Būsto pirkimas - svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius niuansus, perkant butą grynaisiais Lietuvoje. Nuo preliminarios sutarties iki galutinio atsiskaitymo - sužinokite, į ką atkreipti dėmesį, kad sandoris būtų sėkmingas ir saugus.
Preliminari Sutartis ir Avansas
Prieš pasirašant notarinę pirkimo-pardavimo sutartį, dažnai sudaroma preliminari sutartis. Ji reikalinga užstatui, jei užstatas jau pervestas, tai sutarties nebereikia. Normalią sutartį vistiek sudaro notaras.
Jeigu butas Jums tikrai tinka, siūlyčiau dar labai gerai pasiderėti dėl kainos. Nusiderėti kiek įmanoma geresnę pirkimo-pardavimo sutartį, bei aplamai turbūt grįžti namo ir gerai pagalvoti apie tą NT objektą. Kadangi pirkti ant emocijų nėra labai gerai.
Preliminarioji pirkimo pardavimo sutartis tai sutartis tarp pirkėjo ir pardavėjo, kuriame pardavėjas įsipareigoja parduoti NT objektą už X sumą iki tam tikros datos, o pirkėjas įsipareigoja tą objektą už X sumą nupirkti. Toje sutartyje taip pat nurodomos aplinkybės, kokie baldai bus parduoti su butu , kada butas turi būti perleistas pirkėjui etc.
Taip pat joje yra nurodoma avansas ,kuris bus sumokamas kaip užstatas. Jeigu pirkėjas nesutinka pirkti būsto jis praranda avansą. Šiai dienai avansas yra nuo 2 000 iki 5 000 kartais siekia ir 10 000.
Dėl šios priežasties siūlyčiau tartis su šeimininku , kad sutiktų įrašyti du punktus, kad jeigu turtas nėra įvertinamas tokiai ir tokiai sumai sandoris nutrūksta ir pardavėjas gražiną avansą ir galbūt net sumoka avanso dydžio baudą. Taip pat galite įrašyti tokį punktą, kad jei bankas neduoda paskolos tai sutartis vėlgi nutraukiama ir pardavėjas grąžina avansą.
Notarinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Pasirasant sutarti svarbiausia atkreipti demesi i atsiskaitymo tvarka (banko sask, atsiskaitymo terminai, jog raktai perduodami tik po pilno atsiskaitymo ir t.t.) ir zinoma sutikrinti asmeninius bei parduodamo NT duomenis kad viskas sutaptu.
Notarai naudoja standartine sutarti, atsius tau namu darbus t.y. kokia info ir dokus turi surinkti ir atsiusti sutarties paruosimui. Del pirkimo-pardavimo sutarties paruosimo brokeris visiskai nereikalingas.
Prieš pasirašant sutartį, svarbu patikrinti asmeninius bei parduodamo NT duomenis, kad viskas sutaptų. Notarinėje sutartyje visalaik nurodoma jog nuosavybe pereina nuo pilno atsiskaitymo.
Svarbu: Notaras NETURETU buti saliskas, o vadovautis tik istatymais ir nedaryti geriau nei vieniem nei kitiem.
Atsiskaitymo Tvarka
Iki pasirašymo pas notarą, vėliausiai notaro biure tau turi būti paduoda 100% sutartos sumos. Jeigu darys pavedimu - tegu pasididina limitus isanksto, atsinesa visus savo smartid/mobile id kodus ir t.t. kad nebutu siurprizu.
Notaro sutartyje visalaik nurodoma jog nuosavybe pereina nuo pilno atsiskaitymo. Visalaik darydavau per notaro depozitine pavedima.
Sėdint pas notarą, jis paprašys pervesti tuos 20%, kai patvirtinsi, jog gavai - pasirašysit sutartį. Geriau biski anksciau pervesti kad ir is ryto ir kad pardavejas pasitikrintu, nes kabinete pvz jeigu neikris iskarto, arba negales pvz pasitikrinti ar i krito, tai sandoris nusites kitai dienai, nes nepasirasinesite dokumento kol nepatvirtinsi kad 20% gavai.
Notarinėje sutartyje yra nurodytas terminas, per kurį pirkėjas pilnai turi atsiskaityti, jeigu per šį terminą nėra atsiskaitoma (dažniausiai 2 mėn.) prasideda procesas buto grąžinimo pardavėjui ir skiriama bauda pirkėjui.
Svarbu: Va sitoj vietoj tai darykit pavedima per banka, bent jau irodyma turesit, kad mokejot. net nesugalvociau duot grynais!
