Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius teisinius aspektus, į kuriuos turėtų atkreipti dėmesį asmuo, perkantis butą su defektais Lietuvoje. Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje vis dar labai koncentruota didmiesčiuose, tačiau regionai turi daug potencialo - tiek gyvenimo kokybės, tiek kainų požiūriu. Taigi bendras teisininko patarimas - turtą įregistruoti abiejų asmenų vardu, siekiant išvengti teisinių ginčų ateityje.
Visos teisės sistemos formaliai pripažįsta konsensualizmo principą, reiškiantį, kad sutartis yra jos šalių susitarimas sukurti tarpusavio teises ir pareigas. Kitaip tariant, kad sutartis būtų laikoma sudaryta, reikia abiejų sutarties šalių valios sutapimo. Ši iniciatyva grindžiama rinkos ekonomika, nes jis sutartiniuose santykiuose teikia pirmumą šalių susitarimui dėl sutarties sudarymo, kuris yra tikroji sutarties esmė. Šiomis vyrauja konsensualizmui priešingas - formalizmo principas.
Sutarties Esmė - Šalių Susitarimas
Sutartiniams santykiams atsirasti turi pakakti šalių susitarimo, t. y. jų valios išraiškos fakto. Jokie kiti veiksniai sutarties egzistavimo ir galiojimo neturėtų veikti. Šis teiginys patvirtinamas ir 1980 m. Vienos konvencijos 11 straipsnyje: „Nereikalaujama, kad pirkimo-pardavimo sutartis būtų sudaryta arba patvirtinta rašytine forma, arba atitiktų bet kokį kitos formos reikalavimą“. Konsensualizmo principo atsiradimą galima sieti su romėnų teise, kurioje šalių valiai pagrindinė reikšmė. Kadangi formalumai, taikomi stipuliacijai, trukdė prekybai, ilgainiui šios sutarties atsisakyta. Ją pakeitė konsensualinės ir realinės sutartys.
Konsensualinė, pavyzdžiui, pirkimo-pardavimo, sutartis šalims tapdavo privaloma nuo susitarimo momento. Tuo tarpu realinė sutartis tapdavo privaloma nuo daikto perdavimo momento. Realinėmis sutartimis buvo laikoma paskola, užstatas, pasauga. Būtinais sutarties elementais romėnų teisė laikė sutarties dalyką, veiksnį - šalių susitarimą ir sutarties pagrindą, arba motyvą. Sutarties dalyku buvo laikoma tai, dėl ko šalys susitarė. Dalykas galėjo būti daiktai, veiksmai, paslaugos. Būtina sutarties galiojimo sąlyga laikytas šalių susitarimas - šalių valios sutapimas. Tik išimtiniais atvejais prievolę sukurdavo vienašalis pažadas, vadinamas pollicitatio. Šalių valios trūkumai buvo klaida, grasinimas ir apgaulė.
Šiuo metu pasaulio teisinėse sistemose nėra bendro, visuotinai priimto ir pripažinto sutarties esmės nustatymo. Viena tokių konsensualizmo teorija. Šios teorijos šalininkai teigia, kad sutarties esmė yra šalių susitarimas: konsensusas, arba sutikimas sukurti abipuses teises ir pareigas. Visos šalių teisės ir pareigos atsiranda susitarimo pagrindu. Šalis sutikusi sudaryti sutartį, kartu įsipareigoja jos laikytis ir ją vykdyti. Valios doktrina aiškina, kad sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų valios sutapatinimas. Jei šalis, sudarydama sutartį ar klysta dėl sutarties sąlygų, pažeidžiamas sutarties konsensualizmo principas. Šis teisės nustato negaliojant sutartį, sudarytą grasinimu, apgaule ar suklydus. Kitaip tariant, sutarties konsensualizmo principas reiškia, kad asmuo sutartį sudaro kada nori ir su kuo nori. Sutartys turi atitikti asmens valią ir susitarimą dėl sutarties sudarymo, tad negalima versti asmens sudaryti sutartį prieš jo valią.
