Vilnius - Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių - Vilnelės ir Neries santakoje. Tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Šiame straipsnyje apžvelgsime butų statybos reitingus Lietuvoje, koncentruodamiesi į Vilniaus miesto ypatumus ir tendencijas.
Gyventojų Prioritetai ir Migracija
Tankiausiai apgyvendinti išlieka senesni miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė). Tačiau pastebima, kad gyventojai prioriterizuoja naujos statybos būstą, todėl miesto dalys, kuriose vyksta intensyvios statybos (ir dominuoja prieinama kaina) susilaukia didelio jaunesnių šeimų, porų ar pavienių asmenų prieaugio (pagrindiniai būsto pirkėjai).
Rajono vystymui lėtėjant (ar visiškai sustojus) vidutinis gyventojų amžius išauga, būstas toje miesto dalyje praranda patrauklumą ir senesnieji rajono gyventojai susiduria su būsto realizavimo problema bei lieka sąlyginai įkalinti. Ko pasekoje nesant naujų gyventojų bei skiriantis namų ūkiams (vaikai išsikelia iš tėvų namų siekdami pradėti savarankišką gyvenimą) bendras gyventojų skaičius toje dalyje tolygiai mažėja, kas akivaizdžiai pastebima Šeškinėje, Naujininkuose bei kituose panašiuose mikrorajonuose.
Artimiausioje ateityje gyventojų prioritetai lemiantys vidinę migraciją iš esmės keistis neturėtų, t.y. Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, - tai senos bei naujos statybos butai.
Būsto Kainos ir Paskolos
Vis dėl to pastebima, kad paskolos aptarnavimo išlaidos nuo 2016 m. pradžios iki 2017 m. vidurio sudarė apie 0.1%, o 2017 m. liepą jos pakankamai reikšmingai paaugo apie 0.07% iki 0.17%, o iki 2015 metų vidurio kritusios būsto paskolų palūkanos (žemiausiame taške 2015 m. liepa - 1.68%), 2016 - 2017 metais laikėsi stabilios ties ~2.00%, o nuo 2018 metų pradžios pastebimas nedidelis tačiau tolygus jų augimas (nuo 1.99% 2017 m. spalio mėnesį, iki 2.30% šių metų rugsėjį), ko pasekoje bendros kredito kainos metinė norma nuo 2017 m.
Pažymėtina, kad skolinomosi kaštų pokytis įvyko nepaisant to, kad ECB pagrindinių refinansavimo operacijų palūkanų norma, ribinio skolinosi galimybės norma bei komercinių bankų indėlių ECB palūkanos išliko nepakitusios nuo 2016 m. kovo 16 d.
Butų rinka nuo 2011 m. Naujos statybos būstas nuo 2011 metų pabrango apie 30%, t.y. Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Antakalnyje, bei jo prieigose, Fabijoniškėse, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose.
Pažymėtina, kad antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė.
Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys.
Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją [vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas].
Nekilnojamasis Turtas 2020-2025 m.: Tendencijos ir Prognozės
Lietuvoje vis dažniau svarstoma apie nekilnojamąjį turtą ne tik kaip apie vietą gyventi, bet kaip apie ilgalaikį kapitalo augimo įrankį. Vilniaus transformacija - geriausias pavyzdys: buvę pramoniniai rajonai tampa paklausiausiomis gyvenimo erdvėmis.
„Tai suteikia stabilumą ir pasitikėjimą, kad investicijos į NT yra apsaugotos ir nebus lengvai pažeistos. Investuojant į vertės augimą, svarbu ne tik skaičiuoti, bet ir įsijausti: kaip šis rajonas atrodys po 5-10 metų? Kokių žmonių jis pritrauks? Ar čia kursis bendruomenė, ar vyraus žmonių kaita? Tokie klausimai padeda įžvelgti potencialą dar prieš jam atsiskleidžiant. Investicija į būstą, siekiant jį parduoti pelningai po kelerių metų, reikalauja duomenimis grįsto mikrorajonų vertinimo. Vertės augimą, anot E.
