Nekilnojamojo turto nuoma Lietuvoje yra plačiai paplitusi ekonominė veikla, generuojanti reikšmingas pajamas tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims. Supratimas, kaip veikia patalpų nuomos mokesčiai, yra gyvybiškai svarbus ne tik norint išvengti nemalonumų su Valstybine mokesčių inspekcija (VMI), bet ir siekiant maksimizuoti nuomos veiklos pelningumą. Nuomos rinkos dinamika ir nuolat kintanti teisinė bazė reikalauja nuolatinio dėmesio ir žinių atnaujinimo.
Lietuvos Respublikos teisės aktai aiškiai reglamentuoja nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimą. Svarbiausi teisės aktai, susiję su patalpų nuomos mokesčiais, yra Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymas, Pelno mokesčio (PM) įstatymas ir Pridėtinės vertės mokesčio (PVM) įstatymas. Taip pat svarbios VMI ir Finansų ministerijos išaiškinamosios metodinės rekomendacijos.
Būtina suprasti, kad apmokestinimas priklauso nuo nuomotojo teisinės formos (fizinis ar juridinis asmuo) ir patalpų paskirties (gyvenamosios ar negyvenamosios).
Konferencijų Salės Nuomos PVM Tarifo Ypatumai
Pagal nusistovėjusią praktiką konferencijų salės - patalpų su jose esančia įranga - nuomos sandoriai nėra laikomi NT nuomos sandoriais ir yra apmokestinami 21 proc. PVM.
Pagal nusistovėjusią ir VMI formuojamą praktiką dėl patalpų su jose esančia įranga nuomos sandorių kvalifikavimo PVM apskaičiavimo tikslais, jau kuris laikas laikomasi nuomonės, jog tuo atveju, kai suteikiamos trumpalaikės paslaugos, pvz., 3 valandoms išnuomojamos patalpos su jose esančia specialia įranga konferencijai surengti, tokios paslaugos nelaikomos nekilnojamojo turto nuoma (PVMĮ 31 str. 2 d.).
ETT Praktika
Remiantis ETT praktika (byla C-41/04, C-251/05 ir kt.), kai kartu su nekilnojamuoju turtu išnuomojamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), t. y. nagrinėjamu atveju, kai nuomojama įrengta konferencijų salė su joje integruota specialia įranga konferencijoms (demonstracine ir garsinimo sistema, multimedija, integruotu ekranu, sėdimosiomis vietomis), patalpų ir konferencinės įrangos nuoma iš esmės bus neatskiriami elementai.
Todėl šios paslaugos PVM apskaičiavimo tikslais bus vertinamos kaip vienas sandoris. Nagrinėjamu atveju pagrindinis sandorio tikslas - konferencinės įrangos nuoma arba konferencijos organizavimas. Todėl apskaičiuojant PVM toks sandoris nėra laikomas nekilnojamojo turto nuomos sandoriu ir skaičiuojamas 21 proc. PVM.
VMI patarimai pradėjus veiklą
Pavyzdys
VšĮ, PVM mokėtoja, turi visiškai įrengtą 200 vietų (su kėdėmis) konferencijų salę su įgarsinimo sistema, multimedija ir ją nuomoja. Todėl apskaičiuojant PVM toks sandoris nėra laikomas nekilnojamojo turto nuomos sandoriu ir skaičiuojamas 21 proc. PVM.
Kiti PVM Apmokestinimo Aspektai
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą.
Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y.Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą.
Ilgalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma (2 mėnesiai ir ilgiau) PVM neapmokestinama.
Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
Pavyzdžiai
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.
ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės.
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai.
Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.
Mišrių Sandorių Pavyzdžiai
1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Sutartyje numatyta, kad futbolo klubas futbolo stadiono aikštynu, taip pat žaidėjų ir teisėjų drabužinėmis galės naudotis ne daugiau nei 18 dienų per sporto sezoną (sporto sezonui prasidedant kiekvienų kalendorinių metų liepos 1 d. ir baigiantis kitų metų birželio 30 d.).
Pagal sutartį UAB:
- Turi visišką ir neribotą teisę suteikti tokias pačias teises kitiems savo pasirinktiems fiziniams arba juridiniams asmenims, išskyrus minėtas 18 dienų.
