Pastarąjį penkmetį, nepaisant visų iššūkių - pandemijos, karo Ukrainoje, ar į rekordines aukštumas pakilusių palūkanų normų - būsto rinka išvengė kainų nuosmukio. Negana to, dabar į rinką ir vėl pamažu grįžta klestėjimas. Šalia to, stebime ir vėl sparčiau augančias būsto kainas.
2024 metais šalies būsto rinka pasižymėjo permainingomis nuotaikomis. Iki metų vidurio dar buvo fiksuojamas rinkos aktyvumo mažėjimas, o antrąjį pusmetį - jau atsigavimas. Tačiau bendras įregistruotų sandorių skaičius 2024 metais šalyje išliko beveik toks pats kaip ir 2023 metais.
2024 metais didžiausi pokyčiai buvo fiksuojami pirminėje didmiesčių butų rinkoje. Palyginti su 2023 metais, Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos pirminėje rinkoje buvo realizuota net 40% daugiau butų daugiabučiuose. 2024 metais prie spartaus naujos statybos butų realizacijos apimčių augimo pirminėje rinkoje prisidėjo itin žemi 2023 metų aktyvumo rodikliai ir į šią rinką sugrįžtantys pirkėjai. Taip pat 2024 metais naujos statybos butai brango dvigubai sparčiau nei senesnės statybos.
NT rinka ir vėl klesti, o palūkanų normoms ir toliau pamažu krentant, gyventojai vis aktyviau ieško nuosavo būsto. Pavyzdžiui, Vilniuje šiais metais ir toliau stebimas spartus rezervacijų pirminėje rinkoje augimas, gerokai viršijantis ilgalaikį istorinį vidurkį. Panašu, kad pirkėjai, kurį laiką atidėlioję būsto pirkimą, šiuo metu skuba išsirinkti sau labiausiai tinkančius namus.
Nepaisant vis dar pakankamai didelio neparduotų būstų skaičiaus bei tempą išlaikančių statybos apimčių, stebimas ir paspartėjęs būsto kainų augimas, ypatingai Klaipėdoje. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad per metus butai Klaipėdoje brango beveik 15 proc. Kaune - 7 proc., o Vilniuje brangimas nesiekė 2 proc. Registrų centro duomenys indikuoja apie panašų kainų augimą, tiesa, kiek spartesnį Vilniuje - čia per metus kainų augimas siekė daugiau nei 5 proc.
Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2024 metų gruodžio mėnesio reikšmė paaugo 0,5%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 3,6%.
Tačiau vidutinis metinis kainų pokytis 2024 metais buvo vienas žemiausių per pastarąjį dešimtmetį ir sudarė 2,9%. 2024 metais vidutinis metinis pokytis, palyginti su ankstesniais metais, pastebimai sumenko, kadangi 2023 metais butų pardavimo kainos iš esmės nustojo augusios ir susiformavo aukšta palyginamoji bazė.
Visgi, vasaros laikotarpiu situacija pakito ir parduodamų NT objektų skaičius pradėjo mažėti. Gyvenamosios paskirties NT kainos priklauso nuo daugelio veiksnių, todėl išvesti vienos formulės, kiek 2024 metais kito NT kainos visoje Lietuvoje, tikrai nebūtų galima. Vilniuje, 2024 metų pabaigoje, vidutinė, naujos statybos buto su daline apdaila kaina buvo 3440 Eur/kv.m. Tuo pačiu laikotarpiu 2023 metais, tokio paties būsto vidutinė kaina siekė 3254 Eur/kv.m. Šie skaičiai rodo, kad pirminės rinkos būstų kaina 2024 metais padidėjo maždaug 6%. Tai reiškia, kad pirminėje rinkoje siūlomą 50 kv.m. naujos statybos butą su daline apdaila 2023 metais būtume įsigyję maždaug už 163 000 Eur, o 2024 metais už analogišką būstą jau būtume mokėję 9 000 Eur daugiau.
