Balandžio-gegužės mėnesiais Lietuvoje vyksta šimtai varžytinių, įskaitant ir Šiaulių apskritį. Paaiškėjo, kad varžytinės vyksta ne tik dėl to, kad neįmanoma išsimokėti paskolų, bet ir dėl to, kad neįmanoma parduoti nekilnojamojo turto. Todėl varžytinių plaktukas pasitelkiamas sąmoningai.
Šiaulių miesto apylinkės teismo hipotekos duomenimis, priverstinio išieškojimo už įkeistą turtą skaičiai auga geometrine progresija. Palyginti su praėjusiais metais, tokių bylų šiemet padaugėjo 230 procentų. Pavyzdžiui, 2008 metais Šiaulių mieste buvo 51 priverstinio skolos išieškojimo byla, o šiemet vien per du pirmuosius metų mėnesius tokių bylų jau buvo 13.
Varžytinių plaktukas - įrankis, pasitelkiamas sąmoningai.
Kodėl žmonės renkasi varžytines?
Vienas iš pavyzdžių yra jaunas vyras iš Šiaulių, kuris su žmona skiriasi ir negali parduoti namo įprastu būdu. Jis pasakoja: „Varžytinės man yra būdas kaip nors parduoti namą. Norėjome parduoti patys ir atsiskaityti su banku, bet per gerus metus į mūsų pardavimo skelbimus neatsiliepė nė vienas pirkėjas, net nepaskambino pasidomėti. Supratome, kad patiems namo nepavyks parduoti, todėl einame per varžytines.“
Paradoksalu, tačiau dabar viskas apsivertė aukštyn kojomis. Žmonės net patenkinti varžytinėmis, ko anksčiau nei svajoti negalėjai - kad tik nupirktų jo turtą. Taip yra todėl, kad visiškai sustojęs nekilnojamojo turto pirkimas. Net ir per varžytines labai sunku parduoti“, - sakė antstolė Eurika Rulienė.
E. Rulienės teigimu, varžytinės gali vykti ir be turto savininko - skolininko. „Jeigu nerandame skolininko namie, privalome skelbti informacinį pranešimą spaudoje, kad yra areštuotas tokio asmens turtas, esantis tokiu adresu. Jeigu ir tada žmogus neatsiliepia, jo reikalas. Varžytinės vis tiek įvyksta“, - aiškino antstolė E. Rulienė.
Svarbūs aspektai perkant būstą iš varžytinių
Šiaulių antstolis Ričardas Kudrauskas aiškina, kad jeigu skola viršija 7 tūkstančius litų arba jeigu privalomai antstolis žmogui yra pasiūlęs kreiptis į teismą dėl skolos išdėstymo, bet žmogus nesikreipė, antstolis gali areštuoti turtą, skelbti varžytines.
„Prieš tai antstolis privalo informuoti vaikų teisių apsaugos tarnybą, kad toks turtas bus pardavinėjamas iš varžytinių ir reikalui esant prašoma Vaikų teisių apsaugos tarnybos užtikrinti, kad vaikai turėtų gyvenamąjį plotą“, - teigė antstolis R. Kudrauskas.
Antstolis Ričardas Kudrauskas sako, kad žmogiškai sunku pardavinėti iš varžytinių butus, kur gyvena mažamečiai vaikai.
Kainos nustatymas
Antstolė E. Rulienė teigė, jog šiuo metu yra remiamasi „Registrų centro“ dar 2007 ar 2008 metais nustatytomis nekilnojamojo turto kainomis, kurios šiandien yra žymiai mažesnės. “Už tiek, kiek pirko žmogus prieš metus ar dvejus, šiandien neįmanoma parduoti. Pavyzdžiui, “Registrų centro“ kaina už dviejų kambarių butą yra apie 150 tūkstančių litų, o reali šiandienos kaina - vos 100 tūkstančių ir tai niekas nesivaržo“, - teigė E. Rulienė.
