Lietuvos NT rinkoje yra susiformavusios tam tikros legendos ir prietarai. Šiame įraše svarstome: kokie tokio buto privalumai ir trūkumai?
Privalumai
Pirmasis akivaizdus privalumas - dažniausiai toks butas kainuoja mažiau. Tai ypač patrauklu trumpalaike nuoma užsiimantiems, nes nuomininkams aukštas turi labai mažai įtakos.
Antra, pirmuosiuose aukštuose įrengti butai šiais laikais daromi patrauklesni įrengiant didesnes terasas, nuo mažų iki tikrai išskirtinio dydžio (tarkime, Šaltinių namų naujasis etapas siūlo terasas iki 50 kv. m. pačiame miesto centre). Kartais tai tampa buto ar net projekto išskirtinumu.
Keista, nors trumpa ta lietuviška vasara, bet mes Lietuvoje labai mėgstame terasas ir kai tik sušyla lįsti laukan, o jei įsidrąsinam - dar viduryje kvartalo BBQ užsikurt ir padūmint kaimynams.
Jei turite judėjimo problemų - arba tiesiog jei jūsų nežavi mintis kaskart tempti pirkinių maišus į penktą aukštą - būstas pirmame aukšte skirtas būtent jums. Butas pirmame aukšte yra tobulas pasirinkimas jaunoms šeimoms, kurioms nereikia sukti galvos, kur palikti vežimėlį ar dviratį, ar vargti bandant juos sutalpinti į liftą. O jei lifto name nėra, visa tai tenka tįsti laiptais aukštyn”, - savo įžvalgomis dalinasi brokerė. Jos nuomone, apie butą būtent pirmame aukšte turėtų pagalvoti ir senjorai bei žmonės, turintys mažesnį mobilumą.
Kai nebereikia lakstyti laiptais aukštyn žemyn ar važiuoti liftu, sutaupome laiko. Taip pat pirmo aukšto privalumus turėtų įvertinti žmonės, kurie reguliariai važinėja dviračiu, žaidžia golfą ar užsiima kitų rūšių sportu, reikalaujančiu daug papildomos įrangos, kurie augina mažus vaikus ir naudoja vežimėlį arba turi seną šunį, kuris nebegali pats lipti laiptais.
Jeigu namas be lifto, tai pirmas aukštas laabai patogu, ypatingai būnant nėščiai ar su mažu vaiku, vežimėlio nereikia nešioti. Privalumas mažiau kaimynų ir vaikas gali lakstyti ir šokinėti kiek nori, niekas nebambės.
Svarbu paminėti, kad pirmo aukšto butai, dažniausiai naujos statybos namuose, turi jiems priklausantį kiemelį ar terasą, kur galima leisti jaukius vakarus su draugais ar įrengti papildomą erdvę žaisti vaikams. Tai suteikia butui daugiau vertės, o jo gyventojams - daugiau gyvenimo kokybės.
Trūkumai ir kaip juos įveikti
Visų pirma, pirkėjai dažniausiai kratosi pirmojo aukšto dėl privatumo ir saugumo stokos. Iš sovietinių laikų kyla niūrūs vaizdai su metalinėmis grotomis apginkluotais langais.
Taigi, daugumai nuomininkų ar savininkų triukšmas yra didelis trūkumas. Jei jūsų būsto langai išeina į gatvę, triukšmo lygis jame bus didesnis nei virš jūsų esančiuose butuose.
Pirmame aukšte dažniausiai būna vėsiau, todėl norint prišildyti savo butą, gali tekti sunaudoti daugiau energijos ir už šildymą atitinkamai teks mokėti daugiau.
Būste, kuris yra pirmame pastato aukšte, gali būti sunku užsitikrinti privatumą - priklausomai nuo to, į kurią pusę orientuoti langai.
Pats esu gyvenes 1a,tai niekada daugiau gyvenime nenoreciau. Minusai-Triuksmas ryte kai visi eina i darba,vaikai laiptais sokineja,durys trankosi. Purvas,didzioji dalis pasilieka 1-2a. Prie laiptines jaunimas stovi,ruko,viskas po tavo langais,ir triuksmas,ir smarve. Kvapas is rusio,kad ir renovuotas namas,ta susutes kvapas garantuotai skverbsis is rusio,per bloku tarpus ir pan.
