Nekilnojamojo turto vertinimas - neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumu. Daugybė nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimų sandorių yra sudaromi kiekvienais metais. Tikriausiai vienas iš pirmųjų klausimų iškylančių yra turto vertės įvertinimas.
Turto vertinimas - tai turto vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą. Tai gali būti buto, namo, komercinių patalpų, administracinių patalpų, žemės sklypų ir net miškų vertinimas. Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.
Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam. Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.
Šis klausimas yra labai svarbus, nes nuo to priklauso, kaip turi būti atliekamas turto vertinimas. Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai.
Tam, kad turto pardavimas arba įkeitimas vyktų kuo sklandžiau, turi būti atliktas profesionalus Jūsų nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertinimas. Ši procedūra reikalinga tada, kai:
- keičiasi turto savininkas;
- turtas išnuomojamas ar perduodamas kitiems asmenims;
- turtas yra apdraudžiamas;
- turtas paimamas visuomenės poreikiams;
- turtas yra apmokestinamas ar deklaruojamas;
- turtas jungiamas su kitu turtu arba dalijamas;
- turtas įkeičiamas;
- turtą norima įrašyti į finansinės apskaitos dokumentus;
- vykdomi įvairūs teismų sprendimai ar nutarimai civilinėse bylose, nuosprendžiai baudžiamosiose bylose, taip pat turtą parduodant iš varžytynių;
- pripažįstama, kad turtas yra be savininko;
- įmonėms vykdomos bankroto procedūros;
- tai yra reikalinga užsakovui.
Projektas: namai. Gautas turto vertinimas – kiek čia atsispindi realios investicijos?
Turto vertės analizės procesas
Turto vertės analizės procesas atliekamas palaipsniui, laikantis tikslaus plano. Pirmiausia yra atliekama duomenų analizė, paruošiami vertinimui reikalingi dokumentai ir atliekama jų analizė. Vertinimui yra reikalinga turto apžiūra, todėl nekilnojamojo turto vertintojas atvyksta į vietą, iš anksto sutartu laiku ir apžiūri turtą, kurį reikia vertinti. Vėliau yra rengiama ataskaita, kurioje išanalizuojami užsakovo pateikti dokumentai bei apžiūros metu surinkta informacija. Rengiama išvada.
Galiausiai užsakovui pateikiama nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita.
Turto vertinimas vyksta keliais etapais:
- Visų pirma bendraujame su klientu, išsiaiškiname vertinimo tikslą, susitariame dėl turto apžiūros užsakovui patogiu laiku;
- Apžiūrime turtą, jį fotografuojame, surenkame visus reikalingus dokumentus ir kitą informaciją. Apžiūra ir fotografavimas gali užtrukti 15-60 minučių, atsižvelgiant į objekto dydį bei sudėtingumą;
- Ruošiame vertinimo ataskaitą ir įteikiame ją užsakovui.
Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.
Dokumentai, kurie yra reikalingi norint atlikti buto ar namo vertinimą
Jeigu atliekamas buto vertinimas:
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
- Buto kadastrinė (inventorinė) byla;
- (jei butui priklauso žemės sklypas ar jo dalis).
Jeigu atliekamas namo vertinimas:
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
- Žemė sklypo planas;
- Priklausinių kadastriniai dokumentai.
Nekilnojamojo turto vertinimui reikalingi dokumentai:
- Jei vertinamos patalpos ar pastatai: VĮ „Registrų centro“ išrašas, turto kadastrinių matavimų byla, vidaus ir išorės nuotraukos;
- Jei vertinamas žemės sklypas: žemės sklypo planas, žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas (jei yra nustatyta žemės sklypui naudojimosi tvarka);
- Papildomi dokumentai, kurie galėtų padėti tiksliau nusakyti turto pagerinimą/ pabloginimą: projektai, leidimai ir pan.
Visus šiuos dokumentus turėtų pateikti užsakovas. Jei jie tvarkingi, tai šių dokumentų surinkimas užtruks vos kelias minutes. Būna atvejų, kai dokumentai netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tada jų suradimas ar sudarymas trunka 1-20 dienų.
Pagrindiniai būsto vertinimo kriterijai:
- Vieta;
- Statybos metai;
- Bendras plotas;
- Šildymo būdas;
- Kambarių skaičius;
- Pastato tipas.
Kiek trunka nekilnojamojo turto vertinimas?
Turto vertinimo ataskaitos paruošimas vidutiniškai trunka nuo 2 iki 4 dienų. Toks terminas yra tikėtinas jeigu visi dokumentai yra sutvarkyti ir pateikti, tačiau jeigu jų nėra ar ne visi paruošti ar net gi pamesti, jų ieškojimas gali trukti iki 20 dienų. Todėl planuojant atlikti turto vertinimą, rekomenduojama iš anksto pasirūpinti reikiamais dokumentais.
Turto vertinimo paslaugos teikimo trukmė priklauso nuo vertinamo turto pobūdžio, apimties, vertinimo tikslo bei sudėtingumo. Dažniausiai turto vertinimas užtrunka apie 2-4 darbo dienas.
Tam, kad atlikti individualų turto vertinimą, būtina jį apžiūrėti ir nufotografuoti. Turto apžiūrą atlieka vertintojas arba jo asistentas. Užsakovas turi suteikti galimybę apžiūrėti vertinamą turtą (turtas yra apžiūrimas iš išorės ir iš vidaus, jei kalbama apie nekilnojamąjį turtą). Gavus iš užsakovo visų vertinimui atlikti reikalingų dokumentų kopijas bei atlikus turto apžiūrą rengiama išvada dėl rinkos vertės - turto vertės nustatymo ataskaita.
