Pirkėjo lūkesčiai įsigyjant nekilnojamąjį turtą Lietuvoje

Įsigyjant nekilnojamąjį turtą, pirkėjų lūkesčiai yra labai svarbūs. Deja, pasitaiko atvejų, kai realybė neatitinka lūkesčių, o tai sukelia ne tik finansinių nuostolių, bet ir sugadina nuotaiką. Šiame straipsnyje aptarsime, ko turėtų tikėtis pirkėjas, kokie yra svarbūs aspektai ir kaip išvengti nemalonių сюрпризов.

Kas turėtų likti būste?

Žmonės dažnai klausia, ką turėtų palikti bute, name ar sodyboje, jei pirkėjui būstas buvo rodomas su baldais, interjero detalėmis, paveikslėliais. Vieno visiems atvejams tinkamo atsakymo nėra.

R. Pavarienės taisyklė: „Kas pritvirtinta, tas turi likti.“ Pardavėjas turėtų palikti individualiai gamintus virtuvės baldus, spintas, duris, integruotą buitinę techniką. Visada pardavėjui rekomenduojama palikti šviestuvus, o jei jie itin brangūs, pakeisti kitais, paprastesniais. Svarbiausia - nepalikti buto be šviesos arba su lempute.

Jei pirkėjas pageidauja tuščio buto, tokį pardavėjas ir turi palikti. Geriausia, jei abi šalys iš anksto sutaria, kieno sąskaita tai bus padaryta.

Butaforinis namų jaukumas

Šiais socialinių tinklų laikais, kai viską lemia vaizdas, dažnai būsto savininkai, siekdami kuo greičiau ir sėkmingiau parduoti nekilnojamąjį turtą, kuria dirbtinį, butaforinį namų jaukumą.

Parduodamas namas ar butas dekoruojamas įvairiomis namų jaukumą kuriančiomis interjero detalėmis. Pavyzdžiui, sofos papuošiamos jaukiomis dekoratyvinėmis pagalvėlėmis, pastatomos įspūdingos vazos su gėlėmis, gyvų kambarinių augalų vazonai, tiesiami jaukūs kilimai. Su šiomis detalėmis namų nuotraukos atrodo daug patraukliau nei plikos sienos.

Specialus namų dekoravimas padeda pritraukti klientų, ypač tai aktualu jauniems, prie socialinių tinklų paveiksliukų pripratusiems žmonėms. Antrinėje rinkoje, kai būstas jau gyventas, jo vizualizacija ypač svarbi. Šiuolaikinei kartai jaukumas svarbesnis už tokius kriterijus kaip būsto planas ar automobilio stovėjimo vieta.

Svarbiausia - abiejų pusių lūkesčiai

Situacijose, kurių įstatymas nereguliuoja, pavyzdžiui, kas privalo likti parduodamame būste, o kas ne, R. Pavarienė pataria iš anksto abiem pusėms susitarti ir laikytis bendrųjų etikos normų.

Net ir profesionaliausias NT brokeris neaprašys kiekvieno kištukinio lizdo, tad geriausia vadovautis bendrąja taisykle: kaip aš pats norėčiau rasti namus, jei juos įsigyčiau.

NT brokeriai šį procesą dažnai kontroliuoja, rekomenduoja generalinį valymą, pasirūpina sutikimo gėrimais, saldainiais, gėlėmis, nes nori, kad pravėrus bet kurių namų duris būtų malonu ir jauku, kad norėtųsi ne tik į juos grįžti, bet ir juose gyventi.

Didžiąją dalį žmonių sprendimų lemia ne racionalus protas ir logika, o emocijos, jausmas - patinka nepatinka, jauku ar nejauku.

Kaina ir rinkos realybė

Nekilnojamas turtas turi ne konkrečią kainą, o vertės diapazoną. Turto pardavėjai dažniausiai nežino, pagal ką yra nustatoma turto vertė ir juo labiau visiškai nesigilina, kokios yra panašių parduotų būstų realios kainos.

Jeigu jūsų nekilnojamuoju turtu niekas nesidomi, vadinasi jo pradinė kaina yra tiesiog per didelė. Pardavimo kaina tiesiogiai įtakoja apžiūrų ir pasiūlymų skaičių.

Pagrindinė priežastis, dėl kurios nesulaukiama pasiūlymų iš pirkėjų yra tai, kad namas nepatenka į pirkėjų akiratį. Jei pirkėjas nežino, kad toks namas yra parduodamas, jis netenka galimybės jį apžiūrėti. Nėra apžiūros - nėra pardavimo.

Nekilnojamo turto pardavimas-tai kruopštus planavimas, kaip pateikti parduodamą būstą taip, kad pirkėjas nuspręstų jį įsigyti.

