Sklypo pasirinkimas yra svarbus žingsnis, nes tai tiesiogiai paveiks jūsų gyvenimą ateityje. Galima sakyti, kad pirkdami sklypą Jūs perkate galimybes, taigi sklypas yra galimybių pirkimas. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais.
Būtent galimybių išsiaiškinimas ( susižinojimas, išsinagrinėjimas, informacijos susirinkimas), kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis. Visi išvardinti dalykai yra vienodai svarbūs, todėl į visus juos reikia atkreipti tinkamą dėmesį.
Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti : kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ir/ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga, t.y. Ir jeigu, gavus šią pradinę informaciją, Jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite vesti derybas su savininku.
Pagrindiniai aspektai renkantis sklypą
Renkantis sklypą svarbu atsižvelgti į jo paskirtį, dydį, formą, reljefą, gruntą, inžinerinius tinklus, aplinką ir susisiekimą. Taigi į ką atkreipti dėmesį ir kas pasufleruos, kad ši vieta būtent jums:
- Intuicija ir namų jausmas net tuomet, kai dar nė vienos plytos jūsų nusižiūrėtame sklype nėra.
- Vieta. Ar norite būti arčiau miesto centro? Ar norite gyventi arti darbo vietos ar arti vaikų mokyklų? Kartais žmogus vos tik atvykęs į vietą, kurioje įsivaizduoja savo būstą, ima pastebėti jam kliūvančius dalykus: ne tokia sklypo forma, ne tokie medžiai auga ir t. t. Taip pat verta atkreipti dėmesį ir į tai, kad žemės sklypas mieste visuomet brangs. O rajone šiuo metu galima pirkti su subsidija. Bet klausimas, į kurį būtina atsakyti sau: ar nusižiūrėta vieta leis pasijusti tarsi namuose?
Sklypo dokumentai ir jų analizė
Dokumentų analizė. Juose turėtumėte matyti, kokia sklypo paskirtis, ar jame galima pastatyti tai, ką norisi. Šiuo atveju ne visuomet pirkėjui gali pagelbėti NT brokeris. Kartais praverčia ir architektas. Šis specialistas gali įvertinti sklypo paskirtį, esantį užstatymo plotą.
Aukštingumo klausimas. Prieš įsigyjant sklypą visuomet verta pasiskambint, pvz., į regiono parko direkciją ir rajono savivaldybę, pasidomėti, ar galėsite sklype statyti norimo aukščio ir ploto namą. Ne mažiau aktualūs klausimai: sklypo nuožulnumas, reljefas, ar nėra šalia aukštos įtampos laidų.
Tačiau a) tiesioginiai sklypo dokumentai, tai būtų: Sklypo įsigijimo dokumentas, Kadastrinių matavimų byla. Apie parduodamo turto dokumentus jau rašėme skyreliuose „Kaip reikia pirkti turtą“ , „Dokumentai“.
- 1) Turto nuosavybės pažymėjimas. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli.
- b) Įgaliojimas - jis turi būti galiojantis, jo funkcija- įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia, t.y.
- c) Savininko asmens dokumentas turi būti galiojantis.
Nuosavybės dokumento svarba
Labai svarbi yra jo ,,gavimo data“. Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tam laiko momentui. Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.
Kadastriniai matavimai ir geodeziniai tyrimai
Kadastro žemėlapiai. Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas? Taip atsitinka, jeigu turite reikalų su perpardavinėtojais ar „investuotojais“. Pasitaiko atvejų, kai jie patys tiksliai nežino, kur yra jų turimas sklypas, ypač tuomet, kai nėra padaryti tikslieji geodeziniai matavimai. Kadastriniai matavimai nusako tikslias jūsų sklypo ribas.
Preliminarūs geodeziniai patavimai. Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariaisiais kadastriniais matavimais - jeigu jūs perkate didelį 1 ha ir daugiau sklypą, tai didelės įtakos gali ir neturėti, tačiau kai perkate sklypą iki 10 a ir paklaida gali būti iki 2a, tai įtakos jau turi.
Būtina atlikti geodezinius tyrimus, kad būtų nustatytos sklypo savybės, tokių kaip sklypo ribos ir plotas. Tai padės jums patikrinti, ar sklypas yra teisingai parinktas ir ar jame nėra jokių problemų.
Detalusis planas
Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes. Detalus planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype.
Architekto patarimas kaip išsirinkti žemės sklypą
užstatymo tankį - tai yra pirmo aukšto visų statinių ( jeigu gali būti keli) antžeminės dalies ploto santykis su sklypo santykiu.
Specialiosios naudojimo sąlygos ir apribojimai
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas. Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui.Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime, t.y.
Taip pat Jūsų sklypas gali patekti ir į saugomos teritorijos ribas, gali būti kultūros paveldas ir t. t. Įsitikinti ar jūsų pasirinktas žemės sklypas neturi apribojimų galite susisiekę su matininkais arba galite patys pasižiūrėti žemės sklypo registro išraše, kuriame turi būti surašyti apribojimai.
