Daugiabučių namų bendrijų veikla apima įvairius aspektus, nuo finansinių klausimų iki bendro turto priežiūros. Šiame straipsnyje pateikiami atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus, susijusius su bendrijų veikla.
Bendrijos parama ir finansiniai klausimai
Ar bendrija gali būti paramos gavėja?
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja. Tai dažnai būna įrašyta bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas VĮ Registrų centro registruose.
Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Ar teisėta įtraukti administratoriaus ir bendrijos pirmininko atlyginimus į mokestinius pranešimus?
Visi namai turi būti prižiūrimi. Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, tai kodėl dar samdoma aptarnaujanti įmonė, kuri suteikia reikalingas paslaugas, paskiria savo administratorių, o namo savininkai priversti mokėti abiems atlyginimus? Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir...
Ar privaloma sąskaitose už paslaugas nurodyti, kiek yra sukaupta kaupiamųjų lėšų?
Kuo daugiau skaidrumo, tuo daugiau pasitikėjimo ir mažiau papildomų klausimų. Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių.
Bendrijos nario teisė susipažinti su finansiniais dokumentais
Esu DNSB narys. Buvau paprašęs pirmininkės gauti susipažinimui bendrijos sąskaitas faktūras ir banko išrašus, pažiūrėti kaip leidžiami bendrijos pinigai, nes buvo įtarimų kad švaistomos lėšos. Banko išrašai nebuvo pateikti, motyvuojant, kad juose gali būti kokios nors asmeninės informacijos, asmens kodas ar pan. Sąskaitos buvo pateiktos be jokio registro, neaišku ar visos. Pamačius įtartinas sąskaitas ir man norint pasidaryti kopiją, nufotografuoti, jos buvo atimtos, sakant, kad net ir būdamas bendrijos nariu neturiu teisės užsifiksuoti sąskaitas analizei, netgi užsirašyti jų numerių ir informacijos. Koks įstatymas draudžia tai daryti? Ar galima bendrijos nariui pasidaryti sąskaitų kopijas?
Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis, turi užtikrinti jų saugumą.
Bendro turto valdymas ir priežiūra
Vamzdžių keitimas ir prieiga prie bendro turto
Mano bute būtinai reikia pakeisti šalto vandens vamzdį nuo įvado iki skaitliuko. Bendrija pripažįsta, kad tai jų kompetencija ir ju vamzdis, tačiau kaimynas apačioje kategoriškai atsisako pakeisti bendrą vamzdį, kuris eina tiek mūsų bute, tiek jų bute, kadangi jie yra uzkalę sienelę prie vamzdžių ir nenori nieko griauti. Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, specialistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.
Kanalizacijos priežiūra
Gyvenu paskutiniame mano aukšte (5 aukštas), bute užsikišo kanalizacija, atėjęs santechnikas pasakė, kad bėda su nuotekų stovu, kas turi mokėti už stovo atkimšimą, 4 aukšte stovas paeina, užsikišęs kažkur tarp 5 ir 4 aukšto. Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objetą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams. Iš pateikto trumpo apibūdinimo galima suprasti, kad jūsų atveju remontuoti nieko nereikėjo, o reikėjo tik išvalyti (atkimšti) vamzdžius ir jeigu priežastis - užkimšimas.
Šildymo sistemos renovacija
Ar teisingai bendrija priskaičiavo šildymo sistemos renovavimo išlaidas, jei aš šildymo neturiu. Pusę sumos buvo nurašyta iš kaupimo fondo ir dar apie 1400 eurų turiu sumokėti. Patalpas nusipirkau, kur nuo bendros šildymo sistemos buvo atjungtos. Ką turėčiau padaryti, kad dabar galėčiau prisijungti prie šildymo sistemos (RC šildymas nurodytas - centrinis). Ar galiu prašyti, kad leistų įsidėti į bendrą koridorių duris į seną vietą, nes jos kažkada buvo (turiu sutrikusią judėjimo funkciją, man nustatytas neįgalumas ir spec. poreikiai). Norint išsinešti šiukšles aš to padaryti negaliu.
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai. Jeigu patalpos atjungtos nuo šildymo sistemos, reikėtų išsiaiškinti, ar buvo tinkamai atsisakyta šildymo.
Stogo remontas
Vieną iš mūsų daugiabučių namų po kiekvieno lietaus pradėjo užpilinėti iš viršuje esančios privačios terasos. Nors terasa yra privati, tačiau užliejamam butui ji tarnauja kaip svetainės stogas. Man kaip bendrijos pirmininkui kyla klausimas, kas turėtų dengti remonto išlaidas? Visi gyventojai ar terasos savininkai? Darbus išskaidau į tris kategorjas, pagal tai galėtų būti skirtingi mokėtojai: 1) demontavimo darbai ir atliekų šalinimas, 2) hidroizoliacijos ir betonavimo medžiagos ir darbai, 3) plytelės ir jų klojimas.