- Turi teisę bet kada patekti į minėtas patalpas tam, kad užtikrintų tinkamą naudojimąsi jomis ir apsisaugotų nuo bet kokios žalos (keliama tik viena sąlyga - netrukdyti tinkamai sporto rungtynių eigai).
- Išlaiko patekimo į patalpas nuolatinės kontrolės teisę.
- Reikalauja sumokėti fiksuotą 1 750 Eur atlyginimą už kiekvieną naudojimosi aikštynu, drabužinėmis, kavinės, durininko paslaugomis, visų patalpų apsauga ir priežiūra dieną - pagal susitarimą 20 proc. šios reikalaujamos sumos sudaro mokestis už teisę patekti į futbolo aikštę, 80 proc. - mokestis už įvairias priežiūros, valymo, remonto (žolės pjovimas, sėjimas ir kt.) ir žaidimo aikštės atnaujinimo paslaugas, taip pat už papildomas paslaugas.
2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti.
Kitas paslaugų paketas: tam tikros darbo vietų erdvės yra izoliuotos - yra pertvaros, yra rakinamos durys. Tai atskiri visiškai įrengti darbo kabinetai, kuriuose gali dirbti vienas ar keli žmonės (toliau - Biuro erdvės). Biuro erdvės nuomos atveju klientai turi daugiau privatumo, nes gali išsinuomoti visiškai įrengtą darbui tinkamą izoliuotą atskirą rakinamą kabinetą ir jam nereikia dalytis darbo vietos erdve su kitais bendrovės klientais bendroje darbo erdvėje.
Tiek Biuro erdvės, tiek Bendradarbystės erdvės nuomos atveju klientui nereikia niekuo rūpintis - nei darbo vietos įrengimu, nei jos priežiūra, aptarnavimu ar remontu, t. y. Bendradarbystės erdvės paslaugos susideda iš keleto elementų: naudojimosi darbo vieta, bendromis poilsio zonomis, virtuvėle, sanitariniais mazgais, konferencijų salėmis ir kt. Visi šie elementai yra glaudžiai susiję, neturi savarankiško tikslo, todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad yra sudarytas vienas sandoris.
Paslaugos gavėjui nėra priskirta konkreti darbo vieta (konkretus darbo stalas) ir vieną dieną jis dirba vienoje darbo vietoje, kuri tuo metu yra laisva, kitą dieną - kitoje, bendroje darbo erdvėje su kitais žmonėmis, t. y. neturi teisės į aiškiai apibrėžtą erdvę. Atsižvelgiant į tai, laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - įrengtos darbo vietos nuoma. Tokiu atveju PVM apskaičiavimo tikslais laikoma kad sudarytas darbo vietos nuomos sandoris, kuris apmokestinamas PVM, taikant standartinį 21 proc.
Biuro erdvės nuomos paslauga susideda iš keleto elementų, kurie yra glaudžiai susiję, nėra savarankiški ir objektyviai sudaro vieną ekonomiškai neskaidomą paslaugą. Biuro erdvės nuomos atveju nuomininkas įgyja aiškią teisę į apibrėžtą erdvę - kabinetą, naudodamasis jam bendrovės suteiktu kabinetu, apriboja kitų asmenų galimybę naudotis tomis pačiomis patalpomis.
Tokiu atveju laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - teisės naudotis patalpomis kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį įgijimas, ir joks kitas asmuo negali pasinaudoti šia teise. Todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad bendrovė suteikė kabineto, t. y.
Pagrindiniai Aspektai, Susiję Su PVM Apmokestinimu
- Gyvenamųjų pastatų ir patalpų apibrėžtys.
- Trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma (< 2 mėn.) apmokestinama taikant standartinį PVM. Jei ilgalaikė sutartis nutraukiama anksčiau nei po 2 mėn., ji laikoma trumpalaike ir apmokestinama. Pratęsus trumpalaikę nuomą ilgesniam nei 2 mėn.
- Viešbučių apgyvendinimo paslaugos.
- Termino skaičiavimas.
Išvados
Konferencijų salių nuomos apmokestinimas PVM reikalauja atidaus įvertinimo, ypač atsižvelgiant į nuomos trukmę, teikiamas paslaugas ir įrangą. Siekiant užtikrinti teisingą PVM taikymą, būtina vadovautis galiojančiais teisės aktais ir VMI išaiškinimais.
tags: #konferencijos #saliu #nuoma #pvm #dydis