Grunto analizė ir geologiniai tyrimai
Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti).
Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
Palankiausias statyboms gruntas yra laidus vandeniui, ne molis. Jei sklypo vieta yra žemesnė, reikia patikrinti gruntą ir jo hidrologinę padėtį.
Geologinis tyrimas atskleis sklypo istoriją. Jis parodys, kokio tvirtumo pamato prireiks jūsų statomam būstui. Vienokio reikės ten, kur žemė kieta, kur žvyras, ir visai kitokio arti vandenų, kur daug drėgmės. Geologiniai tyrimai leis įsivertinti, kas yra po žeme. Jei po žeme priversta statybinių atliekų, neaugs jokie želdiniai. Ne dažnai, bet ir tai pasitaiko Lietuvoje.
Infrastruktūra ir komunikacijos
Ne paskutinėje vietoje turėtų būti ir Jūsų norimo įsigyti žemės sklypo infrastruktūra. Atkreipkite dėmesį, koks privažiavimas prie sklypo, nes ateityje tai gali sukelti papildomų išlaidų. Dairydamiesi žemės sklypo atsižvelkite ir į tai, ar iki jo nutiestos būtinos komunikacijos, tokios kaip elektra, vandentiekis, kanalizacija ir pan.
Ar privesta elektra? Jei ne, dar kartą pagalvokite, ar tikrai norėsite investuoti keliasdešimt tūkstančių. Šiuo metu tai bet kokį sklypą išbrangina.
Rekomendacijos ir patarimai
Niekuomet netikėkite pardavėjo PAŽADAIS ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia realybė atrodytų jums. Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiktą daugiau negu savininkas, nes jie bus nauji savininkai, ir jeigu atmestinai pirksite turtą, neišsiaiškinę apie jį visko, paskui tiesiog gali atsitikti taip, kad paaiškės, jog visi jūsų pinigai yra išleisti tuščiai. Kur reikia ieškoti atsakymų į visus klausimus, kuriuos pateikiau? Į ką kreiptis pagalbos/ konsultacijos? Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti. Visą informaciją apie konkrečią vietą, t.y.
Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, Jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas Jums sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“, t.y. Šiuo atveju aš kalbu apie tai, ką reikia daryti suradus sau tinkamą sklypą, t.y. Ir jeigu visa savininko pateikta informaciją pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą.
Jeigu labai norite kažkokio sklypo ir bijote, kad kol viską išsiaiškinsite jį nupirks kiti, palikite nedidelį užstatą ir pasistenkite sudaryti preliminarią ar avansinę sutartį pas notarą.
Prieš perkant sklypą rekomenduojama pavaikščioti ir susipažinti su artimiausiais kaimynais. Nepamirškite derėtis ir priimti sprendimų neskubant.
Namo ir sklypo dydžio proporcijos
Šiek tiek pakalbėkite ir apie namo bei sklypo dydžių proporcijas. Jei tam tikros apsaugos zonos statybų neriboja, tuomet nemažam vieno aukšto namui su garažu paprastai užtenka apie 12 arų teritorijos. Jei sklypas mažesnis, galbūt verta garažo atsisakyti arba projektuoti dviejų aukštų namą, šitaip taupant užimamą sklypo plotą. Tiesa, šiais laikais itin populiari kompaktiškų namų statyba, pavyzdžiui, iki 100 kv. m.
Rinkdamiesi namo projektą būtinai vertinkite ir sklypą, kuriuo domitės ar kurį jau turite. Atsižvelkite į savo gyvenimo būdą, darbo pobūdį, laisvalaikį, šeimos narių skaičių, automobilių skaičių ir pan. Apsvarstykite, kokių medžiagų norite namo sienoms, stogui, kokia apdaila domina, kokio tipo durys ir langai turėtų būti bei kitus panašius aspektus. Žinoma, labai svarbus ir bendras namo plotas, taip pat gyvenamasis plotas.
Renkantis sklypą drauge reikia dairytis ir namo projekto bei juos tarpusavyje derinti, bendradarbiaujant su architektu. Laiką ir pinigus taupyti padės toks variantas - kartotinis namo projektas.
Dažniausiai pasitaikančios klaidos
- Pasitaiko atvejų, kai žmonės įsigyja žemės sklypą, kuriam buvo atlikti preliminarūs žemės sklypo matavimai, tuomet gali laukti ir nemaloni staigmena. Atlikus kadastrinius matavimus paaiškėja, kad pirktas žemės sklypo plotas neatitinka faktiško jo ploto.
- Gruntinio vandens lygis yra labai svarbus statybos ir pamatų įrengimui.
- Kartais kaimynystėje gyvenantys žmonės gali būti viena pagrindinių priežasčių pirkti arba nepirkti žemės sklypą.
Atminkite, kad sklypo pasirinkimas yra individualus ir priklauso nuo jūsų poreikių ir gyvenimo būdo. Renkantis žemės sklypą savo svajonių namams įvertinkite visus aspektus, nes tai gali turėti reikšmingą įtaką tiek statybos procesui, tiek ir būsimam Jūsų gyvenimui.