Gyvenimo patirtis parodo, kad žmonėms labiau rūpi jų teisės ir mažiau pareigos. Taip yra ir su butų privatizavimu. Nuosavybės teisė suteikia galimybę įgytą turtą naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Tiesa, Civiliniame kodekse greta to pažymėta, kad naudojantis šia teise negali būti pažeidžiami įstatymai ir kitų žmonių teisės ir interesai.
Sudėtingiau yra su daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų bendrojo naudojimo objektais (pagrindinėmis pastato konstrukcijomis, inžinerinėmis sistemomis, bendrojo naudojimo patalpomis ir pan.), kurie buto ar kitų patalpų įsigijimo dokumentuose neįvardinti. Tačiau pagal Civilinį kodeksą jie bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso name esančių butų ir kitų patalpų savininkams. Ir šie savininkai turi teisę naudotis šiais objektais pagal jų funkcinę paskirtį nepažeisdami kitų patalpų savininkų teisių ir teisėtų interesų.
Taip pat turi teisę reikalauti iš kitų patalpų savininkų, kad bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias visų savininkų teises ir teisėtus interesus. Greta teisių Civilinis kodeksas nustato butų ir kitų patalpų savininkams visą eilę prievolių. Pažymėtina, kad praėjus beveik trimsdešimčiai metų po butų privatizavimo dar nemaža dalis butų ir kitų patalpų savininkų neidentifikavo savęs pastato bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai su tuo susijusių teisių ir pareigų.
Nemažai skundų dėl daugiabučių namų savininkų bendrijų veiklos gauna viešieji subjektai, vyksta diskusijos viešojo informavimo priemonėse. Viešas pretenzijas LRT portale neseniai teikė daugiabučio namo Vilniaus centre gyventojai, kad bendrijos pirmininkas ignoruoja jų interesus, nepateikia ataskaitų apie bendrijos veiklą, nešaukia susirinkimų, kad jie nieko negali padaryti situacijai pakeisti. Tai parodo, kad minėti gyventojai nėra įsisavinę savo teisių ir pareigų bendrosios nuosavybės valdyme.
Pagal Civilinį kodeksą ir Bendrijų įstatymą jie turi teisę reikalauti, kad bendrijos pirmininkas atstovautu jų teises ir teisėtus interesus, bendrijoje turi būti sudaryta revizijos komisija ar išrinktas revizorius, kuris kontroliuotu bendrijos pirmininko veiklą, sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip ¼ butų ir kitų patalpų savininkų. Jeigu pirmininkas per vieną mėnesį susirinkimo nesušaukia, susirinkimą šaukia ¼ butų ir kitų patalpų savininkų.
Daug informacijos ir komentarų viešojoje erdvėje teikiama apie daugiabučio namo Viršuliškėse, Vilniuje, avariją, savivaldybės ir valstybės institucijų veiksmus užtikrinant paramą gyventojams ir aplinkos saugumą, sprendžiant namo likimą. Bet nesijaučia namo savininkų vaidmens. Buvo paminėtas bendrijos pirmininkas, tai reikštu, kad namo valdytojas (administratorius) buvo ir matyt yra bendrija. Įdomu ką jie galvoja. Pagal Civilinį kodeksą galutinį sprendimą dėl namo likimo turi priimti namo bendraturčiai.
Pastarasis ir kitos stichinės nelaimės daugiabučiuose namuose paryškino privalomojo šių namų draudimo aktualumą, kuris taikomas daugelyje ES šalių. Dar 2000 m. LR Konstitucinis Teismas, vertindamas 1995 m .parengtą Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą, pagal kurį įsteigus bendriją, bendrosios nuosavybės turtui valdyti, visi butų ir kitų patalpų savininkai tampa šios bendrijos nariais, konstatavo, kad ši nuostata prieštarauja Konstitucijos 35 straipsniui, pagal kurį nieks negali būti verčiamas priklausyti kokiai nors bendrijai, politinei partijai ar asociacijai.
Galima manyti, kad 1995 m. Bendrijų įstatymas buvo parengtas ir priimtas Gyvenamųjų namų statybos kooperatyvų įstatymo įtakoje, kurie buvo formuojami ir valdomi narystės kooperatyve pagrindu. Po valstybinių ir kooperatinių butų privatizavimo butai ir kitos patalpos tapo privačia nuosavybe, bendrosios dalinės nuosavybės teise susieta su namo bendrojo naudojimo objektais.
