Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) veikla yra reglamentuojama įvairiais teisės aktais, įskaitant Lietuvos Respublikos Civilinį kodeksą (CK) ir Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip teisingai sušaukti ir organizuoti daugiabučio namo savininkų susirinkimą, kad priimti sprendimai būtų teisėti ir galiojantys.
Visuotinis susirinkimas: šaukimo ir organizavimo tvarka
Bendrijų įstatymo 12 straipsnis nustato visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarką. Svarbu laikytis šių nuostatų, kad susirinkimas būtų teisėtas.
Sprendimų priėmimas
Sprendimai dėl daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato, kuriame yra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų savininkų bendrų interesų tenkinimo, taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų, priimami visų to daugiabučio namo savininkų susirinkime.
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jie turi susitarti dėl atstovavimo.
CK 4.83 straipsnio taikymas
Pagal CK 4.83 straipsnį, patalpų savininkų susirinkimo sprendimas, priimtas daugumos balsų susirinkime ir prisilaikant šio kodekso 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatytos tvarkos, yra privalomas savininkui, net jei jis nėra davęs sutikimo dėl išlaidų, kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.
Kvorumo skaičiavimas
Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime dalyvių kvorumas skaičiuojamas pagal savininkų skaičių, o ne pagal turimų NT objektų skaičių. Kiekvienas NT unikalus numeris (nesvarbu, ar buto, ar kitos patalpos) atitinka vieną savininką, vieną dalyvį ir vieną balsą.
Asmuo, nuosavybės teise valdantis kelis NT objektus, registruojasi dalyvių sąraše tiek kartų, kiek valdo NT objektų.
Susirinkimo protokolas ir klaidų taisymas
Protokole gali būti parašyta vien tik - kiek balsų "už", kiek balsų buvo prieš ir kiek susilaikė. Nėra taip svarbu, kad to būtų reikalaujama. Jeigu tikslinsite protokolą, siūlytume prirašyti "...šiuo..."
Susirinkimo sušaukimas, kai pirmininkas neveikia
Jei bendrijos pirmininkas vengia šaukti visuotinį susirinkimą, surinkite parašus dėl susirinkimo sušaukimo ir įmeskite pasirašytą reikalavimą į bendrijos buveinės pašto dėžutę. Taip pat pabandykite dar nueiti pas bendrijos pirmininką trise ir jam įteikti reikalavimą į rankas, gaunant ant kopijos žymą: "Gauta", data, vardas, pavardė, parašas. Pasirašykite ne mažiau kaip 3 asmenys aktą, kuriame aprašykite situaciją: kad tam tikrą datą buvo reikalavimas išsiųstas registruotu laišku, bet pirmininkas nepaėmė jo, kad tam tikrą datą įmetėte.
Pagal Bendrijos įstatymo 11 straipsnio 1 dalį, bendrijos narių visuotinį susirinkimą gali sušaukti ir valdyba. Valdyba sprendimą sušaukti susirinkimą gali priimti ir tuomet, jeigu, pavyzdžiui, vienas narys (bendrijos pirmininkas) tam ir nepritartų, tik svarbu, kad būtų įgyvendintos Bendrijų įstatymo 16 straipsnio nuostatos.
Sprendimų ginčijimas
Jei susirinko tik 1/4 bendrijos narių ir priėmė sprendimą, kuris pažeidžia jūsų interesus (pvz., dėl parkavimo vietų panaikinimo), svarbu žinoti, kad bendrijos narių susirinkimo kvorumas turi būti ne mažesnis nei 1/2 bendrijos narių, kad būtų galima priimti sprendimus (žr. Bendrijų įstatymo 11 str.). Be to, sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi priimti ne bendrijos narių susirinkimas, bet visų savininkų susirinkimas (savininkų dažniausiai būna daugiau nei bendrijos narių), žr. Civilinio kodekso 4.85 str. 1 dalį ir Bendrijų įstatymo 12 str.
Susirinkimo atšaukimas
Jei susirinkimas atšaukiamas dėl pirmininko ligos, geriausia būtų sušaukti iš naujo pirminį susirinkimą, pakartojant darbotvarkės klausimus. Gyventojai turėtų būti informuoti el. paštu, skelbimai pakabinti skelbimų lentoje ir įmesti į gyventojų pašto dėžutes.
