Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje nuolat kinta, o butų statytojų kainos yra vienas svarbiausių veiksnių, lemiančių būsto įperkamumą. Šiame straipsnyje panagrinėsime dabartines tendencijas, kainų dinamiką ir veiksnius, turinčius įtakos būsto kainoms Lietuvoje.
Nekilnojamas turtas gali būti skirstomas į dvi dideles kategorijas: gyvenamąjį ir komercinį. Gyvenamasis nekilnojamas turtas gali būti: butai, individualūs gyvenamieji namai, sodybos, kotedžai, vasarnamiai ir taip toliau. Komercinis turtas savo ruožtu yra dviejų rūšių - tai turtas, duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai: tai gali būti sklypai, patalpos ir panašiai. Be to, gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas gali būti skirstomas į ekonominę, vidutinę ir prestižinę klases.
Delfi rytas. Užfiksuotas būsto kainų kritimas: kokių pokyčių ir būsto kainų tikėtis rudenį?
Būsto rinkos aktyvumas ir kainų šuolis
Nekilnojamojo turto rinka kasmet darosi aktyvesnė. Štai 2016 m., remiantis Registrų centro duomenimis, pirkimo-pardavimo sandoriais įsigytų butų skaičius, lyginant su 2015 m., šoktelėjo daugiau nei 13 proc., individualių namų - veik 7 proc., žemės sklypų - arti 9 proc. Akivaizdu, kad lietuviai priprato prie naujos valiutos - euro - ir elgiasi vis drąsiau. Tai lemia ir tai, kad vis daugiau kapitalo keliauja būtent į nekilnojamojo turto sektorių.
- 2020 m. Lietuvos būsto rinkoje pirkimai siekė 2,2 mlrd. eurų.
- 2021-aisiais ši suma išaugo iki 3,2 mlrd. eurų, padidėjo visu milijardu.
Nuo 2020 m. visoje Europoje NT kainos šuoliavo į viršų - pandemijos išgąsdintos Vyriausybės ėmėsi skatinti ekonomikas ir išdalijo įmonėms milijardines subsidijas, dalis jų padidino darbuotojų darbo užmokestį, tad perkamoji galia augo. Per karantiną ir Lietuvos gyventojų sąskaitose kaupėsi pinigai: asmeninėse bankų sąskaitose papildomai buvo sukaupta 4 mlrd. eurų, dar 3 mlrd. eurų padidėjo įmonių indėliai.
Ir pandemijai atslūgus NT rinkos šventė tęsėsi. Dėl karo Ukrainoje į Lietuvą persikėlė gyventi per 40 tūkst. pabėgėlių. Pakvietus Lietuvos įmonėms, atvyko keliasdešimt tūkstančių baltarusių, dar atvyko daugiau kaip penki tūkstančiai rusų.
Kita vertus, Valstybės duomenų agentūros duomenimis, nuo 2020 metų pirmo ketvirčio iki 2023 metų antro ketvirčio ir naujos statybos butų kainos Lietuvoje kilo 55 proc., o Vilniuje - net 62 proc.
Stebina tik tai, kad per pastaruosius kelerius metus Lietuvoje daugiau nei 50 proc. siekiantis būsto kainų šuolis kažkodėl nevadinamas burbulu (skirtingai nei per 2009 m. krizę). Tiek bankai, tiek NT bendrovės, tiek paskolas ėmę gyventojai bando sau ir kitiems įrodyti, kad tokios kainos yra pagrįstos.
Būsto įperkamumo mažėjimas
Tad burbulas nesprogsta, tik konstatuota, kad būsto įperkamumas sumažėjo. „Būsto įperkamumo tema aktuali mums visiems, net ir tiems, kurie negalvoja jo nei pirkti, nei parduoti. Todėl, kad būstas nėra vien NT objektas, turėti būstą - bazinis žmogaus poreikis, tai ne vien stogas virš galvos, ne tik vieta, kur galima auginti vaikus, bet ir turtas, teikiantis saugumo ir priklausymo visuomenei jausmą.
Atrodo, kad banko vadovo nuogąstavimai pasitvirtino: per 2023 m. sausio-rugsėjo mėnesius Lietuvos piliečių emigracija padidėjo 75 proc. (nuo 9 698 pernai iki 17 419 šiais metais). O tai galėjo paskatinti tiek pabrangęs pragyvenimas, tiek sunkiai įperkamas būstas. Juk kam išvykti uždarbiauti, kai gali jaukiai kurtis savo šalyje?
Tiesa, sugrįžtančių mūsų šalies piliečių skaičius nuteikia optimistiškiau - iš viso (per minėtąjį laiką) tokių buvo 17 779. Tačiau sugrįžtantiesiems taip pat reikia ieškoti, kur įsikurti. Jie priversti konkuruoti su 38 tūkst.
