Artėjant mokslo metų pradžiai, būsto nuomos rinka suaktyvėja, o nuomotojai turi galimybę rinktis iš kelių potencialių nuomininkų. Todėl svarbu žinoti esminius nuomos sutarties punktus ir abiejų šalių teises bei pareigas.
Nuomos Sutarties Esminiai Aspektai
Būsto nuomos sutartis nėra privaloma, tačiau rašytinė sutartis padeda išvengti ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko. Sudarant sutartį, svarbu aptarti šiuos aspektus:
1. Šalių Identifikavimas
Nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis. Nuomininkui svarbu įsitikinti, kad nuomotojas yra tikrasis būsto savininkas.
2. Nuomos Mokesčio Dydis ir Mokėjimo Tvarka
Ši sąlyga yra pati svarbiausia, todėl sutartyje būtina aiškiai nurodyti:
- Nuomos mokesčio dydį (pinigų sumą).
- Mokėjimo formą (grynais pinigais ar banko pavedimu).
- Mokėjimo periodiškumą (kas kiek laiko ir iki kada turi būti sumokėtas nuomos mokestis).
Svarbu pažymėti, kad nuomos mokestis sutarties galiojimo metu gali būti perskaičiuojamas ne daugiau kaip kartą per metus.
3. Komunalinių Mokesčių Mokėjimo Tvarka
Nuomos sutartyje būtina nurodyti, kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą - nuomininkas ar nuomotojas.
4. Užstato (Depozito) Sumokėjimas
Nuomotojas gali pareikalauti, kad nuomininkas sumokėtų užstatą (depozitą), kuris yra kaip garantija nuomotojui, kad nuomininkui padarius žalą nuomojamame būste ar laiku nesumokėjus nuomos mokesčio, nuomotojas galėtų padengti savo patirtus nuostolius.
5. Nuomos Sutarties Terminas
Nuomos sutartis gali būti terminuota (būstas nuomojamas tam tikrą sutartyje apibrėžtą laiko tarpą) ir neterminuota (būstas nuomojamas neterminuotą laiko tarpą). Rekomenduojama sudaryti terminuotą nuomos sutartį, kadangi aiškus terminas yra naudingas abiem šalims planuojant ateitį.
6. Būsto Perdavimo-Priėmimo Sąlygos
Sudarant būsto nuomos sutartį, būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuriame nurodoma:
- Būsto būklė.
- Kartu su būstu perduodami baldai, buitinė technika ir kiti daiktai.
- Skaitliukų rodmenys (elektros, šilto ir karšto vandens).
Būsto būklę ir visų jame esančių daiktų defektus rekomenduojama užfiksuoti nuotraukomis ir jas pridėti prie perdavimo-priėmimo akto.
7. Sutarties Išviešinimas
Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį įregistruoti viešame registre.
Nuomos sutarties išviešinimas garantuoja nuomininkui, kad keičiantis išnuomoto būsto savininkui, nuomos sutartis liks galioti. Tuo tarpu nuomotojui nuomos sutarties įregistravimas gali būti naudingas išvengiant atsakomybės dėl žalos atlyginimo, kurią sukėlė nuomininkas.
Nuomotojo ir Nuomininko Teisės
Jau įprasta, kad būsto savininkai apsidraudžia gavę užstatą ar depozitą. Vis tik daug teisių turi ir nuomininkai.
Neturi teisės savavališkai nutraukti sutarties Bendrovės „Saugi nuoma“ komandos vadovė Evelina nurodė, kad vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai, kada panorėjęs nutraukinėti sutarties.
Advokatų kontoros „Glimstedt“ partnerė ir advokatė Dr. Laura Augytė-Kamarauskienė nurodė, kad, pagal bendrą Civiliniame kodekse numatytą taisyklę, terminuotos nuomos sutarties nutraukti prieš terminą, nesikreipdamas į teismą, nuomotojas negali. O ir kreipimusi į teismą, pašnekovės teigimu, turi būti įstatyme arba sutartyje numatytas sutarties nutraukimo pagrindas.
