Buto pirkimo dokumentai: išsamus sąrašas ir paaiškinimai

Pradedant buto pirkimo ar pardavimo procesą, dokumentų tvarkymas yra vienas svarbiausių žingsnių. Pardavėjui būtina iš anksto pasirūpinti visais reikalingais dokumentais, o pirkėjui svarbu patikrinti, ar visi pardavėjo pateikti dokumentai yra tvarkingi ir atitinka teisės aktų reikalavimus. Laiku pasiruošus dokumentus, sandorio procesas bus sklandus ir be netikėtumų.

Šiame straipsnyje pateikiamas išsamus dokumentų sąrašas, reikalingas buto pirkimui-pardavimui Lietuvoje, kartu su paaiškinimais apie kiekvieną dokumentą.

Dokumentai, reikalingi buto pirkimui-pardavimui

Pirmas dokumentas, be kurio pardavimo procesas negali prasidėti - pirkėjų ir pardavėjų galiojantys asmens dokumentai. Štai pagrindinis dokumentų sąrašas, kurį reikėtų turėti:

• Įsigijimo dokumentai: pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo dokumentai ir pan., nurodantys, kaip įsigijote turtą. Atvykus į sandorį notaro biure turėsite pateikti šių dokumentų originalą.
• Kadastrinių matavimų byla: patalpų brėžiniai, vidaus plotų eksplikacija, kiti techniniai duomenys. Parduodant butą jo kadastrinės bylos duomenys turi atitikti faktą. Jei du kambariai buvo sujungti į vieną, ar atvirkščiai - vienas padalintas į du, pasikeitė bet kokie kiti patalpų parametrai - turi būti suformuota ir Registrų centre užregistruota nauja kadastrinių matavimų byla.
• Kreditoriaus sutikimas: jei pirkote butą su paskola, tikėtina, kad jam įregistruota hipoteka. Jums reikės gauti raštišką kreditoriaus leidimą parduoti įkeistą turtą, dokumente bus nurodyta neišmokėta skolos dalis.
• Bendrasavininkų sutikimas: prieš parduodami butą nesusijusiam asmeniui, privalote per notarą informuoti bendraturtį, jog jis turi pirmenybės teisę nusipirkti parduodamą turtą tomis pačiomis sąlygomis. Jei šis asmuo nepasinaudoja savo teise per kalendorinį mėnesį, galite parduoti butą bet kuriam žmogui.
• Energinio naudingumo sertifikatas: jei pirkote butą daugiabutyje, greičiausiai jis jau turės šį sertifikatą. Jei nerandate jo taip dokumentų, informuokite apie tai notarą ir jis išrauks dokumentą iš Registrų centro duomenų bazės. Tačiau jei atlikote patalpų rekonstrukciją ir pakeitėte paskirtį, teks užsakyti naują energinio naudingumo sertifikatą.
• Bendrijos arba administratoriaus pažyma dėl skolų nebuvimo: jei namą administruoja bendrija, prieš sandorį būtina kreiptis į jos pirmininką, jog šis išduotų pažymą apie skolų nebuvimą sandorio dienai. Kai kuriais atvejais, tokios pažymos reikia ir iš daugiabučių administravimo įmonės.
• Sutuoktinio sutikimas arba įgaliojimas: parduodant turtą, kuris yra bendra jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pas notarą turi atvykti abu sutuoktiniai. Vienas iš jų gali neatvykti tik jei kitas turi notariškai patvirtintą įgaliojimą atstovauti savo sutuoktinį sandorio metu.

Sąrašas yra tikslinamas pagal individualias situacijas, pvz.: parduodama turto dalis, turtas parduodamas santuokoje ar išsiskyrus. Kai kuriais atvejais, pavyzdžiui kai turtas areštuotas antstolio, parduodama tik dalis turto, yra keli vieno turto savininkai ir t.t., reikia papildomų dokumentų.

Svarbu: Nuo 2023 m. sausio mėn., jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas, reikalingas notaro leidimas butą parduoti.

Kur rasti reikiamus dokumentus?

Dažniausiai jie jau būna pridėti įsigyjant nekilnojamąjį turtą, todėl turėtumėte rasti juos prie nekilnojamojo turto įsigijimo dokumentų. O jeigu ir nepavyko rasti, šių dokumentų kopiją galite užsisakyti ir registrų centre.

Bendrijos pažymą galite gauti iš namo administratoriaus. Banko leidimas yra svarbus tiems, kurių turtas yra įkeistas bankui ir registrų centro išraše yra matomas įrašas “hipoteka”. Tokiu atveju, turto pardavėjas privalo kreiptis į banką, dėl leidimo parduoti turtą.

Išsiskyrusiems ir parduodantiems turtą įgytą santuokos metu, reikalinga pasirūpinti įregistruotu teismo sprendimu dėl turto padalijimo.

Preliminarioji sutartis: kas tai ir kodėl ji svarbi?

Prieš sudarant NT pirkimo-pardavimo sutartį notaro biure rekomenduojama sudaryti preliminariąją NT pirkimo-pardavimo sutartį. Ši sutartis - būsimo sandorio garantijos. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Svarbu: Atminkite, žodinis susitarimas neturi jokio teisinio pagrindo ir laikomas negaliojančiu.

Pagrindiniai punktai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį sudarant preliminariąją sutartį:

1. Tikslumas: Nurodykite tikslią sudarymo datą, vietą, šalių duomenis ir pateikite kuo išsamesnę informaciją apie nekilnojamąjį turtą.
2. Kaina ir mokėjimo terminai: Tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir mokėjimo terminus.
3. Trečiosios šalys: Nurodykite visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises į turtą.
4. Šalių pareiškimai ir garantijos: Nusimatykite, kad šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį.
5. Baldai ir daiktai: Jei būstas parduodamas su baldais, pridėkite paliekamų daiktų sąrašą.
6. Patalpų fotofiksacijos: Pridėkite patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas.
7. Terminas notarinei sutarčiai sudaryti: Apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
8. Pirmasis mokėjimas arba avansas: Nusimatykite rankpinigių dydį.
9. Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
10. Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
11. Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Notarinės NT pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas

Sudarius preliminariąją sutartį, kitas žingsnis - pagrindinės NT pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas notaro biure.

Dokumentai, reikalingi nekilnojamojo turto pardavėjui:

• Nuosavybės dokumentai
• Nekilnojamojo turto registro pažyma
• Inventorizacijos byla
• Atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma
• Buto, namo ar kotedžo energetinis sertifikatas
• Teismo leidimas (jei parduodama gyvenamoji patalpa ir pardavėjas turi nepilnamečių vaikų)
• Banko ar kreditinės įstaigos sutikimas (jei parduodamas turtas yra įkeistas)
• Pasirašytas sutuoktinio įgaliojimas (jei parduodamas nekilnojamasis turtas įgytas santuokoje)
• Ištuokos liudijimas (jei pardavėjas išsituokęs)
• Galiojantys, pardavėjo tapatybę įrodantys dokumentai

Dokumentai, reikalingi nekilnojamojo turto pirkėjui:

• Galiojantys, pirkėjo tapatybę įrodantys dokumentai
• Perkant nekilnojamąjį turtą su paskola reikia pateikti kredito įstaigos ar banko garantinį raštą arba kredito sutartį.
• Perkant žemės ūkio paskirties sklypą reikia pateikti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą.

Svarbu: Paminėtas dokumentų sąrašas gali kisti priklausomai nuo situacijos. Tad tik atsižvelgus į individualią situaciją galima nurodyti tikslų dokumentų sąrašą, kuris reikalingas pardavėjui pasirašant notarinę NT pirkimo-pardavimo sutartį.

Nekilnojamojo turto registravimas

Nekilnojamojo turto registravimas yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teisių apsaugą ir leidžiantis saugiai vykdyti sandorius.

Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas.

Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.

NT brokerio paslaugos

Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos. Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.

Ką gausite, pasirinkę NT brokerio paslaugas:

• Profesionalią pagalbą viso proceso metu.
• Marketingo veiksmų planą Jūsų buto pardavimui.
• Investicijas į Jūsų objekto pardavimo procesą (dekoratorius, NT fotografus, drono operatorius, reklamos parengimas ir transliacijos kaštai).
• Ryšį su potencialiais pirkėjais.
• Pardavimo sandoriui reikiamų dokumentų parengimą.
• Dalyvavimą sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.

Svarbu: Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendrojo pobūdžio ir gali skirtis priklausomai nuo konkrečios situacijos. Dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru.

Mokesčiai už nuosavybės teisių įregistravimą

Tikimės, kad šis straipsnis padės Jums sėkmingai įgyvendinti buto pirkimo ar pardavimo sandorį. Sėkmės!

tags: #buto #pirkimo #dokumentai