Pasak „Swedbank“ analitikų, vidutines pajamas gaunančiam namų ūkiui 50 kv. metrų butas yra sunkiai įperkamas. Tai liudija ir skaičiai - Vilniuje per šių metų liepą parduoti vos 69 naujos statybos būstai. Tuo tarpu prieš metus per tą patį mėnesį jų buvo parduota net 565, tad pardavimai krito 86 proc. Tai nesumažino naujos statybos būstų kainos, priešingai, vidutinė kaina pakilo dar 3,7 proc., t. y. iki 3122 eurų už kvadratinį metrą. Visoje šalyje per metus 21 proc. sumažėjo ir individualių gyvenamųjų namų pardavimai - nuo 9 tūkst.
Priežastys
Tokio NT rinkos sulėtėjimo priežastis paaiškinti nesudėtinga - nuo 2021 metų sausio iki [metai] rugsėjo dėl infliacijos realios dirbančių žmonių pajamos beveik neišaugo, o palūkanos už būsto kreditus padidėjo 3 kartus - nuo 2 proc. iki 6 proc.
Valstybės pagalba ir būsto politika
Kokios valstybės pagalbos gali tikėtis ieškantys būsto, ar ji racionali ir sprendžianti problemas? Šiais metais pasigirdo spontaniškų politikų siūlymų kompensuoti išaugusias būsto kredito palūkanas.
Jau minėtoje konferencijoje G. Šimkus kritiškai įvertino ir valstybės politiką skirti subsidijas jaunoms šeimoms, perkančioms nekilnojamąjį turtą didžiųjų miestų priemiesčiuose. Finansinei 15-30 proc. paramai, kuri, jaunų šeimų prašymu, buvo skiriama daliai būsto kredito sumokėti arba pradiniam įnašui padengti, per 5-erius metus išleista 82 mln. eurų. Tai nėra milžiniška suma, tačiau tokios subsidijos tik padidino būsto kainų infliaciją, nes buvo finansuojamos statybos Vilniaus, Kauno, Klaipėdos priemiesčiuose, vietovėse, kur namų sklypų bei būstų paklausa ir taip buvo didžiausia.
„Lietuva neturi aiškios būsto politikos, - teigia dr. Jolanta Aidukaitė, Lietuvos socialinių mokslų centro Socialinės politikos skyriaus vyriausioji mokslo darbuotoja. Būsto politika galėtų būti suprantama ir plačiau: tai ne tik būsto statyba, bet ir infrastruktūros plėtra, saugios kaimynystės kūrimas.
Šiuo metu Lietuvoje siekiama dviejų tikslų: pirma, padėti jaunoms šeimos nusipirkti pirmąjį būstą. Tai subsidijos mažas pajamas turinčioms šeimoms ir jaunoms šeimoms, besikuriančioms regionuose. Bet šios priemonės nesprendžia esminių būsto sektoriaus problemų. Tokia parama yra palanki privatiems būsto vystytojams ir prisideda prie kainų augimo. Kitas būsto politikos tikslas yra padėti socialiai pažeidžiamoms gyventojų grupėms, suteikiant joms socialinį būstą arba paramą būstui išsinuomoti. Kol kas Lietuvos būsto politiką lemia NT rinkos žaidėjai.
NT vystytojų pelnas ir bankų vaidmuo
Kokį pelną iš pastatytų būstų gauna vystytojai, apskaičiuoti sudėtinga. Registrų centro duomenys neparodo tikrojo NT statytojų pelningumo. Tačiau ekspertų vertinimu, pelnas, gaunamas iš kiekvieno parduoto būsto kv. Konsoliduoti bendrovės „Hanner“ duomenys rodo, kad 2021 m. jos grynasis pelnas siekė 65,95 mln. eurų, o 2022 m. - sumažėjo iki 43,79 mln. eurų. Tad jis visai nedaug mažesnis nei didžiausio prekybos tinklo „Maxima LT“, kurio pelnas 2022-aisiais siekė 88,5 mln. eurų.
Anot Mindaugo Busilos, privataus investuotojo į NT, „spekuliantai iš vystytojų supirkdavo dalį neįrengtų butų, investuodavo 30-35 tūkst. į jų apdailą ir pardavę gaudavo pelno. Iki 2023-iųjų iš naujų būstų sugebėdavo uždirbti ir perpardavėjai.
2023 metų liepos 1 d. duomenimis, iš viso 255 tūkst. asmenų buvo gavę būsto paskolas, kurių bendras dydis tą dieną siekė 11,3 mlrd. eurų. Padidėjusios palūkanos padidino ir bankų pelną: per šių metų pirmąjį pusmetį bankų pajamos iš grynųjų palūkanų Lietuvoje padidėjo 3 kartus - iki 923 mln. eurų, o bendras bankų pelnas išaugo iki 515 mln.
Bankų ir NT vystytojų interesai
Atrodytų, kad NT vystytojų ir komercinių bankų interesai kertasi: vieniems reikia pirkėjų, gaunančių būsto paskolas, o kiti didelėmis palūkanomis turėtų stabdyti infliacinius procesus.
