Buto pirkimas - tai svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime, reikalaujantis ne tik finansinių resursų, bet ir atsakingo požiūrio bei žinių. Norint sėkmingai įsigyti būstą, verta iš anksto susipažinti su pagrindiniais šio proceso etapais, teisiniais reikalavimais, mokesčiais bei rekomenduojamais informacijos šaltiniais. Šiame straipsnyje detaliai aptarsime buto pirkimo eigą, nuo pasiruošimo iki nuosavybės įregistravimo, ir pateiksime naudingas nuorodas.
Pasiruošimas Buto Pirkimui
Finansinių Galimybių Įvertinimas
Pirmasis žingsnis - aiškiai suvokti savo finansines galimybes. Įvertinkite, kiek lėšų galite skirti pradiniam įnašui, kokį būsto paskolos dydį galite gauti ir kokias mėnesines įmokas pajėgsite mokėti.
Jeigu esate pilnai apsisprendę įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausiai rekomenduojame kreiptis į banką, arba preliminariai pasiskaičiuoti savo finansines galimybes. Tai padaryti galite su paskolos skaičiuokle, arba nuvykę į vieną iš banko skyrių.
Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Ar turite reikiamą sumą, jei ne - kada ją sukaupsite?
Perkant pirmąjį būstą gyvenime reikia iš anksto apie jį galvoti ir jam taupyti. Norint gauti paskolą būstui, reikia būti sukaupus pradinį įnašą, kuris padengtų bent 15 proc. jo kainos. Perkant NT senos statybos name ar kitame Lietuvos mieste nei Vilnius, gali tekti sumokėti ir 20 ar 25 proc. pradinį įnašą.
Pavyzdžiui, jeigu ketinate įsigyti butą, kurio kaina 111 000 eurų, jums reikės bent jau 16 650 eurų pradinio įnašo. Nepamirškite ir visų papildomų su būsto įsigijimu susijusių mokesčių, įskaitant sutarties sudarymo, notaro, būsto įkeitimo mokesčius.
Pasinaudoje būsto paskolos skaičiuoklėmis, pažiūrėkite, kaip gali keistis įmokos dydis, jeigu metinė palūkanų kartelė pasiekia 5 procentus. Atsakingai įvertinkite savo finansines galimybes.
Būsto Paieška ir Vertinimas
Prieš nustatant pardavimo kainą, naudinga atlikti savarankišką rinkos analizę:
- Peržiūrėkite skelbimus internete ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje. Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).
- Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.
Rinkdamiesi pirmą būstą nereikia priimti skubių sprendimų. Reikėtų nepasiduoti ir NT agentų spaudimui, kad šito buto laukia dar 5 pirkėjai, ar statytojo 2000 eurų siūloma nuolaida, kuri galioja tik 48 valandas.
Į ką svarbu atkreipti dėmesį perkant butą:
- Vieta mieste. Didelę buto vertės dalį sudaro vieta mieste. Nusipirkus butą Tarandėje, norint jį parduoti gali tekti ilgiau ieškoti pirkėjų. Taip pat svarbu domėtis, kokie numatomi teritorijų pokyčiai aplink sudominusį būstą. Skirkite laiko pažiūrėti Vilniaus planavimo žemėlapį.
- Vieta name. Butai pirmame aukšte dažnai turi langus į praėjimus bei didesnius šildymo kaštus. Viršutinio aukšto gyventojai negirdi kaimynų žingsnių, bet susiduria su didesniu karščiu vasaros metu. Taip pat įvertinkite nuo gatvės skleidžiamą triukšmą.
- Reikalingas buto plotas. Visi norime gyventi erdviai, tačiau perkant pirmą būstą galbūt nereikėtų pradėti iškart nuo 100 m2. Tikėtina, kad pirmojo buto neperkate 30-čiai metų ir jo pirkimas neturėtų tapti labai didele finansine našta.
- Buto eksploatavimo kaštai. Jeigu butą perkate senos statybos name - būtinai patikrinkite šildymo sąskaitas. Kartais geriau mokėti bankui 50 eurų daugiau paskolos, nei šildyti kiaurą namą.
Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą. Tai padės išsiaiškinti tikslesnę turto kainą ir vertę, o būstą įsigyjant skolintomis lėšomis, ataskaitą būtina pateikti kredito įstaigoms.
Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą (aktualu, jei turtas priklauso keliems savininkams ir / ar sutuoktiniams, nes šiais atvejais reikalingi papildomi dokumentai), patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinkite visas turto išlaikymo išlaidas.
Preliminari Sutartis
Būsto įsigijimo procesas iš esmės prasideda preliminariosios sutarties pasirašymu. Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį. Preliminari sutartis apsaugo pirkėjo ir pardavėjo interesus. Jei kažkuri šalis persigalvotų ir nuspręstų nutraukti sutartį, kitai šaliai gali tekti mokėti avanso dydžio baudą.
Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Dažniausiai, tai padaryti pasiūlys pats pardavėjas, nes kiekvienas yra suinteresuotas turėti garantiją, kad po žodinio susitarimo seks realūs veiksmai.
Preliminariąją sutartį sudaryti rekomenduojama:
- įvertinus savo, kaip pirkėjo, finansines galimybes tinkamai atsiskaityti su pardavėju;
- turint bent 15 proc. būsto kainos sudarantį pradinį įnašą;
- gavus konkrečius bankų ar kredito įstaigų pasiūlymus paskolos ar kredito suteikimui;
Pasirašius preliminariąją sutartį reikia pasiruošti pagrindiniam notariniam sandoriui - turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Iki pasirašymo reikės: sumokėti avansą, atlikti turto vertinimą, jei tai nebuvo padaryta anksčiau (vertinimo reikalaus kredito įstaiga), gauti kredito įstaigos raštą dėl paskolos suteikimo.
Teisiniai Formalumai ir Dokumentai
Buto Nuosavybės Dokumentų Patikrinimas
Prieš pasirašant galutinę pirkimo-pardavimo sutartį, patikrinkite, ar pardavėjas tikrai yra teisėtas buto savininkas, ar nėra areštų, hipotekoų bei kitų suvaržymų.
Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Nemokėkite avanso kitiems asmenims (tarpininkams, giminaičiams), jei jie nepateikė jums pardavėjo išduoto įgaliojimo, o jei ir pateikė - įsitikinkite, kad įgaliotas asmuo turi teisę gauti pinigus, nes įgaliojimas gali suteikti tik dalį teisių; pvz., gauti su turto pardavimu susijusius dokumentus, bet ne pinigus.
Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo. Pasirūpinkite juo iš anksto arba išsiaiškinkite reikalavimus ir sąlygas sandorius sudaryti nuotoliniu būdu: turėkite mobilųjį ar elektroninį parašą ir / arba išmanų tapatybės patvirtinimo įrankį (pvz., „Smart-ID“ programėlę). Tuo tarpu pasirašyti elektroninius notarinio veiksmo dokumentus galima tik su kvalifikuotu mobiliuoju elektroniniu parašu, kvalifikuotu elektroniniu parašu, esančiu lustinėje kortelėje ar USB laikmenoje arba kvalifikuotu „Smart-ID“ sertifikatu.
Galutinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis Notaro Biure
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:
- Patikrina sandorio teisėtumą, pardavėjo ir pirkėjo tapatybes.
- Informuoja abi šalis apie teisinius įsipareigojimus.
- Užtikrina, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi.
Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
Notarui reikia pateikti:
- visų pirkėjų asmens dokumentus;
- kredito įstaigos išduotą raštą dėl kredito suteikimo;
- kitus dokumentus pagal individualią situaciją.
Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip. Civilinis kodeksas numato, kad pirkėjas privalo padengti ir kitas sutarties sudarymo išlaidas, apie kurias dažnai nepagalvojama.
Galimos papildomos išlaidos:
- preliminarios sutarties pasirašymas nekainuos, nebent ją tvirtinsite notarine tvarka - tai kainuotų 100-150 Eur;
- turto vertinimas - 100-300 Eur;
- notaro atlyginimas - 0,37 procento nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau nei 76 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur;
Šiame etape pirkėjas sumoka likusią sumą (atskaičius avansą), o notaras patvirtina sandorį. Po to naujojo savininko vardu nuosavybės teisė įregistruojama Nekilnojamojo turto registre.
Notarinės Paslaugos Nuotoliniu Būdu
Notarinę sutartį galima pasirašyti gyvai arba nuotoliniu būdu per „eNotaras“ sistemą. Pastarasis būdas tampa vis populiaresnis, ypač pirkėjams, kurie gyvena ar dirba užsienyje. Prisijungimas vyksta per Elektroninius valdžios vartus, o tapatybė patvirtinama vaizdo ryšiu.
Dokumentai peržiūrimi ir pasirašomi skaitmeniniu būdu, o notaro patvirtinimas turi tokią pačią teisinę galią kaip ir biure. Reikia žinoti, kad ne visi notariniai veiksmai gali būti atlikti nuotoliu - tai priklauso nuo sandorio tipo.
