Įsigyjant nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, kotedžą su žemės sklypo dalimi, svarbu išsiaiškinti, kas tampa savininku, kokia nuosavybės forma taikoma turtui ir kokie galimi netikėtumai. Ypač aktualu, jei kotedžą sudaro daugiau nei vienas būstas ir yra daugiau nei vienas savininkas. Teisininkė Ieva Pukelienė atkreipia dėmesį į dažniausiai naujakuriams kylančius klausimus.
Nuosavybės teisė ≠ nuosavybė, o nuosavybė ≠ turtas (kilnojamas ar ne - ne esmė)
Asmeninė nuosavybė ir bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė
Kalbant apie fizinius asmenis, nekilnojamąjį turtą jie gali įgyti arba asmeninės nuosavybės teise, arba bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise. Šiuo atveju nuosavybės formą nulemia pirkėjo ar pirkėjų šeimyninė padėtis bei piniginių lėšų kilmė turto įsigijimo momentu. Pavyzdžiui, perkamas būstas.
Jei pirkėjas ar pirkėja nėra sudarę santuokos, tačiau perka dviese, būstą abu įgyja asmeninės nuosavybės teise, proporcingai kiekvieno pirkėjo mokamos kainos daliai.
Asmeninės nuosavybės teisės:
- Turite teisę valdyti, naudoti ir disponuoti turtu savo nuožiūra.
- Esate vienintelis savininkas ir prisiimate su turtu susijusias pareigas: mokėti mokesčius, atlikti remontą ir pan.
- Galite turtą parduoti, mainyti, dovanoti, nuomoti ir t.t.
Jei pirkėjai yra santuokoje, bet nėra sudarę vedybų sutarties, o būstą perka iš bendrų lėšų, būstas priklausys abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise. Jie abu yra būsto savininkai ir konkrečios nuosavybės dalys turte nėra nustatytos.
Bendrosios jungtinės nuosavybės teisės:
- Sprendimus dėl turto pardavimo ar kitokio perleidimo sutuoktiniai priima kartu.
- Yra tik prezumpcija, kad turtas sutuoktiniams priklauso lygiomis dalimis.
Jei toks įstatymo numatytas reglamentavimas netenkina, sutuoktiniai gali nuspręsti sudaryti vedybų sutartį: ikivedybinę - iki santuokos arba povedybinę sutartį, jau sudarius santuoką. Tuo būdu jie prieš būsto ar bet kurio kito turto pirkimą susitaria, kokiomis dalimis ir kokia nuosavybės forma tą turtą įgis.
Teisininkė išskiria galimą išimtį: net jei būsto pirkėjai yra santuokoje, nėra sudarę vedybų sutarties, bet jo įsigijimui naudoja lėšas, vieno iš sutuoktinių gautas, pvz., dovanojimo sutarties pagrindu arba pardavus paveldėtą ar asmeninės nuosavybės teise priklausiusį turtą, tuomet būstą tas sutuoktinis gali įsigyti ir asmeninės nuosavybės teise, tik tam reikalingas kito sutuoktinio sutikimas.
Svarbu: būsto nuosavybės forma - asmeninė ar bendroji jungtinė sutuoktinių - yra registruojama Registrų centro Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras juridinis faktas. Kilus abejonių, galima remtis oficialiais duomenimis.
Jei šis faktas nėra įregistruotas, reikia tikrinti įgijėjo šeimyninę padėtį būsto įsigijimo metu, įsigijimo pagrindą (kokio dokumento pagrindu registruota nuosavybė) bei analizuoti šio dokumento turinį.
Kodėl svarbu nustatyti nuosavybės formą?
Nuo to priklauso, kas galės būstą parduoti ar bet kokiu kitu būdu perleisti nuosavybę į jį, įkeisti kreditoriui ir sudaryti hipotekos sutartį.
Tiesa, kad būstą pirkti ir sudaryti pirkimo pardavimo sutartį gali ir vienas sutuoktinis - atvykti pas notarą užtenka jam vienam. Tačiau tolimesnius sprendimus, pavyzdžiui dėl bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise įgyto būsto pardavimo, teks priimti ir tokią sutartį sudaryti jau kartu su sutuoktiniu ar sutuoktine. Mažų mažiausiai, pardavimo atveju būtina turėti kito sutuoktinio įgaliojimą, patvirtintą notaro.
Šeimos turtas ir jo teisinis statusas
Painiavos sprendžiant, kas yra savininkas, gali įnešti dar ir šeimos turto teisinis statusas, kurį numato Civilinis kodeksas. Šis statusas yra privalomas ir taikomas nuo santuokos įregistravimo dienos bet kokiam būstui, kuris yra faktinė, nuolatinė ir pagrindinė sutuoktinių gyvenamoji vieta.
