Buto pirkimo rezervacijos trukmė: teisiniai aspektai Lietuvoje

Šiame straipsnyje nagrinėjami specifiniai preliminariosios sutarties ypatumai, naudojami ikisutartiniuose pirkėjo ir pardavėjo teisiniuose santykiuose dėl būsimo buto arba namo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje. Šio darbo aktualumas sietinas su dvejopo pobūdžio - teisiniais bei ekonominiais - veiksniais, kuriuos derėtų vertinti kompleksiškai.

Lėtėjant ekonomikos tempams bei atsirandant ekonominio pobūdžio sunkumams, teisės normos (įskaitant nagrinėjamasias) privalo užtikrinti efektyvią suinteresuotų šalių interesų gynybą bei apsaugą. Dėl to, šiame darbe pirkėjo, kaip silpnosios šalies, interesų apsaugai skiriamas ypatingas dėmesys. Nepaisant to, kad šio darbo pobūdis - praktinis, skiriamas deramas dėmesys ikisutartiniams teisiniams santykiams bei aktualios preliminariosios sutarties instituto teoriniam pagrindimui. Analizuojama preliminariosios sutarties samprata bei santykis su kitomis civilinėmis sutartimis bei jos rūšimis.

Tyrimo tikslas - išsamiai išanalizuoti preliminariosios sutarties pagal CK 6.401 str. taikymą teisinėje praktikoje. Taip pat siekiama identifikuoti ribotos pardavėjo atsakomybės požymius ir atskleisti preliminariosios sutarties pagal CK 6.401 str. esmę.

Hipotezė - Preliminarioje sutartyje pagal CK 6.401 str. turi būti numatyti konkretūs šalių įsipareigojimai bei atsakomybės ribos.

Ikisutartiniai teisiniai santykiai

Šio skyriaus tikslas - atskleisti ikisutartinių teisinių santykių paskirtį bei specifiką. Pirmiausia, pradėkime nuo ikisutartinių santykių sąvokos. Literatūros šaltiniuose teigiama, kad tai santykiai, susiklostę dar iki atsirandant sutartiniams santykiams. Išvadą galima daryti lingvistiškai aiškinant žodį „ikisutartinis“: priešdėlis „iki-“ reiškia buvęs iki to, kas pasakyta pamatiniu žodžiu (t.y. tai, kas buvo iki sudarant sutartį). Bendruosius ikisutartinius teisinius santykius reglamentuoja CK 6.163 - 6.165 str.

Kuo grindžiama ikisutartinių teisinių santykių svarba? Iš pirmo žvilgsnio galėtų susidaryti įspūdis, kad šalys neatsako už savo veiksmus tol, kol "nepasirašyti popieriai". Toks primityvus požiūris netoleruotinas dinamiškoje civilinių teisinių santykių apyvartoje, grįstoje šiuolaikiniais rinkos ekonomikos dėsniais, ir yra būdingas literatūroje sutinkamos aleotorijos teorijos šalininkams. Anot šios teorijos, į ikisutartinę teisinę santykių stadiją derėtų žiūrėti formaliai.

Įsivaizduokime primityvią situaciją, kai sklypo pardavėjas sutinka potencialų pirkėją, kuris nedviprasmiškai ir akivaizdžiai pareiškia, kad pirks parduodamą sklypą už pasiklytą kainą, tuo atveju, jei ant jo bus pastatytas namas pagal pirkėjo nurodytą projektą. Vėliau pirkėjas atsisako pirkti statinį motyvuodamas tuo, kad dabar jis nėra tikras dėl savo ketinimų, be to, jis nebuvo sudaręs sutarties su pardavėju. Pateiktoje situacijoje kyla klausimas dėl potencialaus pirkėjo sąžiningumo.

Įstatymų leidėjas neveltui numato imperatyvą, išdėstytą CK 6.163 str. 1 d., kuris įpareigoja ikisutartinių teisinių santykių šalis elgtis sąžiningai. Būtina paminėti ir tai, kad CK 6.165 str. numato preliminarios sutarties institutą. Tai sąlyginai naujas instrumentas skirtas ikisutartiniams teisiniams santykiams optimizuoti. Grįžtant prie jau minėto pavyzdžio, jei pardavėjas būtų apdairesnis, jis galėjo sudaryti preliminariąją sutartį su potencialiu pirkėju, kurioje būtų numatyti konkretūs šalių įsipareigojimai bei atsakomybės ribos.

Ikisutartinėje stadijoje šalių valia gali būti fiksuojama įvairiais tarpiniais dokumentais, vienas jų - preliminarioji sutartis. Ši, jei šiame dokumente aptariamos būsimos sutarties sąlygos. Anot prof. V. Mikelėno, ikisutartiniai dokumentai vadinami įvairiai (ketinimų protokolai, tarpusavio supratimo protokolai, pagrindiniai būsimosios sutarties principai, nesutarimų protokolai ir pan.), nors jų esmė yra ta pati: fiksuoti tam tikrus šalių susitarimus, pasiektus per derybas.

