Apie nuosavus namus svajoja daugelis, tačiau tik nedidelė dalis žmonių gali įsigyti būstą savomis lėšomis. Didžioji visuomenės dalis, norėdami įsigyti vieno ar kito tipo nekilnojamą turtą, privalo kreiptis į banką ir imti paskolą būstui įsigyti.
Būsto pirkimas - atsakingas žingsnis, todėl prieš nusprendžiant būstą įsigyti su paskola, vienas svarbiausių ir pirmųjų žingsnių - savo finansinių galimybių įsivertinimas. Pagrindiniai dalykai - savo arba savo šeimos finansinė situacija ir turimas pradinis įnašas. Atminkite, kad mėnesio būsto paskolos įmoka, kartu su kitais turimais finansiniais įsipareigojimais neturi būti didesnė kaip 40 proc.
Būsto paskola yra ilgalaikis finansinis įsipareigojimas, todėl nusprendus jį prisiimti, reikėtų įvertinti ne tik dabartinę savo ar šeimos situaciją. Dar svarbiau yra pabandyti įsivaizduoti, kaip ji galėtų pasikeisti per ateinančius 5 ar 10 metų. Pavyzdžiui, galbūt po kelerių metų planuojate šeimos pagausėjimą ir jums bus reikalingas didesnio ploto būstas ramesniame miesto rajone. Tad jei šiuo metu jums 25 metai, skirti daug laiko svarstymams, ar pasirinktas būstas tenkins jūsų poreikius išėjus į pensiją, nereikėtų.
Tiesa, radus svajonių būstą reikėtų visapusiškai įvertinti jo kainą. Pavyzdžiui, didžioji dalis naujų būstų Lietuvoje parduodami tik su daline apdaila, vadinasi, jų įrengimui ir apstatymui dar reikės skirti nemažą sumą pinigų. O jei būstas yra sename name, reiktų nusiteikti, kad ateityje gali laukti rimtesni remonto darbai arba renovacija. Nereikėtų pamiršti ir visų papildomų su būsto įsigijimu susijusių mokesčių, įskaitant sutarties sudarymo, notaro, būsto įkeitimo mokesčius.
Kaip įsigyti pirmąjį būstą 2026 m. (žingsnis po žingsnio)
Finansinės Galimybės Prieš Imant Paskolą
Įvertinus savo finansines galimybes ir įsivardijus ateities poreikius, jūsų svajonių būstas įgaus realesnį pavidalą - tiksliai žinosite, kokio dydžio ir kokių charakteristikų būsto norite, kokia jo kaina jums priimtina ir kokio dydžio paskolos įmokos bus toleruotinos jūsų šeimos biudžetui.
Be to, nepaskutinėje vietoje turėtų būti ir saugumo jausmas - kas nutiktų, jei ilgesnį laiką nebegautumėte reguliarių pajamų ar pusmetį sirgtumėte.
Pradinis Įnašas: Kiek Reikia Sukaupti?
Kitas aspektas - įnašas, kurį turite būti sukaupę prieš kreipiantis į banką dėl paskolos. Koks jis turėtų būti? Bendroji taisyklė pradiniam įnašui yra ta, kad nuosavos lėšos turėtų siekti ne mažiau kaip 15 proc. įsigyjamo būsto kainos ar vertės.
Perkant naujos statybos būstą, bendroji taisyklė pradiniam įnašui yra ta, kad nuosavos lėšos turėtų siekti ne mažiau kaip 15-20 proc. įsigyjamo būsto kainos ar vertės. Tačiau jei išsirinkote senesnės statybos būstą, jums gali prireikti didesnio pradinio įnašo.
Pradinis įnašas - viena pagrindinių kliūčių, užkertanti kelią nuosavų namų įsigijimui. Dėl prašomo didesnio pradinio įnašo ir vis griežtėjančių būsto paskolos suteikimo sąlygų, nuosavų namų įsigijimas neretai tampa neribotam laikui nukeliamu tikslu, o blogiausiu atveju - neįgyvendinta svajone.
Tam tikra pradinio įnašo suma - neišvengiama būtinybė, su kuria susiduria kiekvienas žmogus, norintis įsigyti bet kokios paskirties ar tipo būstą. Su pradiniu įnašu susijusios taisyklės yra nurodytos Lietuvos banko išleistuose atsakingo skolinimosi nuostatuose, todėl šių išlaidų tikrai negali išvengti nei vienas asmuo, norintis įsigyti būstą su paskola.
Pradinis įnašas yra tam tikra garantija, jog paskolą imantis žmogus būsto įsigijimą vertina rimtai ir yra finansiškai atsakingas. Pradiniai įnašai - saugumo garantija ne tik kreditą teikiantiems bankams, bet ir finansavimo siekiantiems žmonėms.
Minimalus pradinis įnašas turi siekti ne mažiau 15% įsigyjamo būsto kainos ar vertės, tačiau kiekvienas būsto įsigijimo atvejis vertinamas individualiai.
Vis tik, tam tikrais atvejais, įnašas gali būti ir didesnis bei sudaryti ženkliai didesnę būsto vertės arba kainos dalį. Didesnį pradinį įnašą dažniausiai reikia mokėti žmonėms, kurie nori įsigyti ne pirmą, o antrą ar trečią būstą su paskola. Tam tikrais atvejais, prašomas mokestis gali viršyti 40 proc planuojamo įsigyti buto, kotedžo ar namo vertės. Didesnis pradinio įnašo dydis gali būti nustatytas ir atsižvelgiant į individualią, paskolą imančio kliento finansinę situaciją.
Alternatyvūs Būdai Įsigyti Būstą: Išperkamoji Nuoma
Viena iš išeičių - išperkamoji būsto nuoma arba “Nuomokis ir pirk” paslauga. Pasinaudojus tokia alternatyva, pradinio mokesčio taip pat tikrai nepavyks išvengti. Tačiau, pasirinkus šį įsigijimo būdą, pradinį įnašą galima kaupti ne gyvenant nuomojamame ar giminėms priklausančiame būste, o savo svajonių namuose, kuriuos įsigysite ateityje.
Būstą ateityje pirksite už iš anksto sutartą kainą. Todėl tikrai išvengsite neplanuotų finansinių išlaidų ir iš karto žinosite tikslią būsto pirkimo kainą bei pradinio įnašo dydį.
Laimei, šiais laikais yra ir tam tikrų būstų įsigijimo alternatyvų, kurios palengvina bei ženkliai paspartina savų namų įsigijimo procesą.
NT rinkos burbulas pučiasi ir 2020 metais, nes naujos statybos namų ir butų kainos yra labai didelės. 80 kv. m. ploto butas didmiestyje kainuoja 100 000 eurų. Jei pradinis įnašas yra 15 procentų, tai reiškia, kad jauna šeima turi sukaupti bent 15 000 eurų, kad galėtų butą įsigyti.
Būsto Paskolos Gavimo Žingsniai
- Finansinių galimybių įvertinimas: Įvertinkite savo arba savo šeimos finansinę situaciją ir turimą pradinį įnašą.
- Konsultacija: Kreipkitės į banką dėl finansinių klausimų arba pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto specialistu.
- Turto vertinimas: Jei išsirinkote būstą, kreipkitės dėl realios turto vertės nustatymo.
- Paskolos paraiška: Užpildykite paskolos paraišką banko skyriuje arba internetu.
- Rizikos vertinimas: Bankas įvertina paskolos suteikimo riziką ir nustato paskolos sąlygas.
- Sprendimas: Banko sprendimai dažniausiai priimami per 48 valandas.
- Sutartis: Atidžiai perskaitykite ir susipažinkite su banko parengta sutartimi.
Paskolos Sąlygos Dirbantiems Individualiai
Vykdantiems individualią veiklą su pažyma, dirbantiems su verslo liudijimu ar turintiems mažąją bendriją yra daug sunkiau gauti būsto paskolą. Paskolas išduoda rečiau ir mažesnes. Individualiai dirbantis asmuo paprastai turi uždirbti apie 20-30 proc. daugiau nei dirbantis pagal darbo sutartį, kad galėtų pretenduoti į tokią pačią paskolos sumą.
„Taip yra todėl, kad bankai dažnai vertina tik dalį individualių pajamų, pvz., 70-80 proc. deklaruotų metinių pajamų, palikdami rezervą dėl galimo pajamų nepastovumo, verslo išlaidų ar sezoninių svyravimų. Tuo metu samdomų darbuotojų pajamos laikomos labiau prognozuojamomis ir stabiliai pasikartojančiomis, todėl tokios pajamos dažniausiai vertinamos visos“, - aiškino V. Kazėnienė.
Apie 80-90 proc. visų būsto paskolų Lietuvoje suteikiama tiems, kurie dirba pagal darbo sutartį. Taigi individualiai dirbantys sudaro tik apie 10-20 proc. visų paskolos gavėjų.
Individualiai dirbantys, net jei uždirba tiek pat ar daugiau, dažnai gauna mažesnę paskolos sumą, nes jų pajamos vertinamos konservatyviau.
Palūkanos
Dažniausiai bazinės palūkanos visiems yra vienodos, jei paskolos gavėjų finansinė situacija yra vienodai gera. Vis tik ji neslėpė, kad kai kuriais atvejais bankai individualiai dirbantiems gali taikyti šiek tiek - pvz., 0,2-0,5 procentinio punkto - didesnes palūkanas.
„Jei pajamos labai kinta ar yra kitų rizikos požymių, palūkanų norma gali būti kiek padidinta. Visgi tai nėra taisyklė - jei asmuo turi tvirtas pajamas, gerą kredito istoriją ir santaupas, palūkanos dažnai būna tokios pačios, kaip ir samdomiems darbuotojams“, - patikino paskolų ekspertė.
Pajamų Vertinimas
Dirbantiems pagal darbo sutartį dažniausiai vertinamos pastarųjų 6 mėn. pajamos - tai laikoma pakankamu laikotarpiu, kad būtų galima įvertinti jų pastovumą ir stabilumą. Tuo metu individualiai dirbančių asmenų atveju dažniausiai vertinamas pastarųjų 2 metų pajamų vidurkis, remiantis metinėmis pajamų deklaracijomis.
„Toks ilgesnis laikotarpis pasirenkamas dėl to, kad savarankiškai dirbančiųjų pajamos gali būti nepastovios ar labai kintančios, tad bankai nori matyti ilgesnį veiklos ir pajamų raidos vaizdą. Išimtys galimos, jei veikla vykdoma ne mažiau kaip metus, o pajamos - itin stabilios, bet tai - dažniausiai išimtiniai atvejai“, - dėstė „VisiBankai.lt“ vadovė.
Pajamos Grynaisiais
Bankai nori matyti oficialiai apskaitytas pajamas, todėl pageidaujama, kad jos būtų gaunamos pavedimu, o ne grynaisiais. Tačiau, jei asmuo dirba individualiai ir, pvz., gauna pajamas grynaisiais (kaip dažnai būna grožio ar smulkiose paslaugų srityse), bet jas deklaruoja, sumoka mokesčius ir pateikia tai pagrindžiančius dokumentus, tokios pajamos taip pat gali būti vertinamos. Svarbiausia - kad jos būtų oficialiai įtrauktos į metines deklaracijas. Jei pajamos yra tik grynaisiais ir nedeklaruotos, jos nėra skaitomos kaip oficialios ir tokiais atvejais paskolos gauti nepavyks.
Kiti Aspektai
Bankai samdomų darbuotojų atveju dažnai vertina darbo sutarties pobūdį (neterminuota ar terminuota), darbo trukmę toje pačioje įmonėje, sektoriaus stabilumą, ar nėra dažnų darbo keitimų. O individualiai dirbančių asmenų atveju yra svarbus veiklos pobūdis (ar tai nėra sezoninis darbas), veiklos trukmė, klientų ratas, ar nėra skolų „Sodrai“, Valstybinei mokesčių inspekcijai, ar pateiktos deklaracijos rodo stabilų uždarbį.
Imant būsto paskolą kliento turimų finansinių įsipareigojimų dydis neturi viršyti 40 proc. jo (ar jo šeimos) nuolatinių pajamų. Be to, reikia turėti nuosavų lėšų dalį, kuri turi sudaryti ne mažiau kaip 15 proc. įsigyjamo būsto vertės arba kainos (nuo tos, kuri mažesnė).
Bankai atsižvelgia į išlaikytinų asmenų skaičių, santaupų dydį: „Kuo veikla labiau prognozuojama ir dokumentuota, tuo lengviau gauti geresnes sąlygas.“
Lietuvos Banko Pakeitimai
Šiuo metu taikomas ne mažesnis kaip 15 proc. įnašo reikalavimas, tačiau, pasak centrinio banko, pastaruoju metu sparčiai pabrangus nekilnojamam turtui (NT) jį sukaupti dažnai tampa sunku net ir finansiškai pajėgiems pirkėjams.
„Šie pakeitimai palankiausi būtų tiems, kurie dar tik ketina įsigyti savo pirmą būstą ir tai nori daryti su paskola. Jiems bus lengviau įeiti į būsto paskolų rinkas, nes jie galės greičiau sukaupti pradinį įnašą arba gauti didesnę paskolą ir geriau patenkinti savo poreikius“, - pirmadienį žurnalistams sakė LB valdybos pirmininko pavaduotoja Julita Varanauskienė.
Pasak LB, tyrimai rodo, kad pirmo būsto paskolos yra mažesnės rizikos, pirkėjai labiau linkę laiku mokėti įmokas ir stengtis išlaikyti būstą, todėl jiems kai kuriose šalyse taikomas švelnesnis pradinio įnašo reikalavimas. Pirmą būsto paskolą imantiems, tačiau būstą jau turintiems asmenims ir toliau būtų taikomas 15 proc. pradinio įnašo reikalavimas.
Imantiems antrą ar paskesnę būsto paskolą, kai anksčiau paimtos būsto paskolos dar negrąžintos, siūloma visiems be išimčių taikyti ne mažesnį kaip 30 proc. pradinio įnašo reikalavimą. J. Varanauskienės teigimu, nauji reikalavimai šiek tiek apsunkintų situaciją tiems, kurie nori NT įsigyti kaip investiciją.
Centrinis bankas, atsižvelgdamas į pastaraisiais metais stebėtus reikšmingus palūkanų normų pasikeitimus, taip pat siūlo koreguoti paskolų įmokų ir pajamų santykio ribojimus. Siekiant užtikrinti stabilesnį reikalavimo poveikį palūkanų normų cikle, numatoma pereiti prie vieno reikalavimo - įmoka neturėtų viršyti 50 proc. pajamų, skaičiuojant su ne mažesne kaip 6 proc. palūkanų norma.