Būsto nuomos reikalavimai nuomininkams Lietuvoje: ką svarbu žinoti?

Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) nuomos rinkoje egzistuoja įvairių stereotipų ir reikalavimų, kuriuos svarbu žinoti tiek nuomotojams, tiek nuomininkams. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, į ką atkreipti dėmesį nuomojant ar nuomojantis būstą.

Stereotipai ir realybė

Lietuvos NT nuomos rinkoje paplitęs labai nemalonus stereotipas - nenuomoti buto ar namo šeimai su nepilnamečiais vaikais, nes gali būti sunkumų juos iškraustant. Šis stereotipas turi realų pagrindą - kelias sudėtingas bylas, kai savininkai mėnesių mėnesius bandė iškraustyti nemokius nuomininkus iš savo nuosavybės, bet jie liko ten gyventi, nes turėjo mažamečių vaikų. Po šių bylų ir liko nemalonus stereotipas, kuris vis dar užkerta kelią jaunoms šeimoms susirasti norimą būstą nuomai. Suaugusiuosius išregistruoti galima internetu keliais mygtuko paspaudimais, o vaiko teises į būstą gina valstybė...

Patarimai nuomotojams, nuomojantiems būstą šeimoms su vaikais:

• Pasirašykite rašytinę sutartį. Priimdami šeimą su mažais vaikais į savo būstą, VISADA pasirašykite rašytinę sutartį, kurioje aiškiai nurodysite gyvenimo ir išsikraustymo sąlygas.
• Sutartį registruokite VĮ "Registrų centras". Kai sudarysite sutartį, registruokite ją VĮ "Registrų centras". Registruoti galima ir internetu. Tai kainuoja keletą eurų. Registruota sutartis turi juridinę galią ir pravers teismo atveju.
• Sutartyje numatykite punktą, kur registruojami nuomininkų vaikai. Sutartyje gali atsirasti punktas dėl vaikų nuomos adreso.
• Aiškiai apibrėžkite veiksmus nemokumo atveju. Tiek sutartyje, tiek žodžiu paaiškinkite nuomininkams, kas gresia nemokumo atveju. Tai iškeldinimas su teismo sprendimu - ilga ir nemaloni procedūra, kurios metu tikrinamas nuomininkų finansinis pajėgumas, dalyvauja ir vaikų teisių tarnyba, ginanti nepilnamečių vaikų teises.
• Kompensacija už sugadintą turtą. Dažnai šeimų su vaikais nenorima dėl to, kad vaikai gali apgadinti buto ar namo sienas, baldus, grindų dangą. Sutartyje reikėtų aiškiai nustatyti, kaip reiktų elgtis tokiais atvejais. Įprasta, kad nuomininkai savo lėšomis turi padaryti remontą ir atlyginti už sugadintą turtą. Taip pat gali būti imama tam tikra kompensacija. Kai kada numatoma, kad užstatas negrąžinamas, jei turtas sugadinamas.

Akivaizdu, kad nerimauti priimant nuomotis šeimą su vaikais nėra dėl ko, jei tik sudaroma gera sutartis. Internete sutarčių pavyzdžių yra apstu, tačiau jos ne visada tinkamai gina šeimininkų interesus. Dėl to rekomenduojame kreiptis į brokerius, kurie ne tik padeda išnuomoti ar išsinuomoti būstą, bet ir turi pasiruošę gerus nuomos sutarčių šablonus, paruoštus profesionalių teisininkų.

Nuomos sutartis ir jos svarba

Pasirašykite rašytinę sutartį. Lietuvos teisinė sistema pripažįsta ir žodines sutartis, jei nuomotojas ir nuomininkai susitaria dėl gyvenimo bute ar name. Reikalaujama sudaryti rašytinę sutartį tik tuo atveju, jei numatomas konkretus nuomos terminas, pavyzdžiui, metai ar iki tam tikros datos.

Kadangi sutartį būtina registruoti "Registrų centre", kad ji įgautų juridinę galią, reiktų turėti omenyje ir valstybei mokamus mokesčius. Jei nuomojate butą arba namą, verčiatės savotišku nuomos verslu, todėl privalote susimokėti mokesčius valstybei. Tai yra 15 proc. gyventojų pajamų mokestis (GPM).

Bylų dėl iškeldinimo pastaruoju metu yra labai nedaug, nes tai tikrai sudėtingas teismo procesas, kurio metu kartais gali būti net laikinai paimami vaikai. Tokia situacija susiklostė dėl dviejų pamatinių teisių susikirtimo. Teisė į nuosavybę yra ginama valstybės, kaip ir vaiko teisės į gyvenamą vietą yra ginama valstybės. Šios abi teisės yra lygiavertės, todėl ir prireikia teismo proceso, kurio metu teisėjas įvertina nuomotojo pretenzijas ir nuomininkų galimybes apgyvendinti vaikus kitame būste.