Į tokius klausimus galima atsakyti tik įsigilinus į konkrečią situaciją, o situacijų būna labai įvairių. Svarbu parengti ir patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuriame būtų nurodyta, kam priskiriamas bendrojo naudojimo objektas terasa - stogas.
Triukšmas daugiabutyje
Daugiabučio namo kieme iki 3-4 val. ryto vyksta vakarėliai, leidžiant triukšmingą muziką, vartojamas alkoholis, dalyvauja mažamečiai vaikai. Policija sureagavo. Ar turetų reaguoti bendrijos pirmininkas? Bet kuris nepatenkintas kaimynas tokiais atvejais (triukšmingi vėlyvi vakarėliai) gali kreiptis pagalbos telefonu 112 (rašote, kad policija sureagavo), galima iškviesti arba pranešti apie įvykį ir savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams (būna, kad budi iki vėlumos, reikia pasidomėti savo savivaldybėje, ar toks skyrius yra ir kaip jis veikia), o bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus, atkreipti dėmesį į tai.
Daugiabutyje kiekvieną dieną iš apačios - trankymas, pokalbių klausymas ir "komentavimas" uždarant duris, žodžiu, namuose vyksta nuolatinis chaosas. Kreiptasi į bendriją, tačiau iš jos pagalbos nesulaukta jokios. Kur kreiptis, visgi mokesčiai mokami bendrijai, o ji neužtikrina ramaus gyvenimo priklausančioje nuosavybėje. Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.
Bendrijos narių susirinkimai ir balsavimas
Išankstinės nuomonės pateikimas raštu
Į ką kreiptis, norint gauti oficialų raštišką išaiškinimą dėl bendrijos narių išankstinės nuomonės pateikimo raštu teisėtumo. Bendrijos įstatai tokią galimybę numato, tačiau bendrijos pirmininkė iš anksto pateikusių savo nuomonę raštu bendrijos narių prašymų nepriima, teigdama, kad renkant bendrijos pirmininką, išankstinės nuomonės pateikimas raštu negalimas. Taip, organizuoti visų bendrijos narių balsavimą raštu (nešaukiant susirinkimo), kai yra renkamas bendrijos pirmininkas, negalima, bet jeigu yra šaukiamas bendrijos narių...
Kvorumas susirinkime
Organizuojamas bendrijos narių visuotinis susirinkimas, namas 22 butų, 8 butų savininkai išreiškė savo nuomonę nagrinėjamais klausimais raštu, nes susirinkime negalės dalyvauti, kiek bendrijos narių turi dalyvauti gyvai, kad susirinkimas būtų laikomas įvykusiu. Problemų galėtų kilti, pavyzdžiui, jeigu iš anksto raštu nuomonę pareiškę bendrijos nariai nenurodytų (susilaikytų), už ką jie balsuoja renkant...
Bendrijos narių informavimas apie susirinkimą
Bendrijos įstatuose įrašyta, kad apie bendrijos narių visuotinį susirinkimą pranešama viešu skelbimu ir papildomai pasirašytinai. Koks procentas bendrijos narių, priėmusių pranešimą pasirašytinai, yra pakankamas, kad susirinkimo šaukimas būtų teisėtas? Kalba turbūt eina apie atvejį, kai yra privalomas informavimas raštu, pavyzdžiui, kai darbotvarkėje numatyta rinkti pirmininką ar valdybos narius arba keisti įstatus. Jeigu įstatuose įrašyta, kad tokiais atvejais pranešimą reikia įteikti į rankas, reiškia, visiems (100 proc.) bendrijos nariams ir reikia įteikti į rankas. Dažniausiai įstatuose būna įrašyta keletas variantų: arba registruotu laišku, arba į rankas, arba į pašto dėžutes, gal jums verta pagalvoti apie...
Svetimų asmenų dalyvavimas susirinkime
Ar bendrijos narių susirinkime gali dalyvauti svetimas asmuo, t, y. ne bendrijos narys, ne sutuoktinis, ne šeimos narys, ne nuomininkas. Ateina kažkieno draugas ir susirinkimo metu pirmininkui uždavinėja klausimus apie vykdomą veiklą. Ar tai nepažeidžiamas BDAR , mano ir kt. narių, kurie dalyvauja susirinkime? Ar teisę turi dalyvauti svetimas asmuo bendrijos susirinkime? Susirinkimo pirmininkas turėtų paklausti, kokiu pagrindu ir kokiu tikslu dalyvauja ne bendrijos narys ir ne savininkas.
