Privalomas visų mokesčių skaičiavimas pagal buto plotą kartais piktina daugiabučių namų gyventojus. Jų manymu, bent už kai kurias paslaugas, pavyzdžiui, laiptinės remontą ar durų keitimą, turėtų būti leidžiama mokėti kiekvienam butui po lygiai. Aptarkime, kaip turėtų būti skirstomi mokesčiai bendrijoje pagal Civilinį kodeksą.
Civilinio kodekso nuostatos
Civilinio kodekso 4.76 straipsnis nustato:
"Kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms."
Taigi, pagal įstatymą, mokesčiai turi būti skaičiuojami proporcingai buto plotui.
Naudingas ir bendras plotas: skirtumai
Renkantis būstą, svarbu atkreipti dėmesį ne tik į kainą, bet ir į tai, kas įeina į bendrą ir naudingą plotą. Šie du rodikliai yra skirtingi ir gali turėti įtakos mokesčiams bei pačios gyvenamosios erdvės suvokimui.
Pagal Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ 2 straipsnio 6.10 papunktį:
Pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.
Tuo tarpu, 6.11 papunktis apibrėžia:
Pastato naudingas plotas - visų šiltomis atitvaromis atitveriamų ar atitvertų patalpų plotų suma, m2.
Apibendrinant, galima teigti, kad į bendrą plotą įeina visos buto patalpos ir jų priklausiniai, o į naudingą - tik tos patalpos, kurios yra apšildomos ir atitvertos.
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.12 punktą:
Būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas.
Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės nustato, kad:
- Gyvenamosios patalpos plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.
- Pagrindinį plotą sudaro visos patalpos, išskyrus patalpas, kurios įskaitomos į pagalbinį plotą.
- Pagalbinis plotas - visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma.
- Naudingasis plotas - tai bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ar kitų pagalbinių patalpų) grindų plotas.
Praktiniai pavyzdžiai ir problemos
Vienos uostamiesčio devynių aukštų namo laiptinės gyventojai apsisprendė pagerinti gyvenimo sąlygas ir atlikti remontą. Pirminiais duomenimis, remontas gyventojams atsieitų apie 3,2 tūkst. eurų. Gyventojai norėjo pasidalinti išlaidas po lygiai, tačiau viena gyventoja nesutiko, remdamasi įstatymu, kad mokesčiai turi būti skaičiuojami pagal buto kvadratūrą.
Tokia situacija atspindi dažną problemą, kai gyventojai, gyvenantys didesniuose butuose, mano, kad mokesčių skaičiavimas pagal plotą yra neteisingas, ypač kai kalbama apie bendro naudojimo patalpas. Jie teigia, kad už bendro naudojimo patalpų remontą, laiptinės durų keitimą turėtų būti leidžiama skaičiuoti mokesčius butui, o ne pagal plotą.
Tačiau, jei nėra 100 proc. gyventojų pritarimo, mokesčius privaloma skaičiuoti pagal buto plotą. Taip pat negalima visiems savininkams skaičiuoti mokestį už laiptinės remontą gyventojams pagal butą, o vienai - pagal buto plotą. Tai prieštarauja Civiliniam kodeksui.
Dažniausiai su mokesčių už tam tikras paslaugas dalijimu ne pagal buto plotą, o kiekvienam po lygiai nesutinka kelių mažo ploto būstų savininkai. Neretai mažų butų savininkai sutinka su tokia mokesčio skaičiavimo tvarka, nes patiria didesnių butų, kurių yra daugiau, spaudimą.
Parkavimo vietų įrengimas
Esant suformuotam daugiabučio sklypui ir norint kieme įrengti parkavimo vietas, kyla klausimas, kaip teisingai surinkti lėšas. Kadangi buto plotai nėra vienodi, kaupiamosiomis lėšomis atlikti tokius darbus nėra teisinga, nes vieni butai mokėtų dvigubai daugiau nei kiti. Reikia galvoti apie bendrojo naudojimo objektų aprašą, kurį turite turėti ir pasikeitus aplinkybėms pasitvirtinti atnaujintą. Jeigu bendrojo naudojimo aprašte nurodyta, kad automobilių stovėjimo aikštelė priskiriama visų butų savininkams, visi gali naudotis, net jeigu trūksta vietų.
