Būsto nuoma - patogus sprendimas daugeliui žmonių, tačiau dažnai kyla klausimų dėl remonto atsakomybės. Kas turėtų padengti išlaidas, jei nuomojamame bute prireikia remonto? Atsakomybė už remonto darbus tiesiogiai priklauso nuo to, kaip aiškiai atsakomybės ribos yra apibrėžtos nuomos sutartyje.
Advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ advokatas Dominykas Užkurnys sako, kad žiūrint formaliai, pagal Lietuvos Respublikos Civilinį kodeksą, sutarčiai pasibaigus nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą arba sutartyje aptartą buto būklę. Visgi problema kyla, kai nėra aiškiai apibrėžta, kas laikoma „natūraliu nusidėvėjimu“, ir kokia apimtimi nuomininkas turi atstatyti patalpų būklę.
Norint išvengti nesusipratimų, svarbu tinkamai paskirstyti atsakomybes ir fiksuoti būsto būklę. Prieš perduodant būstą nuomininkui, prie būsto perdavimo akto rekomenduotina pridėti būsto nuotraukų su jo trūkumų aprašymu.
Natūralus ir nenatūralus nusidėvėjimas
- Natūralus nusidėvėjimas - sienų spalvos išblukimas, grindų paviršiaus nusitrynimas dėl ilgalaikio naudojimo ar smulkūs įbrėžimai.
- Nenatūralus nusidėvėjimas - sienų įlenkimai, ryškios dėmės ar sugadintos apdailos elementai dėl netinkamo nuomininko elgesio.
Kaip tinkamai paskirstyti atsakomybes?
Sutartyje turėtų būti nurodyta, kurie darbai yra nuomotojo, o kurie - nuomininko atsakomybė. Pavyzdžiui, numatyti, kad už patalpų ir jose esančių daiktų tinkamumą naudoti visą nuomos laikotarpį atsako nuomotojas, mat įprastai susidėvinčių daiktų ar jų dalių atstatymas yra nuomotojo pareiga, tuo tarpu sugadintų apdailos elementų atstatymas dėl netinkamo nuomininko elgesio jau yra nuomininko atsakomybės apimtyje.
Teisines paslaugas teikiančios įmonės „Everylaw“ advokatė J. Šlitė DELFI sakė, kad daiktų kokybė, vertė, būklė gali būti įvairiai aprašoma sutartyje, tačiau svarbu, kad šalims, pasirašančioms sutartį bei jos priedus, būtų aišku kokie daiktai perduodami. „Nuomininkui neturi kilti klausimų, ką reiškia „lova (90 proc.)“ ir kiek jis taps skolingu nuomotojui, ją sugadinęs. Kritiškai vertintinas sąrašas, kai jame nuomotojo nuomininkui perduodami daiktai matuojami tik procentais, nenurodant jų vertės pinigais. Nesant aiškumo, atsiranda erdvės ginčui“, - sakė ji.
Nuomininko atsakomybė už žalą
Civilinis kodeksas aiškiai numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, panaikinančios arba apribojančios nuomotojo atsakomybę nuomininkui, arba nustatančios nuomininko atsakomybę be kaltės, negalioja. Iš paminėtos nuomos sutarties sąlygos matyti, kad nuomininko atsakomybei nustatyti pakanka fakto, jog daiktas ar daiktai buvo prarasti ar sugadinti nuomos sutarties galiojimo metu, nepriklausomai nuo to ar yra nuomininko kaltė, ar ne.
Tokia sutarties nuostata yra netiksli, kadangi nuomininkas gali būti atsakingas tik už tokią žalą, dėl kurios gyvenamojoje patalpoje esantys daiktai buvo sugadinti ar prarasti dėl nuomininko kaltės. Šioje situacijoje, sugadinus ar praradus daiktą, esantį nuomojamoje gyvenamojoje patalpoje bei priklausantį nuomotojui, nuomininkas turėtų įrodyti, kad daiktas prarastas ne dėl jo kaltės.
J. Šlitė taip pat komentavo sutarties punktą, kuriame nurodoma, kad nuomininkas turi savo sąskaita likviduoti bute įvykusias avarijas ar gedimus. Civilinis kodeksas numato, kad nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis. Įstatymas taip pat numato, kad nuomotojas privalo savo lėšomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą, jeigu ko kita nenumato įstatymai arba sutartis.
Pažymėtina, kad nuomininkui atlyginus žalą nuomotojui, kuri kilo dėl, pavyzdžiui, nuomininko lankytojų veiksmų/neveikimo ar nuomininko šeimos narių, nuomininkas turės teisę nukreipti tokios žalos išieškojimą į asmenį, dėl kurio veiksmų/neveikimo kilo žala.