Nuomos sutarties turinys ir reikalavimai

Sudarant nuomos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Forma: Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų negali būti sudaromos žodžiu. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre.
• Turinys: Sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimosi patalpomis sąlygos, mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka.
• Papildomos sąlygos: Rekomenduojama sudaryti kuo detalesnę nuomos sutartį, įtraukiant būste esančių daiktų sąrašą ir jų būklės įvertinimą.

Remiantis CK 6.580 str. 4 d. negalioja gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, kurios nustato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, suteikia teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas, daro nuomininko teises priklausomas nuo jo šeimos narių skaičiaus, riboja nuomininko teisę pirkti daiktus ar gauti paslaugas iš asmenų, kuriuos nuomininkas nori pasirinkti savo nuožiūra, suteikia nuomotojui teisę reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą, suteikia nuomotojui teisę vienašališkai įvertinti gyvenamosios patalpos būklę ir konstatuoti, kad ji tinkama gyventi, nustato didesnę nuomininko civilinę atsakomybę, nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis.

Pagrindinio būsto nuomininko keitimas

Kokiu atveju keičiamas pagrindinis būsto nuomininkas?

• šeimos narių tarpusavio susitarimu;
• mirus pagrindiniam būsto nuomininkui: nuomininko šeimos narių susitarimu būsto nuomos sutartis pakeičiama jam mirus, jeigu jo šeimos nariai yra deklaruoti ir toliau gyvena nuomojamame būste, ir per du mėnesius po nuomininko mirties informuoja apie tai nuomotoją - SĮ „Vilniaus miesto būstas“;
• išvykus pagrindiniam būsto nuomininkui: įprastai kai nuomininkas, jo šeimos nariai ir buvę šeimos nariai išvyksta gyventi kitur, jų būsto nuomos sutartis laikoma nutraukta nuo išvykimo dienos. Tačiau laikinai išvykusiems nuomininkui, jo šeimos nariui ar buvusiam šeimos nariui teisė į būstą paliekama šešiems mėnesiams su sąlyga, jeigu bus mokamas nuomos mokestis ir mokestis už komunalines paslaugas.

Laikinai išvykusiems nuomininkams teisė į išsinuomotą būstą paliekama visam išvykimo laikui šiais atvejais:

• išvykusiems gydytis - visą gydymosi laiką;
• išvykusiems mokytis - visą mokymosi, studijų laiką;
• išvykusiems į ilgalaikę komandiruotę į užsienį - visą komandiruotės laiką;
• išvykusiems eiti globėjo ar rūpintojo pareigų - visą šių pareigų ėjimo laiką;
• vaikams, atiduotiems į auklėjimo įstaigą, giminaičiams, globėjui ar rūpintojui, - visą vaikų ten buvimo laiką;
• pašauktiems į privalomąją karo tarnybą ar tarnaujantiems tarptautinių operacijų kariniame vienete - įstatymų nustatytą tarnybos laiką;
• suimtiems - visą tardymo ir teismo laiką.

Pasibaigus šioms aplinkybėms, laikinai išvykusiems nuomininkams teisė į išsinuomotą būstą išlieka dar šešis mėnesius. Po šio termino teisė į išsinuomotą būstą prarandama.

Nuomininkų išrankumas ir būsto įrengimas

NT brokerė Justina Zabarauskienė teigia: „Net sakoma, kad perkame kvadratinius metrus, o nuomojame kambarius“, ir tikina, jog kuo mažiau nupirksite kvadratinių metrų ir į juos patogiai sutalpinsite daugiau funkcinių erdvių, tuo didesne investicine grąža galėsite džiaugtis.

Anot NT brokerės, jau kurį laiką nuomininkai išrankesni, todėl nuomojamame bute turi būti įrengta ne tik virtuvė ir vonios kambarys. Ji teigė, kad paties pigiausio būsto nuomai paklausa sparčiai mažėja, o visi kiti nuomininkai į nuomojamą būstą ateina gyventi ir nori įsikurti patogiai.

Savininkai, ypač nuomojantys mažesnius butus, kartais mano, kad neverta pirkti indaplovės ar džiovyklės. Bet neretai jauni nuomininkai net neina apžiūrėti 2 kambarių buto, jei jame nėra, pavyzdžiui, indaplovės. Didelis privalumas ir džiovyklė. Tiesa, taupant vietą dažniausiai pasirenkamas variantas „du viename“ - skalbyklė ir džiovyklė. "Per pandemiją vėl išpopuliarėjo televizoriai, o naujausia mada - bute turi būti ir kondicionierius", - vardija J. Zabarauskienė.

