Medicinos banko nekilnojamojo turto portfelis: analizė ir tendencijos

Šiame straipsnyje apžvelgiama nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje, atkreipiant dėmesį į kainų pokyčius didžiuosiuose miestuose ir investicijų tendencijas.

Medicinos banko būstinė Konstitucijos pr.

Medicinos banko veiklos apžvalga

Visuotiniame Medicinos banko akcininkų susirinkime nuspręsta banko kapitalo bazę šiemet sustiprinti 2 mln. eurų, taip pat pritarta naujo Stebėtojų tarybos nario kandidatūrai ir patvirtintas auditorius šiems metams.

„Šiemet numatome stabilią banko veiklą, planuojame didinti aktyvus, banko padalinių tinklas bus optimizuojamas, todėl papildomas kapitalas reikalingas kaip rizikos mažinimo įrankis. Be to, Ketvirtosios kapitalo reikalavimų direktyvos įsigaliojimas šį procesą tiesiog padarė neišvengiamu“, - sakė Medicinos banko valdybos pirmininkas Gintaras Treinys. A. Žalys pakeis iš banko Stebėtojų tarybos narių atsistatydinusį Algirdą Apanavičių. A. Žalys pakeis iš banko Stebėtojų tarybos narių atsistatydinusį Algirdą Apanavičių.

Džiaugiamės, kad Stebėtojų tarybą papildys jaunas bet rinkoje gerai žinomas ir vertinamas bankininkas Arnas Žalys.

Medicinos banko turtas 2014 m. pabaigoje siekė 251,28 mln. eurų (867,62 mln. litų), banko kapitalo pakankamumo rodiklis - 11,9 proc. (normatyvas 10 proc.), likvidumas - 49,08 proc.

„Mes neskubiname įvykių, tačiau vargu ar rastumėm geresnį laiką įsivertinti galimas strategines alternatyvas. Bankui puikiai sekasi, per pirmąjį šių metų pusmetį pelnas padvigubėjo, tvariai auga paskolų portfelis, banko kapitalo pakankamumo rodikliai gerokai viršija nustatytus normatyvus,“ - pranešime spaudai sako Irmantas Kamienas, Medicinos banko stebėtojų tarybos pirmininkas.

Šiemet per pirmąjį pusmetį Medicinos bankas uždirbo 1,56 mln. Eur grynojo pelno, arba 2,2 karto daugiau, nei pernai tuo pačiu metu (0,71 mln. Eur). Tuo tarpu banko suteiktų paskolų portfelis per pirmąjį pusmetį padidėjo 16%, iki 197 mln. Eur. Banko turtas 2019 metų pirmo pusmečio pabaigoje siekė 339 mln. Eur ir buvo 3% didesnis, nei 2018 m.

Per praėjusius metus Medicinos bankas uždirbo 2,386 mln. Eur grynojo pelno, arba 47% daugiau nei prieš metu. Paskolų portfelis augo apie 5%, iki beveik 172 mln. Eur, indėlių portfelis didėjo beveik 15%, iki 289 mln. Eur.

Nekilnojamojo turto portfelio įtaka banko rezultatams

Visuotiniame akcininkų susirinkime taip pat patvirtintos 2014 m. finansinės ataskaitos. Nepaisant stabilios bankinės veiklos, iš naujo suformuotas atidėjinių portfelis (pokyčius lėmė iš naujo įvertinta banko grupės valdomo nekilnojamojo turto portfelio vertės kitimo rizika) lėmė, kad 2014-uosius Medicinos bankas baigė nuostolingai.

Neskaičiuojant paskolų ir investicinio turto vertės sumažėjimo, bankas iš veiklos pernai uždirbo 7,60 mln. EUR (26,24 mln. litų) neaudituoto grynojo pelno, tačiau bendras rezultatas, įvertinus papildomai suformuotus atidėjinius, buvo neigiamas - 9,5 mln. EUR (32,81 mln. litų) nuostolio.

Dar praėjusių metų pavasarį potencialiam nuostoliui dengti iš pagrindinio banko akcininko Sauliaus Karoso lėšų buvo suformuotas specialus 10 mln. EUR fondas, leidęs neutralizuoti praradimus dėl iš naujo įvertinto paskolų ir investicinio turto portfelio.

Per devynis šių metų mėnesius UAB Medicinos bankas uždirbo 20,74 mln. litų neaudituoto pelno prieš paskolų ir investicinio turto vertės sumažėjimą (pernai per tą patį laikotarpį - 23 mln. litų). Trijų ketvirčių rezultatus gerokai pakoregavo banko investicinio turto ir paskolų portfelio pervertinimas, kurį užbaigus buvo suformuoti 56,79 mln. litų atidėjiniai galimai rizikai dengti.

Dėl šios priežasties bendras banko veiklos rezultatas - 36,05 mln. litų nuostolis, kuris bus padengtas jau suformuoto pagrindinio akcininko Sauliaus Karoso 34,528 mln. Vien per šių metų trečiąjį ketvirtį Medicinos bankas uždirbo 8,28 mln. litų pelno prieš paskolų ir investicinio turto vertės sumažėjimą ir tai yra geriausias ketvirčio veiklos rezultatas šiemet (pirmojo ketvirčio rezultatas - 4,74 mln. Lt, antrojo - 7,7 mln. litų).

„Išsamus banko turto ir paskolų portfelio pervertinimas buvo užbaigtas iki rugsėjo 1-osios, įgyvendinant Lietuvos banko inspektavimo metu nustatytų trūkumų šalinimo planą. Darbas buvo atliktas itin kruopščiai, taikant konservatyviausius vertinimo metodus. Buvo eliminuoti tam tikri neapibrėžtumai, ypač vertinant žemės rinkos sektoriuje esančius objektus, kurių vertės sumažėjimas iš esmės ir nulėmė galutinį rezultatą. Pasak jo, džiaugtis leidžia ir spalio mėnesio banko veiklos rezultatai, rodantys stabilią banko veiklą po turto pervertinimo - 2,2 mln. litų neaudituoto pelno arba 1,38 mln.

Per devynis šių metų mėnesius Medicinos bankas iš grynųjų paslaugų ir komisinių pajamų bei operacijų užsienio valiuta uždirbo 28,83 mln. litų arba 26,67 proc. daugiau nei pernai per tą patį laikotarpį (22,76 mln.

Grynųjų palūkanų pajamų per ataskaitinį laikotarpį gauta 13,84 mln. litų. Paskolų portfelis 2014 m. rugsėjo pabaigoje sudarė 426,92 mln. litų, indėlių - 705,26 mln. litų arba atitinkamai 13,0 proc. (490,64 mln. litų) ir 2,7 proc. mažiau (724,87 mln.

Operacijų vertybiniais popieriais rezultatas grynąja verte išaugo 1,37 mln. ir siekė 1,41 mln. Banko turtas nuo metų pradžios sumažėjo 6,68 proc. ir rugsėjo pabaigoje siekė 821,05 mln. litų. Bankas vykdo visus Lietuvos banko nustatytus riziką ribojančius rodiklius, o banko kapitalo pakankamumo rodiklis 2014 m. spalio 1 d. siekė 12,4 proc. (normatyvas 10 proc.), likvidumas 46,27 proc.

Medicinos banko nekilnojamojo turto sandoriai

Žiniasklaidoje skelbta, kad p. „VIP Estate“ ir Medicinos bankas pastato Pamėnkalnio g. 40 pardavimo sutartį pasirašė sausio 29 d.

„Mums Pamėnkalnio g. 40 yra ne tik patalpos, bet ir dalis Vilniaus istorijos. Mes esame įsipareigoję saugoti ir puoselėti šią kultūrinę paveldo vertybę. Šio objekto įsigijimas atitinka „VIP Estate“ ilgalaikius plėtros planus, kuriuose numatyta įgyvendinti reikšmingus projektus. Tikime, kad ji leis mums kurti stiprią bendruomenę, prisidedant prie miesto kultūrinės plėtros“, - teigė D.

NT paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT“, siūlydami objektą investuotojams skelbė, jog pradinė pardavimo kaina - 4,75 mln. „Tai tik įrodo, jog net ir sulėtėjusioje NT rinkoje, išskirtiniams objektams pirkėjas visuomet yra“, - sako J. Jurgita Ragaišė, „Newsec Baltics“ Tarpininkavimo grupės vadovė Lietuvoje.

Bendrasis 5 aukštų pastato plotas - beveik 2.500 kv. 2013 m. pastatas buvo rekonstruotas, o 2017 m. Pagal rekonstrukcijos projektą numatyta ne tik atnaujinti komunikacijas, stogą ir apdailą, bet ir apjungti pastogę su ten esančiu butu, ir taip papildomai padidinti patalpų plotą nuo 278 kv. m į 350 kv.

Parduodamos patalpos pastate yra išsidėsčiusios vientisai. Trečiame aukšte esančios ir dalį pastato ploto (beveik 101 kv. Likusios neparduodamos patalpos (53,26 kv. J. Ragaišė dar anksčiau VŽ pasakojo, kad istoriškai šis pastatas buvo gyvenamosios paskirties, tik vėliau jame buvo įrengtas biuras.

Remiantis NT registro duomenimis, bendrovė 2019-2022 m. valdė dalį automobilių stovėjimo aikštelės A. Tumėno g.

Pasak Medicinos banko, beveik 1.000 kv. m ploto pastatą K. Donelaičio g. 76 įsigijo Šakiuose registruota bendrovė „Gulbelės valdos“, priklausanti regioninei prekybininkų lietuviško kapitalo „Gulbelės“ grupei.

Medicinos banko būstinės perkėlimas

VŽ jau rašė, kad 2024 m. pradžioje Medicinos bankas planuoja persikelti į sostinės centrinį verslo rajoną ir Konstitucijos pr. Taip pat bankas keičia ir pavadinimą - nuo vasario 1 d.