Depozito klausimai
Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, nustatančios nuomininkui netesybas, viršijančias nuomotojui padarytų realių nuostolių dydį negalioja. Taigi, gyvenamųjų patalpų sutartyje gali būti numatyta tik realiai nuomotojo patirtą žalą padengiančios netesybos, tačiau ne neprotingai didelės.
Pavyzdžiui, jeigu nuomininko kaltais veiksmais padaryti nuostoliai nuomotojui yra įmokėto depozito dydžio arba didesni, tada sutarties sąlyga yra teisėta, be to, nuomotojas turi teisę reikalauti realiai patirtų nuostolių atlyginimo iš nuomininko, t.y. didesnių nei depozito suma. Tačiau, jeigu nuomotojo nuostoliai nesiekia depozite esančios sumos, skirtumas turėtų būti grąžinamas nuomininkui. Tos pačios nuostatos galioja ir kalbant apie delspinigius.
Ką būtina aptarti sudarant sutartį?
Specialistai sako, kad aptarti konfliktines situacijas galima ir net privalu dar prieš pasirašant būsto nuomos sutartį. Anot jo, užliejimo atveju svarbu pagalvoti ir apie civilinę atsakomybę. Kai apliejami kaimynai, sugadinamas jų turtas - nuostolių kaltininkai turi atverti savo piniginę.
Todėl tam, kad būtų išvengta įtampos ir bereikalingų ginčų tarp nuomininko ir nuomotojo - rekomenduojama viską aptarti iš anksto, prieš pasirašant sutartį. Viena iš apsaugos nuo ginčų forma gali būti būsto draudimas. Nuomininkai, prieš pasirašydami nuomos sutartį su būsto šeimininku, turėtų pasidomėti, ar jis yra apdraustas pastatų draudimu.
Svarbu, jog nuomos sutartyje būtų aiškiai įvardinti perduoti daiktai - stalai, kėdės ar, tarkime, virtuvės komplektas. Tokiu atveju netyčia lūžus, tarkime, virtuvinei spintelei - draudimas gali pagelbėti ir padengti nuostolius.
Anot jo, didžiausią klaidą daro tie, kurie naudojasi šablonine būsto sutartimi iš interneto. Ten neįtraukia asmeniškai abiem pusėms aktualių punktų, nėra aišku, kas atsakingas už, pavyzdžiui, sulūžusią skalbimo mašiną.
Pagrindiniai nuomos sutarties punktai
Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai: adresas, kambarių/patalpų skaičius, plotas, inžinerinė/techninė įranga, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokestis ir mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka.
Taip pat atskira nuomos sutartimi negalima išnuomoti pereinamojo kambario ar negyvenamo kambario (tualeto, sandėliuko, virtuvės). Tai nuomojama tik kartu su kitomis patalpomis.
- Jei kažką pablogino (pvz. sulaužė), turi atlyginti nuomotojui nuostolius.
- Jei kažką pagerino, nuomininkas gali pagerinimus pasiimti sau, bet tik jeigu juos įmanoma pasiimti nieko nesugadinant; kitu atveju pagerinimai atitenka nuomotojui.
Pvz. jei nuomininkas pakabino naują šviestuvą, gali jį nusiimti ir išsivežti (ir vėl užkabinti seną šviestuvą), bet jei uždažė atsilupusią sieną tai, aišku, dažų neatsiims.
Patarimai nuomininkams
- Aiškiai apibrėžkite mokesčių mokėjimo tvarką ir užfiksuokite komunalinių paslaugų skaitiklių rodmenis prieš įsikeliant.
- Pasirašykite papildomą priėmimo-perdavimo aktą, kuriame išvardykite būste esančius daiktus, baldus, prietaisus ir užfiksuokite defektus.
- Išsiaiškinkite, ar jūsų nuomojamas būstas yra draustas.
- Paprašykite savininko parodyti mokesčių už komunalines paslaugas atsiskaitymų knygelę ar sąskaitas.
Advokatas pataria, kad, prieš mokant nuomotojo reikalaujamas sumas, reikia įsitikinti, kam jas ketinate mokėti. Tokiu atveju vertėtų paprašyti pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas.
Gyvenant būste gali atsirasti įbrėžimų sienose, gali būti apgadinami baldai ar įskeliamos plytelės, dėl ko pasibaigus nuomos sutarčiai dažnai kyla ginčai su nuomotoju. Pirmiausia patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, taip pat vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti ir šias nuotraukas ar įrašą pridėti kaip nuomos sutarties priedą.