Ji priduria, kad taupyti buitinės technikos sąskaita neapsimoka, nes prarasti galima gerokai daugiau: „Butas, kuriame nėra nuomininkui jau įprastos buitinės technikos, ilgiau bus tuščias, o jo nuomos kaina bus mažesnė.“

Kaip įrengti būstą patogiai ir funkcionaliai?

Interjero studijos „Dovilės interjeras“ vadovė, interjero dizainerė Dovilė Sakevičė sako: „Nors karantinas seniai pasibaigė, daug žmonių ir toliau dirba iš namų, todėl ruošiant butą nuomai reikėtų įrengti ir darbo vietą“.

Tiems, kurie buto nuomai įrengimu rūpinasi patys, D. Sakevičė pataria rinktis ne pačias pigiausias medžiagas - svarbiausia, kad jos būtų patvarios ir tarnautų ilgiau. Grindims geriausia naudoti laminatą ar vinilinę dangą - ji nenusidėvės taip greitai kaip medinės grindys. Sienas geriausia dažyti. Patarčiau pirkti kokybiškesnius plaunamus dažus - jei siena šiek tiek susiteps, ją galėsite pavalyti drėgna šluoste arba melamino kempinėle.

Pasak jos, įrengiant butą nuomai nei tapetų, nei pastaruoju metu populiarėjančio molio tinko, kuris gali būti naudojamas net vietoj plytelių vonios kambaryje, rinktis neapsimoka, nes „tapetai gali greitai suplyšti, o molio tinkas - gerokai brangesnė investicija“.

Nuomos sutarties svarba ir gyvenamosios vietos deklaravimas

Rengiantis išsinuomoti būstą žmonės dažnai nežino nuo ko pradėti, ko klausti būstų savininkų, kokią sutartį pasirašyti. Pirmiausia pradedant galvoti apie būsto nuomą, turite įvertinti savo finansines galimybes, tai yra kokį biudžetą galite skirti būsto nuomai. Antras žingsnis, nuspręskite vietą, kurioje ketinate gyventi. Patariame rinktis gyvenamąją vietą, atsižvelgiant į savo gyvenimo būdą, tempą. Nepamirškite apsvarstyti susisiekimo galimybių, kad Jums būtų patogu nuvykti į darbovietę ar mokymosi įstaigą.

Gyvenamosios vietos deklaravimas yra privalomas visiems Lietuvos Respublikos piliečiams be išimties. Deklaruoti savo gyvenamąją vietą būtina persikėlus į kitą būstą, pakeitus miestą, grįžus iš svetur, bei visais kitais atvejais. Nuomininkas turi teisę deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamame bute. Nurodytu dokumentu, patvirtinančiu asmens teisę gyventi patalpoje, yra laikomas ne tik patalpos savininko sutikimas, bet ir patalpų nuomos sutartis.

Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.

Ko svarbu nepamiršti nuomojant būstą?

• Sandarumas: Jei vasarą atėjus į butą yra nepakeliamai karšta, o uždaryti langai beveik neizoliuoja garso, galimas daiktas, kad žiemą šio buto sienos ir langai taip pat lengvai praleis šaltį.
• Triukšmas: Jei puikiai garsą praleidžiantys buto langai yra prie pat gatvės, arba jei daugiabučio sienos tokios plonos, kad galima lengvai klausytis kaimyno pokalbio telefonu, verčiau ieškokite kito varianto.
• Paslėpti mokesčiai: Be nuomos ir komunalinių mokesčių, dar tenka mokėti už įvairias paslaugas: šiukšlių išvežimą, bendros elektros sunaudojimą.
• Elektros instaliacijos ir vandentiekio būklė: Nepasidrovėkite atėję į naują butą įjungti visas šviesas, atsukti karštą ir šaltą vandenį, patikrinti, kaip veikia dušas ir tualetas. Taip pat žvilgtelėkite į vandentiekio vamzdžius - ar nėra matomų pažeidimų, neseniai uždėtų „lopų“.
• Privatumas: Kai buto savininkas kas savaitę užsuka kavos, buto sandėliuke laiko drabužius, o balkone - dviratį, dažnas susitikinėjimas gali ne juokais išvarginti.
• Sutartis: Net jei sutartis nėra patvirtinama jokios aukštesnės instancijos, gali būti, kad būtent ji apsaugos nuo pasikeitusių buto šeimininko planų.