„Norint priimti pagrįstą sprendimą dėl investicijos, vien tik kainų pokyčių ar ROI skaičių neužtenka. Reikia pažvelgti į gilumines priežastis, kurios lemia kainų augimą: savivaldybės planuojamą infrastruktūrą, švietimo įstaigų plėtrą, konkurencinę pasiūlą (ar aplink nėra dar 10 analogiškų projektų?), miesto strategiją ir net gyventojų skaičiaus pokyčius“, - sako E.
Rinkos patrauklumas ir vertės augimo greitis glaudžiai siejasi su pasiūlos ir paklausos balansu. Pavyzdžiui, pagal „Citus“ analitikų turimus duomenis, 3 labiausiai iki šiol vertę auginę mikrorajonai yra Vilkpėdė, Užupis (įskaitant Paupį) ir Šnipiškės. Vilkpėdėje 2018 m. naujos statybos butai kainavo apie 1 565 Eur/kv. m, o 2025 metais - 3 920 Eur/kv. m, taigi, naujų butų kainos augo apie 150 proc. Buvo išplėtoti 8 nauji projektai su maždaug 1 160 butų, šiuo metu plėtra vyksta 4 projektuose su 835 butais. Užupyje ir Paupyje nuo 2018 m.
Tuo tarpu mikrorajonai, kurie, tikėtina, ateityje vertę augins ribotai, yra Antakalnis, Žvėrynas, Naujoji Vilnia. Pirmuosiuose jau susiformavo aukštas kainų lygis, o plėtros galimybės - ribotos.
„Vilniaus mieste vis labiau ryškėja teritorijos, kurios ateityje, tikėtina, turės didžiausią NT vertės augimo potencialą. Tarp jų - Naujamiestis, Žirmūnai ir Naujininkų šiaurinė dalis. Didžiausią pokytį Naujamiestyje ir Naujininkuose sukels stoties konversija - vienas ambicingiausių miesto projektų. Žirmūnuose svarbi autobusų parko konversija ir miesto siekis įgyvendinti „15 minučių miesto“ koncepciją. Naujininkuose, kurių šiaurinė dalis ribojasi su centru ir Senamiesčiu, vis dar vyrauja žemesnis kainų lygis, tačiau jau numatyti keli aukštesnės klasės projektai“, - svarsto E.
Per pastaruosius 4,5 metų Žaliakalnio būsto kainos pakilo apie 63 proc. - nuo maždaug 2 050 Eur/kv. m 2021 m. pradžioje iki 3 350 Eur/kv. m 2025 m.
„Tai ne tik didžiausias augimas mieste, bet ir vienas stabiliausių - be staigių šuolių ar epizodinių kritimų, kuriuos fiksavome kituose rajonuose. Toks nuoseklus kilimas rodo nuolatinį, ne trumpalaikiu efektu paremtą patrauklumą. Žaliakalnis vertinamas dėl žalumos, istorinio charakterio, gero susisiekimo ir stiprios infrastruktūros. Vertę čia kuria ne konkretūs projektai, o pats rajono identitetas. Būtent dėl to šis rajonas išlieka vienu stabiliausių tiek gyvenimui, tiek investicijoms“, - teigia E.
Kauno centras per tą patį laikotarpį patyrė apie 60 proc. kainų augimą - nuo maždaug 2 250 iki 3 650 Eur/kv. m. Tai vienas didžiausių šuolių tarp visų Kauno rajonų, tačiau svarbu įvertinti kontekstą. Centras - riboto dydžio teritorija su labai ribota pasiūla. Dauguma pastatų - senos statybos, kultūrinės ar istorinės reikšmės, o naujų projektų atsiranda nereguliariai. Todėl kiekvienas aukštesnės klasės projektas ar net keli aukštesnės kainos sandoriai reikšmingai veikia vidurkius. Šis kainų augimas labiau atspindi didėjantį norą gyventi miesto širdyje - arčiau Senamiesčio, Laisvės alėjos, kultūros objektų. Kitaip tariant, kaina kyla ne todėl, kad pasiūlos daugėja, o todėl, kad jos vis dar trūksta.
