Būsto Paskolos Perdavimas Pirkėjui: Sąlygos ir Esminiai Aspektai Lietuvoje

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų. Preliminari sutartis - tai šalių susitarimas, pagal kurį šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį jame aptartomis sąlygomis. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Tad panagrinėkime, kokie yra svarbiausi aspektai, sudarant preliminarią sutartį.

Esminiai Preliminarios Sutarties Aspektai

Anot nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, savarankiškai apsirašyti sutartį taip, kad joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta. Kuo išsamesnė, daugiau sąlygų apimanti sutartis bus - tuo sklandžiau vyks visas pardavimo procesas.

1. Tikslumas

Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Atminkite, kad viskas gerai yra tol, kol yra gerai, tačiau jei bet kuri iš šalių dėl savo kaltės ar neapdairumo nebevykdo ar negali vykdyti sutarties, kiekviena sąlyga ir jos formuluotė gali tapti lemtinga. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.

2. Esminės Sąlygos

Sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti - atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).

3. Kaina ir Mokėjimo Terminai

Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius. Taip pat, jei mokėjimų terminai, jų dydžiai ar netgi galutinė kaina priklauso nuo kokių nors papildomų sąlygų - būtinai sutartyje jas nurodykite (pvz., paskirties keitimas, patalpų remontas ir pan.).

4. Trečiosios Šalys

Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme). Tai yra svarbu dėl to, jog šiuo atveju pardavėjas tinkamai atskleistų pirkėjui visas aplinkybes, galinčias turėti įtakos galutinei sutarties sudarymo datai ar sąlygoms.

5. Šalių Pareiškimai ir Garantijos

Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį. Taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis. Tokių, iš pažiūros labai abstrakčių, sąlygų įtvirtinimas sutartyje įpareigoja abi šalis būti maksimaliai atviroms.

6. Baldai ir Daiktai

Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Kitu atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu - tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį. Be to, šalia būtina nurodyti ir patalpų ar daiktų būklę: jei parduodamame būste yra kokių nors defektų - nepamirškite to įrašyti priede arba preliminarioje sutartyje.

7. Patalpų Fotofiksacijos

Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus. Būtent tokių fotofiksacijų atlikimas eliminuoja bet kurios iš šalių norą pasielgti nesąžiningai: pirkėjo - po sutarties sudarymo apeliuoti į netinkamą patalpų būklę ir nesąžiningai reikalauti kompensacijos, pardavėjo atveju - nepakeisti pvz., kokybiškų baldų prastesniais ar mažiau kokybiškais.

8. Terminai

Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena. Jei turtas perkamas be jokių baldų, buitinės technikos ar kitų daiktų, rekomenduojame aiškiai nusimatyti, iki kurio termino pardavėjas pirkėjui perduoda ne tik patalpų raktus, bet ir numatyti pardavėjo prievolę atlaisvinti turtą nuo visų asmeninių daiktų (pvz., senų baldų, rakandų ir kt.).

9. Pirmasis Mokėjimas arba Avansas

Avanso dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą. Šiuo atveju sąmoningai vartojame sąvoką „pirmasis mokėjimas“ arba „avansas“ kadangi savo esme ir tikrąja funkcija tai nėra rankpinigiai ar depozitas (jie dažnai tarpusavyje yra maišomi, o savo esme jie dominuoja kitokio pobūdžio sutartyse).

10. Notarinės Išlaidos

Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau. Tačiau tai nėra taisyklė, o veikiau derybų objektas.

11. Pakeitimai

Nepamirškite, kad preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu ar sms žinutėmis, šiuo atveju svarbu, kad abi šalys aiškiai patvirtintų sutinkanti su pakeitimais.

12. Sutarties Galiojimas

Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad tarp šalių suderintos sąlygos būtų tinkamai perkeltos į notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.

13. Turto Perdavimas

Galiausiai perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą siūloma atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje. Tai eliminuoja riziką nepagrįstai kvestionuoti patalpų būklę jau po sandorio ir patalpų priėmimo, tačiau antra vertus - tai neatleidžia pardavėjo įsipareigojimo kompensuoti nuostolius pirkėjus dėl paslėptų defektų.

Būsto Įsigijimo Eiga

Įprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais:

• Būsto pasirinkimas
• Būsto rezervavimas
• Sprendimas dėl būsto įsigijimo
• Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis
• Užstatas
• Pranešimas dėl būsto perdavimo
• Būsto perdavimas pirkėjui
• Susitarimas su banku dėl būsto paskolos
• Turto vertinimas
• Pastato energinis sertifikatas
• Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis
• Turto registravimas
• Sutartis su administratoriumi
• Būsto paskolos sutartis
• Turto draudimas
• Įkeitimo lakšto registravimas
• Visiškas kliento atsiskaitymas su pardavėju
• Pranešimas dėl visiško atsiskaitymo
• Komunalinės paslaugos
• Apdaila
• Įsikūrimas

Dokumentų Tikrinimas

Išsirinkus turtą ar linkstant link preliminarios sutarties pasirašymo labai svarbu patikrinti ar būsto dokumentai yra tvarkingi, ar nėra skolų, ar turtas nėra areštuotas arba nėra kitų suvaržymų. Tai būtina padaryti prieš bet kokią būsto rezervaciją.

