Vis dažniau Lietuvos gyventojai renkasi gyvenamąsias patalpas nuomotis, o ne įsigyti nuosavybės teise. Todėl svarbu žinoti, kaip teisingai nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko, nepažeidžiant įstatymų ir išvengiant konfliktų. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios yra nuomotojo ir nuomininko teisės, kokiais atvejais galima nutraukti sutartį ir kaip tai padaryti teisiškai.
Nuomos Sutarties Šalys ir Objektai
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.
Sutarties Forma
- Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu.
- Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu.
Nuomininko Teisės Nutraukiant Sutartį
Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
Net jeigu pasirašėte tokią buto nuomos sutartį, nepasiduokite. LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų.
Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku.
Nuomotojo Teisės ir Apribojimai
Neretai nuomotojai mano, kad gali bet kada nutraukti nuomos sutartį, tačiau tai nėra visai tiesa. Nors būstas priklauso nuomotojui, jis negali savavališkai nutraukti sutarties. Pavyzdžiui, nuomotojas negali nutraukti sutarties, jei nori apgyvendinti savo draugus ar giminaičius, arba rado nuomininkus, siūlančius didesnę nuomą. Tokiais atvejais gali tekti išmokėti kompensacijas arba eiti teismo keliu.
Vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tik tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai nutraukinėti sutarties.
Nuomotojo Teisė Nutraukti Sutartį Dėl Nuomininko Kaltės
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės, bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Sutarties Nutraukimo Tvarka
Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta.
Jeigu sutartis nutraukiama nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos, tokie veiksmai yra neteisėti.
Svarbu! Nutraukiant buto nuomos sutartį anksčiau laiko, svarbu žinoti savo teises ir pareigas, numatytas įstatymuose ir sutartyje. Jei kyla neaiškumų, visada verta pasikonsultuoti su teisininku.
Esminiai Sutarties Pažeidimai
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas, kuris apima:
- Šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties.
- Sutarties pažeidimas sukelia didelių nuostolių.
- Pažeidimas padarytas tyčia.
- Pažeidimas rodo, kad šalis neketina vykdyti sutarties.
- Šalis įvykdė tik dalį sutarties.
Siekdami išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.
Depozitas: Kas Jam Lieka?
Nuomotojai dažnai prašo depozito - vieno ar kelių mėnesių nuomos dydžio užstato. Tad, jeigu nuomininkas nusprendžia išsikraustyti sutarčiai nepasibaigus, depozitas dažnai lieka savininkui kaip kompensacija. Tačiau tai yra nusistovėjusi praktika, bet ne taisyklė.
Remiantis šalių lygiateisiškumo principu, paprastai tokia pati „veidrodinė“ sąlyga yra taikoma ir nuomotojui, norinčiam nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Depozito, paprastai sumokamo pagal nuomos sutartį, paskirtis visų pirma yra užtikrinti sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą iš nuomininko pusės, padengti įsiskolinimą už nesumokėtą nuomos mokestį ar kompensuoti nuostolius, padarytus nuomojamam turtui.
O ar abi šalys turės mokėti netesybas (kompensacijas), netesybų ir depozito suma bei kt. priklauso nuo konkretaus susitarimo.
Neterminuotos Sutarties Nutraukimas
Jei nuomos sutartis terminuota, ją nutraukti prieš terminą nuomotojas gali tik esant įstatyme numatytiems pagrindams: nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal paskirtį, blogina daikto būklę, nemoka nuomos mokesčio, nedaro remonto. Arba sutartyje numatytiems pagrindams ir pirmiausia suteikus protingą terminą nuomininkui šiems trūkumams pašalinti. O neterminuotą nuomos sutartį nuomotojas gali nutraukti įspėjęs nuomininką ne mažiau kaip prieš 3 mėnesius.
Jei nuomos sutarties nutraukimas neteisėtas, nuomininkas, kaip ir bet kurios kitos sutarties šalis, gali kreiptis į teismą dėl nuostolių atlyginimo. Reikalauti kompensacijos nuomininkas gali tik jei taip buvo susitarta nuomos sutartyje.
Ką Daryti, Jei Nepavyksta Susitarti?
Jeigu ginčo išspręsti nepavyksta, galima eiti teismo keliu. Tačiau byla gali trukti nuo pusmečio iki poros metų ar daugiau, tad bylinėtis teisme turėtų būti paskutinis pasirinkimas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. O visuomet protingiausia - ieškoti kompromiso.
Sutarties Nutraukimo Punktai ir Įspėjimo Laikotarpiai
Kiekvienoje normalioje nuomos sutartyje yra numatyti nuomos sutarties nutraukimo punktai ir įspėjimo laikotarpiai, norint nutraukti sutartį anksčiau laiko. Dažniausiai įspėjimo laikotarpis yra mėnesis ar du. Visada šalys gali susitarti tarpusavyje, tačiau ateiti ir išvaryti negali, jei tam nėra priežasčių. Tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi įsipareigojimų ir turi jų laikytis.
Dažniausiai Pasitaikančios Klaidos Nutraukiant Sutartį
Pasak advokatės Giedrės Kučinskės, tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.
Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.
Konkretūs sutarties nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto (6.334 str. 1 d.
Vienašališkai nutraukti sutartį galima dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių - ši sąvoka tapo aktuali Covid-19 pandemijos metu. Jei tokios aplinkybės laikinos, sutartis gali būti nutraukta, nustačius esminį sutarties pažeidimą, tačiau tokiu atveju negalima reikalauti atlyginti nuostolius.
Kitas pagrindas, dėl kurios šalis gali vienašališkai nutraukti sutartį, yra sutarties neįvykdymas per papildomai nustatytą terminą. Tokiu atveju nukentėjusi šalis turėtų įteikti kitai šaliai pranešimą su papildomai nustatytu terminu bei nurodyti, kad, sutarties neįvykdžius per papildomą terminą, sutartis bus vienašališkai nutraukta.
Siekiant išvengti įstatyminio 30 dienų termino taikymo ir bet kokių kitų su pranešimu susijusių ginčų, šalys į sutartį turėtų įtraukti nuostatas dėl pranešimo apie sutarties nutraukimą termino (pavyzdžiui, „įspėti reikia prieš x dienų iki sutarties nutraukimo“) ir nuo kada jis skaičiuojamas (pavyzdžiui, „nuo pranešimo išsiuntimo dienos“).
Būtina žinoti, kad, net ir esant pagrindui vienašališkai nutraukti sutartį, vien pagrindo buvimas nereiškia sutarties nutraukimo. Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta.