Būsto Trūkumo Lygis Procentais Lietuvoje: Apžvalga ir Tendencijos

Nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas toliau nuosekliai auga visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Tačiau, Vilniuje ir Kaune būsto kainoms pradėjus augti sparčiau nei atlyginimams, butų įperkamumas šiuose miestuose sumažėjo. Panagrinėkime, kaip keičiasi būsto įperkamumas ir kokios tendencijos vyrauja Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje.

Būsto Įperkamumas Didžiuosiuose Miestuose

• Vilnius: Įperkamo buto plotas per metus sumažėjo beveik 3 kvadratiniais metrais ir siekė 71 kvadratinį metrą.
• Kaunas: Įperkamo buto plotas sumažėjo 2 kvadratiniais metrais iki 125.
• Klaipėda: Įperkamumas per metus išaugo 4,4 punkto, o įperkamo buto plotas išaugo 5 kvadratiniais metrais iki 107 kvadratinių metrų.

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų.

Pasak ekonomistės V. Šečkutės, dėl kvalifikuotų darbuotojų trūkumo ir minimalaus atlyginimo šuolio atlyginimų augimas Vilniuje buvo sparčiausias iš Baltijos šalių sostinių. Tuo tarpu spartus atlyginimų augimas Taline ir dar žymiau kritusios butų kainos Rygoje lėmė atitinkamai 8,3 ir 19,0 punkto augusį įperkamumą kaimyninių valstybių sostinėse. Butą lengviausiai įpirko Rygos gyventojai, kadangi jų pajamos, kurių pakaktų su paskola įsigyti 55 kvadratinių metrų butą, pakankamas viršijo 71,3 procento. Tuo tarpu Talino gyventojų pajamos buvo 59,6 proc., o Vilniaus - 28,1 proc.

Per pastaruosius šešerius metus būsto kainų Vilniuje augimas žengė panašiu tempu kaip ir atlyginimų augimas ir siekė apie 30 procentų. Tuo tarpu Kaune būsto kainos yra 16 proc., o Klaipėdoje vos 9 proc. didesnės nei 2010-aisiais, nors atlyginimai šiuose miestuose taip pat didėjo 25-33 procentais.

Nuomos Pajamingumas ir Rinkos Perspektyvos

Nuomos pajamingumas didžiuosiuose miestuose šiuo metu siekia 6-8 procentus ir yra pakilęs šiek tiek aukščiau savo istorinio vidurkio. „Ir nuomos pajamingumas, ir būsto įperkamumas rodo, jog butai nėra pervertinti. Išaugęs nuomos pajamingumas, alternatyvių investicijų stoka ir pigus skolinimasis bei palankios darbo rinkos tendencijos ir toliau skatins būsto paklausą“, ‒ teigia V. Šečkutė. Ji atkreipia dėmesį į tai, kad rinkoje nėra didelių neatitikimų tarp pasiūlos ir augančios paklausos, todėl racionalių priežasčių sparčiam kainų augimui nėra. Nekilnojamo turto rinkos dalyvių apklausos taip pat nerodo, kad kainos galėtų išsipūsti dėl nepamatuotų lūkesčių.

„Visgi butų kainos Vilniuje antrąjį šių metų ketvirtį, palyginus su tuo pačiu metu prieš metus, augo daugiau nei 11 procentų. Visgi „Swedbank“ ekonomistė neatmeta, kad ilgą laiką žemame lygyje esančios palūkanos gali paskatinti tam tikrus disbalansus. Pastaruoju metu paspartėjo ne tik būsto kainų, bet ir paskolų portfelio augimas. Naujų būsto paskolų suma šiemet toliau sparčiai augo, o su paskola perkamų butų dalis Vilniuje per dvejus metus išaugo beveik 10 procentinių punktų iki 52 procentų.

Tyrimai atskleidžia, kad būsto kainų ir kredito ciklai yra susiję su didesniais visos ekonomikos svyravimais ypač tose šalyse, kur didelė dalis būstų yra nenuomojama, o įsigyjama. „Staigus kainų kritimas turi didelės įtakos ekonomikai per poveikį nekilnojamojo turto savininkams, statybų bei nuo jų priklausantiems sektoriams bei finansų sektoriui. Kritusios kainos gali lemti įsiskolinusių savininkų nemokumą, o skolintojams tokiu atveju tenka mažinti išaugusį finansinį svertą - tai gali mažinti finansavimą ir kitiems sektoriams.