Bendrijos narių susirinkimas gali balsuoti už tai, kad būtų leista tam asmeniu dalyvauti arba gali balsuoti taip, kad jis turi pasišalinti (turėtų pasišalinti, jei to nepadarytų, galima būtų kviesti policiją, pareiškiant kaltinimą dėl trukdymo susirinkimui).
Klaidingų sprendimų atšaukimas
Ar visuotiname susirinkime priimtą klaidingą sprendimą gali visuotinas susirinkimas atšaukti, paskelbti negaliojančiu, sekančiame susirinkime? Aukščiausias organas bendrijoje - bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Jis gali priimti įvairius sprendimus, taip pat ir atšaukiančius, žinoma, vadovaujantis protingumo, sąžiningumo, žalos nedarymo, teisėtumo principais.
Darbotvarkės formuluotė "Kiti klausimai"
Ką daugiabučio namo susirinkimo darbotvarkėje turėtų reikšti formuluotė „Kitų klausimų svarstymas“. Ar tai neturėtų būti klausymų, iškilusių susirinkimo metu, aptarimas? Ar namo administratorius gali po šia formuluote „dangstyti“ klausymus, kuriuos yra iš anksto numatęs svarstyti susirinkimo metu, tačiau vengia juos konkrečiai įvardinti prieš susirinkimą skelbiamoje darbotvarkėje? Ne, darbotvarkės dalyje "Kiti klausimai" neturėtų būti slepiami svarbūs klausimai. Tai galėtų būti kažkokie papildomi nenumatyti klausimai, bet nelabai reikšmingi.
Balsų skaičiavimas
Balsavimo metu už aktualų klausimą pasisakė pvz 22, prieš 10, susilaikė 15 balso teisę turinčių narių. Ar tai teisėtas pritarimas aktualiam klausimui? Logiškai mąstant susilaikę asmenys neturi būti priskiriami nei prie už, nei prie prieš. Susirinkimas buvo pakartotinis, kvorumo nereikia. Jeigu kalbate apie garažų bendrijos narių pakartotinį susirinkimą, tai pagal Bendrijų įstatymo nuostatas Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių (jeigu susirinkime dalyvavo 47, "už" balsavo 22, tai užtenka balsų) , išskyrus sprendimus dėl bendrijos įstatų pakeitimo, dėl bendrijos valdymo organo arba bend.
Bendrijos pirmininko atsakomybė ir rinkimai
Pirmininko pareigos ir dokumentų tvarkymas
Reistru centrui reikalinga pažyma, kad asmuo norintis įteisinti garažą (boksą) yra bendrijos narys ir neskolingas bendrijai, tačiau buvęs pirmininkas nepalikęs istorinių duomenų. Ar palikti garažą (boksą), kuriuo asmuo naudojasi ir moka mokesčius, kyboti ore, ar yra būdai, tarkim kaip liudijimas kaimynų ar panašiai? Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija. Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti.
Pirmininko rinkimai
Bendrijoje norime pakeisti bendrijos pirmininką. Pirmininkas nedaro jokių susirinkimų jau 10 metų. Vadovaujantis Bendrijų įstatymo 11 str. 1 punktu susirinkimą gali iškviesti 1/5 bendrijos narių, įteikus bendrijos pirmininkui reikalavimą raštiškai, kad jis per mėn. laiko organizuotų susirinkimą, jei to nepadaro 1/5 bendrijos narių patys organizuoja susirinkimą. Klausimas: kaip turėtų atrodyti tas įteikiamas dokumentas pirmininkui, kuriuo reikalaujama surengti susirinkimą? Ar tame teikiamame rašte turi būti 1/5 bendrijos narių parašai su pavardėmis?
Dokumentą reikėtų aiškiai pavadinti: REIKALAVIMAS. Taip, dokumentą turėtų pasirašyti visi susirinkimo reikalaujantys bendrijos nariai. Problema gali tapti tai, ar gausite aktualų bendrijos narių...
Pirmininko atšaukimas
Bendrijos nariai nori perrinkti (atšaukti) bendrijos pirmininką ir valdybos narius. Pirmininkė nesutinka organizuoti susirinkimo, teigdama, kad tai neteisėta, nes į skelbimą turi įrašyti kandidatus, tam kad bendrijos nariai (kurie negali dalyvauti susirinkime gyvai) galėtų balsuoti iš anksto. Skelbiant bendrijos narių susirinkimo darbotvarkę siūlomus sprendimus galima nurodyti, galima ir nenurodyti (nebent jūsų bendrijos įstatuose tuo klausimu kas nors įsakmiai įrašyta, kuo abejotume). Siūlomą sprendimą privaloma.
