Būsto Vertintojui Keliami Reikalavimai: Kaip Nustatomas 100% Baigtumas?

Nusprendus imti būsto paskolą, dažniausiai reikia įvertinti įkeičiamą turtą ir nustatyti jo rinkos vertę.

Imant paskolą iš kredito įstaigos, labai svarbus nekilnojamojo turto vertintojo vaidmuo, ypač renkantis senesnės statybos būstą.

Nekilnojamojo turto vertinimas yra vienas svarbiausių etapų, padedantis sužinoti, ar nepermokėsite už perkamą būstą, ar kaina, kurios prašo pardavėjas, atitinka realią rinkos vertę.

Perkant būstą su paskola, reikia turėti būsto vertinimą, atitinkantį tam tikrus standartus ir atliktą kvalifikuotų turto vertintojų.

Šiame straipsnyje aptarsime, kokius reikalavimus turi atitikti būstas, kad turto vertintojai galėtų nustatyti 100 proc. baigtumą, kokie yra turto vertinimo etapai ir į ką svarbu atsižvelgti.

Kada reikalingas išorinis vertinimas?

Įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ne visada prireikia išorinio vertinimo - gana dažnai kreditorius pats nustato kriterijus, kuriais atvejais reikia išorinio vertinimo, o kuriais kreditorius gali turto vertę nustatyti atlikdamas vidinį vertinimą.

Ką reiškia 100% būsto baigtumas?

A.Šešplaukio teigimu, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys.

Anot A.Šešplaukio, kartais pasitaiko situacijų, kuomet rengiant buto dokumentus matininkai butą, esantį su daline apdaila ir dar iki galo neįrengtą, jau pažymi kaip baigtą 100 proc. ir tokį baigtumą registruoja Registrų centre.

Tačiau turto vertintojai žiūri į realią situaciją ir vertina tai, kas yra bute, o ne tik dokumentuose.

"Taigi, jau turi būti nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys", - teigia jis.

„Beje, vertinant skirtingus objektus (butas, loftas, kotedžas, namas), kriterijai, pagal kuriuos nustatomas turto baigtumas, gali skirtis.

Vertindami būstą vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.), bei pagal tai nustatyto baigtumo procentą“, - aiškina „Inreal“ Vertinimo departamento vadovas.

Ką pirkėjui svarbu žinoti prieš pasirašant sutartį?

A.Šešplaukis atkreipia dėmesį, kad su pardavėju pasirašomoje sutartyje turi būti nurodyta, ar perkamas butas yra visiškai įrengtas, ar su daline apdaila.

Jeigu perkamas butas yra su daline apdaila, turi būti pridėtas atliktų darbų aprašymas.

Pirkėjas turi patikrinti, ar visi darbai, kurie yra nurodyti sutartyje, tikrai atlikti.

„Pavyzdžiui, vienas pardavėjas gali parduoti butą su tik pastatytomis sienomis, kitas - su pastatytomis ir nutinkuotomis sienomis, kurias pirkėjui tereikės nusidažyti norima spalva ir t.t.

Visa tai turi būti aprašyta su pardavėju pasirašomoje pirkimo-pardavimo sutartyje.

Pirkėjas, prieš pasirašydamas darbų perdavimo-priėmimo aktą, turėtų įsitikinti, kad visi sutartyje nurodyti darbai tikrai yra atlikti“, - paaiškino jis.

Kaip padidinti būsto vertę?

Be to, anot A.Šešplaukio, svarbu suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.

Taigi, naujakuriui tiesiog gražiai paprašius, vertės padidinti tikrai negalės.

Labai sunku kalbėti apie konkrečius darbus, kurie pakelia buto vertę, nes yra darbų eiliškumas, pagal kurį dirba butą įrenginėjantys meistrai.

Negali žmogus, neatlikęs vienų darbų, imtis kitų vien dėl to, kad jų atlikimas turi daugiau reikšmės nustatant turto vertę.

„Tarkime, statant gyvenamąjį namą langų sumontavimas turto vertę padidina 5 proc., o durų įstatymas - 3 proc.

Taigi, žiūrint iš turto vertinimo perspektyvos, labiau apsimoka pirma pasirūpinti langais, o duris įsistatyti vėliau.

Tačiau šis eiliškumas nebūtinai atitiks savininkų planus, nes galbūt jie laukia, kol bus pagaminti specialūs langai, o duris turi jau dabar?

Arba statybininkai yra pasiruošę įstatyti duris, bet ne montuoti langus.

Tokiu atveju atliekami tie darbai, kuriuos diktuoja natūrali statybų eiga, o ne skaičiukai vertintojo ataskaitoje“, - sakė jis.

Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia, aiškino „Inreal“ atstovas.

Vertintojas gali nematyti skirtumo tarp to, kokios įmonės laminatą nuspręsite dėti namuose, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas ar natūralaus medžio parketas.

„Dar vienas niuansas - tarkime, nusipirkote butą už 100 tūkst. eurų ir dar 20 tūkst. eurų investavote į jo įrengimą. Dažnai savininkui atrodo, kad baigus visus darbus, buto vertė turėtų būti 120 tūkst. eurų, tačiau taip yra tikrai ne visada.

Vertinant turtą labai daug priklauso ne tik nuo naudojamų medžiagų ir paties objekto savybių, bet ir nuo vietos.