Paskolos būstui įsigyti
Pasidomėjus, ar dabar padaugėjo klientų, prašančių būsto paskolos, R. sako: „Pernai mūsų banko būsto paskolų portfelis augo apie 1 %, šių metų pirmąjį pusmetį - 2 %. Įdomu tai, kad kredituojamo senos statybos būsto mastai nuolatos mažėja.“ Pavyzdžiui, banke „Nordea“ vidutinė būsto paskolos suma siekia 65 tūkst. eurų.
Emigrantams būsto paskolos taps svajone?
Imantieji būsto kreditą turi turėti 15 % būsto vertės pradinį įnašą. Jeigu finansavimo suma siekia 85 %, maksimalus paskolos terminas - 30 metų. Jei 80 % - 35-40 metų.
Kaip gauti paskolą perkant dar nepastatytą būstą?
„Jeigu nepastatyto būsto vystytojas nėra partneris, kredito nesuteiksime, o jei yra, pasirašome avansinę kredito sutartį, kurioje nėra tikslių būsto duomenų.
Klientas, ketinantis imti kreditą dėl būsto, vienoje bendrovėje turi būti išdirbęs 6 mėnesius, o bandomasis laikotarpis turi būti jau pasibaigęs. Dirbantieji pagal individualios veiklos pažymą ar verslo liudijimą taip pat gali paimti būsto kreditą. Tačiau jų darbo stažas turi būti ne trumpesnis kaip 12 mėnesių.
Patarimai renkantis būstą
Nekilnojamojo turto agentūros „Inreal“ Investicijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius didžiausią dėmesį patarė kreipti į esamą ir prognozuojamą būsto likvidumą. Jį lemia ne tik objekto vieta, būsto tipas (ar tai mažaaukštės, ar daugiaaukštės statybos namas), bet ir statytojo reputacija bei čia jau gyvenančių žmonių patirtis - išryškėję statybų broko atvejai ir pan.
„Patarčiau geriau pirkti šiek tiek brangesnį, bet kokybiškesnį būstą. Toks būstas bus likvidesnis ir prireikus jį bus galima lengviau parduoti, o tai reiškia, kad savininkui bus didesnė nauda“, - teigė A. Natūralu, kad dažniausiai žmonės nori gyventi kuo arčiau centro, kur sukoncentruota visa reikiama infrastruktūra, mažesnis atstumas iki darbo ir pan.
Nekilnojamojo turto kainos rinkoje.
Elektroninės varžytinės
Technologijų dėka varžytynės ištobulėjo ir skolininkų turto jose parduodama daugiau. Tačiau nuo 2013 m. tokia informacija ir praktiniais patarimais su „Žinių radijo“ klausytojais dalijosi Antstolių garbės teismo narė, antstolė Audronė Adomaitienė, Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Rita Kisielienė ir advokatų kontoros LEADELL Balčiūnas & Grajauskas praktikos grupės vadovas Kazimieras Karpickis.
„Esminiai elektroninių varžytynių privalumai - jos vyksta visą parą, dalyvauti labai patogu ir dabar varžytynės skaidrios“, - kalbėjo A. Adomaitienė. Jos žodžiais, prie antstolių kontorų jau nebesirikiuoja perpirkėjai, įsigydavę turtą komerciniais tikslais. Šių dalyvių srauto antstoliai negalėdavo kontroliuoti.
A. Adomaitienės teigimu, e-varžytynėse turto parduodama daugiau, bet visada lieka daiktų, kuriais niekas nesusidomi. Tai patvirtina ir statistika. Nuo 2013 m. pradžios iki 2016 m. spalio mėnesio portale www.evarzytynes.lt paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4 mln. eurų.
Kaip elgtis perkant turtą elektroninėse varžytinėse?
Teisėja R. Kisielienė pasakojo apie atvejį, kai pirkėjas, pamatęs skelbimą internete, nusipirko butą, kuris neatitiko aprašymo: „Užsienyje dirbantis lietuvis interneto portale www.evarzytynes.lt rado skelbimą apie parduodamą trijų kambarių butą jam tinkamoje vietoje, jam tinkamame aukšte, prabangiai įrengtą ir už tinkamą kainą. Nusprendė dalyvauti ir varžytynes laimėjo. Džiaugėsi, kad nusipirko butą gera kaina. Po mėnesio atvykęs rado butą ne tik tuščią, be prabangių baldų, bet ir du kambarius vietoj trijų“.