Kalbant apie patį konsensualizmo principą pažymėtina, kad jis yra formalizmo priešingybė. Formalizmas reiškia, kad prioritetas teikiamas ne šalių valiai, o tos valios išorinei išraiškos formai. Taigi šalys savo susitarimą turi išreikšti tam tikra objektyvia forma - sudaryti sutartį raštu, pasirašyti bendrą dokumentą, jį patvirtinti antspaudu ir t. t. Gali būti nustatyti dar kvalifikuotesni formalūs reikalavimai - surašyti viešą dokumentą, pavyzdžiui, patvirtinti sutartį notarine tvarka, registruoti ją tam tikrose valstybės institucijose ir pan. Senovės Romos teisei būdingas formalizmas. Pripažintos tik rašytinės sutartys. Be to, taikyti ir kitokie formalūs reikalavimai - sutartį reikėjo antspauduoti, ją papildomai turėjo pasirašyti liudytojai, sutartį sudarantys asmenys privalėjo prisiekti ir pan. Šiuolaikinei teisei būdingas ne formalizmas, o konsensualizmas. Šiandien kai kurie formalizmo elementai išliko iki šių dienų, vienose valstybėse jie ryškesni, kitose - minimalūs.
Formalūs reikalavimai pateisintini vienu atveju, t. y. kai jie būtini sąžiningai šaliai ir viešajam interesui apsaugoti. Konsensualizmas svarbus ne tik sutarties formos, bet ir kitais aspektais. Taigi, esminis sutarties požymis ir svarbiausias jos galiojimo elementas yra šalių susitarimas. Konsensualizmo principas reikalauja, kad suderinta šalių valios išraiška būtų laikoma pakankamu pagrindu sutartiniams santykiams atsirasti. Didelis formalizmas. Šiuolaikinėje teisėje formalizmo liko kur kas mažiau. Daugumos valstybių teisė sutarties formos nelaiko būtinu jos galiojimo elementu. Kai kuriose valstybėse sudaryti sutartį specialia forma reikalaujama tik įstatymo nustatytais atvejais. Tai sukelia kitokius neigiamus padarinius: šalys tokios sutarties sudarymo fakto negali įrodinėti liudytojų parodymais. Kokia prasme galioti nepakanka vien šalių susitarimo ir reikalaujama tam tikros jo išraiškos formos? Šis siekia sutarties šalių interesus. Ne visuomet sutartiniai santykiai klostosi sklandžiai. Pavyzdžiui, nesąžininga šalis gali pareikšti, kad sutartis nebuvo sudaryta. Antra, sutartiniams santykiams trunkant ilgai, šalys gali "pamiršti" kai kurias sutarties sąlygas, dėl kurių susitarė prieš daugelį metų. Šis siekia jų asmens interesais. Tretiesiems asmenims labai svarbu žinoti, kad šalis sutarties pagrindu yra įgijusi tam tikras teises ar pareigas. Pavyzdžiui, asmuo, prieš pirkdamas nekilnojamąjį turtą, siekia įsitikinti ar pardavėjas tikrai yra to turto savininkas. Ketvirta, rašytinė sutarties forma gali būti nustatyta siekiant apginti tik vienos, silpnesnės, šalies interesui.
Šis siekia forma. Pavyzdžiui, o tik tam tikroms, neįprastoms jos sąlygoms, kurios yra nepalankios kitai sutarties šaliai. Pavyzdžiui, paprastai reikalaujama. Penkta, privaloma sutarties forma gali būti numatyta procesiniais, t. y. įrodinėjimo, tikslais. Šis argumentas. Skirtingos valstybės sutarties formai taiko nevienodus reikalavimus. Dėl to kyla rizika, kad sudarant tarptautinio pobūdžio sutartį gali būti pažeisti kurios nors valstybės įstatymai, reguliuojantys tos sutarties formą.