Panašios kainų augimo tendencijos pastebimos ir antrinėje rinkoje. 2024 metų gruodžio mėnesį, antrinėje rinkoje parduodamo buto 1kv.m kaina siekė 2900 Eur. Už tokio paties būsto kvadratinį metrą 2023 metais būtų reikėję mokėti mažiau, t.y. 2800 Eur. Šie rodmenys leidžia padaryti išvadą, jog lyginant su 2023 metais, antrinėje rinkoje parduodamų būstų kaina 2024 metais padidėjo 4 procentais. Tai reiškia, kad antrinėje rinkoje parduodamą būstą su pilna apdaila, 2023 metais galėjome įsigyti maždaug už 140 000 Eur, o praėjusiais metais tas pats būstas būtų kainavęs jau 5 000 Eur daugiau - 145 000 Eur.
Nors pastaraisiais metais NT rinka nebuvo tokia aktyvi kaip anksčiau, tačiau 2024 metais ji tikrai parodė akivaizdžius atsigavimo požymius. Didesni pardavimo tempai pastebėti jau vasaros pradžioje, o vasaros pabaigoje užfiksuotas visiškas rinkos sugrįžimas į normalias pozicijas.
NT rinkoje taikomos nuolaidos palaipsniui mažėja, įgauna labiau simbolinę prasmę, o ne teikia akivaizdžią finansinę naudą. Be to, tikėtina, kad dėl išaugusios paklausos po truputį pradės mažėti ir būstų pasiūla. Tai reiškia, kad pirkėjas susidurs su kuklesnėmis pasirinkimo galimybėmis. Delsti tikrai nereikėtų, nes NT rinka greitėja pakankamai dideliu tempu. Tai leidžia daryti prielaidą, jog būstų kainos ir toliau augs, o derybos dėl galutinės kainos taps vis sudėtingesnėmis.
Pagal dabartines tendencijas, galima prognozuoti, kad naujos statybos butų kainos Vilniuje 2025 metais augs iki 10%. Tai reiškia, kad vidutinė kaina, už kv.m. Taip pat visada išlieka tikimybė, kad į rinką gali įžengti naujas būsto paskolų žaidėjas, kuris nekilnojamą turtą planuojantiems įsigyti žmonėms siūlys konkurencingas sąlygas. NT tendencijos 2025 metams rodo, jog NT kainų nuosmukio artimiausioje ateityje tikėtis neverta. Todėl laukti ir atidėlioti būsto įsigijimo proceso tikrai nereikėtų.
Kas Lėmė Tokias Kainų Tendencijas?
Daugiausiai tam įtakos turėjo stipri darbo rinka - žemas nedarbo lygis ir sparčiai augantys atlyginimai, tačiau buvo ir kitų svarbių priežasčių. Būsto rinkos variklis yra pirkėjai - svarbios jų pajamos, užimtumas ir lūkesčiai. Pastaraisiais metais Lietuvoje nedarbo lygis šiek tiek pakilo tik dėl iki arti rekordinių aukštumų esančio užimtumo. Prie to prisidėjo ne tik į šalį atvykę užsienio piliečiai, bet ir į šalį grįžę lietuviai.
Visgi, kitas itin svarbus dėmuo yra augančios pajamos - vidutinis darbo užmokesčio augimas siekia kiek daugiau nei 10 proc. Itin svarbia grupe čia išlieka jauni gyventojai, kurie ieško savo pirmojo būsto. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, apie ketvirtadalis visų 30-39 amžiaus gyventojų šalyje uždirba daugiau nei 3 tūkst. eurų neatskaičius mokesčių. Ir tai išlieka didžiausias pajamas gaunanti gyventojų grupė šalyje. Kaip rodo „Swedbank“ duomenys, į šią amžiaus grupę patenkantys asmenys dažniausia turi ir didžiausias būsto paskolas, kurios vidutiniškai siekia beveik 100 tūkst. eurų.