Pasak teisėjos, išvaržomus daiktus besirenkantys žmonės dažnai žiūri tik į nuotrauką ir nurodytą kainą. Į detalesnį aprašymą nesigilinama, tarsi tai būtų antraeilis dalykas. O tai yra pats svarbiausias dalykas.
Advokatas K. Karpickis pataria: „Visuose e-varžytynių skelbimuose nurodoma skolininko pavardė ir vardas. Galima jį susirasti ir su juo pačiu komunikuoti. Iš to, kaip bendrauja, ar sutinka bendrauti, ir galima spręsti apie jo ketinimus“.
Alternatyvus būdas - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui
Pats geriausias būdas išvengti galimų nepalankų pasekmių - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui, pasak antstolės A. Adomaitienės. Šiuo būdu turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės nepaskelbtos elektroninėje erdvėje.
Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, gali būti visiškai pašaliniai žmonės, kurie domisi parduodamu turtu. Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų, bet ir todėl, kad didesne dalimi padengiama skola. Varžytynėse turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar 40 proc. pigiau.
Aukcionai
Nereikia stebėtis, kad šiandien aukcionų daugėja. Tai lemia situacija NT rinkoje. „Šiandien rinka yra tikrai įkaitusi, galima sakyti, kad šiandien yra pardavėjo rinka, kai pirkėjų kiekis yra didelis, o siūlomų objektų rinkoje kiekis yra sumažėjęs. Dėl to ir atsiranda daugeliui nežinomas žodis aukcionas, nors jo bijoti nereikia. Aukciono metu daugiau nei vienas pirkėjas gali pasiūlyti savo kainą ir sąlygas“, - aiškina pašnekovas Ignas Zabarauskas.
Aukcionas, pasak NT brokerio, paprastai organizuojamas tokiais atvejais, kai matoma, kad parduodamas būstas turi didelį potencialą ir klientai juo domisi. „80 proc. atvejų galima nuspėti, kada bus organizuojamas aukcionas, nes jaučiama stebint apžiūrų kiekį, skambučių kiekį, kad būtent tas objektas turi daug susidomėjimo. Jau pirkėjų skambučių metu stengiamės informuoti, kad kaina, greičiausiai, nebus mažinama, o gali netgi kilti, kad žmonės įvertintų savo galimybes“, - pažymi I. Zabarauskas ir priduria, kad ne visi pirkėjai būna patenkinti dėl organizuojamo aukciono. Dalis jų atsisako NT objekto, kita dalis pasiryžta dalyvauti aukcione.
Kaip vyksta aukcionas?
Aukciono modelių, pasak I. Zabarausko, yra keli, tačiau pats dažniausias ir populiariausias šiomis dienomis - tiesioginis aukcionas, vykdomas telefonu ar virtualios platformos pagalba. NT brokeris aiškina, kad kai būstą nori įsigyti daugiau nei vienas pirkėjas, pavyzdžiui, trys, jie siūlo savo kainas ir renkami geriausi pasiūlymai.
„Pirmasis klientas turi galimybę įsigyti būstą už skelbime nurodytą kainą. Antras pirkėjas jau tokios galimybės nebeturi, jis turi siūlyti didesnę kainą, t. y., ją pakelti bent jau minimalia nustatyta suma. Trečias klientas jau turi pakelti dvigubai. Tuomet grįžtama prie pirmo kliento ir jam pasakoma, kokia šiuo metu yra kaina ir jis arba sutinka, arba ne. Aukcionas turi vykti sklandžiai ir kad jis įvyktų per kelias valandas, žmonės turi būti pasiruošę, įvertinę savo finansines galimybes ir priimti sprendimą kuo greičiau. Galime suteikti pusvalandį ar valandą apgalvojimui, pasitarimui su šeimos nariais, bet iš praktikos geriausiai vyksta viskas tuomet, kai visas aukcionas įvyksta per dieną“, - aiškina pašnekovas.