Šalių Susitarimo Svarba
Taigi, sutarties esmė - šalių susitarimas, jų valios išraiška. Susitarimo (valios išraiškos) faktui kiti veiksniai neturi turėti įtakos. Šiuolaikinė teisė esminiu sutarties elementu laiko šalių sutikimą sukurti tarpusavio teises ar pareigas. Nėra paprasta nustatyti, ar šalis, kitai šaliai siūlydama sudaryti sutartį, tikrai išreiškia savo ketinimą sukurti sutartinius teisinius santykius. Šiuo klausimu teisėje egzistavo dvi priešingos doktrinos - subjektyvioji ir objektyvioji. Subjektyvioji doktrina teigia, kad tikrieji šalies ketinimai sukurti sutartinius teisinius santykius gali būti nustatyti tik aiškinantis jos vidinę, psichinę būseną pareiškiant ofertą. Tikriesiems šalies ketinimams rodant, kad ji neketinusi sukurti sutartinis teisinių santykių, ofertos, kartu ir sutarties nėra.
Šis principas numato, kad šalys sutartį gali sudaryti bet kokia forma. Šiuolaikinėje teisėje numatyta visa grupė sandorių, kurių negaliojimas siejamas su valios nebuvimu arba su netinkamu vidinės valios išraiška. Anot nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, pirmiausiai visoms sutartims ypač svarbus tikslumas. Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. „Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų. Atminkite, kad viskas gerai yra tol, kol yra gerai, tačiau jei bet kuri iš šalių dėl savo kaltės ar neapdairumo nebevykdo ar negali vykdyti sutarties, kiekviena sąlyga ir jos formuluotė gali tapti lemtinga“, - aiškino ekspertas.
A.Kišūnas pataria sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti - atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus). Pasak A.Kišūno, sutartyje būtina tiksliai įvardyti bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius. „Taip pat, jei mokėjimų terminai, jų dydžiai ar netgi galutinė kaina priklauso nuo kokių nors papildomų sąlygų - būtinai sutartyje jas nurodykite (pvz., paskirties keitimas, patalpų remontas ir pan.)“, - sakė jis.
Nepamirškite sutartyje nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą. Pavyzdžiui, jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme. „Tai yra svarbu dėl to, jog šiuo atveju pardavėjas tinkamai atskleistų pirkėjui visas aplinkybes, galinčias turėti įtakos galutinei sutarties sudarymo datai ar sąlygoms“, - komentavo A.Kišūnas. Ekspertas siūlo sutartyje nusimatyti, kad iki sudarant sutartį šalys atliktų visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį. Taip pat numatyti papildomą sąlygą, jog kiekviena šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis. „Tokių, iš pažiūros labai abstrakčių, sąlygų įtvirtinimas sutartyje įpareigoja abi šalis būti maksimaliai atviroms“, - aiškino jis.
Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Pasak A.Kišūno, tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Šalia būtina nurodyti ir patalpų ar daiktų būklę: jei parduodamame būste yra kokių nors defektų - nepamirškite to įrašyti priede arba preliminarioje sutartyje. A.Kišūnas siūlo atskiru priedu pridėti ir patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti sutartyje ir būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas.
Ekspertas pataria gerai apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar šalims arba šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus. Svarbu, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji šalis kitai šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena. Jei turtas perkamas be jokių baldų, buitinės technikos ar kitų daiktų, rekomenduojame aiškiai nusimatyti, iki kurio termino pardavėjas pirkėjui perduoda ne tik patalpų raktus, bet ir numatyti pardavėjo prievolę atlaisvinti turtą nuo visų asmeninių daiktų (pvz., senų baldų, rakandų ir kt.)“, - komentavo A.Kišūnas.
A.Kišūno teigimu, avanso dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10 proc. perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30 proc. ar netgi daugiau perkamo turto kainos. „Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą. Šiuo atveju sąmoningai vartojame sąvoką „pirmasis mokėjimas“ arba „avansas“ kadangi savo esme ir tikrąja funkcija tai nėra rankpinigiai ar depozitas (jie dažnai tarpusavyje yra maišomi, o savo esme jie dominuoja kitokio pobūdžio sutartyse)“, - komentavo A.Kišūnas.