Negana to, demografinės tendencijos išlieka teigiamos. Visuose didžiuosiuose šalies miestuose gyventojų skaičius didėja pastaruosius 6 metus iš eilės - daugiausiai dėl išorinės imigracijos, bet taip pat ir dėl migracijos šalies viduje. Ir nors grynoji migracija, ateityje, tikėtina, sumažės, vis dar išliks teigiama.
Panašu, kad yra ir kultūrinis bei socialinis elementas. Kaip rodo ir vidiniai banko duomenys, Lietuva pirmauja pagal jauniems asmenims suteiktas būsto paskolas Baltijos šalyse. Iš vienos pusės, jaunų gyventojų finansinės galimybės leidžia įsigyti nuosavą būstą, iš kitos pusės, tikėtina, egzistuoja ir socialinis bei kultūrinis spaudimas - gyventojai nuosavą būstą dažniausiai įvardija kaip pagrindinį vidurinės klasės atributą. Lietuvoje, Eurostat duomenimis, būstą nuomoja vos 11 proc. gyventojų. Palyginimui, Estijoje tokių gyventojų yra 21 proc., Latvijoje - 16 proc., o vidutiniškai ES kas trečias gyventojas gyvena nuomojamame būste.
Kiti ekonominiai rodikliai taip pat išlieka itin džiuginantys - sparčiai auga ir pramonės, ir mažmeninės prekybos apimtys, o daugelis nekilnojamojo turto vystytojų neturi finansinių problemų, dėl kurių skubėtų likviduoti turtą už mažesnę kainą.
Galiausiai, reikia nepamiršti ir augančių statybų sąnaudų statytojų pusėje - atlyginimai, griežtėjantys reikalavimai energetiniam efektyvumui, priedangų bei gerbūvio įrengimas taip pat kelia naujo būsto kainas.
2024 metų antrojoje pusėje bendros nuotaikos šalies būsto rinkoje pagerėjo, nes viešoje erdvėje dominavo pozityvios naujienos: nuoseklus paskolų palūkanų normų mažėjimas, atsigaunanti būsto pardavimo rinka, dėl mažėjančios infliacijos augantis realus gyventojų pajamų lygis ir teigiamos bendros šalies ūkio raidos perspektyvos.
Ar NT Mokestis Gali Prisidėti Prie Kainų Augimo?
Kol kas nėra aišku, kaip keisis NT mokestis po mokesčių pakeitimų, bet net jeigu ir mokestis išliktų toks pat, kitais metais jį mokės gerokai daugiau gyventojų.
Registrų centras šiais metais atliks visos Lietuvos nekilnojamojo turto masinį vertinimą ir perskaičiuos vidutines rinkos vertes, nuo kurių yra skaičiuojami NT mokesčiai. Šiuo metu mokestį moka tie gyventojai, kurių NT turto vertė siekia daugiau nei 150 tūkst. eurų. Visgi, paskutinį kartą mokestinės vertės buvo nustatytos dar 2020 metais - o nuo to laiko būsto kainos išaugo apie 80 proc. Taigi, didelė dalis būstų miestuose jau pateks į šią kategoriją.
Iš vienos pusės, platesnis NT mokestis gali prisidėti prie kainų augimo, ypatingai nuomos. Iš kitos pusės, tai gali atlaisvinti šiuo metu mažai naudojamus būstus. Skaičiuojama, kad tokių būstų Vilniuje gali būti iki dešimtadalio, taigi, pasiūla išaugtų. Negana to, investicinio būsto pirkėjai taip pat turės dar kartą gerai įsivertinti ar nuomos grąža juos tenkina.
Ko Laukti Ateityje?
Teigiamos demografinės tendencijos, krentančios palūkanos ir dviženkliu tempu augantys atlyginimai - priežasčių spartesniam būsto kainų kilimui toli ieškoti nereikia. Tad gyventojai, laukę pigesnių būstų, neturėtų nustebti, jei didžiausia turto klasė Lietuvoje ir toliau augs.
