Didžiąją dalimi atvejų, teisingas kainos nustatymas lemia greitą, daug jėgų ir kantrybės nereikalaujantį pardavimo procesą. Tad pastebėję, jog Jūsų parduodamas būstas nepritraukia tiek dėmesio, kiek buvo tikėtąsi - reaguokite greitai. Objektyviai įvertinkite, ar kaina atitinka situaciją rinkoje!
NT PASLAPTYS Kaip nustatyti turto kaina 1
Požymiai, rodantys per aukštą kainą
Jei Jūsų būsto kaina nekilnojamojo turto skelbimuose lenkia didžiąją dalį panašių būstų - pirkėjams ji gali pasirodyti per didelė.
1. Būsto kaina - ženkliai didesnė, nei panašaus tipo objektų
Vienas aiškiausių realiosios būsto vertės rodiklių yra panašaus tipo objektų kainos. Tokiu atveju, besidomintieji pirma apžiūrinės ir rinksis iš pigesniųjų, o Jūsų būstas sulauks tik pavienių, iki galo neapsisprendusių interesantų dėmesio.
2. Būsto skelbimai internete nesulaukia peržiūrų
Visi nekilnojamojo turto skelbimų portalai bei socialiniai tinklai leidžia stebėti įrašų statistiką. Skelbimą ar įrašą paspaudusiųjų bei perskaičiusiųjų skaičių. Tai pravartus įrankis vertinant tai, ar objektas bei jo kaina yra aktuali būsto pirkimu besidomintiems žmonėms. Jei per kelias savaites ar mėnesį įrašas sulaukė vos keliasdešimties peržiūrų, tuomet tai indikatorius, jog prašoma kaina neatitinka realiosios būsto vertės.
3. Apžiūros vyksta periodiškai
Pardavinėjant būstą, apžiūros turėtų būti kasdienybė. Ypač - standartinio tipo, paklausių NT objektų pardavimo procese. Tačiau jei dėl apžiūrų į Jus kreipiamąsi gan retai ir nereguliariai, galima daryti išvadą, kad objektas potencialių pirkėjų nesudomina. To priežastis gali būti: nepatrauklus skelbimas, lokacija, aprašyme išryškėjantys trūkumai. Tačiau kad ir kokių bėdų yra būste, visą tai kompensuoja kaina, prašoma už jį. Jei ji per aukšta, didelė tikimybė, jog potencialus pirkėjas rinksis apžiūrėti kitus, jo kainos lūkesčius atitinkančius objektus pirma brangesniojo.
4. Būstas reklamuojamas mėnesius, tačiau pasiūlymų - nesulaukiama
Ar apžiūrų metu potencialūs pirkėjai nuoširdžiai susidomi Jūsų būstu? Jei taip, viskas puiku - būstas turėtų sulaukti savojo pirkėjo. Tačiau, jei žmonės tik atvyksta ir išvyksta, tuomet reikėtų apsvarstyti to priežastis. Pirma, tai gali būti nepakankamai pardavimui paruošta būsto išvaizda. Antra, techniniai būsto parametrai. Trečia, kaina pirkėjo akimis neatitinkanti realiosios būsto vertės. Nors antrąją priežastį pakeisti gan sunku, tačiau pirmoji ir trečioji - išsprendžiamos.
5. Pirkėjų grįžtamasis ryšys - „per brangu!“
Tai akivaizdi, kainą persvarstyti verčianti priežastis. Jei po užklausų ar apžiūrų dažnai girdima, jog kaina - per didelė, tuomet reikalinga ją įvertinti iš naujo. Šiuo atveju rekomenduojama pradėti nuo pirmojo žingsnio - palyginti panašaus tipo objektų kainas rinkoje. Taip pat, reikėtų įvertinti ar būsto skelbimai sulaukia pakankamai srauto, o Jūs - apžiūrų. Tai atskaitos taškai, nuo kurių būsto kainą reikėtų vertinti iš naujo.
Kaip tinkamai nustatyti būsto kainą?
Viena pagrindinių tinkamai pardavimui paruošto būsto sąlygų - realios jo kainos nustatymas. Jei ji atitinka situaciją rinkoje, o visi pagrindiniai objekto trūkumai yra sutvarkyti, tuomet tikėtina, jog pardavimas bus greitas ir sėkmingas. Tokiu atveju sutaupoma daug Jūsų laiko, jėgų, o kartu - ir finansinių resursų. Jums nereikia vesti nerezultatyvių apžiūrų, nuolat koreguoti skelbimų ar svarstyti kokių dar naujų priemonių imtis. Žinoma, kaina nėra vienintelis lemiantis veiksnys. Labai svarbu būsto pateikimas, jo techniniai duomenys, būklė, lokacija. Bene svarbiausia - tai kaip plačiai bei profesionaliai informaciją apie jį pateiksite internete. Tai pagrindinė vieta potencialiems pirkėjams pasiekti. Tad efektyviausias pardavimo būdas yra pasitelkti profesionalus - šį darbą kasdien dirbančius nekilnojamojo turto brokerius.
Ką daryti, kad pardavimas būtų sėkmingas?
- Neapriboti apžiūrų. Pardavinėjant būstą būtina pritraukti kuo daugiau potencialių pirkėjų dėmesio. Kuo daugiau dėmesio, tuo didesnė tikimybė parduoti. Kiekviena nepravesta apžiūra gali reikšti prarastą pardavimo sandorį! Viena didžiausių pardavimo sėkmės sąlygų - pardavėjo lankstumas. Dėl šios priežasties susiruošus būsto pardavimui, reiktų nusiteikti trumpam laikui išsižadėti ir savo privatumo. Bet kurią savaitės dieną ar valandą būti pasiruošus apžiūrai bei kompromiso paieškoms.