Visgi šiuo metu netvarios nekilnojamo turto rinkos ir paskolų rinkos plėtros rizika yra mažesnė dėl nuo 2011 metų pradėtų taikyti ir pernai dar šiek tiek sugriežtintų Lietuvos banko atsakingo skolinimo nuostatų. Tyrimai rodo, kad tokios priemonės praeityje sulėtino paskolų ir kainų augimą. Be to, finansų sektorius šiuo metu turi sukaupęs didelius kapitalo ir likvidaus turto rezervus, taigi yra kur kas atsparesnis neigiamiems šokams. Tuo tarpu įmonių ir gyventojų įsiskolinimo lygis, palyginus su laikotarpiu iki krizės, taip pat žymiai sumažėjo.

Agentūros „Fitch Ratings“ prognozėmis, per ateinančius dvejus metus būsto kainos išaugs visame pasaulyje, taip pat ir daugumoje Europos šalių. Paskolų palūkanų normos pamažu pradeda mažėti, todėl tie, kurie pastaraisiais metais atidėliojo sprendimus įsigyti būstą su banko paskola, vėl apie tai susimąsto. Pasak bankų atstovų, apie tai byloja ir padidėjęs aktyvumas - daugėja ir paskolų paraiškų, ir išduodamų paskolų. Reitingų agentūros duomenimis, paklausą lemia žemas nedarbo lygis, didėjantis realusis darbo užmokestis ir mažėjanti infliacija, o tai reiškia, kad auga potencialių pirkėjų realiosios pajamos.

ELTA rašo, kad Vilniaus nekilnojamojo turto (NT) rinkoje buvo parduoti 3 089 butai, rodo „Hanner“ analitikų duomenys. Parduoto turto vertė siekia 529,2 mln. eurų. Vidutinė parduoto buto 1 kv. metro kaina buvo 3 421 Eur, rašoma pranešime žiniasklaidai. Analitikai prognozuoja ir toliau atsigausiančią NT rinką. 2024 metais butų parduota 42 proc. daugiau nei 2023 metais, kuomet pirkėjai įsigijo 2 174 butus. Lietuvos nekilnojamojo turto rinka pernai išgyveno vieną aktyviausių periodų: Registrų centras skaičiuoja, kad 2017 m. būstui įsigyti šalyje buvo išleista kone 1,88 mlrd. eurų arba 7 proc. daugiau nei 2016 m.

Nekilnojamojo turto vystymo bendrovės REWO atstovai nekilnojamojo turto rinką Vilniuje vadina stabilia. E. Malevskis pripažįsta, kad tokias tendencijas kiek pakoreguotų siūlomas įvesti visuotinis nekilnojamojo turto mokestis. „Didžiausia paklausa Vilniuje pasižymi ekonominio segmento būstai, kurių pirkėjai - vidutines pajamas gaunantys gyventojai. Jo teigimu, paklausą gyvenamosios paskirties nekilnojamajam turtui sostinėje pirmiausiai skatina paties Vilniaus patrauklumas ir perspektyvos. Vilniuje parduodamų naujos statybos butų kainos vidurkis balandį siekė 1847 eurus už kvadratinį metrą. Lyginant su tuo pačiu 2017 m. mėnesiu vidutinė kvadratinio metro kaina išaugo 6,2 proc.

Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų Lietuvoje trečią ketvirtį nemenkai sumažėjo: kad būstas brangs, teigė 57 proc. apklaustųjų, kai antrą ketvirtį tokią nuomonę turėjo 80 proc. respondentų. Tikėtina, kad kuklesnius lūkesčius labiausiai lemia pagausėjusios diskusijos viešojoje erdvėje apie tai, kad būsto rinkai ateinantys metai bus prastesni. Taip pat neigiamą įtaką daro ir didėjančios palūkanų normos bei prastėjančios kitų metų ekonominės prognozės. Tikėtina, kad paskutinį metų ketvirtį gyventojų, galvojančių, kad būstas per vienus metus brangs, bus dar mažiau.