A.Kišūnas tikina, kad preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas. Nepamirškite, kad preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. „Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu ar sms žinutėmis, šiuo atveju svarbu, kad abi šalys aiškiai patvirtintų sutinkanti su pakeitimais“, - komentavo A.Kišūnas. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento. Galiausiai perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą siūloma atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. „Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje. Tai eliminuoja riziką nepagrįstai kvestionuoti patalpų būklę jau po sandorio ir patalpų priėmimo, tačiau antra vertus - tai neatleidžia pardavėjo įsipareigojimo kompensuoti nuostolius pirkėjus dėl paslėptų defektų“, - komentavo A.Kišūnas.
Sandoriai ir Sutartys
Sandoriai - tai sąmoningi, laisva valia atliekami asmenų veiksmai, kuriais siekiama teisinio rezultato, t. y. jais siekiama sukurti, pakeisti ir panaikinti civilines teises ir pareigas (CK 1.63 straipsnio 1 dalis). Sutartis yra dviašalis ar daugiašalis sandoris. Pagal CK 6.154 straipsnio 1 dalį sutartimi vienas ar keli asmenys susitaria sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus, o pastarieji įgyja reikalavimo teisę. Šiuolaikinėje civilinėje teisėje pripažįstama, kad civilinių santykių dalyviai, sudarydami sutartis, yra lygūs ir laisvi sukurti civilines teises ir pareigas, t. y. sutarties šalys turi teisę savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Paprastai sutartis sudaroma pateikiant pasikėlymą (oferta) ir priimant pasikėlymą (akceptas). Kai sutarties šalys susitaria dėl visų esminių sutarties sąlygų, sutartis galioja ir yra privaloma sutarties šalims, nes turi joms įstatymo galią (CK 6.162 straipsnio 1 dalis, 6.189 straipsnio 1 dalis). Kiekvienas sandoris kaip veiksmas yra valios ir valios išraiškos vienybė.
Civilinis kodeksas numato visa grupę sandorių, kurių negaliojimas siejamas su valios nebuvimu arba su netinkamu vidinės valios išraiška. Teisininkas pastebi, kad būstai su defektais - dažnai nagrinėjami ginčai teismuose. Garantiniai terminai būna nuo 5 iki 20 m., priklausomai nuo defekto pobūdžio. Svarbiausia - įsitikinti, jog pardavėjas turi banko sutikimą šį turtą perleisti. Tokiais atvejais dažniausiai visas sandoris vykdomas per depozitinę sąskaitą arba notaro depozitą tam, kad bankas pirmiausia gautų jam priklausančią dalį ir išregistruotų hipoteką.
Pagrindiniai žingsniai perkant būstą su kreditu:
- Turto išsirinkimas ir apžiūra
- Finansinės galimybės
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai
- Sandorio šalys
- Preliminarioji sutartis
- Pagrindinė sutartis
- Hipotekos sutartis
- Galutinis atsiskaitymas
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas
Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus. Nors aktualią informaciją galima rasti savarankiškai ir nemokamai, kai kurie etapai gali atrodyti painūs ar reikalaujantys daug laiko. Jei savo dėmesį norite skirti tik maloniems prisiminimas apie būsto pirkimą, visą atsakomybę galite palikti specialistams, kurie yra įgudę nekilnojamojo turto sandorių sudarymo srityje.
Šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina. Iki galo ir laiku įvykdyti sutartiniai įsipareigojimai yra tikėtinas visų sutartinių santykių rezultatas, tačiau dėl įvairių aplinkybių lūkesčiai ne visuomet būna patenkinami. Tokiu atveju sutarties šalys gali siekti apginti savo interesus teisme arba neteismine tvarka. Teisinės pretenzijos tikslas yra paveikti skolininką. Pretenzija yra vienas iš būdų išspręsti ginčijamą klausimą nesikreipiant į teismą bei turint minimalių laiko ir pinigų sąnaudų. Iš esmės kompetentingai ir įtikinamai parengta pretenzija, kurioje nurodomi galiojantys teisės aktai, dažniausiai patenkinama.
Teikdami informaciją apie asmenį, nurodykite vardą, pavardę, adresą ir kontaktinius duomenis. Teikdami informaciją apie sutartį, parašykite datą, kada sutartis buvo sudaryta, jos numerį, galite trumpai apibūdinti sutarties dalyką. Svarbiausias argumentas yra teisinių aktų nurodymas priklausomai nuo sutarties, kuri nebuvo įvykdyta arba kuri ne iki galo įvykdyta, o jos pažeidimas gali būti susijęs su administracine ar baudžiamąja atsakomybe. Paprastai pretenzijos nagrinėjimas trunka vieną kalendorinį mėnesį. Patartina pretenziją teikti dviem egzemplioriais. Vienas siunčiamas asmeniui, kuriam adresuojama pretenzija. Antrasis lieka pas pateikusį pretenziją asmenį.
Vienas pretenzijos apibrėžimų: pretenzija yra kreditoriaus reikalavimas (asmuo, kurio teisės pažeistos) skolininkui (įpareigotam asmeniui) savanoriškai išspręsti ginčą, susijusį su kreditoriaus teisių pažeidimu (skolininkas ir kreditorius, šalių civilinės atsakomybė). Kartais ikiteisminis ginčų sprendimas yra privalomas ginčų tarp juridinių asmenų sprendimo etapas. Pretenzija tai yra reikalavimų pateikimas, akivaizdus asmens nepasitenkinimas nekokybiškai teikiama paslauga arba parduodamos prekės (brokuotos) neatitikimas kokybę. Teisinė pretenzija sudaroma laisva forma, tačiau reikėtų laikytis tam tikrų teisinių dokumentų rengimo taisyklių, kadangi tai taip pat gali turėti įtakos dokumento kaip įrodymo teisminiame procese patvirtinimui.
Apibūdinamoji-motyvacinė dalis tai yra pretenzijos tekstas, kuriame siuntėjas aprašo situaciją ir pagrindžia savo poziciją. Šioje dalyje (apibūdinamojoje-motyvacinėje) būtina parodyti, kad ją parašė specialistas, kuris tiksliai žino, kaip, ką toliau ir kada daryti, vadovaujantis teisės aktais. Idealiu atveju, visi dokumentai, kuriais remiasi pareiškėjas ir kurie nurodomi ieškinio / pretenzijos tekste, turi būti pridėti. Kai kuriais atvejais pretenzijos išsiuntimas būna numatytas įstatyme ir yra privaloma procedūra sprendžiant ginčus (arbitražo procesas), tačiau dažniausiai tai nėra būtina byloms bendrosios jurisdikcijos teismuose, bet labai palengvina pasirengimo teismui procesą.
Įteikiant asmeniškai, dokumentas perduodamas adresatui. Pasinaudojant kurjerių paslaugomis, taip pat galima nusiųsti pretenziją, šis būdas yra greitesnis ir patogesnis, nei siuntimas paštu. Kai kuriais atvejais galima išspręsti ginčus tarp šalių nesikreipiant į teismą, vadovaujantis ikiteismine / pretenzine ar kitą ginčo sureguliavimo tvarka. Pretenzinė ar kita ikiteisminio ginčų sprendimo procedūra yra viena pilietinių teisių gynimo formų, kuomet sprendžiamas konfliktas tarp kreditoriaus ir skolininko, pardavėjo ir pirkėjo. Arbitražo proceso kodekse ikiteisminis procesas apibrėžiamas ne tik kaip pretenzinė, bet ir kokia nors kita ginčų sprendimo procedūra, kuri gali būti numatyta sutartyje. Ikiteisminis ginčų sprendimas pretenzine arba kita ikiteismine forma yra tam tikrais atvejais įtvirtintas procesinėje teisėje.
Pretenzija, iš esmės, yra siekis taikiai sureguliuoti ginčą, konfliktą, nesusikalbėjimą. Tai vienas pirmųjų žingsnių, kuris įforminą raštu nepasitenkinimo būvimą ir konkrečius reikalavimus, kuriuos įgyvendinus tas nepasitenkinimas išnyksta. Sąrašas nebaigtinis.