Butai tiesiai iš statytojų: privalumai ir trūkumai

Visi daugiabučiai ir juose esantys bendrojo naudojimo objektai turi būti prižiūrimi, o vienas iš jų valdymo būdų - bendrija. Taip pat galima pasirašyti jungtinės veiklos sutartį paskiriant įgaliotą asmenį arba valdytoją (administratorių) gali paskirti savivaldybė.

Bendrijos steigimas: kada tai pasiteisina?

Įsteigus daugiabučio namo savininkų bendriją, ji perima atsakomybę rūpintis bendrojo naudojimo patalpomis ir kitais bendrojo naudojimo objektais. "Namo valdymą organizuojant patiems savininkams, sprendimai dėl paslaugų ir jų tiekėjų priimami racionaliau, atsižvelgiant į rinkoje vyraujančias kainas ir norimą kokybę. Bendrijos gali pačios spręsti, kam ir kiek lėšų skirti, o jeigu bendrijos pirmininkas yra ir vienas iš to namo savininkų, jis tikrai bus suinteresuotas gyventi patogiau, gražiau ir taupiau", - tvirtina Kaune besikuriančio „Piliamiesčio“ namų kvartalo bendrijos pirmininkas Martynas Andriejavas.

„Tam, kad namas būtų tinkamai prižiūrimas, vienos bendrijos pastato ir jo inžinerinių tinklų techninės priežiūros specialistus įdarbina, kitos bendradarbiauja su veiklą pagal pažymą vykdančiais specialistais, o kai kurios pasirašo sutartis su techninės priežiūros ir galbūt dar kitas reikalingas paslaugas teikiančiomis verslo organizacijomis“, - komentuoja bendrijų steigimo ir jų veiklos klausimais konsultuojančios įmonės „Ego sum“ vadovė Gintarė Janiškienė.

Dar vienas modelis - kai naujų namų savininkams iš karto į pagalbą ateina tų namų statytojai. "Pastatę naują daugiabutį, skatiname savininkus jaustis visaverčiais namo šeimininkais ir jį valdyti patiems, įsisteigus bendriją. Kartu pasiūlome savo paslaugas, ir ne tik pastato techninės priežiūros, bet ir remonto darbų, patalpų valymo, žemės sklypo tvarkymo, konsultavimo ir kitas. Padedame organizuoti visą bendrijos veiklą, o naujakuriams tokios pagalbos tikrai reikia. Toks bendrijų ir statytojų bendradarbiavimas pasiteisina, nes užtikrina savininkų savarankiškumą ir kokybiškas paslaugas", - teigia statybų bendrovės „YIT Lietuva“ turto valdytojas Andrius Kleiza.

Bendrijos ir verslo organizacijos: bendradarbiavimo galimybės

Konsultantės G. Janiškienės teigimu, su platų paslaugų spektrą siūlančiomis verslo organizacijomis sutartis dažniausiai pasirašo naujos statybos namų bendrijos, didelius namus arba ne vieną, bet daugiau namų valdančios bendrijos, o mažosios (būna, kad bendrijoje - vos keli nariai) dažniausiai ieško taupesnių pasirinkimų. „Bendrijose žmonės patys renkasi ir keičia paslaugų teikėjus, ir tai yra svarbus jų demokratinės savivaldos privalumas“, - sako G. Janiškienė.

Pasak A. Kleizos, didelių statybų bendrovių patirtimi ir ištekliais pasinaudoti gali ne tik jų pastatytų namų savininkų, bet ir kitos bendrijos, taip pat ir bendrijų neįsteigusių namų savininkai, kai renkasi arba keičia savo namo valdytoją (administratorių). "Renkantis verslo organizaciją pagalbininku namo priežiūrai, reikėtų įvertinti jos patirtį ir patikimumą, įsitikinti, kad atstovauti skiriamas darbuotojas išmano darbo specifiką. Verta turėti omenyje, kad mažiausią kainą siūlantieji vėliau kiekvieną smulkų darbą gali apmokestinti papildomai. Patartina sutarti, kad bendradarbiavimas vyks laikantis iš anksto suderinto darbų plano ir iš anksto suderintų įkainių, kad bus laikomasi sutartų darbo terminų, kad bus teikiamos konsultacijos, tinkamai ir taupant lėšas prižiūrėti turtą", - pataria A. Kleiza.