Lietuvos Respublikos notariato įstatymo 28(1) straipsnyje nustatyta, kad notarai notarinius veiksmus gali atlikti nuotoliniu būdu. Notariniai veiksmai nuotoliniu būdu gali būti atliekami, jeigu:
- užtikrinama, kad bus laikomasi teisės aktų, reglamentuojančių asmens tapatybės nustatymą, reikalavimų nustatant asmens tapatybę. Notarinio veiksmo atlikimo nuotoliniu būdu prašantis asmuo savo asmens tapatybę turi patvirtinti jungdamasis prie eNotaras išorinio portalo per Elektroninius valdžios vartus. Notaras asmens tapatybę patikrina Gyventojų registre bei tiesioginio videoperdavimo metu;
- galima nuotoliniu būdu išaiškinti notarinių veiksmų prasmę ir pasekmes ir įsitikinti asmens valia. Tai reiškia, kad notarinio veiksmo prasmės ir pasekmių išaiškinimas bei kliento valios nustatymas vyksta tiesioginio video pokalbio metu, todėl notarinį veiksmą nuotoliniu būdu pageidaujantis atlikti asmuo turi turėti tinkamas technines (vaizdo, garso, interneto ryšio) galimybes bendrauti su notaru nuotoliniu būdu;
- notarinį veiksmą pageidaujantis atlikti asmuo turi kvalifikuotą elektroninį parašą.
Asmeniui paprašius atlikti notarinį veiksmą nuotoliniu būdu, dėl notarinio veiksmo atlikimo būdo sprendžia notaras.
Finansiniai ir Mokestiniai Aspektai
Būsto Paskola ir Atsiskaitymas
Jei naudojatės būsto paskola, bankas dažniausiai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodyta tvarka, užtikrinant skaidrumą.
Jei būstas perkamas už paskolą, po pasirašymo jis įkeičiamas bankui - tai vadinama „antriniu įkeitimu“ arba „antros eilės įkeitimu“. Kredito lėšos paprastai pervedamos per kelias dienas, bet įstatymas leidžia tai padaryti per iki 30 kalendorinių dienų siekiantį terminą. Todėl neverta nerimauti, jei pinigai sąskaitą pasiekia ne iškart.
Svarbu žinoti, kad tai - normalus procesas: bankai perveda lėšas tik įsitikinę, kad visi dokumentai įregistruoti tinkamai.
Mokesčiai
Pardavus ar įsigyjant būstą gali kilti tam tikrų mokestinių įsipareigojimų:
- Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nuo kapitalo prieaugio, jei pardavėjui tai aktualu.
- Nekilnojamojo turto mokestis (NTM), jei turtas viršija nustatytą neapmokestinamąją vertę.
Nuosavybės Įregistravimas ir Kiti Formalumai
Po to, kai notaras patvirtina pirkimo-pardavimo sutartį, ji registruojama Nekilnojamojo turto registre. Tik tada pirkėjas tampa oficialiu buto savininku. Registraciją atlieka notaras arba galima kreiptis į Registrų centrą.
Kai pirkėjas visiškai atsiskaito, plėtotojas išduoda pažymą apie atsiskaitymą tiek jam, tiek notarui. Tada pirkėjas pateikia prašymą Nekilnojamojo turto registre panaikinti įrašą apie įsiskolinimą.
Taip pat po įsigijimo verta deklaruoti gyvenamąją vietą (jei planuojate ten gyventi) ir pasirūpinti komunalinių paslaugų tiekėjų sutarčių perrašymu.
Hipotekos Sutartis
Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Notarui, be išvardytų dokumentų, reikės pateikti šiuos dokumentus:
- įkeičiamo turto įsigijimo dokumentus;
- pirminio kreditoriaus sutikimą (jei įsigijote įkeistą turtą);
- jei turite nepilnamečių vaikų, papildomus dokumentus, leidžiančius naujai įgytą turtą įkeisti kreditoriui;
- nekilnojamojo turto (išskyrus žemės sklypo) draudimą;
- kitų asmenų sutikimus ar leidimus, jei įkeičiamam turtui yra registruotų kitų apribojimų arba suvaržymų.
Hipotekos sutartis Sutarčių ir teisių suvaržymų registre registruojama tuo pačiu, vieno langelio principu. Po jos įregistravimo pirkėjo kreditorius išmoka pirkėjui suteiktą kreditą.
Dažniausios Klaidos ir Kaip Jų Išvengti
Dažniausiai nesklandumų kyla dėl dokumentų neatitikimų arba skubėjimo. Jei sutartyse ar registruose nurodyti duomenys nesutampa, notaras sandorio netvirtins, kol klaidos nebus ištaisytos.
Kartais pirkėjai pamiršta pasiruošti banko patvirtinimą ar būsto draudimą - tuomet pervedimas užtrunka. Pasitaiko ir atvejų, kai neaptartas ploto pokytis po kadastrinių matavimų, todėl sandorio dieną kyla nesusipratimų.
Visi šie klausimai lengvai išsprendžiami, jei jais pasirūpinama iš anksto.