Tačiau kokybiniai reikalavimai statyboms kasmet auga, todėl anksčiau buvę trūkumai dabar matomi kaip privalumai.
Bet, mano manymu, bent saugumo klausimą (kad kas nesibrautų iš lauko) galima spręsti išmanių namų technologijomis, įrengiant šiuolaikiškas kameras ir signalizacijas.
Tačiau, anot NT brokerės, nuo karščio galima apsisaugoti oro kondicionierių bei žaliuzių pagalba.
Kainų skirtumai pagal segmentą
Šį kartą imame butų pasiūlą vidutiniame bei ekonominiame segmente ir paskaičiavome koks yra vidutinės kv. kainos šuolis tarp pirmo ir paskutinio aukšto.
- Vidutinis segmentas: Kvadrato kainos pasiskirstymas yra labai išreikštas aukštesnio vidutinio segmento projektuose Šnipiškėse ir Žirmūnuose.
- Ekonominis segmentas: Vidutinio segmento butuose miegamuosiuose rajonuose dominuoja mažaaukštė statyba, išskirtinių vaizdų nėra, dėl to kaina aukščiausiame aukšte nėra smarkiai didesnė.
Peržvelgus projektų kainodaras matyti, kad didžiausia aukštų įtaka kainodarai yra Šnipiškėse ir Žirmūnuose, kur už gerą vaizdą gali tekti papildomai paploti iki 50% (palygint su pirmu aukštu).
Būsto pasirinkimas ir planavimas
Šalies ekonomistai prognozuoja, kad situacija Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkoje netrukus stabilizuosis - kainos turėtų išsilyginti, o naujų butų pasiūla pradėti augti. Todėl svajojantiems apie savo nuosavą būstą sąlygos jį įsigyti, ekspertų teigimu, ateityje vėl numatomos palankios.
Tačiau neretai naujakuriai, suplanavę įkurtuves naujos statybos namuose, vis dar susiduria su begale klausimų - kaip planuoti erdves, į kurias pasaulio puses atsuktus langus rinktis, kokie yra pirmojo ar viršutinių aukštų trūkumai bei privalumai? Šias ir kitas dilemas gali išspręsti tinkamai išanalizuotas būsto planas.
Naujo būsto planavimas visuomet prasideda nuo savo poreikių įvertinimo. „Virtuvė sujungta su svetaine ar nuo jos atskirta, būstas pirmame aukšte ar viršutiniame, namo langai atsukti į pietus ar šiaurę. Tai - tik dalis klausimų, apie kuriuos reiktų pagalvoti renkantis naują būstą. Statybų rinkoje šiandien siūloma pačių įvairiausių variantų skirtingiems naujakurių poreikiams, todėl būsto planavimo sprendimų yra išties gausu. Derėtų įsivertinti, ko norima. Kokie gyventojų poreikiai, kaip jie kis ateityje, koks šeimos dydis, hobiai, pajamos, netgi būsimų namų vieta. Visa tai ir nulemia, kaip atrodys svajonių būstas“, - sako D.
Suplanavus poreikius, anot D. Akuockienės, reiktų pradėti analizuoti būsto planą, kuriame išdėstyta privaloma patalpų struktūra. „Naujakuriai dažnai būstą renkasi su daline apdaila. Tai reiškia, jog techniniame projekte nurodoma, kad daugiabučiame gyvenamajame name turi būti įstatyti langai, palangės ir įėjimų į patalpas durys. Tačiau pačiame bute patalpos yra tik parengtos baigiamajam apdailos procesui: dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui. Taip pat čia įrengti pagrindai grindų dangoms, funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos, yra bent po vieną unitazą ir praustuvę ar plautuvę, o kiti vamzdynai užaklinti arba prijungti prie įrengimų. Kartu užbaigta bendrojo naudojimo patalpų, kitų objektų apdaila, - pasakoja D. Šiuos įsipareigojimus prisiima NT statytojas.
Savo ruožu pačiam gyventojui pašnekovė pataria pasinaudoti techninio prižiūrėtojo paslauga, surašyti defektų, jei jų yra, aktą, pastarąjį pateikti vystytojui ar statytojui prieš priimant būstą su daline apdaila. „Tik taip galima išvengti statybinio broko. Tačiau, pavyzdžiui, šildymo sistemos, elektros instaliacija yra pirkimo sutarties objektas.