Hipoteka ir Paskola
Jei butas perkamas su paskola, tai pirkėjai pas notarą eina ne vieną, o tris kartus. Pirmas kartas su pardavėju pasirašyti sutartį po kurios pervedami 20%, antrą kartą eini pas banko priskirtą notarą įformint hipotekos, trečią kartą grįžti pas pirmą notarą galutinai apsiformint.
Po to toliau pirkėjas aiškinsis su banku, kai bankas tau perves visą likusią sumą, vėl eisit pas notarą ir patvirtins, kad pilnai atsiskaityta.
Bankas gali paprašyti vaizdo skambutį pasidaryti kažkokią konferenciją dėl paskolos. Swedbank normalu, jie pasidaro skambuti ir paaiškina viską apie paskolą, sąlygas ir panašiai.
Gaus 20 proc. pradinį, kai bankui bus įkeistas butas, bankas pardavėjui perves likusią sumą. Kitaip ir nebus.
Svarbu: Su NT dazniausiai priesingai. Darbai buvo prasideje as tik tada pradejau popierius tvarkytis. Tik po 3sav daviau banko garantini rasta.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Turto vertinimas: Bankas reikalauja , kad tas būstas būtų įvertintas turto vertintojo.
- Renovacija: Pasidomėkite ar tam butui bus atliekama renovacija.
- Rūsys: Dažnai skelbimuose yra rašoma, kad butas turi rūsį. Paprašykite, kad Jus gyvai nuvestų į rūsį. Jeigu atsimazina reiškias rūsio nėra.
- Deklaruota gyvenamoji vieta: Taip, su deklaruotais žmonėmis butą parduoti galite. Jus išdeklaruos nauji savininkai, bet jie tai padaryti galės tik po pusės metų.
Notaro Išlaidos: Notarai pasiima 0,45 proc. nuo būsto vertės ir dar prie to lipdosi suma : pažymų iš RC užsakymas, spauzdinimas, sutarties projekto parengimas (nepaisant to, kad sutartis banalus šablonas), vėl spauzdinimas ir susidarė suma arti dviejų tūkstančių.
Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį susijusias su nekilnojamuoju turtu.
NT Brokerio Patarimai
- Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
- Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
- Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
- Kokio dydžio paskolą galite gauti? Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
- Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus? Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.
- Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
IT sprendimų spąstai: kaip tinkamas partneris padeda išvengti klaidų
Dovanos Aspektas
Dovanojant arba gaunant didelės vertės dovanas, nerašytas taisykles teks pamiršti ir remtis Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu. Nekilnojamo turto dovanojimo aktas turi būti patvirtintas notaro. Jeigu dovanojate turtą, kurio vertė atitinka arba viršija nurodytą sumą ir sutarties nepasirašote (arba nepasirūpinate, kad ji būtų patvirtinta notaro), jūsų sandoris tiesiog negalioja.
Gavus didelės vertės dovaną, reikalinga sumokėti gyventojų pajamų mokestį, kuris kinta atitinkamai nuo gauto turto vertės. Šio mokesčio dovanos gavėjas gali išvengti, jeigu nekilnojamas turtas dovanojamas dar nepraėjus penkeriems metams nuo jo įsigijimo. Visgi, dovanojant nekilnojamąjį turtą giminaičiams, t. y. Išimtiniu atveju, GPM gali tekti sumokėti ir dovanų gavusiems giminaičiams.
Remiantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.472 straipsniu, dovanojimo sutartis gali būti panaikinta. Dovaną galima susigrąžinti keletu atvejų: kai dovaną gavęs asmuo elgiasi smerktinai dovanotojo atžvilgiu. Taip pat dovana gali būti sugrąžinta dovanotojui, jeigu dovana netausojama ir kyla grėsmė turto išlikimui.
| Etapas | Veiksmai | Pastabos |
|---|---|---|
| Preliminari sutartis | Užstato sumokėjimas, sąlygų aptarimas | Svarbu aptarti avanso grąžinimo sąlygas |
| Turto vertinimas | Turto vertintojo samdymas | Būtinas norint gauti paskolą |
| Notarinė sutartis | Sutarties pasirašymas pas notarą | Svarbu atkreipti dėmesį į atsiskaitymo tvarką |
| Atsiskaitymas | Pilnas atsiskaitymas su pardavėju | Galimas per banką arba notaro depozitinę sąskaitą |
| Nuosavybės įregistravimas | Nuosavybės teisės įregistravimas Registrų centre | Galutinis etapas |