Ataskaitos ruošimas užtrunka 1-4 d.d.
Laikas, per kurį atliekamas turto vertinimas, priklauso nuo vertinamo turto sudėtingumo, vertintojų ir paties užsakovo užimtumo tam tikru laikotarpiu, reikalingų dokumentų pateikimo trukmės. Užsakovas, norėdamas sutaupyti laiko, visus vertintojui reikalingus dokumentus ir kitą informaciją gali pasiruošti iš anksto.
Kaip nustatoma turto vertė?
Turto vertinimas gali būti:
- Individualus. Šiuo atveju turto vertė nustatoma atsižvelgiant į jo individualias savybes.
- Taikant šias metodikas, nustatoma ne turto vertė, o jos ribos. Šitaip vertinami daug panašumų turintys objektai.
Masinio vertinimo skaičiavimai yra paprastesni, o taikant individualų turto vertinimą atliekama išsamesnė analizė.
Neretai parduodami būstus jų savininkai stengiasi sutaupyti ir įvertinti būsto vertę patys. Tačiau turto vertinimas reikalauja ne tik tikslumo ir plano parengimo, bet ir patirties. Todėl profesionalo vertinimas bus kur kas tikslesnis ir objektyvesnis.
Jeigu turtą parduodate, tuomet užteks ir paprasto turto vertinimo. Iškyla klausimas: ar turto vertinimą galiu atlikti pats? Taip, tačiau turto vertinimas, atliktas profesionalų, užtikrins kuo maksimalesnį ir objektyvų tikslumą vertinant svarbiausius kriterijus.
Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais. Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus. Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką. Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė.
Kaip ir minėjau, turėkite omenyje, kad savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.
UNTU - nemokamas būsto kainos nustatymas
Buto vertinimas - išsamus ir nuodugnus bei nekilnojamo turto rinkoje dažnas procesas, kuris daro labai didelę įtaką pardavimo procesui. NT savininkai, kurie nori parduoti savo butus, dažniausiai neišvengs turto vertinimo. UNTU siūlo galimybę kiekvienam pasinaudoti paslauga ir nemokamai sužinoti preliminarią savo buto kainą rinkoje.
Su UNTU galima nemokamai nustatyti kiekvieno naujos ar senos statybos name esančio buto preliminarią kainą. Vidutinė rinkos kaina yra rinkos terminas. Tai yra tam tikra vertė, kurią kiekvienam statiniui ir butui priskiria Registrų centras. Toks buto kainos vertinimas yra visiškai automatizuotas, atliekamas tam tikru periodiškumu.
Jeigu norite sužinoti savo buto vidutinę rinkos kainą internetu, jums tereikia žinoti unikalų daikto (šiuo atveju NT objekto) identifikacinį numerį. Šį numerį turi kiekvienas NT objektas ir, jeigu nežinote šio numerio, jį nesunkiai galima nustatyti tame pačiame Registrų centro interneto puslapyje, tiesiog suvedus objekto adresą. Vidutinei rinkai daugiausiai įtaką daro aplink jūsų objektą sudarytų ir Registrų centre užfiksuotų NT sandorių visuma.
UNTU buto kainos skaičiuoklė veikia automatizuotai ir nemokamai. Pati UNTU buto vertės skaičiuoklė veikia labai paprastai. Pagrindiniame lange pasirinkite, jog norite sužinoti daugiabučio namo buto vertę. Tuomet suveskite gatvę, kurioje yra daugiabutis ir namo numerį. Kitame žingsnyje pasirinkite aukštą, kuriame yra butas. Nuo aukšto stipriai priklauso ir pačio būsto kaina. Po to reikės pereiti prie tam tikrų vertinimų. Kuo objektyvesni būsite - tuo tikslesnę informaciją parodys skaičiuoklė. Nurodykite buto įrengimo kokybę nuo 1 iki 5 balų. Pažymėkite papildomus buto patogumus (iš sąrašo), jeigu jie yra šiame bute ar jam priklauso.
Štai ir viskas - nemokamas buto vertinimas baigtas. Kitame lange jau matysite, kokia yra jūsų buto rinkos vertė ir už kiek preliminariai galėtų būti parduotas šis nekilnojamas turtas. Užpildymas jums truks ne ilgiau nei 2-3 minutes, o rezultatus galėsite išsisaugoti ar net nemokamai patikslinti vertinimą palikdami savo telefono numerį.
UNTU suteikia visus reikiamus įrankius, kad galėtumėte pradėti ruoštis pardavimui. Jeigu norite patikslinti buto kainos vertinimą dar labiau arba gauti profesionalias įžvalgas bei rekomendacijas dėl pardavimo, paprasčiausiai palikite UNTU tinklapyje savo telefono numerį. Daug kas naudojasi UNTU paslauga - įvesk adresą - sužinok buto kainą ir visai tik dėl smalsumo.
Individualus turto vertinimas kainuoja maždaug nuo 120 eurų, tačiau konkretūs įkainiai labai priklauso nuo paslaugą atliekančio specialisto bei pačio buto specifikos. Na ir galiausiai galima rinktis automatizuotą preliminarų pardavimo kainos nustatymą su UNTU arba kreiptis į brokerius dėl tikslios pardavimo kainos nustatymo paslaugos. UNTU kainos nustatymas kainuoja 0€, o brokeriai gali imti tam tikrą mokestį, jeigu šią paslaugą renkatės nebūdami jų klientais.
Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su mūsų specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.
Taigi, turto vertinimas yra svarbus procesas, kurį atliekant profesionaliai, galima užtikrinti teisingą ir objektyvų turto vertės nustatymą.