Bendrijos veikla: klausimai ir sprendimai

Namo savininkų bendrija įgyvendina savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra: rūpinasi namo pamatų, sienų ir kitų pastato konstrukcijų, liftų, elektros, šilumos ir kitų inžinerinių sistemų, taip pat bendrojo naudojimo patalpų ir žemės sklypo naudojimu ir priežiūra, kitais bendrais savininkų reikalais, atstovauja gindama jų interesus.

Sprendimų priėmimą ir jų įgyvendinimą organizuoja bendrijos pirmininkas ir (arba) valdyba, vadovaudamiesi bendrijos įstatais, Bendrijų įstatymu, Civilinio kodekso atitinkamais straipsniais, valstybės institucijų nutarimais, kitais teisės aktais. Sprendimai priimami bendrijos narių, o kai kurie - visų savininkų susirinkimuose (balsuojant raštu).

Bendrijos biudžetas ir mokesčiai

Planuojant steigti bendriją daugeliui aktualus klausimas būna finansinis. Buhalterinės apskaitos ir konsultacijų paslaugas bendrijoms teikiančios bendrovės „Skaidri apskaitos sistema“ direktorius Remigijus Nemira paaiškina, kad įmokas privalo mokėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Bendrijos kasmet turi pasitvirtinti pajamų ir išlaidų planą (biudžetą) ir kaupiamųjų lėšų tarifą. Patartina nedelsti patvirtinti ir ilgalaikį (dvejų ir daugiau metų) darbų planą.

Vadovaujantis šiais dokumentais priskaitomi mokesčiai savininkams, tačiau kiekvienos bendrijos biudžetas ir vienam savininkui priskaitomų mokesčių dydis nebus vienodi. Tai priklauso nuo namo būklės, to namo savininkų poreikių ir kitų dalykų. „Didesnio buto savininkas mokės proporcingai didesnius mokesčius, o mažesnio buto - mažesnius. Jeigu namo būklė gera ir nenumatoma remonto darbų, bus renkami mažesni įnašai, o jeigu planuojami didelio masto darbai, prireiks daugiau lėšų. Jeigu savininkai sieks kokybės, išlaidos bus didesnės, o jeigu prioritetas bus - kuo labiau taupyti, jos bus mažesnės...“, - komentuoja R. Nemira.

Jo teigimu, investuoti į pastato atnaujinimą reikia nuolat, o sprendimas to laikinai nedaryti - tai taupymas ateities sąskaita, nes ir namas, ir inžineriniai tinklai nusidėvi, o vėliau darbai gali kainuoti žymiai daugiau. „Blogiausia, kai bandoma sutaupyti nepaisant žmonių saugumo - nevykdant elektros tinklų, gaisrinės saugos, balkonų išorinių konstrukcijų apžiūrų, privalomų remonto darbų ir panašiai“, - sako R. Nemira.

Bendrijos pirmininko iššūkiai

Tam, kad būtų galima priimti sprendimus, bendrijos narių susirinkime privalo dalyvauti daugiau nei pusė visų bendrijos narių, o visų savininkų susirinkime turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų savininkų (įprastai - dar daugiau žmonių, nes nebūtinai visi savininkai tampa bendrijos nariais). Suorganizuoti susirinkimą arba balsavimą raštu - didelis darbas. Teisės aktais nustatyta daug privalomų procedūrų, kurias įvykdyti tuo sunkiau, kuo daugiau bendrijoje savininkų.