Vertinant ikisutartinių teisinių santykių reglamentavimą bei žvelgiant preciziškai, norisi pasiklyti atriboti preliminariąją sutartį nuo kitų ikisutartinių dokumentų. Šalių valią bei sąlygoti atsakomybę. Ikisutartinė stadija gali tęstis labai ilgai, o šalių valia gali būti fiksuojama įvairiausiuose šaltiniuose, kad ir elektroniniuose laiškuose, tad natūralu, jog pastarųjų dokumentų gali būti labai daug ir įvairių.

Manome, kad būtent ikisutartiniuose dokumentuose (ne preliminarioje sutartyje) šalys derasi dėl būsimosios sutarties sąlygų, o būtent preliminarioje sutartyje pastarosios sutartos sąlygos reziumuojamos ir galutinai įtvirtinamos, t.y. preliminarioji sutartis tampa ilgai trukusių derybų pasekmė. Taip pat galima dar paminėti, kad sąvoka "protokolas" apibrėžiama kaip: "pagal tam tikrą formą sudarytas dokumentas, nuosekliai fiksuojantis suvažiavimo, susirinkimo, posėdžio eigą". Taigi manome, kad protokolais ikisutartinėje stadijoje fiksuotini tik derybose pasiekti rezultatai.

Preliminariosios sutarties koncepcija

"Preliminarioji sutartis - sutartis dėl sutarties" - taip publikacijos autorius vaizdžiai ir tiksliai apibūdina preliminariąją sutartį. Vien iš CK 6.165 str. 1 d. matyti, kad įstatymų leidėjas šią sutartį laiko šalių susitarimu, pagal kurį ateityje bus sudaryta pagrindinė sutartis. Ateities kriterijus svarbus tuo, kad šalys esamuoju laiku aptaria būsimojo (ateities) sandorio (sutarties) sąlygas ir jas raštu išdėsto preliminarioje sutartyje.

Analizuojant šio instituto istorinę raidą, galima paminėti, kad 1964 m. Civilinis kodeksas preliminariosios sutarties instituto nenumatė. Tuo metu preliminariosios sutartys būdavo vadinamos parengtinėmis. Tačiau ši pozicija verta kritikos, atsižvelgiant į tai, kad parengtinė (preliminarioji) sutartis nekelia reikalavimo vykdyti pagrindinę sutartį, o ja tik sutariamos šios sutarties vykdymo gairės ateityje.

Kaip jau minėta, visos preliminarioje sutartyje aptariamos sąlygos privalo būti dėstomos raštu, nes įstatymas (CK 6.165 str. 2 d.) numato imperatyvą dėl šio sandorio negaliojimo nesilaikant nustatytos sandorio sudarymo formos. Pabrėžiame, kad kartais preliminarios sutartys yra sudaromos dėl to, kad pagrindinės sutarties sudaryti esamuoju metu yra neįmanoma, nes, pavyzdžiui, nėra pirkimo - pardavimo sutarties dalyko.

Šalys gali sudaryti preliminariąją sutartį dėl būsimojo buto pirkimo ateityje (CK 6.401 str.). CK 6.401 str., kaip lex specialis, reglamentuoja specifinę preliminariosios sutarties rūšį - būsimojo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį. Tai susiję su ypatingu pagrindinės sutarties dalyku ir objektu, t.y. fizinio asmens būstu, kuris neretai būna vienas pagrindinis (brangiausias) gyvenimo pirkinys.

Baigiant šį skyrių galima atskleisti požiūrių bei sampratų įvairovę į preliminariąsias sutartis pagal CK 6.401 str. Šiomis sutartimis naudojamasi rinkoje (kainoms kylant), t.y. sudarant preliminariąsias sutartis projekto pradžioje, vėliau, prieš pagrindinės sutarties sudarymą, atlygintinai perleisti savo preliminaraus pirkėjo teises kitiems asmenims (galutiniam vartotojui).

CK 6.401 straipsnio analizė

Dabar panagrinėkime CK 6.401 str. kaip lex specialis subtilybes įvairiais aspektais. Šio straipsnio paskirtis - detalizuoti preliminarios sutarties, skirtos būsimo buto ar namo įsigijimui, sudarymo tvarką bei turinį. Pagal CK 6.401 str. 1 d. matyti, kad abejomis sutarties šalimis negali būti juridiniai asmenys (analogiaškai ir fiziniai asmenys).

Jei fizinis asmuo veikia kaip verslo subjektas, ar jo ketinimus įsigyti butą ar namą galima įforminti preliminariąja sutartimi pagal CK 6.401 str.? Veikiausiai ne, mat CK 2.4 str. 2 d. įtvirtina atskirą terminą, apibūdinantį fizinį asmenį, užsiimantį ūkine-komercine veikla, ir vadina jį verslininku. Tad, jei fizinis asmuo, kuris įstatymo laikomas verslininku, siekia įgyti butą ar namą komerciniais sumetimais, t.y. siekdamas pelno, jam nebus taikomos CK 6.401 str. įtvirtintos privilegijos.