Šiemet labai tikėtinas spartus būsto rinkos aktyvumo augimas. Kadangi 2024 metų pirmąjį pusmetį įsigyto būsto skaičius buvo nukritęs į pastarojo dešimtmečio žemumas - žema palyginamoji bazė sudaro sąlygas dideliam santykiniam augimui. Tuo metu rekordines aukštumas pasiekusios būsto kainos išlieka didžiausiu iššūkiu potencialiems būsto pirkėjams net ir mažėjančių palūkanų aplinkoje.
Nepaisant to, vis dar aukštas neparduotų butų skaičius bei žema nuomos grąža taip pat rodo, kad nėra struktūrinio būsto trūkumo, o tai turėtų slopinti būsto kainų augimą ateityje. Kitaip sakant, būsto kainos kyla, ir kils toliau, bet stiprėjant paklausai bus išvengta didelių būsto kainų šuolių.
2025 m. rugsėjį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa atskleidė, kad 56 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų galvojo, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 7 proc. manė, kad būstas pigs, 31 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 6 proc.
Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius per pirmus aštuonis 2025 m. mėnesius buvo 26 proc. didesnis negu prieš metus. Per pastaruosius dvidešimt metų tik 2007 ir 2021 metais sandorių skaičius Lietuvoje buvo didesnis negu šiemet. Suprantama, kad 2023 ir 2024 metais būsto sandorių skaičius buvo istoriškai nedidelis, todėl vis dar matome atšokusios spyruoklės rinkoje padarinius.
Trečią ketvirtį Europos Centrinis Bankas (ECB) bazinių palūkanų normų nebemažino ir svarbiausia iš jų toliau siekia 2 procentus. Ateities sandorių kaina neberodo, kad finansų rinkų dalyviai tikėtųsi mažesnių palūkanų normų iš ECB per artimiausius dvylika mėnesių. Mažesnių palūkanų normų iš ECB per artimiausius dvylika mėnesių nesitiki ir SEB banko ekonomistai.
Apskritai, dabartinė 2 proc. bazinė palūkanų norma Lietuvai tikrai nėra ta, kuri darytų neigiamą įtaką būsto paskolų paklausai.
Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad rugpjūtį nenaujų parduotų butų kaina buvo 12,9 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. „Ober-Haus“ skelbia, kad Lietuvos didmiesčiuose rugpjūtį butų kaina buvo maždaug 8 proc. didesnė negu 2024 m. rugpjūtį.
Šių metų antrą pusmetį ir kitų metų pradžioje teigiamą įtaką būsto paklausai daro ir kalbos, kad nemažai asmenų, kurie atsiims lėšas iš pensijų fondų, jas panaudos norėdami pasikeisti būstą į geresnį ar įsigyti dar vieną. Todėl tie, kurie planavo įsigyti būstą kitąmet ir kurie turi finansinių resursų, skuba tą padaryti iki kitų metų antro ketvirčio. Aktyvumą būsto rinkoje kitąmet gali paskatinti ir Lietuvos banko planai pakeisti Atsakingojo skolinimo nuostatus, jeigu jų įsigaliojimo data sutaps su pinigų atsiėmimo iš pensinių fondų pradžia. Vienas iš siekiamų centrinio banko pokyčių - sumažinti nuo 15 iki 10 proc. reikalaujamą pradinį įnašą įsigyjant pirmą nuolat gyventi tinkamą būstą, kai kredito gavėjas nėra turėjęs jam priklausančio gyventi tinkamo nekilnojamojo turto.
Piniginiai reikalai. Lūkesčius viršijanti būsto rinka – ar kainos šoks į viršų?
Apibendrinant, galima teigti, kad Lietuvos būsto rinka išlieka aktyvi ir patraukli investicijoms, tačiau būtina atidžiai stebėti rinkos tendencijas ir įvertinti asmenines finansines galimybes prieš priimant sprendimą dėl būsto įsigijimo.
tags: #butu #kainu #tendencijos