Nekilnojamojo turto rinkos situacija nuolat kinta, ir Kijevas nėra išimtis. Šiame straipsnyje apžvelgsime butų kainas Kijeve, jų pokyčius, tendencijas ir investicijų galimybes.
Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga Ukrainoje
Ukrainoje, remiantis internetine svetaine DOM.RIA.com, butai sudaro apie 70 proc. visų parduodamų būstų. Čia iš viso parduodama 80 tūkst. butų ir 30 tūkst. namų. Palyginti su Baltijos šalimis, Ukrainoje parduodama daugiausiai butų, kurių plotas siekia iki 65 kv. metrų. Tokie būstai šalyje laikomi nekilnojamojo turto rinkos pagrindu. Tačiau pastaraisiais metais išaugo naujų statybų kiekis - statomi daugiaaukščiai namai, parduodami butai, kurių daugumos plotas sudaro apie 100 kv.
Parduodami 41424 objektai iki 50 kv. metrų, 61640 objektų, kurių plotas svyruoja nuo 50 iki 100 kv. metrų, 26329 objektų plotas viršija 100 kv. metrų. Kijeve parduodama tik 15 proc. visų parduodamų būstų.
Būsto plotas Baltijos šalyse ir Ukrainoje
Štai kaip skiriasi būsto plotas Baltijos šalyse ir Ukrainoje:
- Estijoje 5244 objektų plotas siekia iki 50 kv. metrų, 7170 - nuo 50 iki 100 kv. metrų, o 4452 viršija 100 kv. metrų.
- Latvijoje 1571 pasiūlymuose nurodytas parduodamo objekto plotas sudaro iki 50 kv. metrų, 4299 - 50-100 kv. metrų, o 4819 - virš 100 kv. metrų.
- Lietuvoje parduodami 5784 objektai iki 50 kv. metrų, 9693 objektai nuo 50 iki 100 kv. metrų ir 7268 objektai, kurių plotas viršija 100 kv. metrų.
Kainų dinamika ir dabartinė situacija Kijeve
Ukrainoje šiuo metu nekilnojamojo turto kainos krinta. Vien per kovą ir balandį kainos susitraukė 2,8 proc. Kijeve šiuo metu vienas kv. metras būsto vidutiniškai kainuoja 831 eurą. O štai apskrityse kv. metro kaina svyruoja nuo 366 iki 724 eurų.
Kainų pokyčiai Kijeve
NT agentūros „Blagovist“ duomenimis, 2013 m. rugsėjį, iki Ukrainoje prasidedant politinei suirutei, kvadratinis metras Kijeve vidutiniškai kainavo 2170 JAV dolerių. Dabar kaina smukusi iki 1520 JAV dolerių. Vadinasi, gyvenamasis plotas Kijeve atpigo 30 procentų.
Stipriausiai krito trijų kambarių butų kainos - nuo 2 550 iki 1 590 JAV dolerių už kvadratinį metrą. Panašiai smuko ir dviejų kambarių butų kainos: nuo 2 590 iki 1 630 JAV dolerių už kvadratinį metrą. Kvadratinis metras vieno kambario butuose per ketverius metus atpigo nuo 2050 iki 1510 JAV dolerių.
Šiandien Kijeve vieno kambario butas vidutiniškai kainuoja 73 tūkst. JAV dolerių. Kainų minimumas - 15,4 tūkst. JAV dolerių. O prieš ketverius metus už vieno kambario butą Ukrainos centre vidutiniškai prašė 92 tūkst. JAV dolerių, rašo lenta.ru.
Portalo 100realty.ua analitikai atkreipė dėmesį, kad pastaruoju metu kainos naujos statybos namuose Kijeve stabilizavosi. Per šiuos metus kainų pokyčiai neviršijo 2 procentų, o rugsėjį kvadratinio metro kainos visų klasių būstuose netgi pakilo.
Antrinio būsto rinkoje situacija keblesnė. Pardavimui siūlomų vieno-keturių kambarių butų kvadratinio metro kainos vidutiniškai sukasi apie 1 250 JAV dolerių. Nuo šių metų sausio jos sumenko beveik 3 proc., o nuo 2016 m. - daugiau nei 7 procentais.