Balsavimo teisė ir atstovavimas
Jei reikia pasirinkti, pavyzdžiui, elektros tiekėją, turi balsuoti visi butų savininkai. Tačiau jei reikia pasirinkti elektros instaliacijos ir įrenginių priežiūros įmonę, gali užtekti tik bendrijos narių balsų. Jeigu savininkai neturi asmeninių sutarčių su elektros tiekėju dėl elektros tiekimo jų butuose (patalpose) ir jiems šiuo atveju atstovauja bendrija, kuri jų įgaliota jų vardu pasirašo su elektros tiekėju sutartį, prisiimdama atsakomybę surinkti ir bendrai už visus mokėti mokesčius, tuomet pasirinkimui patvirtinti reikia savininkų daugumos balsų.
Bendrijos nario teisės ir pareigos
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo.
Kiti svarbūs aspektai
- Ar gali būti savininkų susirinkimas duoti vieną sutikimą visiems norintiems montuoti kondicionierius ant daugiabučio sienų?
- Ar visuotiniame butų savininkų susirinkime nubalsavome reikiama dauguma dėl balsavimo raštu dėl mažosios renovacijos?
- Ar gali bendrijos narys bendrijos prižiūrimoje teritorijoje sodinti daugiametes ir vienmetes gėles pirktas iš asmeninių lėšų?
- Ar bendrijos pirmininkas gali įrengti šviestuvą virš balkono be susirinkimo sprendimo?
- Ar priimant papildomus mokesčius užtenka susirinkime dalyvavusių maždaug 10 butų balsų?
Visuotinio susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarka
Remiantis Bendrijų įstatymo 11 straipsniu:- Visuotinius susirinkimus šaukia bendrijos pirmininkas arba bendrijos valdyba bendrijos įstatuose nustatyta tvarka.
- Visuotinis susirinkimas turi būti sušauktas ir tais atvejais, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių.
- Pranešimas apie šaukiamą visuotinį susirinkimą turi būti paskelbtas ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos bendrijos skelbimų lentoje arba kitose gerai matomose vietose.
- Visuotinis susirinkimas turi būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 5 mėnesius pasibaigus finansiniams metams.
- Visuotiniame susirinkime dalyvaujantys bendrijos nariai registruojami pasirašytinai susirinkimo dalyvių sąraše.
- Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendrijos nariai gali iš anksto raštu pareikšti savo nuomonę dėl susirinkime svarstomų klausimų. Balsavimas visuotiniame susirinkime yra atviras, tačiau slaptas balsavimas yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.
Balsų skaičiavimas ir sprendimų priėmimas
Bendrijos visuotiniame susirinkime kiekvienas bendrijos narys turi po vieną balsą. Visų daugiabučio namo ir kitos paskirties pastatų savininkų susirinkime kiekvienas savininkas turi tiek balsų, kiek jam nuosavybės teise priklauso Nekilnojamojo turto registre įregistruotų nuosavybės teisės objektų tame pastate.
Visuotiniai susirinkimai turi būti protokoluojami, o protokolas turi būti parengtas ir pasirašytas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Prie protokolo pridedamas susirinkimo dalyvių sąrašas, įgaliojimai ir kiti dokumentai, patvirtinantys teisę balsuoti bendrijos narių vardu visuotiniame susirinkime, taip pat dokumentai, patvirtinantys, kad bendrijos nariams buvo pranešta apie šaukiamą visuotinį susirinkimą.
| Veiksmas | Atsakingas asmuo/institucija | Terminas |
|---|---|---|
| Susirinkimo šaukimas | Bendrijos pirmininkas/valdyba arba 1/5 bendrijos narių | Pagal įstatus arba per 1 mėnesį nuo reikalavimo |
| Pranešimo paskelbimas | Susirinkimo organizatorius | Ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo |
| Susirinkimo protokolo parengimas | Susirinkimo pirmininkas ir sekretorius | Ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo |
Šios nuostatos padeda užtikrinti, kad daugiabučio namo savininkų susirinkimai būtų organizuojami skaidriai ir teisėtai, o priimti sprendimai atspindėtų daugumos savininkų valią.
Svarbu atsiminti, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą. Jei reikia oficialaus raštiško išaiškinimo, kreipkitės į atitinkamas institucijas.
tags: #civilinis #kodeksas #daugiabucio #namo #savininku #susirinkimo