Neterminuotą sutartį nutraukti paprasčiau L. Augytės-Kamarauskienės teigimu, jei nuomos sutartis terminuota, ją nutraukti prieš terminą nuomotojas gali tik esant įstatyme numatytiems pagrindams: nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal paskirtį, blogina daikto būklę, nemoka nuomos mokesčio, nedaro remonto. Arba sutartyje numatytiems pagrindams ir pirmiausia suteikus protingą terminą nuomininkui šiems trūkumams pašalinti. O neterminuotą nuomos sutartį nuomotojas gali nutraukti įspėjęs nuomininką ne mažiau kaip prieš 3 mėnesius.
Anot advokatės, nuomos sutarties nutraukimas nepasibaigus jos terminui tik dėl to, kad atsirado daugiau mokantis nuomininkas, greičiausiai būtų pripažintas nesąžiningu ir sukeltų nuomotojui neigiamas pasekmes.
Pašnekovė atkreipė dėmesį, kad sudarant nuomos sutartį naujam terminui jos sąlygos, pavyzdžiui, nuomos dydis, gali būti pakeistos. Vis tik, jeigu nuomotojas atsisakė su buvusiu nuomininku sudaryti sutartį naujam terminui, ir, praėjus ne daugiau kaip 1 metams po sutarties pabaigos, sudaro tą sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas turi teisę reikalauti kelių dalykų. T. y. reikalauti nuomininko teises ir pareigas perduoti jam arba atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui.
L. Augytė-Kamarauskienė neslėpė, kad, jeigu ginčo išspręsti nepavyksta, galima eiti teismo keliu. Tačiau ji pažymėjo, kad byla gali trukti nuo pusmečio iki poros metų ar daugiau, tad bylinėtis teisme turėtų būti paskutinis pasirinkimas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. O visuomet protingiausia - ieškoti kompromiso.
L. Augytė-Kamarauskienė pastebi, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą ir grąžą iš jo nuomos yra bene populiariausia lietuvių investavimo forma.
„Lietuvoje nuomos tradicijos dar vis formuojasi, keičiasi požiūris į būsto nuomą apskritai, keičiasi ir dažnai sudėtingėja nuomos sutartys, o tiek nuomininkai, tiek nuomotojai vis geriau žino savo teises ir jas gina teisiniais būdais. Kaip bebūtų, būsto nuomos sutartis, kaip ir bet kuri kita civilinė sutartis, yra šalių susitarimas. Šalys pačios sprendžia, ar sudaryti konkrečią sutartį, ar ne, ir kokiomis sąlygomis. Jos abi privalo sąžiningai vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus“, - dėstė advokatė.
Depozitas: Kas Lieka Nuomininkui?
Dažnai nuomotojai prašo depozito - vieno ar kelių mėnesių nuomos dydžio užstato. Jeigu nuomininkas nusprendžia išsikraustyti sutarčiai nepasibaigus, depozitas dažnai lieka savininkui kaip kompensacija.
Anot advokatės, tai, kad nuomininkui nutraukus nuomos sutartį prieš terminą nuomotojui lieka depozitas, yra nusistovėjusi praktika, tačiau ne taisyklė.
„Remiantis šalių lygiateisiškumo principu, paprastai tokia pati „veidrodinė“ sąlyga yra taikoma ir nuomotojui, norinčiam nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Depozito, paprastai sumokamo pagal nuomos sutartį, paskirtis visų pirma yra užtikrini sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą iš nuomininko pusės, padengti įsiskolinimą už nesumokėtą nuomos mokestį ar kompensuoti nuostolius, padarytus nuomojamam turtui“, - dėstė L. Augytė-Kamarauskienė.
O ar abi šalys turės mokėti netesybas (kompensacijas), netesybų ir depozito suma bei kt. priklauso nuo konkretaus susitarimo, nurodė pašnekovė.
Tiesiogiai: Kęstučio Budrio komentaras dėl oro erdvės pažeidimo
Pavyzdinė Buto Nuomos Sutartis
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Šaltiniai:
- Visosdoc
- Advokatų kontora "Glimstedt"
- Bendrovė „Saugi nuoma“