Pasaulio pusės taip pat yra svarbus naujo būsto pasirinkimo kriterijus. D. Akuockienės teigimu, projektuotojai, ruošdami viešą patalpų plano informaciją, joje įterpia brėžinį. Pastarajame pažymima pasaulio šalių rodyklė, kuri gali būti apgaulinga nepatyrusiam NT pirkėjui. Todėl D. Akuockienė tikina - būtina pamatyti buto vietą sklypo plano schemoje, tinkamai įvertinti namo vietą pagal pasaulio šalis. Mat šviesos srautas - labai reikšmingas. „Šiuo metu privalomas jos laikas yra sumažintas ir tapo pusvalandžiu mažesnis nei buvo iki šiol. Kiekviename 1-3 kambarių bute turi būti bent vienas, o 4 ir daugiau - 2 gyvenamieji kambariai, kuriuose bendras insoliacijos laikas lygiadieniais, kovo 22-ąją ir rugsėjo 22-ąją, yra ne trumpesnis kaip 2 valandos. Senamiesčiuose ir miestų centruose - ne trumpesnis kaip 1,5 valandos. Visgi insoliacija yra vienas iš netiesioginių miesto statinių planavimo rodiklių, padedantis suformuoti sveiką, kokybišką, tvarią gyvenamąją aplinką, mikroklimatą. Todėl svarbu į tai atkreipti dėmesį“, - teigia D.
Paklausta, kaip įvertinti, ar būsto kvadratūra yra tinkama gyvenimui, ekspertė pažymi - pasirinkimą dažniau lemia finansiniai aspektai. Todėl rinkoje populiaresni mažesni butai, tačiau naudingasis plotas žmogui turi siekti 14 kv. m. Pasak D. Akuockienės, jei to žmogui pakanka, tuomet verta rinktis kompaktiškesnį variantą, bet norint namuose ir dirbti, ir kokybiškai ilsėtis, derėtų pasidairyti erdvesnio būsto.
„Kitas svarbus aspektas - pačios erdvės planavimas. Pavyzdžiui, vonia. Didesnei šeimai reiktų tualeto patalpą nuo jos atskirti. Taip pat įsirengti ir vonią, ir dušą. Taip bus patogiau ir praktiškiau, ypač, kai į darbą ar mokyklą visi ruošiasi vienu metu. Jei naujakuriai gali rinktis tokį variantą, vadinasi, turi finansinių galimybių pasidairyti didesnio būsto. Tokiu atveju, labai praverčia pilnos buto apdailos pasirinkimas. Tuomet pasiūlomi funkcionalūs ir patogūs baldų sprendimai, naujausios apšvietimo technologijos, naujoves sekančių profesionalių architektų bei dizainerių paslaugos“, - kalba D.
Neretai naujakuriai sprendžia ir dar vieną dilemą - rinktis būstą pirmame ar viršutiniuose namo aukštuose. Jiems D. Anot architektės, pirmame pastato aukšte yra daugiau triukšmo, labiau jaučiamas miesto šurmulys, tačiau čia įsikūrus namus pasiekti galima greičiau ir lengviau. „To siekia visi NT vystytojai. Todėl ir būstas viršutiniuose aukštuose yra brangesnis. Be to, stogai šiandien dengiami kokybiškai. Dėl to pasikeitė ir požiūris į gyvenimą pačiame viršutiniame namo aukšte. Gyventojams kyla ir kitų klausimų, pavyzdžiui, ar šalia buto esantis liftas nesukels nepatogumų. Tokie būstai privalo turėti norminę garso bei šilumos izoliaciją, taigi verta atidžiai išnagrinėti visą pastato planą. O jei kyla neaiškumų, derėtų kreiptis į projektuotoją ir vystytoją. Jie privalo pateikti visus atsakymus. Kartu užtikrinti, kad komercinės paskirties patalpos, esančios daugiabutyje, atitiktų visus reikalavimus ir nesukeltų rūpesčių dėl triukšmo, automobilių stovėjimo vietų trūkumo ar didelio žmonių srauto“, - pažymi D. Akuockienė.