Kaip paruošti būstą pardavimui?

1. Įvertinkite, kuriuos daiktus norėsite pasiimti ir išneškite juos iki pasirodant potencialiems pirkėjams. Jei pirkėjas jų nepamatys, jis jų nenorės. Jei pasakysite, kas vykstant sandoriui tam tikrų daiktų būste neliks, galite sužlugdyti sandorį.
2. Būstas neprivalo būti visai tuščias - tegul jis primena svetingą viešbučio kambarį.
3. Sudėkite kasdien naudojamus daiktus į nedidelę dėžę.
4. Sena sofa, kilimai, užuolaidos ne tik prastai atrodo, bet yra per laiką sugėrę kvapus, kurių patys gyvendami namuose nebejaučiame. Jei įmanoma, tokius daiktus geriau pakeiskite naujais, tegul visai nebrangiais.
5. Šios namų erdvės - intymiausios, todėl joms skirkite ypatingą dėmesį.
6. Jei namuose laikote naminius gyvūnus, prieš ateinant potencialiems pirkėjams- išveskite juos iš namų, o namus išvėdinkite. Atvykę žmonės gali būti alergiški ar tiesiog gyvūnų bijoti.
7. Jei parduodate namą - būtinai susitvarkykite kiemą ir aplinką. Pirkėjo akimis įvertinkite gėlynus, takelius, įėjimą, laiptinę, terasą.

Pirkėjų lūkesčiai 2010 metais

Nekilnojamojo turto rinkos nuosmukis ir ekonominė situacija 2010-aisiais mažino ne tik nekilnojamo turto kainą, bet ir gyventojų apetitą - ieškota kuklesnių būstų, mažėjo reikalavimų perkamam ar nuomojamam būstui.

2010-aisias gyventojai ieškojo mažesnių būtų nei ankstesniais metais. Visuose didžiausiuose Lietuvos miestuose populiariausi buvo dviejų-trijų kambarių butai. Taip pat visiškai išnyko prioritetas naujos statybos butams - tiktai 6 proc. būsto ieškančių žmonių paieškoje nurodė norintys rasti būtinai naujos statybos butą.

Interneto portalo Domoplius.lt duomenimis, Vilniuje 2010-aisiais paklausiausi buvo Antakalnio, Senamiesčio ir Žirmūnų mikrorajonai. Kaune paklausiausi buvo Šilainių, Centro ir Dainavos mikrorajonai. Klaipėdoje paklausiausi buvo Senamiesčio, Miško bei Melnragės mikrorajonai.

Populiariausi namai Vilniuje 2010 metais - su sklypais nuo 7 iki 15 arų. Dažniausiai buvo ieškomi nuo 100 iki 250 m2 ploto namai, už juos pageidauta mokėti 200-600 tūkst. litų.

Ši Domoplius.lt parengta NT paklausos apžvalga yra vienas pirmųjų bandymų Lietuvoje įvertinti NT rinką pirkėjo akimis. Apžvalgoje įvertinti ne faktiniai sandoriai ir nekilnojamojo turto kainos, bet pirkėjų ir nuomininkų lūkesčiai.

Pardavėjo atsakomybė už daikto kokybę

Užtikrinti parduodamo nekilnojamojo daikto kokybe yra pardavėjo pareiga. Pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau, t. y. už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui (CK 6.327 straipsnio 3 dalis).

Pirkėjas netenka teisės remtis daiktų neatitikimu, jeigu jis per protingą laiką po to, kai neatitikimą pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepraneša pardavėjui ir nenurodo, kokių reikalavimų daiktas neatitinka.

Įstatymas numato, kad kai nenustatytas daikto kokybės garantijos ar tinkamumo naudoti terminas, tai pirkėjas reikalavimus dėl daikto trūkumų gali pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino (CK 6.338 straipsnio 2 dalis).

Įstatymas įtvirtinta netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą nusipirkusio pirkėjo teisę reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 6.399 straipsnis).

Teisė reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties galima tik tuomet, kai daikto trūkumai yra esminiai, t. y. tokie reikšmingi, kad jie pateisina sutarties nutraukimą.

Nustatant ar sutarties pažeidimas yra esminis, būtina įvertinti, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, ar nukentėjusios šalies lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio pardavėjo veiksmų ar dėl kitų priežasčių.

Preliminarioji sutartis

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.

Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Svarbūs aspektai sudarant preliminariąją sutartį

1. Tikslumas: Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
2. Esminės sąlygos: Aptarkite visas esmines sutarties sąlygas.
3. Kaina ir mokėjimo terminai: Tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir, jei mokėjimas bus išskaidytas, tikslius terminus ir mokėjimų dydžius.
4. Trečiosios šalys: Nurodykite visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą.
5. Šalių pareiškimai ir garantijos: Nusimatykite, kad Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus.
6. Baldai ir daiktai: Pridėkite paliekamų daiktų sąrašą, jei būstas parduodamas su baldais ar buitine technika.
7. Patalpų fotofiksacijos: Pridėkite patalpų ir paliekamų daiktų fotofiksacijas.
8. Notarinės sutarties sudarymo terminas: Apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
9. Pirmasis mokėjimas arba avansas: Sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.
10. Notarinės išlaidos: Numatykite, kokiomis dalimis dengsite notarines išlaidas.
11. Preliminariosios sutarties pakeitimai: Visi pakeitimai privalo būti derinami raštu.
12. Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
13. Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Pirkėjo teisės įsigyjant naujos statybos būstą

Sudarius naujai statomo gyvenamojo namo ar buto preliminariąją sutartį, pirkėjai gali jos atsisakyti per 10 dienų ir tai turi būti nurodyta preliminarioje sutartyje. Žinoma, tokiu atveju gali tekti atlyginti pardavėjui nuostolius, jei jis dėl šios sutarties sudarymo bus patyręs papildomų finansinių išlaidų.

Prieš pasirašant preliminariąją sutartį, rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku, kartu peržiūrėti sutarties sąlygas ir jas aptarti, ir tik tada priimti sprendimą.

Preliminarioje sutartyje gali būti aptarta ir tokia situacija, ar keistųsi statomo būsto kaina. Jei taip - tai kokiu būdu, priklausomai nuo pabrangusių medžiagų ar statybų eigoje padidėjusio objekto ploto, kokių nors atsiradusių pakeitimų ir pan.

Veiksmai pastebėjus defektus įsigytame būste

Jeigu jau įsigijus naujai pastatytą nekilnojamąjį turtą pastebimi kokie nors defektai, būtina pirmiausiai kreiptis į statytoją (pardavėją) su raštiška pretenzija siūlant spręsti ginčą taikiu būdu, derybomis, mediacijos procesu.

Šiam atsisakius geranoriškai pašalinti atsiradusius defektus, išryškėjusius per garantinius terminus, pirkėjas turi teisę ginti savo pažeistas teises teisme.

Svarbu kreiptis į teismą nepraleidus garantinio termino, kuris nustatytas Civiliniame kodekse, t. y., per 5 metus. Ilgesnis - 10 metų - garantinis terminas suteikiamas, nustačius paslėptų statinio elementų (vamzdynų, konstrukcijų) defektus, o 20 metų terminas - nustačius tyčia paslėptus defektus.

Nekilnojamojo turto trūkumai ir pirkėjo teisės

Butas, namas ar kitas nekilnojamasis turtas, kaip ir bet koks kitas įsigytas daiktas, gali turėti trūkumų. Šie trūkumai gali būti objektyvaus pobūdžio - kaip tam tikri objektyviai egzistuojantys nekilnojamojo turto defektai, taip pat ir subjektyvaus pobūdžio - kai įsigytas nekilnojamasis turtas neatitinka pirkėjo lūkesčių.

Civilinis kodeksas nekilnojamojo turto pirkėjui suteikia tokias teises:

• Reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina.
• Prisiteisti nekilnojamojo daikto trūkumų šalinimo išlaidas.
• Prašyti teismo tvarka nutraukti pirkimo - pardavimo sutartį ir taikyti restituciją, susigrąžinant visą už turtą sumokėtą pinigų sumą.

Pirkėjas turi teisę pasirinkti savo teisių gynimo būdą, tačiau nėra visiškai laisvas. Civiliniame kodekse ir teismų praktikoje yra „išgryninti“ tam tikri apribojimai, į kuriuos reikėtų atsižvelgti renkantis savo teisių gynimo būdą.

Rekomendacijos pirkėjams

1. Atidžiai rinktis nekilnojamąjį turtą, tinkamai jį apžiūrėti ir raštu išsakyti pardavėjui lūkesčius dėl turto.
2. Tinkamai pasiruošti pretenzijai ir reikalavimui teisme.
3. Teisingai pasirinkti savo teisių gynimo būdą.
4. Protingai apibrėžti reikalavimo sumą.
5. Pasirinkti byloje tinkamą atsakovą - subjektą, kuris turi atsakyti pagal pareikštą reikalavimą.

Turėkite omenyje, kad ieškinį dėl įsigyto buto ar namo trūkumų pardavėjui galima reikšti įsigijus tiek naują, tiek ir seniai pastatytą nekilnojamąjį turtą. Ieškinį teisme dėl nekilnojamojo turto trūkumų reikėtų pareikšti per dvejus metus nuo sužinojimo apie juos dienos.

tags: #buto #pirkejo #lukesciai