Iš viso Kijevo antrinės rinkos pasiūla šiandien siekia 20 tūkst. NT objektų, naujos statybos - 200. Vis dėlto pirkėjai neskuba. Address.ua duomenimis, pirmąjį šių metų pusmetį pardavimui siūlyta 20,7 tūkst. naujų butų. Tačiau per minėtą laikotarpį šioje rinkoje įvykdyta vos daugiau nei tūkstantis sandorių.
Kalbėdami apie kitų miestų padėtį, agent.ua atstovai išskyrė Poltavą ir Černivcius, kur vieno kambario butuose kvadratinis metras pigo rekordiškai - 29 procentais. Toks pokytis fiksuotas per metus - nuo 2016-ųjų iki šių metų spalio.
Taigi, kokia situacija Ukrainos būsto nuomos rinkoje? UNIAN kalbėjosi su ekspertais, ištyrė pagrindines rinkos tendencijas ir išsiaiškino, kokios šiuo metu siūlomos butų ir namų nuomos kainos skirtinguose miestuose. Ekspertai atkreipia dėmesį į būsto nuomos kainų kilimą. Anot Vitalijaus Poberezkio, DIM.RIA produktų plėtros vadovo, nekilnojamojo turto rinkos tyrimai rodo, kad vieno kambario butų nuomos Kijeve kainos per metus vidutiniškai išaugo 41%. Lvivo srityje - 24%, Dniepropetrovsko srityje - 30%. Tai gana pastebimas kainų padidėjimas.
Markas Marčenko, „Sensar Development“ generalinis direktorius, taip pat atkreipia dėmesį į butų nuomos kainų didėjimo didmiesčiuose tendenciją, kurią lemia tai, kad dalis į užsienį emigravusių žmonių grįžta namo, be to, įsikuria nuolatiniam gyvenimui žmonės iš karo paliestų regionų.
Portalo „OLX Real Estate“ analitikai pranešė, kad 2024 metų sausio-balandžio mėnesiais OLX platformoje ilgalaikės butų nuomos kategorijoje buvo paskelbti 280 176 skelbimai. Iš jų 74,9 tūkst. - Kijevo srityje. Vidutinė buto nuomos kaina Ukrainoje yra 173 eurai.
Finansavimo galimybės ir iššūkiai
Kad atsigautų Ukrainos NT, reikėtų paskolų programų ir adekvačių sąlygų paskoloms bankuose gauti. Forume apie NT domik.ua skelbiama, kad šiandien Ukrainoje paskolas būstui įsigyti dalija penki bankai. Vidutiniškai už paskolą reikia mokėti 20 proc. palūkanas.
Kadangi Ukrainoje veikiantys bankai užsieniečiams paskolų faktiškai nedalija, tai panorusiam šalyje NT įsigyti atvykėliui iš kitos valstybės reikia turėti nemenką sumą.
Kai pasiimti paskolą keblu, valdžia bando taisyti padėti siūlydama alternatyvius NT sandorių finansavimo instrumentus. Pavyzdžiui, šių metų rugpjūtį Ukrainos ministrų kabinetas davė teisę konkrečiai valstybinei institucijai piliečiams būstą suteikti lizingu.
Užsienio investuotojų susidomėjimas
Teisinga sakyti, kad Ukrainoje nekilnojamasis turtas yra toks pigus, jog užsienio šalių piliečiai jį šluote šluoja ir perka ne po vieną objektą vienu metu. Perka ne tik butus, bet taip pat sandėlius, biurus, prekybos centrus.
Ukrainos NT ekspertai tikina, kad turtas šalyje yra nepakankamai įvertintas ir jie neklysta, ypač vertinant statybų kaštus Europoje ir Amerikoje. Praktiškai neįmanoma už tokią kainą pastatyti nekilnojamojo turto, nekalbant apie tai, kiek kainuoja žemė. Ukrainoje ją galima pirkti iš karto ir užsidirbti iš jos nuomos.
NT paklausa didėja tarp užsienio investuotojų 2018-aisiais Ukrainos NT užsienio pirkėjų peržiūrų skaičius buvo didesnis nei ankstesniais metais, sakė Vladislavas Kulishenko, Kijevo NT brokerių asociacijos vadovas. Užsieniečių įsigyto turto dalis sudarė 3 proc. visų sandorių skaičiaus Ukrainoje.
Brokeriai pabrėžia, jog užsienio investuotojai pirmenybę teikia lengviau parduodamam turtui. Pirkimai dažniausiai būna įvykdomi privačiai arba per Ukrainos įmones.