Investicijų bendrovės „Lords LB Asset Management“ fondas skelbė, kad nuomininkas įsikurs 1.800 kv. m ploto patalpose. Pirmajame verslo centro aukšte bus 400 kv. m ploto banko klientų aptarnavimo centras, o ketvirtame, 1.400 kv.

Medicinos banko centrinė būstinė Pamėnkalnio g. veikė nuo 1995 m., pirmame jos aukšte veikia ir klientų aptarnavimo centras.

Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga Lietuvoje

Lietuvos komercinio NT investicijų rinką vadinti pilnai atsigavusia vis dar būtų drąsu, tačiau statistika nuteikia pozityviai bei sufleruoja apie platesnius reiškinius. Šie metai ir antra 2024-ųjų pusė komercinio NT investicinių sandorių rinkoje atrodo kaip atsispyrimas nuo dugno.

„Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur - beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato. Beveik pusė šios sumos - 86 mln. Eur - buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.

NT rinkos apžvalga.

Rinką džiugina ne vien klasikinės stabilų pajamų srautą generuojančios, bet ir ilgalaikės, vystymui skirtos investicijos. Tarp ryškiausių tokių pavyzdžių - vieno investicinio fondo už daugiau kaip 12 mln. Eur įsigytas Mykolo Romerio universiteto pastatų kompleksas Antakalnyje. Ši investicija svarbi kaip solidaus investuotojo pasitikėjimo Lietuvos NT rinkos ateitimi išraiška.

Nors užsienio investuotojų ir biurų segmento aktyvumas išlieka menkas, visą rinką augina vietos žaidėjai, mažesnių palūkanų fone investicijoms vėl atradę komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą.

Būsto kainų pokyčiai didmiesčiuose

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų rugpjūčio mėnesio reikšmė išaugo 1,1%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 8,2% (2025 metų liepos metinis augimas siekė 7,2%).

2025 metų rugpjūčio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,2%, 0,9%, 0,8%, 1,5% ir 1,8% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.813 Eur (+33 Eur/m²), 1.977 Eur (+18 Eur/m²), 1.842 Eur (+14 Eur/m²), 1.234 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.216 Eur (+22 Eur/m²).

Per metus (2025 metų rugpjūčio mėnesį, palyginti su 2024 metų rugpjūčio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje - 7,4%, Kaune - 10,5%, Klaipėdoje - 8,2%, Šiauliuose - 8,4% ir Panevėžyje - 9,6%.

Būsto kainų pokyčiai Lietuvos didmiesčiuose

Būsto rinkos aktyvumas ir paskolos

„Šalies būsto rinka šiuo metu išgyvena savo aktyviausią periodą per pastaruosius trejus metus. Naujausi rinkos duomenys rodo, kad šalies būsto rinkos atsigavimo tempas nelėtėja. Šių metų liepos mėnesį Lietuvoje užfiksuotas didžiausias būsto pirkimo-pardavimo sandorių skaičius nuo 2021 metų pabaigos.

VĮ Registrų centro duomenimis, šių metų liepą šalyje namų įsigyta 17% daugiau, o butų - net 35% daugiau nei tą patį mėnesį 2024 metais. Akivaizdu, kad būsto rinkos atsigavimą skatina gerėjantis paskolų prieinamumas, o naujų būsto paskolų ir toliau išduodama rekordiškai daug.

Būsto paskolų palūkanos yra sugrįžusios į 2022 metų rugsėjo mėnesio lygį ir bendras skolinimosi mastas pasiekė dar anksčiau nematytas apimtis. Lietuvos banko duomenimis, naujai sudarytų būsto paskolų vidutinė palūkanų norma šių metų liepos mėnesį sudarė 3,64%, o per mėnesį suteiktų naujų būsto paskolų suma pirmą kartą istorijoje viršijo 300 mln. eurų ribą (323 mln. eurų).

NT objektai

Pavyzdžiai NT objektų:

• Riverland - išskirtinis daugiabučių pastatų kompleksas Lazdynėliuose, šalia Neries upės vingio, Bukčių miško apsuptyje.
• Pilaitės namai - naujas, pilnai išvystytas kvartalas, kurį sudaro 39 kotedžai, kiekvienas su nuosavu sklypu, mažaaukštis daugiabutis bei planuojama ugdymo įstaiga.
• Vilniaus Džiazas - būsto projektas, keičiantis Senamiesčio prieigas ir harmoningai įsiliejantis į istorinį Vilniaus centrą - vos kelios minutės iki Aušros vartų, Barbakano kalno.
• Horizontai - modernus, funkcionalus ir tvarus kompleksas, orientuotas į tarptautinį 15 minučių koncepto standartą - tokį kvartalą, kuris būtų patogus ir gyventi, ir dirbti bei atitiktų visus modernaus miestiečio poreikius.
• Gardino 22 - sukurtas tvariai ir su didele pagarba aplinkai, nedidelis 15 butų daugiabutis, vystomas žmogui, norinčiam jausti ryšį su gamta.

tags: #medicinos #bankas #nekilnojama #turtas