Taigi, butą ar kitas patalpas daugiabučiame name įsigiję savininkai savaime, be jokio papildomo pareiškimo, tampa namo bendruomenės (bendrijos) nariais. Po minėto Konstitucinio Teismo sprendimo pakeitus Bendrijų įstatymą ir nustačius, kad narystė bendrijoje turi būti patvirtinta buto ar kitų patalpų savininko rašytiniu sutikimu, iškilo kita konstitucinė kolizija, kad patalpų savininkai ne pareiškę tokios valios netenka dalies prigimtinių teisių valdyti ir naudoti bendrojo naudojimo objektus.
Dėl to galima teigti, kad toks įstatymas neatitinka Konstitucijos 23 straipsniui, kuris nustato, kad nuosavybė neliečiama ir jos teises saugo įstatymas (deja, į tai nereaguoja nei Aplinkos ministerija, nei Seimas ir šis klausimas iki šiol nepateiktas Konstituciniam Teismui). Pažymėtina, kad nuostatos klasifikuoti nekilnojamojo turto, įskaitant bendrojo naudojimo objektus, savininkus pagal jų aktyvumo požymius šio turto valdyme ir atitinkamai diferencijuojant nuosavybės teises, nėra nei vienoje ES valstybėje.
Pagal Lenkijos įstatymus butų ir kitų patalpų savininkų bendrija daugiabučiame name atsiranda nuo pirmojo atskiro buto (patalpų) pardavimo momento. Taigi ji susiformuoja savaime, įgytos nuosavybės išdavoje, ir nėra pagrindo namo patalpų savininkams priiminėti sprendimo dėl bendrijos steigimo. Pažymėtina, kad pagal LR Civilinį kodeksą daugiabučio namo ar kitos paskirtis pastato bendruomenė (bendrija) taipogi susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas.
Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai bendrosios dalinės nuosavybės subjektais. Pagal LR Civilinį kodeksą butų ir kitų patalpų savininkai, bendrojo naudojimo objektams valdyti neįsteigę bendrijos ar nesudarę jungtinės veiklos sutarties, turi teisę šio kodekso nustatyta tvarka pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Pagal nurodytą tvarką patalpų savininkų pasirinktą administratorių skiria ir jo pasirinkimą (šaukiant patalpų savininkų susirinkimą ar organizuojant balsavimą raštu) organizuoja savivaldybės administracija, o administratorių atrankos ir skyrimo tvarką nustato Vyriausybė. Be to, pagal minėtą tvarką savivaldybės įpareigotos atlikti ne tik jų paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių, bet ir bendrijų valdymo organų bei jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų veiklos, susijusios su teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę.
Manau, kad įgaliojimas savivaldybėms vykdyti privataus juridinio asmens veiklos ir privačių fizinių ar juridinių asmenų sutartinių įsipareigojimų vykdymo priežiūrą ir kontrolę nesiderina su Civilinio kodekso apibrėžtais civilinių teisių įgyvendinimo principais ir jų gynimo būdais. Tokios praktikos nėra pastebėta jokioje demokratinėje šalyje. Dėl to, tikslinga minėtos teisinės normos atsisakyti, paliekant savivaldybėms teisę prižiūrėti ir kontroliuoti tik jų paskirtų administratorių veiklą, suteikiant joms teisę parinkti ir atšaukti paskirtą administratorių.
Bendrojo naudojimo objektai ir jų valdymas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Kas priklauso bendrojo naudojimo objektams?
Bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė. Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.
Pagal galiojantį Daugiabučiųnamų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai.
Lektoriaus kėdėje: Giedrė Skupienė - Emocinė branda ir pokyčių valdymas
Butų savininkų teisės ir pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Jie turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Draudimai ir apribojimai
- Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
- Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
- Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
- Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3mėn.
- Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
Kiti svarbūs aspektai
- Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.
- Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.
Administratoriaus skyrimas ir atšaukimas
Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija.
Jeigu, vertinant administratoriaus administravimo veiklą konkrečiame name, tris kartus per metus šiam administratoriui - fiziniam asmeniui arba juridinio asmens vadovui buvo paskirta administracinė nuobauda, savivaldybės vykdomoji institucija organizuoja butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo dėl paskirto šio namo administratoriaus atšaukimo priėmimą Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkų sprendimui priimti nesusirenka pakankamai butų ir kitų patalpų savininkų, administratorių atšaukia savivaldybės vykdomoji institucija.
Antrą kartą per vienus metus toje pačioje savivaldybėje už paskirtas administracines nuobaudas atšauktas administratorius netenka teisės vienus metus nuo atšaukimo dienos pretenduoti teikti administravimo paslaugą ir būti skiriamas administratoriumi šioje savivaldybėje.
Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams. Likus šešiems mėnesiams iki šio termino pabaigos, pradedama šio straipsnio 3 dalyje numatyta procedūra, jeigu bent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų raštu pareiškia pageidavimą spręsti bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo arba savivaldybės vykdomoji institucija yra gavusi šio namo butų ir kitų patalpų savininkų pagrįstų nusiskundimų dėl administratoriaus veiklos. Nesant tokio pageidavimo ir nusiskundimų, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimas, išskyrus šio straipsnio 2 dalyje nurodytus atvejus, šiam daugiabučiam namui pratęsiamas penkerių metų laikotarpiui.
Administratoriaus funkcijos ir apribojimai
Bendrojo naudojimo objektų administratorius turtą administruoja šio kodekso 4.240 straipsnio pagrindu. Bendrojo naudojimo objektų administratoriais negali būti šilumos, elektros energijos, dujų, geriamojo vandens tiekėjai, asmenys, teikiantys atliekų vežimo paslaugas, liftų nuolatinės priežiūros paslaugas (išskyrus namus, kuriuose nėra liftų), jeigu jie dirba tos pačios savivaldybės teritorijoje, ūkio subjektai, kurie su bendrojo naudojimo objektų administratoriumi sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatyme.
Bendrojo naudojimo objektų administratoriai administruoja bendrojo naudojimo objektus pagal Vyriausybės patvirtintus nuostatus. Bendrojo naudojimo objektų administratorius, kuris yra perkančioji organizacija, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos viešųjų pirkimų įstatyme, su administruojamu namu susijusias paslaugas, prekes ir darbus perka vadovaudamasis šiuo įstatymu.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius, kuris nėra perkančioji organizacija, pirkimus atlieka vadovaudamasis Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka, naudodamasis Vyriausybės įsteigtos centrinės perkančiosios organizacijos valdomomis ir administruojamomis informacinėmis sistemomis arba kitu būdu, kai nėra galimybės paslaugų, prekių ir darbų įsigyti naudojantis šiomis sistemomis, taip pat kai namo bendrojo naudojimo objektų gedimų, defektų šalinimo, avarijų lokalizavimo darbus administratorius privalo organizuoti nedelsiant, kad būtų išvengta pavojaus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, arba galimi dideli materialiniai nuostoliai.
Perkant kitu būdu, bendrojo naudojimo objektų administratoriui draudžiama pirkti iš ūkio subjektų, kurie su juo sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Konkurencijos įstatyme. Butų ir kitų patalpų savininkai gali priimti sprendimą netaikyti šio draudimo. Šis draudimas taip pat netaikomas, kai susiję ūkio subjektai pateikia didžiausio ekonominio naudingumo pasiūlymą.
Maksimalaus bendrojo naudojimo objektų administravimo tarifo apskaičiavimo tvarką nustato savivaldybės taryba.
Įstatymo įsigaliojimas ir pereinamojo laikotarpio nuostatos
2012 m. gegužės 10 d. įstatymu Nr. XI-2005 nustatyta, kad 4.84 straipsnio 2, 3, 4 ir 7 dalių nuostatos, išskyrus 4 dalies nuostatas dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisės visais atvejais priimti sprendimą pakeisti bendrojo naudojimo objektų administratorių, taikomos po įstatymo Nr. XI-2005 įsigaliojimo skiriamiems bendrojo naudojimo objektų administratoriams.
Iki įstatymo Nr. XI-2005 įsigaliojimo neterminuotam laikui paskirti bendrojo naudojimo objektų administratoriai savo veiklą vykdė iki 2014 m. liepos 1 d. 2022 m. birželio 30 d. įstatymu Nr. XIV-1356 nustatyta, kad bendrojo naudojimo objektų administratorių iki įstatymo Nr. XIV-1356 įsigaliojimo (2023 m. sausio 1 d.) pradėtos su administruojamu namu susijusių prekių, paslaugų ir darbų pirkimo procedūros baigiamos pagal iki įstatymo Nr.
Naujas Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas
Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Tikslai ir siekiai labai taurūs ir teisingi.
Tačiau sprendžiant daugiabučių namų ir kitų pastatų bendrojo naudojimo objektų bendraturčių (butų ir kitų patalpų savininkų) atsakomybės už šių objektų valdymo ir priežiūros klausimus tikslinga pasidomėti Europos šalių praktika. Įvertinus paminėtą ES šalių praktiką bei LR Civilinio kodekso normas reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimo ir jų veiklos reglamentavimą.