Tuo tarpu Šančiai per tą patį laikotarpį - nuo 2021 m. pradžios iki 2025 m. gegužės - pabrango apie 53 proc., nuo 2 000 Eur/kv. m iki 3 050 Eur/kv. m. Tai vienas ryškiausių vertės šuolių Kaune, liudijantis spartų rajono transformacijos procesą. Šančiai per pastaruosius metus išgyveno infrastruktūros atnaujinimą, naujų projektų plėtrą ir vis aktyvesnį Nemuno pakrantės potencialo išnaudojimą. Visa tai pritraukė ne tik jaunus pirkėjus, bet ir investuotojus. Rajone stiprėjo naujų projektų paklausa, o kartu augo ir gyventojų lūkesčiai. Vienas ryškiausių šios transformacijos pavyzdžių - projektas „Kaunorama“, iškilęs pačiame Nemuno krante. Beje, šiuo metu būtent Šančiuose yra didžiausia naujos statybos butų pasiūla - ji sudaro apie 18 proc.
Tarp rajonų, kurių vertė augo lėčiausiai, išsiskiria Dainava, Šilainiai ir Aleksotas. Dainavos kainos per 4,5 metų pakilo nuo ~2 000 iki ~2 500 Eur/kv. m (~25 proc.). Tai vienas tankiausiai urbanizuotų rajonų su vyraujančia senos statybos pasiūla ir ribotomis galimybėmis naujai plėtrai. Šilainiai startavo nuo žemiausios kainos bazės (~1 700 Eur/kv. m) ir šiuo metu pasiekė ~2 100 Eur/kv. m (~23 proc. augimas). Nors pradinis šuolis buvo spartesnis, augimas greitai stabilizavosi. Aleksoto kainos šoktelėjo nuo ~2 550 iki ~3 500 Eur/kv. m (~36 proc.), tačiau tai vis dar vienas iš lėčiau brangstančių rajonų.
Klaipėda ilgą laiką buvo vertinama atsargiai dėl seklesnės, mažiau dinamiškos NT rinkos.
„Mieste aktyviai vyksta konversijos projektai, kurie, dėl miesto istorijos, vokiškos architektūros paveldo yra išskirtiniai ir užduoda prestižo bei kokybės toną. Nors uostamiestyje, kaip ir Kaune, plėtotojų rinkos struktūra yra smulkesnė nei sostinėje, čia kylantys nauji projektai gerokai labiau veikia aplinkines teritorijas, augina prestižą. Pavyzdžiui, vasario mėnesį Klaipėdoje startavo net du „premium“ segmento projektai, kurie viso miesto vidutines pasiūlos kainas pašokdino beveik iki Vilniaus lygio. Praktika rodo, kad tokie projektai augina ir aplinkinių būstų vertę, o stebint pozityvią miesto plėtros tendenciją, aktyvią jūrų uosto modernizaciją bei viešojo transporto atnaujinimo planus, kurie artimiausiais metais turėtų sustiprinti miesto rytų-vakarų jungtis, bei ribotą pasiūlą ir vidutinio kainų augimo potencialą, galima tikėtis nemažo įsigyto turto vertės prieaugio“, - mano E.
Šiuo metu rinkos aktyvumą palaiko tiek palūkanų mažėjimo lūkesčiai, tiek pirkėjų įsitikinimas, kad būsto vertė ir toliau augs. Tai leidžia daryti prielaidą, kad 2025 m.
Investicijos į NT Projektus 2025 m.
Dalis didžiųjų nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių atskleidė, kad 2025 m. į būsto ir komercinius projektus Lietuvoje planuoja investuoti apie 182,5 mln. eurų.
„Merko statybos“ primena, kad šiuo metu vykdo Vilniaus „Vilnelės skverų“ statybas ir į rinką bus pateikta apie 1 tūkst.
„SBA Urban“ išskiria, kad 2025 m. Tuo metu „CITUS“ pamini, jog investicijos sieks 66,5 mln. O „Galio group“ atskleidė, kad 2025 m. investuos 35 mln. Didžioji dalis NT plėtotojų suplanuotų projektų bus vystomi Vilniuje.
Pasak „Merko statybų“ vadovo Sauliaus Putrimo, bendrovė veikia ne tik kaip NT vystytojas, bet vykdo ir atsinaujinančių energijos šaltinių bei gynybos infrastruktūros plėtros projektus. Anot jo, 2025 m.
„2023 metais pasirašėme rekordinį kiekį sutarčių tiek atsinaujinančios energetikos, tiek gynybinės infrastruktūros statybos srityje - daugiau kaip 300 mln. eurų sumai. Kitais metais tęsime darbus jau pradėtuose projektuose, taip pat 2024 metais sudarėme naujų rangos sutarčių už 76 mln. eurų, dalį šių darbų įgyvendinsime 2025 metais“, - Eltai teigė S.