Minimali suma, kuria galima kelti pradinę kainą, dažniausiai būna apie 1 proc. nuo pradinės objekto kainos. Pradinė kaina, pasak NT brokerio, yra nustatoma remiantis anksčiau buvusiais sandoriais: „Todėl jeigu paimtume pusės metų ar net kelių mėnesių sandorius, NT kaina išeitų jau mažesnė nei dabar vyraujančios rinkoje. Tai mes čia darome analizę tokią, kokią darytų turto vertintojas, nusistatome kainą, o kad šiandien rinkoje kainos yra sukilusios, diktuoja susidomėjimas.“
Ką turėtų nepamiršti pirkėjas?
Pasak I. Zabarausko, labai svarbu, kad pirkėjai objektyviai vertintų savo galimybes dalyvauti aukcione, kokią sumą jie gali siūlyti už NT.
„Pirmiausia reikia įvertinti savo finansines galimybes ir priežastis, kodėl jus domina NT. Ar dėl to, kad yra daug susidomėjimo objektu, ar dėl to, kad pirkėjas išties mano, kad tai labai geras objektas. Jeigu viskas tinka, tai patarimas būtų toks, kad nereikia ilgai delsti, nelaukti, informuoti tarpininką, kad jus domina šis objektas ir kokie yra toliau žingsniai. Tuomet tarpininkas informuos, kokios yra pardavimo sąlygos: ar bus galima įsigyti iš karto, ar bus aukcionas. Jeigu vyksta aukcionas, tai reikia įvertinti, ar yra pakankamos finansinės galimybės, ar bankas finansuos, jeigu perkamas būstas su paskola, galbūt pasikonsultuoti su keliais vertintojais, kokiai maksimaliai sumai šis būstas gali būti įvertintas“, - pažymi NT brokeris.
Valstybės ir savivaldybių turto aukcionai
Aukcione gali dalyvauti keli asmenys (asmenų grupė), jei ketina turtą įsigyti bendrosios nuosavybės teise. Vadovaujantis LR valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 21 str. 9 d., jeigu viešo aukciono laimėtojas (pirkėjas) savo skoliniam įsipareigojimui įvykdyti skolinasi lėšų iš kredito įstaigos, aukciono organizatorius aukciono laimėtojo (pirkėjo) prašymu skoliniam įsipareigojimui kredito įstaigai užtikrinti gali įkeisti viešame aukcione parduotą turtą, numatant, kad hipoteka įsigalios po to, kai už perkamą turtą bus visiškai atsiskaityta su viešo aukciono organizatoriumi, tai yra sumokėta nekilnojamojo daikto, įskaitant žemės sklypą, kaina, netesybos ir kitos prievolės.
Užsiregistruoti į VĮ Turto banko aukcioną gali tik prie varžytynių ir aukcionų sistemos prisijungę asmenys. Registracija tęsiama sistemoje norimo įsigyti turto aukciono skelbime.
Svarbūs aspektai registruojantis į aukcioną:
- Jeigu elektroniniame aukcione ketinama dalyvauti per atstovą - atstovas privalo nurodyti atstovaujamo fizinio ar juridinio asmens kodą ir atstovavimo pagrindą.
- Jei atstovaujamas fizinis asmuo yra ne Lietuvos Respublikos pilietis, reikia nurodyti fizinio asmens vardą, pavardę, gimimo datą, asmens kodą ir valstybę.
- Jeigu atstovaujami asmenys nenurodomi, tai reiškia, kad dalyvis atstovauja pats save ir laimėjimo atveju įgyjamo turto savininkas bus jis.
- Iš anksto pasitikrinti, ar Jūsų mokama suma neviršija vienos operacijos limito.
- Mokėjimo paskirtyje nurodyti konkretaus el. aukciono numerį.
- Sumokėtos sumos turi tiksliai atitikti skelbime nurodytas dalyvio registracijos mokesčio ir garantinio įnašo sumas.
Patarimai dalyvaujant aukcione
- Visada po mygtuko „Siūlyti“ paspaudimo, naudotojas papildomai paklausiamas, ar jis tikrai nori siūlyti tokią kainą.
- Iki varžymosi pabaigos dalyvis kainą gali didinti neribotą skaičių kartų.