Kaip konstatuota Lenkijos praktikoje bei Lietuvos civiliniame kodekse butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (galima sakyti bendrija) daugiabučiame name ar kitame pastate atsiranda nuo pirmojo buto (patalpų) pardavimo. Pagal LR Civilinį kodeksą buto ar kitų patalpų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės dalininku t. y. bendraturčiu, namo bendruomenės nariu.
Jame taipogi apibrėžta įgytos bendrosios dalinės nuosavybės teisė, bendraturčių teisės ir pareigos. Taigi daugiabučio namo ar kito pastato savininkų bendrija susiformuoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka ir jos sudėtis fiksuojama Nekilnojamojo turto registre. Teisine prasme aktualu reglamentuoti bendrijos reikalų tvarkymą, atstovavimą bendriesiems interesams. Šiuo aspektu tiktų Estijos praktika.
Nustatyti, kad butų ir kitų patalpų savininkai sudaro (išsirenka) namo (pastato) tarybą iš trijų asmenų, kuri atstovauja bendriesiems šių savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja šių sutarčių vykdymą. Svarstytinas ir kitas variantas, pasirenkant labiau įprastas sąvokas. Vietoje namo tarybos galėtų būti sudaroma bendrijos valdyba iš trijų asmenų ir kartu renkamas bendrijos pirmininkas, kuris būtų valdybos sudėtyje ir jai pirmininkautų.
Bendrijos valdyba ir bendrijos pirmininkas vykdytų tik atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją. Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir techninė priežiūra turėtų būti vykdomi pasirenkant reikiamą kvalifikaciją turinčias įmones, t. y. Pagal Civilinį kodeksą, jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų, kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui, tikslui arba tam tikrai veiklai (t. y. iš esmės ūkinei veiklai).
Šiuo atveju t. y. butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo atveju, nėra jokio poreikio tartis dėl bendrojo turto, darbo ir žinių kooperavimo ir veiklos pobūdžio. Buto ar kitų patalpų savininko teisės ir pareigos namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros aspektu atsiranda besąlygiškai, įsigijus butą ar kitas patalpas, ir jos įgyvendinamos nustatyta tvarka, priimant sprendimus balsų dauguma.
Dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisės pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kurio skyrimą įformina ir jo veiklą prižiūri savivaldybės administracija, atitikties civilinės teisės principams ir logikai esu paaiškinęs aukščiau. Butų ir kitų patalpų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių neginčitina, ji atitinka Civilinio kodekso apibrėžtoms bendrosios dalinės nuosavybės teisės normoms, tačiau pasirinkus administratorių privalu sudaryti atitinkamą paslaugų teikimo sutartį, prižiūrėti ir kontroliuoti jos vykdymą.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius savivaldybės sprendimu, vadovaujantis Civilinio kodekso Kito asmens turto administravimo normomis, gali būti skiriamas, kai butų ir kitų patalpų savininkai nevykdo savo prievolės valdyti ir tinkamai prižiūrėti šiuos objektus t. y. nesuformuoja jiems atstovaujančių organų (patalpų savininkų tarybos ar valdybos), nepaskiria šių objektų administratoriaus ir techninių prižiūrėtojų. Ši priemonė priskirtina administracinio poveikio kategorijai, siekiant užtikrinti pastatų naudojimo saugumą.
Kad užtikrinti saugų pastatų naudojimą būtina užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą, kurią pagal Statybos įstatymą vykdo savivaldybių administracijos. Jos privalo tikrinti kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus. Tačiau vizualinė daugiabučių namų ir kitų pastatų būklė parodo, kad savivaldybių administracijos joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą vykdo vangiai.
Kad savivaldybės neadekvačiai vykdo joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą parodo ir Vilniaus savivaldybės pavyzdys. Vilniaus savivaldybėje statinių (pastatų) naudojimo priežiūra pavesta Energetikos skyriaus Būsto administravimo poskyriui. Šių padalinių tematika neturi tiesioginio ryšio su Statybos įstatymo pavesta funkcija - tikrinti kaip visų pastatų ( o ne tik gyvenamųjų) naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros, naudojimo ir saugos reikalavimus.
Ši funkcija artimesnė miesto aplinkos padalinio tematikai. Įgaliojimai suteikiami pastatų naudojimo priežiūrai turėtu būti adekvatūs Teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai. Šių dviejų inspekcijų sąveika užtikrintu būtinąją pastatų statybos ir jų naudojimo viešąją priežiūrą.