Kapitalinis ir einamasis remontas
Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą. Kapitalinis remontas - tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai.
Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip. Einamuoju remontu laikomas eilinis taisymas, kaip, pavyzdžiui, elektros lemputės pakeitimas, įbrėžimų sienose užglaistymas ir panašiai.
Į ką atkreipti dėmesį sudarant nuomos sutartį?
Advokato Arūno Bertulio teigimu, pagrindinės asmens teisės ir pareigos bei atsakomybė yra numatytos Civiliniame kodekse, o papildomai šalys galėtų aptarti tik specifines, su konkrečiu turtu ar nuomos aplinkybėmis susijusias atsakomybės sąlygas.
Šalys būtinai turėtų būti aptarti ir išlaidų atlyginimo tvarką dėl buitinės technikos ar kitų būste esančių įrenginių sugadinimo, taisymo ar pakeitimo. Tai labai svarbu sprendžiant ginčus dėl sutarties vykdymo ar nuomos pradžioje sumokėto užstato grąžinimo klausimus. Taip pat, pavyzdžiui, pagal įstatymą nuomotojas privalo nuomos sutarties sudarymo metu perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės, tačiau šalys gali susitarti dėl to ir kitaip (pvz. kad tokios įsipareigojimo nuomotojas nevykdys).
Šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus. Šalims šio klausimo neaptarus, galiotų bendra nuostata, kad vienai šaliai prieštaraujant, nuomos mokestis negalėtų būti keičiamas.
Pašnekovas priduria, kad nuomos sutartyje būtina aptarti ir subnuomos galimybę ir sąlygas, priešingu atveju subnuoma būtų įmanoma tik gavus rašytinį nuomotojo sutikimą.
Pasak advokato A. Bertulio, šiais klausimais įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, A. Bertulio teigimu, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz:. elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui.
Pataria į teisminius ginčus nesivelti, nes atima daug laiko ir finansų. Todėl tam, kad ateityje paprasčiau ir operatyviau būtų galima išspręsti tokio pobūdžio problemas, būtinas detalesnis jų šalinimo ir išlaidų atlyginimo susitarimas bei aprašymas pačioje nuomos sutartyje.
Kaip aiškina E. Klimas, paprastasis remontas yra nuomininko atsakomybė, o kapitalinis remontas jau yra nuomotojo atsakomybė. Būtų nesąžininga tikėtis, kad nuomininkas padengs ir tokius mokesčius. Žmogus nuomojasi būstą, todėl tai nėra visai komerciniai santykiai. Nuomininkui tikrai priklauso dengti mokesčius už šildymą, elektrą, vandenį, internetą, laiptinės priežiūrą, apšvietimą, kiemo valymą ir t. t., bet kai prasideda namo renovacija ir panašiai, jau savininkas turėtų dengti.
Sutartyje dažnai būna įrašyta, kad būtų atlygintos papildomos išlaidos, komunaliniai mokesčiai ir panašiai. Būtina žiūrėti, kaip suformuluotas sutarties punktas dėl nuompinigių, nuomos dydžio ir kitų mokesčių bei įmokų. Kuo viskas išsamiau pateikiama sutartyje, tuo šalims paprasčiau, nes netgi Civilinio kodekso nuostatą dėl to, kas ką dengia, galima keisti - ji nėra visiškai nekeičiama.
Apibendrinant, nuomos sutartis yra esminis dokumentas, kuris apibrėžia nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas. Kruopščiai sudaryta sutartis padės išvengti nesusipratimų ir ginčų ateityje.
Pagrindiniai aspektai, kuriuos reikia aptarti nuomos sutartyje:
- Atsakomybės už remontą paskirstymas: aiškiai nurodykite, kas atsakingas už einamąjį ir kapitalinį remontą.
- Būsto būklės fiksavimas: pridėkite nuotraukas ir aprašymus prie perdavimo akto.
- Depozito grąžinimo sąlygos: nustatykite aiškias sąlygas, kada depozitas gali būti panaudotas ir kada jis turi būti grąžintas.
- Mokesčių mokėjimo tvarka: apibrėžkite, kas atsakingas už komunalinius mokesčius ir kitas išlaidas.
- Ginčų sprendimo procedūra: numatykite, kaip bus sprendžiami ginčai, jei tokių kils.
Atsižvelgiant į šiuos patarimus, galėsite užtikrinti sklandų ir be rūpesčių nuomos procesą.
tags: #buto #remontas #nuomininkas