„Piliamiesčio“ bendrijos pirmininko M. Andriejavo teigimu, vienas didžiausių iššūkių organizuojant bendrijų veiklą - įtraukti savininkus į sprendimų priėmimo procesą ir užtikrinti aktyvų jų dalyvavimą susirinkimuose. „Didelėse bendrijose surinkti kvorumą pakankamai sudėtinga - gyventojai dažnai pritaria siūlomiems sprendimams, tačiau neturi laiko ar noro savo valią išreikšti dalyvaudami susirinkimuose. Šią problemą bandome spręsti bendrijos įstatuose numatę galimybę savo nuomonę pareikšti išankstiniame balsavime“, - pasakoja M. Andriejavas.

Konsultantė G. Janiškienė primena, kad sprendimus galima priimti ir balsuojant raštu, tuomet balsavimui skiriama daugiau laiko, žmonėms lengviau prisitaikyti ir atlikti pareigą. Žinoma, nepamirštant Bendrijų įstatymo išimtinės nuostatos, draudžiančios raštu balsuoti dėl bendrijos valdymo organų rinkimo ar atšaukimo, bendrijos įstatų tvirtinimo, bendrijos reorganizavimo ir likvidavimo.

Ji taip pat atkreipia dėmesį į papildomą galimybę paprastos rašytinės formos sutartimi perleisti bendrijos nario balsavimo teisę kitam asmeniui ir vis plačiau taikomą elektroninį balsavimą, pasirašant balsavimo biuletenį sertifikuotu elektroniniu parašu.

Ginčai ir jų sprendimo būdai

Klausimų žmonėms kyla įvairių - apie mokesčius, priimtus sprendimus, vykdomus arba nevykdomus darbus, kartais nuogąstaujama, ar darbai bus atlikti už mažiausią kainą, ar bus tinkamos kokybės. Paslaugas bendrijoms teikiančios statybų bendrovės „YIT Lietuva“ atstovo A. Kleizos teigimu, problemų kyla, kai bendrijos pirmininkas netinkamai atstovauja gyventojams ar neturi tvirtos pozicijos. Jo manymu, atstovauti skirtingus interesus ir lūkesčius - nelengvas, tačiau labai svarbus uždavinys.

Specialistas paaiškina, kad labai svarbu parengti detalų bendrojo naudojimo objektų aprašą ir patvirtinti jį bendrijos narių susirinkime, tuomet bus lengviau paaiškinti ir kils mažiau ginčų, kas turi mokėti už tam tikrus remonto darbus - buto savininkas asmeniškai, ar visgi bendrija (visi savininkai arba jų dalis).

Vadovaujantis Civilinio kodekso nuostatomis, butų ir kitų patalpų savininkai turi apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, jie privalo įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Mokesčių dalis savininkui priskaitoma proporcingai, pagal jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir namo naudingojo ploto santykį.

„Sklandžiai ir sėkmingai daugiabučių namų bendrijos veiklai labai svarbus atsakingas gyventojų požiūris ir įsitraukimas. Butų savininkai turi suprasti, kad jų turto dalis - ne tik butas, bet ir visas namas, kuriame jie įsikūrę“, - pabrėžia A. Kleiza.

Investicijos į NT: ar vis dar verta?

Lietuvoje per praėjusius metus butų kainos didėjo 20 procentų. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 22,4 proc. Tad pandemijos pabaigos ir NT kainų atoslūgio laukusiems žmonėms dabar belieka lieti apmaudą. Negana to, pastaraisiais mėnesiais infliacijos rodikliai signalizuoja, kad bankų sąskaitose ar tiesiog stalčiuje gulintys pinigai sparčiai nuvertėja. Bet juos įdarbinti NT sektoriuje - vis dar galima. Investicijų sprendimus atidėliojusiems ir dabar ieškantiems tinkamų variantų kyla daug iššūkių. Situacija rinkoje yra įkaitusi, NT paklausa gerose vietose viršija pasiūlą, vis daugiau kainų tampa neįkandamos, kadangi kainos auga sparčiau, negu atlyginimai.

