Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų organizavimas Lietuvoje

Tinkamai suorganizuotas susirinkimas yra būtinas efektyviam daugiabučio namo valdymui ir bendrų sprendimų priėmimui. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tinkamai suorganizuoti butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą, atsižvelgiant į įstatymų reikalavimus ir praktinius patarimus.

Visuotinis susirinkimas: šaukimo ir organizavimo tvarka

Visuotinius susirinkimus šaukia bendrijos pirmininkas arba bendrijos valdyba bendrijos įstatuose nustatyta tvarka.

Visuotinis susirinkimas turi būti sušauktas ir tais atvejais, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių (jeigu bendrija jungia kelis daugiabučius namus, - daugiau kaip penktadalis bendrijos narių kiekviename pastate arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių bent viename pastate, jeigu visuotinis susirinkimas šaukiamas pasibaigus valdymo organų kadencijai).

Jeigu bendrijos valdymo organas per mėnesį nuo reikalavimo sušaukti visuotinį susirinkimą pateikimo dienos susirinkimo nesušaukia, jį gali sušaukti revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių (jeigu bendrija jungia kelis daugiabučius namus, - daugiau kaip penktadalis bendrijos narių kiekviename pastate arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių bent viename pastate, jeigu visuotinis susirinkimas šaukiamas pasibaigus valdymo organų kadencijai).

Visuotinis susirinkimas turi būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 5 mėnesius pasibaigus finansiniams metams.

Pranešimas apie susirinkimą

Pranešimą apie šaukiamą visuotinį susirinkimą šio straipsnio 1 dalyje nurodytas susirinkimo organizatorius (iniciatorius) turi ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos paskelbti bendrijos skelbimų lentoje arba kitose gerai matomose vietose, nurodyti susirinkimo vietą, datą ir laiką, kartu paskelbti susirinkimo darbotvarkę ir siūlomų sprendimų projektus arba nurodyti vietą, kur ir kokiu laiku galima susipažinti su sprendimų projektais.

Jeigu visuotinio susirinkimo darbotvarkėje numatyta rinkti ar atšaukti bendrijos valdymo organą, keisti bendrijos įstatus ar svarstyti bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo klausimus, metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą, apie visuotinį susirinkimą bendrijos nariams pranešama raštu.

Dalyvių registracija ir nuomonės pareiškimas

Visuotiniame susirinkime dalyvaujantys bendrijos nariai registruojami pasirašytinai susirinkimo dalyvių sąraše.

Visuotinio susirinkimo dalyvių sąrašą pasirašo visuotinio susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.

Bendrijos nariai bendrijos įstatuose nustatyta tvarka gali iš anksto raštu pareikšti savo nuomonę dėl susirinkime svarstomų klausimų.

Kvorumas ir pakartotinis susirinkimas

Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių.

Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.

Pakartotinis visuotinis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip penktadalis bendrijos narių. Garažų savininkų bendrijų pakartotiniam visuotiniam susirinkimui kvorumo reikalavimas netaikomas.

Balsavimas

Balsavimas visuotiniame susirinkime yra atviras.

Slaptas balsavimas yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.

Bendrijos visuotiniame susirinkime kiekvienas bendrijos narys turi po vieną balsą.

Visų daugiabučio namo (daugiabučių namų) ir kitos paskirties pastatų savininkų susirinkime kiekvienas savininkas turi tiek balsų, kiek jam nuosavybės teise priklauso Nekilnojamojo turto registre įregistruotų nuosavybės teisės objektų tame (tuose) bendrijai priklausančiame (priklausančiuose) pastate (pastatuose).

Protokolavimas

Visuotiniai susirinkimai turi būti protokoluojami.

Visuotinio susirinkimo protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.

Visuotinio susirinkimo protokolas turi būti parengtas ir pasirašytas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos.

Prie visuotinio susirinkimo protokolo pridedamas šio susirinkimo dalyvių sąrašas, įgaliojimai ir kiti dokumentai, patvirtinantys teisę balsuoti bendrijos narių vardu visuotiniame susirinkime, taip pat dokumentai, patvirtinantys, kad bendrijos nariams buvo pranešta apie šaukiamą visuotinį susirinkimą.

Bendrijos nariai sprendimus gali priimti balsuodami raštu.

Sprendimų priėmimas

Sprendimai dėl daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato, kuriame yra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų savininkų bendrų interesų tenkinimo (pvz., karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų.

Šiuo atveju visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimui ir sprendimų priėmimui mutatis mutandis taikomos šio įstatymo 11 straipsnio nuostatos.

Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal bendrojo naudojimo objektų aprašą yra arba gali būti naudojami tenkinti ne visų daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato savininkų, o tik jų dalies poreikius, nepažeidžiant kitų daugiabučio namo savininkų teisių ir bendrijos visuotinio susirinkimo sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, remonto ar atnaujinimo ir tam reikalingų lėšų kaupimo ar skolinimosi, gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų ir yra privalomi tai daliai butų ir kitų patalpų savininkų.

Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.

Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo.

Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo.

Sprendimai negali apriboti butų ir kitų patalpų savininkų bei trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų.

Praktiniai patarimai ir dažniausiai užduodami klausimai

Organizuojant susirinkimą, svarbu atsižvelgti į įvairias situacijas ir klausimus, kurie gali iškilti. Štai keletas praktinių patarimų ir atsakymų į dažniausiai užduodamus klausimus:

• Kvorumo skaičiavimas: Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime dalyvių kvorumas skaičiuojamas pagal savininkų skaičių, o ne pagal turimų NT objektų skaičių. Vienas NT unikalus numeris = vienas savininkas, vienas dalyvis ir vienas balsas.
• Sprendimų apmokėjimas: Jeigu patalpų savininkų susirinkimo sprendimas yra priimtas daugumos balsų susirinkime ir prisilaikant šio kodekso 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatytos tvarkos, tai savininkas privalo apmokėti išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.
• Protokolo klaidos: Jeigu protokole buvo padaryta klaida, ją galima papildyti prirašant "...šiuo...".
• Pirmininko vengimas šaukti susirinkimą: Jei bendrijos pirmininkas vengia šaukti susirinkimą, įmeskite pasirašytą reikalavimą į bendrijos buveinės pašto dėžutę ir pabandykite dar nueiti pas bendrijos pirmininką trise ir jam į teikti reikalavimą į rankas, gaunant ant kopijos žymą: "Gauta", data, vardas, pavardė, parašas. Pasirašykite ne mažiau kaip 3 asmenys aktą, kuriame aprašykite situaciją.
• Teisėtumo ginčijimas: Sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi priimti ne bendrijos narių susirinkimas, bet visų savininkų susirinkimas (savininkų dažniausiai būna daugiau nei bendrijos narių), žr. Civilinio kodekso 4.85 str. 1 dalį ir Bendrijų įstatymo 12 str., už...
• Susirinkimo atšaukimas: Jeigu pakartotinis susirinkimas atšaukiamas, geriau būtų sušaukti iš naujo pirminį susirinkimą, pakartojant darbotvarkės klausimus ir iš...
• Naujo sklypo pirkimas: Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
• Elektros tiekėjo pasirinkimas: Jeigu savininkai neturi asmeninių sutarčių su elektros tiekėju dėl elektros jų butuose (patalpose) tiekimo ir jiems šiuo atveju atstovauja bendrija, kuri jų įgaliota jų vardu pasirašo su elektros tiekėju sutartį, prisiimdama atsakomybę surinkti ir bendrai už visus mokėti mokesčius, tuomet pasirinkimui patvirtinti reikia savininkų daugumos balsų.
• Kondicionierių montavimas: Ar gali būtų savininkų susirinkimas, pvz. 3 metų laikotarpiui, duoti vieną sutikimą visiems norintiems montuoti kondicionierius ant daugiabučio sienų, nes labai sunku gauti atskirus sutikimus kiekvienam kondicionieriui.
• Gėlių sodinimas bendrijos teritorijoje: Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
• Papildomi mokesčiai: Jeigu vykdomi bendrojo naudojimo objekto atnaujinimo darbai, kurie nėra privalomi pagal įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytus pastato ar atskiro bendrojo naudojimo objekto naudojimo ir priežiūros reikalavimus, jeigu tai tik bendrojo naudojimo objekto neprivalomas pagerinimas, dėl to sprenimą priima ne bendrijos narių susirinkimas, o visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas.

Ši informacija padės jums sėkmingai suorganizuoti ir pravesti butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą, užtikrinant skaidrumą ir atitiktį įstatymų reikalavimams.

Teisės aktai

Pagrindiniai teisės aktai, reglamentuojantys butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus:

• Civilinis kodeksas
• Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas

Šie įstatymai nustato pagrindines taisykles ir reikalavimus, kurių būtina laikytis organizuojant ir vykdant susirinkimus.

Susirinkimo darbotvarkės pavyzdys

Pavyzdinė susirinkimo darbotvarkė gali atrodyti taip:

1. Susirinkimo atidarymas.
2. Dalyvių registracija.
3. Darbotvarkės tvirtinimas.
4. Pirmininko ir sekretoriaus rinkimai.
5. Ataskaitų pateikimas (valdybos, revizijos komisijos).
6. Sprendimų priėmimas dėl aktualiausių klausimų (remontas, mokesčiai ir kt.).
7. Kiti klausimai.

tags: #butu #ir #kitu #savininku #susirinkimu