Pirmas arba paskutinis aukštas, kampinis butas - tai pirkėjų akimis nebėra minusai ieškant naujo būsto. „Šiandieniniai klientai labai nori buto su terasa ar kiemu - dažnai tai būna pirmo arba paskutinio aukšto išskirtiniai būstai, nes standartinių butų su balkonais rinka siūlo palyginti nemažai. Taip pat naujakuriai pageidauja su ramybe asocijuojamo paskutinio aukšto, kad neturėtų kaimynų virš savęs. Stebime, kad klientai ieško tokių būstų variantų, kurie kuo mažiau ribotųsi su kitais butais, nes tai taip pat lemia privatumą. Klientai atidžiai vertina tai, kas yra ar ateityje bus pastatyta prieš jų perkamą būstą, todėl ieško kampinių butų, iš kurių, labiau tikėtina, nesimatytų namo priešais“, - įmonės pranešime cituojama V. Tokie klientų pageidavimai laužo nusistovėjusius stereotipus rinkoje: ne pirmas, ne paskutinis aukštas, ne kampinis butas, kurie atėjo iš senų laikų dėl nekokybiškos statybos. Šiuo metu tokio tipo butai dažniausiai būna parduodami patys pirmieji, dar iš brėžinio, mat standartinių pasirinkimų yra daug, o išskirtinių variantų pasiūla maža.
Kodėl pasikeitė pirkėjų nuomonė? Kokybiniai reikalavimai statyboms kasmet auga, todėl anksčiau buvę trūkumai dabar matomi kaip privalumai. Pasak V. Autukės, pirmas aukštas dažniausiai itin patrauklus tuo atveju, jeigu turi išskirtinumą: medinę terasą, žemės sklypo dalį, aptvertą kiemą. Toks klientas renkasi butą vietoje kotedžo už miesto ir gyvena pačiame mieste su tais pačiais kotedžo privalumais. Be to, šiandieniniams naujakuriams nebereikia baimintis dėl šalčio tilto, su kuriuo susiduria senesnės statybos namų pirmuose aukštuose gyvenantys žmonės.
Anksčiau daug abejonių keldavo ir būstas paskutiniame aukšte, tačiau tokie laikai - praeitis. Be jau minėto kaimynų faktoriaus, paskutinis aukštas patrauklus dar ir tuo, jog į jį patenka daugiau šviesos, atsiveria panoraminiai vaizdai. Pasikeitusios statybos technologijos užtikrino, kad paskutinių aukštų butų gyventojų nebevargina vasaromis per stogą būste prikaitinamas oras. Be to, visuose savo projektų butuose numatome vietas kondicionieriams, kad klientas, esant poreikiui, galėtų įsirengti kondicionavimo sistemą be papildomų leidimų. Na, o kampinį butą pirkėjai vertina dėl didesnio privatumo ir šviesos srauto, nes tokie būstai paprastai turi daugiau langų“, - vardija ekspertė.
Keičiasi ir požiūris į butą prie judrios gatvės, nors šis pokytis vyksta labai lėtai. Dažnai su klientais juokaujame, kad pro langus norisi matyti mišką, bet tuo pačiu ir daug saulės, norisi jūros vaizdo, bet kad aplink namus neskraidytų, pavyzdžiui, kirai, norisi gero susisiekimo mieste, bet vengiame automobilių garso. Kiekvienas naujakurys įsivertina, kuris kriterijus jam yra svarbiausias ir pranoksta kitus“, - pažymi V. Iki šiol aktualus išlieka balkonų įstiklinimo klausimas, kaip didžiulis privalumas bet kokio aukščio name vertinamas ir liftas.
Vis dažniau klientai nori kartu su butu įsigyti ir sandėliuką. Dažniausiai visus projekte planuojamus sandėliukus parduodame vos įpusėjus projekto pardavimams. Vis dažnesni ir atvejai, kai naujakuriai neperka automobilio vietos, tačiau įsigyja sandėliuką“, - pastebi ji.
Sandėliukai populiarūs tarp skirtingų pirkėjų - tiek tų, kurie renkasi vieno kambario būstą, tiek norinčių gyventi keturių kambarių bute. Sandėliuko plotas dažniausiai siekia apie 4-5 kv. m. „Padidėjusį sandėliukų poreikį pajutome, kuomet pirkėjai dažniau pradėjo rinktis būstą mieste, o ne užmiestyje, kas reiškia, kas pasikeitė ir jų laisvalaikis. Laiką, skiriamą nuosavam kiemui prižiūrėti, pakeitė hobiai, aktyvus laisvalaikis, savaitgalio išvykos, o tam reikia tam tikro inventoriaus. Kadangi šiandieniniuose butuose vyrauja minimalizmas, gyventojai nori rečiau naudojamus daiktus paslėpti atskiroje vietoje, neapkrauti gyvenamųjų erdvių“, - paaiškina V.