Notarų Įkainiai: Ką Reikia Žinoti
Įsigyjant ar perleidžiant nekilnojamąjį turtą, vienas svarbiausių žingsnių - sandorio patvirtinimas pas notarą. Šis etapas ne tik užtikrina teisinį saugumą, bet ir susijęs su tam tikromis išlaidomis.
Nors notarų įkainiai Lietuvoje yra nustatyti valstybės, jų galutinė suma priklauso nuo kelių svarbių veiksnių. Pagrindinis veiksnys, lemiantis įkainį, yra sandorio vertė. Kuo didesnė suma nurodyta sutartyje, tuo didesnė bus ir notaro paslaugų kaina. Tačiau egzistuoja viršutinės ribos, todėl net ir perkant brangų objektą (pvz., už 1 mln. eurų), mokestis nebus neribotas.
Pagrindiniai Įkainiai
- Už nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimą taikomas tarifas - 0,37 % nuo sandorio vertės, tačiau ne mažiau kaip 76 € ir ne daugiau kaip 5 000 €.
- Nustatant įkeitimą ar hipoteką, taikomas tarifas - 0,25 % nuo įkeičiamo turto vertės, tačiau ne mažiau kaip 54 €.
Pavyzdžiai
- Jei perkate butą už 70 000 €, notaro mokestis sieks apie 314 € su PVM.
- Jei perkate butą už 100 000 €, notaro mokestis sieks apie 448-450 € su PVM.
- Jei perkate butą už 150 000 €, notaro mokestis sieks apie 672 € su PVM.
Kiti Mokesčiai
Pasirašant būsto pirkimo-pardavimo sutartį papildomi mokesčiai yra taikomi už kitus notarinius veiksmus, būtinus, norint patvirtinti pirkimo - pardavimo sutarį.
Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, ruošdamas ir atlikdamas notarinius veiksmus, notaras privalo tikrinti duomenis valstybei priklausančiuose registruose: Gyventojų, Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų, Hipotekos, Turto arešto aktų, Įgaliojimų, Nekilnojamojo turto kadastro ir registro, Juridinių asmenų, Vedybų sutarčių ir kituose.
Duomenys iš šių registrų gaunami už užmokestį, kurį notaras paima iš kliento ir perduoda valstybės įmonei Registrų centrui ir kitiems duomenų saugotojams.
Prieš atlikdamas notarinį veiksmą notaras gali tik apytiksliai įvardyti patikrų registruose kainą, nes sąskaitą už minėtąsias patikras jis gauna tik atlikęs notarinį veiksmą.
Piniginę dar teks patuštinti ir Registrų centre, įregistruojant nuosavybės teisę į įgytą turtą.
Visų notaro gaunamų pajamų apskaita vedama notariniame registre. Asmuo, pageidaujantis gauti sąskaitą faktūrą, notarui gali papildomai nurodyti, kad pageidauja gauti mokėjimą už suteiktas notarines paslaugas patvirtinantį dokumentą, ir notaras šį dokumentą privalo pateikti.
Dažniausiai Užduodami Klausimai Apie Notarų Įkainius
Ar visi notarai taiko vienodus įkainius? Taip, notarų paslaugų įkainius nustato valstybė, todėl visi notarai taiko tą pačią įkainių lentelę.
Ar dovanojimo sandoriai šeimos nariams kainuoja pigiau? Taip. Dovanojimo tarp artimųjų (vaikų, tėvų, sutuoktinių) įkainis yra tik 0,04 % nuo turto vertės, bet ne mažiau nei 38 € ir ne daugiau nei 200 €.
Ar į notaro mokestį įskaičiuotas PVM? Dauguma notarinių įkainių nurodyti be PVM, todėl galutinė kaina gali būti šiek tiek didesnė. Tai reikėtų patikrinti prieš pasirašant sutartį.
Tinkamai suplanuotas pasiruošimas notarinei sutarčiai leidžia išvengti streso ir nenumatytų kliūčių. Žinant žingsnius ir terminus, notaras tampa ne kliūtimi, o natūraliu paskutiniu etapu kelyje į naujus namus.
Informaciją apie būsto paskolas ir kreditavimo sąlygas rasite komercinių bankų svetainėse.
Informaciją apie būsto paskolas ir valstybės paramą pirmam būstui įsigyti rasite Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos bei Finansų ministerijos svetainėse.
Daugiau informacijos apie mokesčius rasite Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) svetainėje: VMI.lt
Užsisakyti Registro centro išrašą galite: Registrų centras
Informacija apie NT registraciją: Registrų centras
Preliminarios sutarties šablonus ir rekomendacijas galima rasti internete.
Dėmesio: Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Visada rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais, prieš priimant bet kokius sprendimus, susijusius su nekilnojamojo turto pirkimu.