Bendro naudojimo patalpų užėmimas
Kyla klausimas, ar gali bendrijos visuotinis susirinkimas nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas (rūsio sandėliukus, bendras džiovyklas, buvusias atliekų surinkimo šachtas) privalo papildomai mokėti mokesčius (kaupimo ir kt.) už šias patalpas. Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų. Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas.
Liftų priežiūra ir remontas
Jeigu daugiabutyje yra laiptinės su liftais ir laiptinės be liftų, lifto naudojimosi (valymo, elektros, kt.) išlaidas apmoka tik tų laiptinių, kur liftai yra, gyventojai, tačiau remonto išlaidas išdalina visiems namo gyventojams net ir tiems, kurie gyvena laiptinėse be liftų. Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.
Svarbūs aspektai perkant būstą
Renkantis naujos statybos būstą, būtina atkreipti dėmesį į tai, ką vystytojas nurodo kaip parduodamo būsto naudingąjį plotą. Visuomet rekomenduojama prašyti naudingąjį būsto plotą įrodančių dokumentų, pvz., buto plano. Buto plane svarbu pastebėti, ar jame nėra įtrauktos papildomos ar pagalbinės erdvės, tokios kaip balkonas ir terasa ar sandėliukas.
Visų papildomų ir pagalbinių patalpų plotai turi būti skaičiuojami atskirai ir jokiu būdu neįtraukiami į buto plotą. Pasitaiko atvejų, kai NT skelbimuose buto plotas nurodomas su balkono ar terasos plotu. Taip elgtis negalima. Todėl raginama domėtis būtent naudinguoju būsto plotu.
Atliekų tvarkymo mokestis
Vilnietė Loreta, gavusi sąskaitą už komunalinių atliekų tvarkymą, atkreipė dėmesį, kad mokestis skaičiuojamas ne nuo naudingojo buto ploto, kaip reikalauja Civilinis kodeksas, bet nuo bendrojo. Savivaldybė paaiškino, kad toks sprendimas priimtas dėl to, kad Nekilnojamojo turto registro dokumentuose vienais atvejais naudingas gyvenamasis plotas nurodomas, kitais ne, o bendras plotas nurodomas visur.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimai
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-11-27 civilinės bylos Nr. 3K-7-515/2009 nutartyje pateiktas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - Civilinis kodeksas) 4.82 straipsnio 5 dalies (nuo 2013 m. sausio 1 d. − 7 dalis) nuostatos taikymo aiškinimas. Aiškindamas minėtoje Civilinio kodekso nuostatoje įtvirtintą proporcingumo principą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis į palyginamuosius plotus turi būti įskaičiuojamas ir rūsio patalpų plotas, taip pat bendraturčio, kurio bendrosios dalinės nuosavybės dalis nustatinėjama, atitinkame gyvenamajame name faktiškai turimų (užimamų) patalpų naudingasis plotas, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos.
Pažymėjo, kad šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko turimas (užimamas) plotas ir, nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą, teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimo dažnumas, intensyvumas ir pan.
Gyventojai pasidalijo, kiek per penkerius metus išaugo jų būsto mokestinės vertės
Naudingi patarimai
- Visuomet domėkitės, kas įeina į bendrą ir naudingą buto plotą.
- Prašykite būsto plano ir įsitikinkite, kad jame nurodytas naudingasis plotas atitinka jūsų lūkesčius.
- Būkite aktyvūs bendrijos susirinkimuose ir dalyvaukite sprendžiant klausimus dėl mokesčių paskirstymo.
- Jei nesutinkate su mokesčių skaičiavimo tvarka, kreipkitės į teisininkus.
Bendrojo ploto ir naudingojo ploto palyginimas
| Rodiklis | Apibrėžimas | Įeina | Neįeina |
|---|---|---|---|
| Bendras plotas | Visų patalpų ir jų priklausinių plotų suma | Visos buto patalpos, balkonai, lodžos, terasos | Uždaros laiptinės, liftų šachtos |
| Naudingas plotas | Šiltomis atitvaromis atitvertų patalpų plotų suma | Gyvenamieji kambariai, virtuvės, sanitariniai mazgai, koridoriai, šildomos lodžos | Balkonai, lodžos, terasos, nešildomi rūsiai |
Ši informacija padės jums geriau suprasti mokesčių skaičiavimo principus ir ginti savo teises daugiabučiame name.