Investavimo galimybės ir rizikos
Ukrainai žvelgiant į atstatymo ir augimo ateitį, dabar pats laikas apsvarstyti galimybę investuoti į savo nekilnojamojo turto rinką. Saugumas ir stabilumas: karo zonos iš prigimties yra nestabilios, o investuojant į tokias sritis kyla didesnė rizika. Nors kai kurie Ukrainos regionai išlieka gana saugūs, padėtis gali greitai pasikeisti.
Rinkos atkūrimo laikas: rinkos atsigavimo laikas neaiškus, nes jis priklauso nuo konflikto sprendimo ir tarptautinių atkūrimo pastangų.
Nekilnojamojo turto karštieji taškai Ukrainoje po konflikto:
- Kijevas: Kijevas, kaip sostinė, išlieka pagrindiniu verslo ir kultūros centru Ukrainoje.
- Lvovas: Vakarų Ukrainoje esantis Lvovas buvo santykinai mažiau paveiktas karo ir tebėra populiari turistų ir verslo vieta.
- Odesa: žinoma dėl savo uosto ir strateginės vietos prie Juodosios jūros, Odesa jau seniai buvo patraukli vieta investuotojams.
Nekilnojamojo turto rinka karo draskomoje Ukrainoje pateikia unikalių iššūkių ir galimybių. Nors trumpalaikės perspektyvos tebėra neaiškios, ilgalaikis augimo potencialas yra neabejotinas.
INVESTICIJOS Į NEKILNOJAMĄJĮ TURTĄ. FINALAS!
Nuomos kainos ir pelningumas
NT kainos krenta, o nuoma brangsta. Pirkti NT, o tuomet jį išnuomoti yra pelninga, nes pardavinėjamo turto kainos krenta, o nuomojamo atvirkščiai - kyla.
Remiantis svetainės address.ua duomenimis, vidutinė buto nuomos kaina per mėnesį Kijeve yra apie 500 eurų, tačiau ji nuolatos auga. NT agentūra „Blagovest“ pranešė, kad vidutinė buto nuomos kaina Kijeve yra pakilusi 30 proc. Tokie duomenys pateikti remiantis paskutiniais 150 sudarytų nuomos sutarčių, tarp kurių daugiausia išnuomoti 1-2 kambarių butai.
Kokio tipo turtas traukia užsienio pirkėjus?
Daugiausia grąžos investuotojai gauna pirkdami dar nebaigtus statyti butus, kurie dar tik projektuojami, o statybos dar tik prasidėjusios arba dar net nepradėtos. Pirkėjai tokiais atvejais gali įsigyti butus, kurių kvadratinio metro kaina siekia vos 450-500 eurų, nors antrinėje rinkoje kainos prasideda nuo 700 eurų už kvadratinį metrą.
Vidutinė kvadratinio metro kaina antrinėje rinkoje yra apie 900 eurų. Tačiau naujų projektų pirkėjai įsigytus būstus turi juos patys įrengti, mat jie parduodami kaip betoninės sienos. Taigi, toks nekilnojamas turtas reikalauja pilno įrengimo, o tai kainuoja nemažai papildomų išlaidų.
Patys pigiausi butai yra senos statybos pastatuose, kuriuose kaina prasideda nuo 180 eurų už kvadratinį metrą. Tai yra 1960-1970 metų statybos ekonominės klasės būstai, tačiau dažniausiai jie yra maži ir nepatogiai išplanuoti. Tokio tipo butai labai mėgstami naujai atvykusių didmiesčių gyventojų, kurie nieko kito negali sau leisti.
Patys pigiausi butai taip pat populiarūs tarp išsiskyrusių porų ar šeimų, kurios nori apgyvendinti savo vaikus atskirai. Ukrainiečiai sulaukę 30-ies dažniausiai įsigyja sau naują nuosavą būstą. Užsienio šalių piliečiai taip pat mėgsta senesnius butus, pastatytus iki 1960-ųjų, Stalino laikais. Tokie objektai dažniausiai būna didesni ir turintys aukštas lubas.
Viena problema, su kuria susiduria užsienio pirkėjai, yra padidėję valiutos keitimo kaštai. Pinigai pirmiausia konvertuojami į grivinas, kad būtų galima sumokėti statybų įmonei. Tačiau statytojas NT kainą perskaičiuoja doleriais arba eurais, remdamasis tos dienos kursu, tad pirkėjams tenka susimokėti bene dvigubus komisinius už valiutos keitimą.