Atskirai panagrinėkime CK 6.401 str. preliminarioji sutartis turi garantuoti pirkėjui teisę nutraukti ją per dešimt dienų nuo sudarymo dienos. Atkreiptinas dėmesys, kad ši teisė garantuojama tik pirkėjui. Ši privilegija yra dėl būsimos sutarties dalyko svarbos fiziniam asmeniui (pirkėjui). Gyvenamasis nekilnojamasis turtas - tai ypatingas reikšmę žmogaus gyvenime turintis daiktas. Įstatymų leidėjas numato specialų naikinamąjį terminą, per kurį pirkėjas gali apsigalvoti ir atsisakyti būsimo pirkinio.

CK 6.401 str. 3 d. numato būtinybę sutartyje sulygti tikslią būsimo buto ar namo kainą bei jos koregavimo tvarką. Kainos korekcijos preliminarioje sutartyje paprastai siejamos su įvairiais veiksniais. Vienas esminių - būsimo buto ar namo tikslus naudingasis plotas. Detalizuotina, kad sudarant preliminariąsias sutartis, šalys aptaria pirkinio tikslų plotą bei kvadratinio metro kainą.

Labai svarbu, kad pokytis tarp faktinio ir preliminaraus plotų būtų protingas. Priešingu atveju pirkėjui teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį ir pretenduoti į ikisutartines netesybas ar nuostolius. Preliminarioje sutartyje būtina nurodyti tikslius pardavėjo įsipareigojimus, susijusius su statybos darbais. Šie įsipareigojimai privalo būti labai detaliai aprašomi, nes ikisutartinėje stadijoje pagrindinės sutarties dalykas dar neegzistuoja, todėl pirkėjas turi tiksliai žinoti, ką jis gaus už sutartą kainą. Atitinkamai pardavėjas turi suvokti, ką jis įsipareigoja pastatyti (atlikti) už minėtą atlygį.

Straipsnis reglamentuoja statybos termino numatymo būtinybę preliminarioje sutartyje. Statybos termino numatymas - paskata pardavėjui laiku pabaigti pagrindinės sutarties dalyką bei išvengti galimų sankcijų. Taip pat svarbus punktas, kuris įpareigoja pardavėją atskleisti visą informaciją apie teisinius būsimo buto (namo) suvaržymus.

Nekilnojamojo turto vystyme (statybose) įmanomos įvairios projekto finansavimo schemos. Be abejo, lėšas suteikiantis kreditorius, siekdamas apsidrausti, reikalauja prievolės (grąžinti pinigus bei sumokėti palūkanas) įvykdymą užtikrinti. Bene patikimiausia kreditoriaus interesų apsauga - hipoteka. Hipotekos objektas įvardytas CK 4.171 str. 1 d., tad skolininkas gali įkeisti savo nekilnojamąjį turtą kreditoriui, tam, kad užtikrinti prievolės įvykdymą.

Svarbiausi buto pirkimo-pardavimo sutarties aspektai

A.Kišūno teigimu, pirmiausiai visoms sutartims ypač svarbus tikslumas. Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.

A.Kišūnas pataria sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti - atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).

Pasak A.Kišūno, sutartyje būtina tiksliai įvardyti bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius. Taip pat, jei mokėjimų terminai, jų dydžiai ar netgi galutinė kaina priklauso nuo kokių nors papildomų sąlygų - būtinai sutartyje jas nurodykite (pvz., paskirties keitimas, patalpų remontas ir pan.).

Nepamirškite sutartyje nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą. Pavyzdžiui, jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme. Tai yra svarbu dėl to, jog šiuo atveju pardavėjas tinkamai atskleistų pirkėjui visas aplinkybes, galinčias turėti įtakos galutinei sutarties sudarymo datai ar sąlygoms.

Ekspertas siūlo sutartyje nusimatyti, kad iki sudarant sutartį šalys atliktų visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį. Taip pat numatyti papildomą sąlygą, jog kiekviena šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.

Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Pasak A.Kišūno, tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį. Be to, šalia būtina nurodyti ir patalpų ar daiktų būklę: jei parduodamame būste yra kokių nors defektų - nepamirškite to įrašyti priede arba preliminarioje sutartyje.

A.Kišūnas siūlo atskiru priedu pridėti ir patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti sutartyje ir būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas.

Ekspertas pataria gerai apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar šalims arba šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus.

A.Kišūno teigimu, avanso dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10 proc. perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30 proc. ar netgi daugiau perkamo turto kainos.

A.Kišūnas tikina, kad preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai šalys jas pasidalina pusiau. Tačiau tai nėra taisyklė, o veikiau derybų objektas.

Nepamirškite, kad preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu ar sms žinutėmis, šiuo atveju svarbu, kad abi šalys aiškiai patvirtintų sutinkanti su pakeitimais.

Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad tarp šalių suderintos sąlygos būtų tinkamai perkeltos į notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Galiausiai perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą siūloma atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.

tags: #buto #pirkimo #rezervacijos #trukme