„Kiekvieno žmogaus situacija yra skirtinga. Galbūt vieni planuoja naujame bute kurį laiką pagyventi patys, o vėliau persikelti į didesnį arba įsigyti nuosavą namą. Antri iškart perka su mintimi išnuomoti. Pasak J. Sadausko, dažniausiai daugiau laimi tie, kurie investuoja projekto vystymo pradžioje ir kartais net iš brėžinių, kadangi yra galimybė būstą įsigyti šiek tiek pigiau negu projekto pardavimų pabaigoje. J. „Sėkmingai įgyvendinti projektai, geras klientų poreikių išmanymas ir lankstumas ilgainiui atneša papildomą naudą - didesnį pirkėjų pasitikėjimą.

Investuoti nusprendę žmonės nori iš pirmų lūpų sužinoti, kas vyksta rinkoje, kaip atrasti sau geriausią variantą. Tarkim, mums visada įdomu padiskutuoti, ką verčiau įsigyti: ar naujos statybos būstą Žaliakalnyje nuo 2500 eurų už kv. m ar pavažiuoti 10-15 min. nuo centro šurmulio ir rasti naujus namus gamtos apsuptyje už perpus mažesnę kainą?“, - kalba J. Sadauskas ir kaip pavyzdį pateikia Kauno pietuose augančius „Namučius“, kur vidutinė 1 kv. Investicijas į patikimų statytojų projektus NT ekspertas vadina tvaresnėmis.

Anot pašnekovo, pirkdami seną būstą žmonės siekia išleisti mažiau, bet neretai pasitaiko, kad po sandorio netikėtai išlenda įvairūs pastato trūkumai, kurie iš pradžių atrodė nepastebimi. „Dabar statomiems pastatams keliami nepalyginamai aukštesni reikalavimai negu pastatytiems prieš 10 metų ar dar seniau. „Namučių“ pastatai bus keturių aukštų, visi butai - su vienu arba dviem balkonais, o pirmi aukštai - su savo kiemeliais. Projekte numatyta, kad iš viso daugiabučių kvartale II Jonučiuose, Kauno rajone, duris atvers 350 butų. Numatoma, kad pirmieji naujakuriai į „Namučius“ galės įsikelti jau šių metų spalį.

Kitas „Juda NT“ bendraįkūrėjas Darius Uleckas pastebi, kad vis didesnę įtaką pasirinkimams turi žaluma. Žmonės nori gyventi mieste, tačiau kartu mėgautis gamtos vaizdais ir ramybe. „Kaunas yra žalias miestas, o kai kuriose jo dalyse gamta yra išties įspūdinga - priklauso draustiniui arba botanikos sodui. Gyvenimas žalioje aplinkoje netoli unikalių gamtos objektų teikia daugiau malonumo bei harmonijos pojūčio“, - mano D. Todėl pastaraisiais metais daug dėmesio sulaukia Aleksotas ir visa pietinė miesto dalis. Šioje teritorijoje aktyviai vyksta verslo objektų plėtra, vystoma inovacijų pramonės vizija ir tobulinama infrastruktūra. Natūralu, kad kartu auga ir gyvenamojo ploto poreikis.

„Dauguma būsto ieškančių žmonių mano, kad idealus atstumas iki miesto centro yra 10 minučių automobiliu. Pietinė miesto dalis ir net rajonas šį kriterijų atitinka. Tad 500 eurų nuomos mokestis už naują 2 kambarių butą yra rinkai priimtina kaina, kuri jau nieko nebegąsdina“, - teigia D. Dar jis pastebi, kad Lietuvos gyventojų migracija iš mažesnių miestelių ir gyvenviečių į Vilnių ir Kauną yra senas reiškinys, kuris vyksta ir šiandien. Taip pat po ilgų emigracijos metų į tėvynę grįžta lietuviai, užsienio šalyse sukaupę nemažą kapitalą. Už santaupas jie perka būstą, kuria verslus, investuoja į NT, kuris garantuoja pasyvias pajamas.

D. Uleckas pripažįsta, kad pastaraisiais metais populiariausia investicija pasiteisina, nes butai brangsta, o jų nuomos kainos kyla. Skaičiuojama, kad išsinuomoti butą Kaune dabar kainuoja vidutiniškai 10 proc. daugiau negu prieš metus.

tags: #butai #tiesiai #is #statytoju