Tačiau, anot „Merko statybų“ direktoriaus, NT rinkoje juntamas sulėtėjimas, kol kas vykdomas tik Vilniaus „Vilnelės skverų“ projektas, kur bus įrengta daugiau nei 1 tūkst. „Kalbant apie NT vystymo sritį, deja, čia kol kas jaučiame darbų apimčių sulėtėjimą.
Tuo metu „SBA Urban“ ir jos valdomos bendrovės 2025 m. projektus planuoja Kaune, Kauno rajone, Vilniuje bei Svencelėje. Kitąmet numatomos kone didžiausios investicijos per pastaruosius metus, kurių vertė sieks 81 mln. eurų, atskleidžia bendrovės valdybos pirmininkas Lionginas Šepetys.
„Didžiausioji dalis investicijų 2025 m. planuojamos Kaune ir jo rajone. Kaune, kartu su Tautvydui Barščiui jaunesniajam ir Tautvydui Barščiui priklausančia investicijų bendrove „TABA Invest“ tęsime šiemet pradėtą antrąjį „Nemunaičių“ rajono plėtros etapą kairiajame Nemuno krante. Planuose - „Pasaka“ gyvenamasis projektas, kurį pradėjome 2024 m. rugsėjį, o pilnai įgyvendinti ir į įkurtuves naujuosius „Nemunaičių“ gyventojus planuojame pakviesti 2026 m. antroje pusėje“, - Eltai atskleidė L.
„Taip pat šiais metais startavo ir verslo centro „Hermanas“ bei daugiaaukštės automobilių stovėjimo aikštelės statybų darbai, juos planuojame pabaigti iki 2025 m. Taip pat, anot jo 2025 m. numatoma didžiausio Baltijos šalyse tokio tipo projekto, „Urban HUB“ Kaunas, kurio metu siekiama sukurti beveik 70 tūkst. kv. m. modernių erdvių verslui, plėtra. Pasak „SBA Urban“ valdybos pirmininko, pirmasis projekto etapas, pradėtas 2023 m., buvo baigtas šiais metais.
L. Šepetys paminėjo, kad tarp išskirtinių bendrovės projektų patenka ir „Vėjo miestelio“ projektas ant Kuršių marių kranto, Svencelėje, kurio pirmasis etapas turėtų būti baigtas jau 2025 m. gegužę.
„Per kelis etapus planuojame išvystyti net 36 hektarų teritoriją, kurioje - 250 gyvenamųjų namų ir išplėtota infrastruktūra. Nuo centrinio parko, viešbučio, SPA erdvių, žaliųjų zonų iki sporto aikštynų, vidinio miestelio paplūdimio ir išskirtinės architektūros. 2025 m. planuojame tęsti pirmojo, 6 ha, etapo plėtrą, pabaigti pirmuosius 25 namus, sporto aikštynus, infrastruktūrą“, - komentuoja L.
„Mūsų tikslas - sukurti ištisus metus gyvą gamtos, žmonių gyvenimo ir vėjo sporto oazę.
„Citus“ investicijų direktoriaus Šarūno Taručio teigimu, bendra įmonės investicijų suma 2025 m. turėtų sudaryti apie 66,5 mln. eurų iš kurių apie 20 mln. eurų - planuojamų įsigijimų suma bei numatomos investicijos į projektus, kurie galėtų būti pradėti kitais metais. Anot jo, 2025 m.
„2025 m. planuojama pradėti plėtra projekto „Mūnai by CITUS“ III etape (Vilnius), „Radio City by CITUS“ II etape (Kaunas), „Nemunas by CITUS“ antrajame etape (Druskininkai). Taip pat tikimės pradėti naujus projektus Vilniuje, kuriuos ruošiame jau kurį laiką - „Tyzenhauz by CITUS“ Naujininkuose, dar vieną būsto projektą Pašilaičiuose ir panašiai“, - aiškina Š.
Anot jo, didžiausia investicijų suma numatoma Vilniuje - iki 55 mln. eurų, tuo metu apie 5,5 mln. eurų numatomi Kaune, 4,3 mln. eurų - Druskininkuose, dar apie 1,7 mln.