Patarimai Prieš Ieškant Būsto

Prieš ieškant būsto visuomet patariama klientams pasidaryti namų darbus, po kurių procesas visoms pusėms bus lengvesnis:

• Įsivertinkite savo finansines galimybes.
• Jei planuojate būstą pirkti su paskola, kreipkitės į kreditavimo įstaigas, užpildykite paraiškas ir pasikonsultuokite apie tai, kokią sumą kredito galėtumėte gauti jei būstą pirktumėt rytoj.
• Kai jau žinote savo finansines galimybes, galite paprasčiau įsivertinti, ką galite už tokią sumą įsigyti ir ateina laikas susidėlioti mintis apie pagrindinius būsto kriterijus: būsto lokacija ir būsto dydis.

Turto Vertinimas

Galutinai nusprendus ir išsirinkus koks būstas taps jūsų namais, turite atlikti nepriklausomą, išsirinkto turto vertinimą. Atkreipkite dėmesį, kad pirmą kartą nuvykę, ar kitais būdais susisiekę su banku, jūs tik įsivertinate savo finansines galimybes. Į banką dar teks sugrįžti jau apsisprendus ir teks pateikti paraišką.

Svarbiausi Pirkimo Pardavimo Sutarties Aspektai

Reikės atlikti įkeitimo sandorį (hipoteką), banko nurodytame, arba išsirinktame notarų biure. Kai kredito sutartis pasirašyta su banku, ir atlikote objekto įkeitimą notarų biure, bankas, įprastai kelių dienų bėgje atliks mokėjimą pardavėjui. Jums asmeniškai, dėl pinigų išmokėjimo pardavėjui, nieko daryti nereiks - tuo rūpinasi bankas. Taip pat, nepamirškite, perimant objektą fiziškai, būtina pasirašyti priėmimo - perdavimo aktą. Jame turite nurodyti nuo kada perimate skaitiklių rodmenis.

Kiti Svarbūs Aspektai

• Būsto pasirinkimas: Klientas kreipiasi į pardavimo atstovus, apžiūri jį dominančius projektus bei jo poreikius atitinkančius butus ir išsirenka jam patinkantį būstą.
• Būsto rezervavimas: Dažnu atveju patikusį būstą klientas gali rezervuoti žodžiu, finansiškai neįsipareigodamas.
• Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis: Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra derinama ir pasirašoma su pardavimo atstovu. Ja klientas įsipareigoja įsigyti būstą.
• Užstatas: Užstato dydis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų iki 15 proc. nuo turto vertės.
• Būsto perdavimas pirkėjui: Būsto perdavimo metu pasirašomas darbų atlikimo aktas. Nuo šios dienos pirkėjas gali pradėti būsto apdailą.
• Susitarimas su banku dėl būsto paskolos: Jeigu būstas įsigyjamas naudojantis paskola, bankas suformuoja klientui pasiūlymą arba išduoda garantinį raštą.
• Turto vertinimas: Jeigu reikalauja bankas, detalųjį turto vertinimą atlieka bankui priimtini turto vertintojai.
• Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis: Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma nurodytame notaro biure.
• Turto registravimas: Turto nuosavybė registruojama VšĮ „Registrų centras“.
• Būsto paskolos sutartis: Pirkėjas, pristatęs notarinę pirkimo-pardavimo sutartį bankui, pasirašo su juo būsto paskolos sutartį.
• Turto draudimas: Turtas turi būti apdraustas banko naudai banko rekomenduotoje draudimo bendrovėje.
• Įkeitimo lakšto registravimas: Įkeitimo lakštą hipotekoje registruoja pasirinktas notaras.
• Visiškas kliento atsiskaitymas su pardavėju: Klientas privalo per 30 d. nuo notarinės sutarties pasirašymo registruoti ir apdrausti turtą, taip pat registruoti įkeitimo lakštą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui už pirkėjo perkamą turtą.

Svarbi Informacija Prieš Pasirašant Sutartį

Cee Attorneys, advokatų profesinė bendrija, pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje.

Pavyzdinė Preliminarios Sutarties Lentelė

Ši lentelė apibendrina pagrindinius aspektus, kuriuos reikėtų įtraukti į preliminarią sutartį:

Ši informacija padės Jums sėkmingai įsigyti būstą Lietuvoje, užtikrinant sklandų ir saugų sandorį.

tags: #buto #paskolos #perdavimas #pirkejaui