Net jei visi aukščiau išvardyti punktai nesukelia problemų, palikite vietos abejonei - jei viskas bute yra puiku, kodėl jis nuomojamas už patrauklią kainą? Bet kokiu atveju stenkitės laikytis taisyklės, kad buto nuomos ir komunaliniai mokesčiai neturėtų viršyti 30 proc.

Nemokūs nuomininkai: ką daryti?

NT brokerė Jovita Aleksejūnienė teigia, kad pastaruoju metu susiduria su būstų šeimininkais, kurie nežino, kaip iškraustyti nemokius nuomininkus.

J. Aleksejūnienė pataria, ko imtis, jei tenka iškraustyti nuomininkus:

• Pirmiausia, raštiškai įspėti nuomininkus apie sutarties nutraukimą pagal sutartyje numatytą terminą.
• Kreiptis į policiją ar kitas teisėsaugos institucijas su įrodymais, kad nuomininkai nemoka nuomos ar mokesčių.
• Išsiųsti nuomininkams prašymą, priminimą ir raginimą sumokėti. Jei nesumoka, kreiptis į teismą.

Svarbu: Savavališkai iškraustyti nuomininkų negalima. Procese turi dalyvauti policija ir, jei šeima turi nepilnamečių vaikų, vaikų teisių specialistai. Atjungti elektrą ar vandenį taip pat negalima, nes tai gali užtraukti administracinę ar baudžiamąją atsakomybę.

Kaip išvengti nemokių nuomininkų?

J. Aleksejūnienė rekomenduoja prašyti nuomininko dokumento apie jo kreditingumą, darbo sutarties, patikrinti jo socialinius tinklus, paimti didesnį užstatą ir į nuomos sutartį įrašyti visus galimus "saugiklius".

Advokato patarimai dėl iškeldinimo

Advokatas Arūnas Bertulis paaiškina, kokiais atvejais galima iškeldinti nuomininkus su nepilnamečiais vaikais ir be jų.

Svarbu: Geriausias būdas nutraukti sutartį yra abiejų šalių susitarimas. Jei susitarimo pasiekti nepavyksta, reikia kreiptis į teismą.

A. Bertulio teigimu, vaikų turėjimas gali lemti tik teismo sprendimo iškraustyti įvykdymo terminą, bet ne pačią iškraustymo galimybę.

Kada nuomininkas turi išsikraustyti?

Nuomininkas turi išsikraustyti, kai nuomos sutartis pasibaigia arba nutraukiama Civilinio kodekso numatytais atvejais. Būsto savininkas negali savavališkai imtis iškeldinimo veiksmų, jeigu nuomininkas nesutinka išsikelti iš nuomojamo būsto.

Nuomos kainos didžiuosiuose Lietuvos miestuose

Artėjantį rugsėjį greičiausiai pajunta prekybininkai, jau papuošę savo vitrinas sąsiuviniais ir moksleivių aprangos deriniais, bei pirmakursiai, kuriems tenka pakankamai greitai apsispręsti - gyvens bendrabutyje ar nuomosis butą. Pasirinkus pastarąjį variantą iššūkiu tampa rasti būstą, kurio kaina neišsprogdintų ir taip nedidelio studento biudžeto.

Mieste, sulaukiančiame didžiausio studentų antplūdžio - Vilniuje, vieno kambario buto kaina svyruoja maždaug nuo 200 iki 430 eurų, dviejų kambarių - 250 - 600 eurų. Tokius duomenis pateikia bendrovės „Reon“ nekilnojamojo turto brokeris Elvinas Kalanta. Butų pasiūla šiuo metu jau yra šiek tiek sumažėjusi, o paklausa - išaugusi.

Lankomiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt duomenys rodo, kad skelbimuose už vieno kambario buto nuomą Kaune šiuo metu prašoma vidutiniškai 260 Eur, už dviejų kambarių - 360 Eur mėnesiui.

Aruodas.lt statistika rodo, kad vieno kambario butą Klaipėdoje norima išnuomoti vidutiniškai už 180 Eur, dviejų kambarių - už 340 Eur mėnesiui. Kambario nuoma siūloma už 100-120 Eur.

Apibendrinant, būsto nuomos procesas reikalauja atidumo ir žinių tiek iš nuomotojo, tiek iš nuomininko pusės. Tinkamai sudaryta sutartis, abipusis supratimas ir pagarba vienas kitam gali padėti išvengti daugelio nesklandumų ir užtikrinti sėkmingą bendradarbiavimą.

tags: #butas #nuomojamas #tik #tvarkingims #zmonems