Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Kiekvienas ruduo pasižymi itin padidėjusiu gyvenamųjų patalpų nuomos poreikiu tiek Vilniuje, tiek kituose studentų miestuose. Norint išvengti nesusipratimų ir užtikrinti sklandų nuomos procesą, svarbu žinoti, kas yra gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis ir kokie yra jos esminiai aspektai.
Kas Yra Gyvenamųjų Patalpų Nuomos Sutartis?
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.
Sutarties Forma ir Būtini Elementai
Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- Sutarties dalyko apibūdinimas (išnuomojamų patalpų adresas, kambarių, kitų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos);
- Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai;
- Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Pagrindinės Šalių Pareigos
Pasirašydami nuomos sutartį tiek nuomotojas, tiek nuomininkas įgyja teises ir pareigas, todėl sutarties nevykdymas arba netinkamas vykdymas gali sukelti ginčą, kuris vėliau gali persikelti net į teismą.
Nuomotojo Pareigos:
- Perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą (perduodamas pasirašant patalpų perdavimo-priėmimo aktą);
- Užtikrinti tinkamą gyventi ir visus teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkančią objekto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
Nuomininko Pareigos:
- Mokėti nuomos mokestį;
- Tinkamai, pagal sutartį valdyti ir naudoti nuomos sutarties objektą;
- Grąžinti nuomos objektą tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
Kaip nutraukti nuomos sutartį | Nutraukti nuomos sutartį be jokių baudų
Nuomos Mokestis ir Atsiskaitymai
Svarbu tinkamai ir aiškiai įtvirtinti nuomos mokesčio dydį, jo mokėjimo terminus, periodiškumą, nuomos mokesčio keitimo bei atsiskaitymo už komunalinius patarnavimus tvarkas. Civilinis Kodeksas numato, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Nuomos mokestis nustatomas šalių sutarimu. Šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Nuomos mokestis negali būti mokamas iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Nuomos Sutarties Nutraukimas
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos. Nuomos sutarties nutraukimas gali būti inicijuotas tiek nuomotojo, tiek nuomininko.
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Rekomendacijos
- Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
- Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.
- Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto.
Sudarant sutartį verta sudaryti gyvenamųjų patalpų perdavimo/priėmimo aktą. Jame turėtų būtų užfiksuoti buto defektai, bute esantys kilnojamieji daiktai: baldai, buitinė ir kita technika, daiktai. Patalpų vaizdą ir skaitliukų rodmenis bei kitą svarbią informaciją patariama užfiksuoti nuotraukose.
Iškeldinimo Procesas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Svarbu Atkreipti Dėmesį
- Sudarant terminuotą sutartį, verta aptarti sutarties nutraukimo nepasibaigus terminui pasekmes.
- Svarbu, jog nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Neįvykdžius šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyginimą.
- Civiliniame Kodekse įtvirtintas negaliojančių sutarties sąlygų sąrašas. Tai sąlygos, kurios numato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, nustatančios didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai padarytos žalos dydis, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas ir kt.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą?
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai?
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Tinkamai parengta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis išsamiai ir aiškiai aptaria abipuses šalių teises ir pareigas.
tags: #byla #gyvenamouju #patalpu #nuomos #sutarties #samprata