- Neignoruoti brokerio patarimų. Profesionalus brokeris yra žmogus, nekilnojamojo turto rinkoje veikiantis kasdien. Jis atsakingas už būsto vertės nustatymą, informacijos apie jį sklaidą, derybų bei dokumentų tvarkymo procesus. Atitinkamai, atstovaudamas pardavėjo interesus, sėkminga proceso baigtimi jis suinteresuotas ne ką mažiau, nei būsto savininkas. Dėl šių priežasčių, profesionalaus ir atsakingo brokerio patarimai turėtų būti atskaitos taškai visame būsto pardavimo kelyje.
- Neprisirišti emociškai. Tačiau tai, kas turi išskirtinę reikšmę pardavėjui, tikėtina, jog bus visai neaktualu potencialiam pirkėjui. Ypač kalbant apie interjerą ar išplanavimo subtilybes. Dėl šių priežasčių, susiruošus parduoti būstą reiktų pakeisti požiūrį ir atsiriboti nuo sentimentų. Būstas pardavimo metu tampa nebe namais, o nekilnojamojo turto objektu. Visos remonto ir dizaino subtilybės bei prisiminimai turi likti nuošalyje - tiek ruošiant būstą parduoti, tiek pristatant jo privalumus potencialiam pirkėjui.
- Neišlaidauti būsto atnaujinimui. Pradedant būsto pardavimo procesą, svarbu užtikrinti švarą ir tvarką jo viduje bei aplink jį. Pašalinti daiktų perteklių, kosmetinius trūkumus, užtikrinti erdvumo, šviesos ir gaivos pojūtį apžiūrų metu. Tačiau svarbu neišlaidauti! Dauguma atvejų, kapitalinis remontas nepakelia būsto kainos tiek, kad atsipirktų jam skirtos investicijos. O ir naudą tame matys retas pirkėjas. Juk visi svajojame naujus namus susikurti vien pagal savo skonį!
- Nenuvertinti informacijos pateikimo bei sklaidos. Tad kuo didesnė (arba kuo tikslingesnė) internetinė sklaida, tuo didesnė ir tikimybė atkreipti būsimo pirkėjo dėmesį. Na, o atkreipus dėmesį, svarbu jį ir išlaikyti. Raktas į pirkėjų susidomėjimą yra aukštos kokybės, erdvumo bei šviesos įspūdį sukuriančios nuotraukos. Jos turi būti atliktos kokybiškai, o jose matomi objekto elementai turi atrodyti itin tvarkingai. Jokių asmeninių suvenyrų, kuo mažiau patalpas apkraunančių baldų ar ryškių interjero detalių!
- Nepervertinti būsto kainos. Jei kaina neatitinka rinkos situacijos, tikėtina, jog būstas skelbimų portale bus tiesiog aplenkiamas. Vietoje jo - renkamąsi panašaus tipo, mažesne pardavimo kaina pažymėti nekilnojamojo turto objektai. Tačiau jei kaina įvertinta teisingai, o visi pagrindiniai objekto trūkumai yra sutvarkyti, tuomet tikėtina, jog pardavimas bus greitas ir sėkmingas. Pardavėjui nereikia vesti nerezultatyvių apžiūrų, nuolat koreguoti skelbimų ar svarstyti kokių dar naujų priemonių griebtis.
- Apkrauti būstą asmeniniais daiktais. Siekiant jam šią užduotį palengvinti, parduodamą būstą rekomenduojama paversti anonimu. Nekilnojamojo turto objekte turėtų likti kuo mažiau asmeninio gyvenimo pėdsakų. Reikėtų atsisakyti personalinių daiktų, tokių kaip: nuotraukos, išskirtinės interjero detalės ar suvenyrai.
Viešbučio paskirties būstas: privalumai ir trūkumai
Mažesnė kaina yra akivaizdus privalumas. Viešbučio paskirties būstai yra pigesni nei gyvenamosios paskirties būstai 10-20 proc.. Bankai gali reikalauti didesnio pradinio įnašo ir siūlyti trumpesnius paskolos grąžinimo terminus viešbučio paskirties būstams, todėl svarbu iš anksto išsiaiškinti paskolos sąlygas. Viešbučio paskirties būstams taikomas nekilnojamojo turto mokestis - 0,7 proc. mokestinės turto vertės. Šilumos ir karšto vandens išlaidos viešbučių paskirties būstuose gali būti didesnės dėl PVM tarifo skirtumo, tačiau deklaravus gyvenamąją vietą lengvata būtų pritaikoma ir šios paskirties turtui. Taip pat, naujuose projektuose naudojami inovatyvūs, energetiškai efektyvūs ir tvarūs sprendimai, todėl būsto išlaikymo kaštai net su didesniu PVM tarifu yra labai nedideli.
Automobilių vietų skaičių lemia projekto vieta, užstatymo intensyvumas ir paskirtis. Senamiestyje ir centriniuose miesto rajonuose vietų automobiliams gali būti iki 2-4 kartų mažiau nei naujuose projektuose miegamuosiuose rajonuose. Viešbučio paskirties projektuose vaikų žaidimo aikštelės nėra privalomos.