Rugsėjį atlikta apklausa rodo, kad lūkesčiai normalizavosi: 57 proc. apklaustų gyventojų Lietuvoje sakė, kad būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 13 proc. galvojo, kad būstas pigs, 24 proc. nesitikėjo pokyčių, o likę 6 proc. šiuo klausimu neturėjo nuomonės. SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė, apskaičiuojama kaip prognozuojančių, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas, buvo 44 punktai. Birželį indekso reikšmė siekė 77 punktus. Dabartinė lūkesčių indekso reikšmė nusileido iki 2018-2019 metų lygio.

Vilniaus regione prognozuojančių, kad būsto kaina per metus padidės, buvo 64 proc., o tai yra 20 proc. punktų mažiau negu prieš ketvirtį. Galvojančių, kad būsto kaina mažės, padidėjo iki 8 procentų. Vilniaus regione yra daugiausiai gyventojų, manančių, kad būsto kainos didės. Kauno regione optimizmo dėl būsto kainų mažiau. Kad būstas brangs, tikisi 52 proc. regiono gyventojų, kad pigs, - 13 procentų. Dar pesimistiškesni tapo klaipėdiečiai. Brangstančio būsto tikisi 53 proc., tačiau pingančio - net 25 proc. Klaipėdos regiono gyventojų.

Nuo vasaros pradžios gerokai pasikeitė viešojoje erdvėje komentuojančių nekilnojamojo turto rinkos dalyvių nuomonė dėl būsto kainų pokyčių ir atsirado gerokai daugiau pesimistiškesnių balsų. Nuo praėjusios apklausos birželį EURIBOR palūkanų norma labai staigiai šoktelėjo aukštyn, todėl vis daugiau ketinančių imti būsto paskolas supranta, kad didesnės palūkanų normos mažina galimybes įpirkti norimą būstą. Apskritai ekonominės ateinančių metų prognozės pastaruoju metu prastėja, karas Ukrainoje tęsiasi, infliacija vis dar auga. Vis labiau suprantama, kad spartėjanti prekių ir paslaugų infliacija daro neigiamą įtaką namų ūkių galimybėms sutaupyti ir įpirkti būstą.

Registrų centro duomenys rodo, kad būsto kainos trečią ketvirtį, palyginti su antru ketvirčiu, dar didėjo. Palyginti su praėjusiais metais, kainos tebuvo daugiau negu 20 proc. didesnės. Tiesa, pirkėjų aktyvumas šiemet gerokai sumažėjo ir sandorių skaičius sugrįžo į prieš pandemiją buvusį lygį. Registrų centras skelbė, kad trečią ketvirtį šalyje buvo parduota 10 proc. mažiau butų ir 22 proc. mažiau individualių gyvenamųjų namų negu prieš metus. Toks nuosmukis yra nedidelis, palyginti su pokyčiu pirminėje būsto rinkoje.

Bendrovės „Inreal“ duomenys rodo, kad trečią ketvirtį Vilniuje pirminėje rinkoje suminis būsto pardavimo sandorių skaičius buvo net 87 proc. mažesnis negu prieš metus. Bus labai įdomu stebėti, kaip paskutinį ketvirtį naujo būsto pardavėjai bandys suvilioti atsargius pirkėjus, kurie vis labiau laukia mažesnių kainų.

Europos Centrinis Bankas iki metų pabaigos dar du kartus didins bazines palūkanų normas, o EURIBOR palūkanų norma padidės, todėl nepasitenkinimo dėl augančių palūkanų normų ir jų įtakos būsto rinkai bus tik daugiau. Infliacija likusiais šių metų mėnesiais išliks panaši, o ekonomikos prognozės nebus pradėtos gerinti. Todėl kur kas didesnė tikimybė, kad gyventojų būsto kainų lūkesčiai metų pabaigoje bus dar kuklesni.

Pagrindiniai Būsto Rinkos Rodikliai

tags: #busto #trukumo #lygis #proc