Alternatyvūs būsto politikos modeliai
„Viena iš priemonių, kaip suvaldyti būsto kainas ir išspręsti būsto įperkamumo problemą, galėtų būti valstybinio būsto sektorių plėtojimas. Tokius būstus galėtų išsinuomoti ne tik patekusieji į skurdo spąstus, bet visi nenorintys ar laikinai negalintys nusipirkti savojo būsto. Tačiau tai reikalautų tiesioginių valstybės investicijų, privačių vystytojų motyvacijos bei nepelno siekiančių organizacijų bendradarbiavimo“ - teigia J.
Tarkime, Olandijoje valstybė nuosekliai investuoja į nacionalinio būsto fondą, t. y. kartu su savivaldos bendrijomis pastato tūkstančius namų bei butų. 34 proc. šio fondo būstų yra socialiniai (o Amsterdame tokių būstų dalis siekia net ir 50 proc.). Tokią gerąją patirtį galėtų perimti ir Vilnius. Įdomu tai, kad Olandijoje už viešąsias lėšas pastatyti būstai dalyvauja ir komercinėje būsto nuomos rinkoje.
Lietuvoje, kaip ir JAV, pasirinktas liberalusis būsto politikos modelis, kai rinka reguliuoja būsto pasiūlą bei kainas. Tačiau ar Lietuvoje, o ypač Vilniuje, būsto rinką galime vadinti laisva? Vos prieš kelerius metus Vilniaus savivaldybėje nuvilnijo skandalas: teisėsauga tyrė biurokratų savivalę, dėl kurios buvo vilkinamas statybų leidimų išdavimas. O kuo mažiau leidimų, tuo mažesnė būstų pasiūla, o tai vietinės rinkos lyderiams leidžia diktuoti kainas.
Grįžkime prie skaičių: ekonomisto Žygimanto Maurico skaičiavimu, norint Vilniuje įsigyti 60 kv. metrų butą, jam tektų skirti net 13 metų vidutinį atlyginimą.
Tad nestebina duomenys, kad 23,7 proc. Būsto neįperkamumas sukelia ir skaudžias socialines pasekmes. Galbūt tai lemia per pastaruosius trejus metus žymiai sumažėjusį tautiečių norą kurti šeimas: 2019 m. buvo įregistruotos 19 502 santuokos, o 2022 m. - tik 16 016. Augant būstų kainoms, krenta ir kiti socialinės gerovės rodikliai.
Nekilnojamojo turto paieška internete
Nekilnojamojo turto paieška Capital.lt skelbimuose - paprasta. Paieškoje jūs galite nurodyti veiksmą (pirkti/nuomoti), savivaldybę ar miestą, jei reikia - mikrorajoną, nekilnojamojo turto tipą (butas, namas, sklypas, kotedžas, sodyba, garažas), kambarių skaičių, kainą (nuo-iki). Galite rinktis ir detalesnę paiešką, kur yra galimybė nurodyti gatvę, įrengimą (visa apdaila, suremontuotas, dalinė apdaila, tvarkingas, remontuotinas, kita), pastato statybos metus, aukštą, aukštų skaičių.
Visus Capital.lt skelbimus galite peržiūrėti žemėlapyje, matyti, kurie yra naujausi, juos išsisaugoti ir pan. Atvėrę nekilnojamojo turto skelbimą pamatysite objekto brokerį - jei parduodamas ar nuomojamas turtas jus sudomino, norite pasitarti dėl kainos, čia pat brokeriui galite parašyti žinutę. Tokiu atveju brokeris, nekilnojamojo turto ekspertas, su jumis operatyviai susisieks.
Skelbimų portalas yra sukurtas siekiant maksimaliai išnaudoti interneto technologijų privalumus ir padėti žmonėms bei įmonėms susirasti norimą NT arba jį nuomoti ar parduoti. Dėl to viskas pateikiama viename puslapyje - paieškos kriterijai, fizinis NT objektų žemėlapis ir konkretūs pasiūlymai. Skelbimo įdėjimas fiziniams asmenims iki aštuonių kartų pigiau nei alternatyviuose skelbimų portaluose.
Interneto skelbimai suteikia puikią galimybę palyginti kainas ir pasirinkti iš kelių galimų variantų visiškai nemokamai. Tai šiuolaikinės ekonomikos privalumas, nes pardavimo procesas nebepriklauso vien nuo NT agento profesionalumo ir motyvacijos.
Jei norite įvesti naują skelbimą, pirmiausia reikia prisijungti prie savo paskyros. Tai galima padaryti supaprastinant registracijos procesą ir jungiantis per socialinių tinklų paskyras bei Google. Tada lieka tik įvesti skelbimą. Jame nurodoma visa reikalinga informacija. Reiktų pasiruošti keleto sakinių aprašymą, kad skelbimų naršytojams būtų lengviau suprasti, kokie siūlomo NT objekto privalumai. Būtina pasiruošti keletą nuotraukų galerijai. Skelbimo įkėlimas 2020 metais fiziniams asmenims nieko nekainuoja.
| Metai | Įregistruotos santuokos |
|---|---|
| 2019 | 19 502 |
| 2022 | 16 016 |