Bendrijos pirmininkė sušaukė susirinkimą paskutinę termino dieną nuo reikalavimo įteikimo (pagal bendrijų įstatymą 11 str.). Tačiau į darbotvarkę neįtraukė klausimo iš įteikto reikalavimo dėl valdymo organų perrinkimo. Kaip turėtų elgtis bendrijos nariai? Ar užtenka (ar gali) pranešti pirmininkei apie netinkamą susirinkimo sušaukimą ir tada nariams jį organizuoti patiems, nes kaip minėjau, pirmininkė jį sušaukė paskutinę termino dieną? Terminas sušaukti susirinkimą nebuvo pradelstas, susirinkimas buvo sušaukatas, bet vis tiek norite terminą ginčyti, ar taip suprantame? Jeigu pirmininkas tik iš dalies neįvykdė reikalavimo, pavyzdžiui, neįtraukė esminio reikalavimo klausimo dėl valdymo organų, reikškia, jis formuoja ginčą. Galbūt verta įteikti dar vieną reikalavimą (saugesnis sprendimas), o gal susirinkime visgi buvo priimti reikalingi sprendimai? Reikėtų labai išsamiai išnagrinėti situaciją, o mes...
Kiti svarbūs klausimai
Duomenų gavimas iš Registrų centro
Kokį reikia bendrijos pirmininkui nurodyti teisinį pagrindą, norint iš Registrų centro užsakyti naują pažymą apie daugiabučio namo, kuriame veikia bendrija, turtą (ir apie naujai registruotus savininkus)? Taip, reikalingus duomenis gauti tampa vis sudėtingiau. Bandykite nurodyti, kad veikiate vadovaudamasis Bendrijų įstatymą, bendrijos įstatais, pagal galimybę plačiau apibūdinkite, paaiškinkite, kad vykdydamas bendrijos pirmininko pareigas, turite žinoti, kas yra savininkai, kokie jų butų (patalpų) naudingieji plotai, tam, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 str. 6 dalies nuostatomis proporcingai mokestinius įnašus priskirtumėte tik tikriesiems savininkams. Jums turbūt...
Balsavimo teisės perleidimas
Butas priklauso mamai, mama bute negyvena,o gyvena sūnus, kitu atveju butas priklauso uošvienei,o gyvena marti. Kokius dokumentus turi pateikti bendrijai sūnus ir marti, kad galėtų dalyvauti bendrijos susirinkimuose su balsavimo teise. Ar užtenka balsavimo perleidimo sutarties, ar ne ? Jeigu bendrijos įstatuose nenustatyta, kad balsavimo teisės perleidimo sutartis gali būti perleista, pavyzdžiui, tik kitam bendrijos nariui, tuomet sūnui ar marčiai jūsų nurodytu atveju užtenka pateikti laisvos rašytinės formos balsavimo teisės perleidimo sutartį.
Bendrijos narių sąrašas
Esu išrinkta DNSB pirmininke. Per susirinkimą buvo priimtas sprendimas tvirtinti naujų įstatų redakciją. Susirinkimo metu nebuvo pateiktas bendrijos narių sąrašas. Paklausus buvusios pirmininkės, ar išvis yra toks sąrašas, ji pasakė, kad tokio sąrašo neturi ir, kad ji laikė BN senus gyventojus nuo bendrijos steigimo momento. Keli, jos 3 metų pirmininkavimo laikotarpiu, prašymai įstoti į bendriją yra. Jei keičiami įstatai, tai ar nėra taip, kad ir dalyvavę visuotiniame susirinkime asmenys tampa bendrijos nariais iš naujo kaip steigiant bendriją ? Bendrijos pirmininką renka, taip pat ir bendrijos įstatus tvirtina ne visi savininkai, o tik bendrijos nariai.
Susirinkimo (balsavimo raštu) dieną būtina žinoti bendrijos narius, kad būtų galima žinoti kvorumą ir apskaičiuoti balsavusiųjų "už" dalį (skaičių). Prie bendrijos narių susirinkimo (balsavimo raštu) protokolo reikia pridėti bendrijos narių sąrašą, kurį savo parašu patvirtina tą dieną įregistruotasis bendrijos pirmininkas. Sudaryti, laiku atnaujinti ir...
Ši informacija turėtų padėti geriau suprasti daugiabučių namų bendrijų veiklą ir atsakomybes. Visada rekomenduojama konsultuotis su teisininkais arba specialistais, kad gautumėte tikslią ir individualią konsultaciją.