Jis aiškina, kad didžiausias projektas šiuo metu yra Vilniaus Šiaurės miestelyje jau nuo 2024 m. „Tai bus daugiafunkcinis projektas, kuriame suprojektuota beveik 500 butų ir komercinių erdvių bei biurų pastatai. Šį projektą planuojama išplėtoti penkiais etapais, kurių du jau vyksta, dar vieną pradėti numatoma greitu metu. Taip pat Š.
„Jis atgaivins buvusį Hermano Blodės viešbutį; čia, be aukštos klasės, išskirtinės architektūros apartamentų, numatytas aukščiausios kokybės viešbutis bei SPA centras su vaizdu į Kuršių marias. Šiuo metu yra derinami būsimų projekto etapų architektūriniai sprendiniai“, - projektą paaiškina Š.
O „Galio group“ atstovas Robertas Žulpa sako, kad bendrovė investuos 35 mln.
„2025 metais „Galio group“ į NT plėtrą Lietuvoje planuoja investuoti 35 milijonus eurų. 14 milijonų eurų bus skirta dabar vystomų dviejų projektų užbaigimui, o 21 milijonas eurų bus skirtas trims 2025 metais naujai pradedamiems projektams“, - Eltai komentavo R. Jis pamini, kad 2025 m.
„ReVINGIS“, tai šalia sostinės Vingio parko dalinai išvystytas ir toliau vystomas daugiabučių kompleksas. Pirmasis jo etapas „River space“, kaip dalinasi „Galio group“, jau užbaigtas.
NT Mokesčio Pakeitimai ir Prognozės
Kitąmet įsigalios valdančiųjų priimti NT mokesčio pakeitimai. Registrų centras savo tinklalapyje jau skelbia ir atnaujintas, prie dabartinių rinkos kainų priartintas, žmonių nekilnojamojo turto vertes, pagal kurias nuo kitų metų skaičiuos ir mokesčius.
„Staigus pokytis yra lyginant 2020 m. nustatytas rinkos vertes su 2025 m., tai 5 metų pokytis“, - komentuoja Registrų centro atstovė Lina Kanišauskienė.
Po ilgų svarstymų ir protestų Seimas nusprendė nuo kitų metų pagrindiniam būstui įvesti 450 tūkst. Eur. neapmokestinamąjį dydį, kuris dvigubės, jei būste bus antras bendrasavininkis. Viršijant šias grindis, mokestis sieks nuo 0,1 iki 1 proc. ir konkretų jo dydį dar turės nustatyti savivaldybės. O ne pagrindinio būsto mokestis grės jau nuo 50 tūkst. eurų būsto vertės.
Ir štai Vilniuje už, pavyzdžiui, senos statybos 50 kvadratinių metrų butą miegamajame rajone teks mokėti nuo 100 eurų, Kaune - nuo 60, Klaipėdoje - nuo 50, o Palangoje ir Neringoje mokesčiams teks pakloti 200-300 ir daugiau eurų per metus.
„Seimas priėmė NT mokestį, padarė jį tokį, kad apsaugotų kuo didesnį ratą savininkų. Kartelė labai aukšta. Mačiau pasikeitusias vertes nuo 2026 m., kiek teko susipažinti, panašios į tas, kokių ir tikėjomės“, - teigia finansų ministras Kristupas Vaitiekūnas.
Visgi ekonomistas Marius Dubnikovas prognozuoja, kad dabartinio Seimo įvesti NT mokesčiai skausmingiausiai kirs didmiesčių ir kurortų gyventojams - juose gyvenančiai vidurinei klasei ir savo būsto neturintiems nuomininkams, kuriems savininkai tiesiog padidins nuomos kainą.
„Turtingi žmonės susimokės mokestį, bet tie, kas mokės mokestį už nuomojamą būstą, mokės tie, kurie nuomojasi. Daug žmonių, kurie nuomojasi būstą, jiems nuoma pabrangs“, - teigia ekonomistas Marius Dubnikovas.
Buvęs finansų ministras Rimantas Šadžius prognozavo, kad naują NT mokestį mokėti teks apie 90 tūkst. savininkų, kurie į biudžetą per metus sumokėtų apie 10 mln. eurų.