Realco“ pardavimų projektų vadovė taip pat priduria, kad visgi daliai šiandieninių pirkėjų vis dar reikalingos ir kelios automobilių stovėjimo vietos, mat būstą įsigyjančios šeimos neretai turi du automobilius. V. Autukės teigimu, prie besikeičiančių klientų poreikių bei vis aukščiau keliamos kartelės turi prisitaikyti ir vystytojai.
Pirkėjai iš esmės nori trijų dalykų. Pirma, didelių langų, kad bute galėtų džiaugtis erdvės pojūčiu ir mėgautis dienos šviesa. Antra, aukštų lubų, kurios net ir nedidelės kvadratūros šiuolaikinius butus paverčia erdvesniais. Trečia, erdvesnių balkonų ir terasų, kurie žavi dėl dar vienos papildomos namų erdvės šiltuoju metų laiku. Daug dėmesio skiriama ir žaliųjų bei poilsio, aktyvaus laisvalaikio erdvių suformavimui projektų teritorijoje. Projektuose įrengiame erdvias laisvalaikio zonas su vaikų žaidimo aikštelėmis, sporto inventoriumi, suaugusiesiems skirtomis poilsio vietomis.
Parduodamas 2-jų kamabarių butas V. Vaitkaus g. Karoliniškėse, Vilniuje
Sveiki, pribrendo laikas ir pradedate ieškotis nuosavo gyvenamo ploto? Vienas iš svarbiausių klausimų, su kuriuo susiduria pirkėjai - aukštas, kuriame yra butas. Dažnai girdime, kaip ieškantys naujo buto žmonės pabrėžia „tik ne pirmas ir ne paskutinis aukštas“! Tačiau ar tikrai verta vengti butų pirmame aukšte? Panagrinėkime, kokie yra buto pirmame aukšte privalumai ir trūkumai.
Nekilnojamojo turto (NT) brokerė Jovita Aleksejūnienė sako, jog dažnai pirmo ir viršutinio aukšto butai yra nepelnytai nuvertinami ir dažnai pirkėjų lūkesčius geriausiai atitinka butai, esantys būtent šiuose aukštuose.
Didžiausias buto pirmame aukšte privalumas - tokių butų kaina (pirkimo ar nuomos) paprastai būna mažesnė. Dažnai pirmame aukšte esantys butai kainuoja pigiau nei butai kituose to paties namo aukštuose. Taigi, tokiu būdu galima apsigyventi labiau prestižiniame rajone. Jei perkate investicijai, paprastai nuomininkams buto aukštas itin didelės reikšmės neturi.
Kalbėdama apie aukšto įtaką buto kainai, brokerė pažymi, kad senos statybos namuose butai, esantys pirmame ar viršutiniame aukšte, paprastai kainuoja mažiau nei kituose aukštuose esantys butai, todėl „jei butas perkamas investicijai, jį gerai įrengus, investicijos greitai atsipirks“.
NT brokerė pastebi, kad kartais tokių butų savininkai pernelyg nuvertina savo parduodamą turtą ir pirkėjui jį perleidžia pigiau, nei butas iš tiesų buvo vertas.
Vis dėlto, butai, esantys naujos statybos namo pirmame ar viršutiniame aukšte, paprastai yra brangesni. „Jų kaina priklauso nuo to, ar yra butui priklausantis kiemelis, terasa, o viršutinio aukšto butui galbūt priklauso terasa ant stogo, iš kurios atsiveria miesto panorama”, - sako NT brokerė J. Aleksejūnienė.
Pasirinkimą ir galutinį sprendimą paprastai lemia daugiau veiksnių. Jei patinka pasirinkto buto įrengimas, vieta, tačiau negalite apsispręsti, ar verta jį pirkti dėl aukšto, kuriame jis yra, siūlau užduoti sau klausimą, kokiu tikslu butą perkate - sau gyventi ar investicijai?