Statant namą Vilniaus mieste, jo vertė bus žymiai didesnė negu tokio paties namo užmiestyje“, - sakė A.Šešplaukis.

Jis taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad būstas gali būti vertinamas tiek, kiek nori savininkas, tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t.

Pavyzdžiui, jeigu grindys tik pradėtos dėti, bet nebaigtos - vertintojas pasižymės, kokia grindų dalis jau sudėta ir pagal tai apskaičiuos būsto vertės pokytį.

„Pasitaiko, kad savininkai įsigiję butą iš karto susiperka visas reikalingas medžiagas ir darbams nebelieka lėšų.

Tuomet kviečia turto vertintoją, rodo įsigytas medžiagas ir prašo pagal tai padidinti būsto vertę.

Tačiau dar nesudėtos medžiagos - kilnojamas turtas, kurį galima bet kada atnešti ar išnešti, ir jos nėra vertinamos.

Taigi, daug praktiškiau - pirkti tokias medžiagas ir tiek, kiek reikia tuo metu vykdomiems darbams.

Pabaigus dalį darbų - kviesti turto vertintoją, kuris galėtų paskaičiuoti turto vertę ir parengti ataskaitą bankui atsižvelgdamas į jau padarytus darbus“, - kalbėjo jis.

Turto vertinimo etapai

Turto vertintoja Gražina Garuolienė akcentuoja, kad prieš pradedant turto vertinimą, pirmiausia reikėtų susipažinti su turto vertinimo etapais.

1. Turto vertinimas pradedamas pokalbiu su užsakovu.
2. Vėliau renkami ir tikrinami dokumentai apie vertinamą objektą.
3. Po šio etapo sudaroma sutartis ir pradedama vertinamo turto apžiūra.
4. Įvertinus turtą, specialistai paruošia turto vertinimo ataskaitą, kurią pateikia užsakovui.

Turto vertinimo trukmė priklauso ne tik nuo vertinamo turto pobūdžio, tačiau ir nuo vertinimo tikslo bei sudėtingumo.

Dažniausiai turto vertinimas trunka apie 2-3 darbo dienas.

Kaip pasirinkti turto vertintoją?

Renkantis turto vertintoją, G. Garuolienė rekomenduoja atkreipti dėmesį, ar turto vertintojas, ar įmonė turi teisę verstis šia veikla.

„Itin svarbu, ar pasirinkta įmonė, ar turto vertintojas įrašytas į Išorės turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą.

Taip pat svarbu, kokią kvalifikaciją turi vertintojas.

Renkantis turto vertintoją, Gražina pataria pasiteirauti, kokiame regione atlieka vertinimus, ar turi patirties bei žinių apie to regiono nekilnojamojo turto rinką ir tendencijas.

Prieš užsisakant turto vertinimą, pirmiausia rekomenduočiau pasikonsultuoti apie galimą vertę/kainą ir tik tada užsisakyti pilną vertinimo ataskaitą.

Vertinant kilnojamąjį turtą, būtina paklausti vertintojo, ar jis tokį turtą jau vertino anksčiau ir turi patirties.

Tai labai liečia specializuotą turtą“, - tvirtina turto vertintoja G.

Nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vertinimo skirtumai

Kalbėdama apie turto vertinimą, G. Garuolienė išskiria esminius nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vertinimo skirtumus.

Tiek nekilnojamojo, tiek kilnojamojo turto vertinimo metodai tie patys, tačiau kilnojamasis turtas greičiau nusidėvi nei nekilnojamasis turtas.

Nekilnojamojo turto vertė nepriklauso nuo jo amžiaus, šio turto vertė priklauso nuo vietos.

Reikėtų atkreipti dėmesį, kad nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas yra skirtingo vertinimo objektai.

Vertinimo metodų parinkimas priklauso nuo to, koks turtas - specializuotas ar ne.

Gražina pasakoja, kad kartais nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas būna tarpusavyje susiję, sudaro visumą, o juos atskyrus, vertės labai skiriasi.

Kiekvienu vertinimo atveju dėl turto vertinimo metodų reikia konsultuotis su vertintoju.

Turto vertinimo procesas

Neretai žmonės klausia, kaip vyksta turto vertinimo procesas.

Gražina dalijasi patirtimi ir pasakoja, kad pirmiausia apžiūrimas turtas, o vėliau analizuojami gauti dokumentai.

„Visų pirma, surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas.

Tada įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, dydžio, privažiavimo, būklės, parkavimosi galimybės, inžinerinės infrastruktūros ir kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu.

Vėliau analizuojama vietos - rajono nekilnojamojo turto rinkos padėtis, kainų lygiai bei dinamika“, - teigia turto vertintoja G.

Kiti metodai ir jų eiga, pasak G. Garuolienės, gali būti labai įvairūs, priklausomai nuo objekto vietos, paskirties, alternatyvaus panaudojimo galimybių, vertinimo tikslo.

Turto vertintoja G. Garuolienė pastebi kartais praktikoje pasitaikančių klaidų.

Jos nuomone, kartais užsakovai neišsiaiškina, ar vertintojas gali, žino, moka ir turi pakankamai žinių įvertinti jų norimą objektą.

„Profesionalūs ir kvalifikuoti vertintojai nevertina turto, jei tam neturi žinių.

Svarbu paminėti, kad turto vertintojai specializuojasi pagal turto grupes.

Pagrindiniai reikalavimai būsto paskolai gauti

tags: #busto #vertintojui #reikalavimai