Nors šis statusas ir nepakeičia nuosavybės formos, t. y. nepaisant to, kuriam iš sutuoktinių ir kokia forma - asmeninės ar bendrosios jungtinės nuosavybės teise - priklauso sutuoktinių būstas, toks turtas turi būti naudojamas tik bendriems šeimos poreikiams tenkinti.
Sutuoktinis, kuris yra būsto, priskirto šeimos turtui, savininkas, jo nuosavybės teisę gali parduoti, mainyti, dovanoti ar įkeisti tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Tai, kaip minėta, galioja ir tuo atveju, kai būstas vienam iš sutuoktinių priklauso asmeninės nuosavybės teise.
Sutuoktiniai vedybų sutartimi gali susitarti dėl įgyjamo turto nuosavybės, bet negali pakeisti šeimos turto teisinio statuso. Šis statusas nustoja galioti tik nutraukus santuoką, ją pripažinus negaliojančia ar sutuoktiniams pradėjus gyventi skyrium.
Sutuoktinių būstas gali būti registruojamas kaip šeimos turtas Registrų centro Nekilnojamojo turto registre ir šis juridinis faktas įregistruojamas tik dėl vieno iš abiem ar vienam sutuoktiniui priklausančių nekilnojamojo turto objektų.
Kadangi sutuoktiniai gali turėti kelias gyvenamąsias vietas, registracija aktuali išviešinant faktą, kuris gi būstas laikomas šeimos turtu prieš trečiuosius asmenis: pvz., pateikiant informaciją kreditoriui ar notarui tvirtinant hipotekos sutartį.
Bendroji dalinė nuosavybė
Kotedžas, butas ar namo dalis gali būti perleidžiamas kartu su jam priskirta žemės sklypo dalimi. Ir čia turime vieną objektą - žemės sklypą, kuris priklauso jau ne vienam, o keliems savininkams. Ar keičiasi nuosavybės forma šiuo atveju?
Visas žemės sklypas priklausys savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, kur kiekvieno dalys yra aiškios ir nustatytos, o kiekvienas savininkas savo žemės sklypo dalį turės asmeninės nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje arba bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Svarbu: didžiausias iššūkis įsigijus turtą bendrosios dalinės nuosavybės teise yra jos valdymas visų bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarką nustato teismas pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Siekiant išvengti ginčų, rekomenduojama su bendraturčiais nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką ir aptarti, kokiomis konkrečiomis žemės sklypo dalims naudosis kiekvienas bendraturtis. Jeigu bendraturčių susitarimas yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis bus privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja žemės sklypo dalį bendrosios dalinės nuosavybės teisėmis.
Kaip žinoti, kas yra žemės sklypo bendraturčiai?
Visus duomenis galima rasti Nekilnojamojo turto registro išraše, kadangi registruojant nekilnojamąjį turtą ir teises į jį, nurodomi bendrasavininkiai ir kiekvieno iš jų turto dalys. Duomenų išrašą galima užsisakyti Registrų centro savitarnoje.
Žemės sklypo bendraturčių duomenų gali prireikti parduodant kotedžą su žemės sklypo dalimi, nes bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja daline nuosavybe priklausančią to turto dalį.
Ir tik tuo atveju, jei žemės sklypo bendraturčiai atsisakys pasinaudoti pirmumo teise ir pirkti Jūsų parduodamą kotedžą ir žemės sklypo dalį, juos galėsite parduoti savo pasirinktam pirkėjui. Dažniausiai, pirmumo teisės įsigyti bendraturčio parduodamą žemės sklypo dalį bendraturčiai atsisako sudarydami žemės sklypo naudojimosi tvarkos sutartį.
Jei tokio susitarimo nėra, galioja anksčiau minėta bendraturčių pirmenybės teisė ir reikalavimas pasiūlyti jiems pirkti turto dalį.
Hipotekos kreditorius ir nuosavybės teisė
Dažnas mano, kad būstą įsigijus skolintomis lėšomis ir „užstačius“ bankui, būsto savininku tampa bankas. Tai nėra tiesa - savininku yra pirkėjas, tik jis turi įsipareigojimą kreditoriui grąžinti jo suteiktą kreditą būsto įsigijimui.
Turto dalybos skyrybų atveju
Skirtingai nei santuokos atveju, nesusituokus ir įsigytą turtą įregistravus tik vieno sugyventinio vardu, toks turtas bus pripažįstamas asmenine jo nuosavybe. Taip yra todėl, kad galiojančios LR Civilinio kodekso normos reglamentuoja tik sutuoktinių (santuoką sudariusių asmenų) turtinius santykius. Nesusituokę kartu gyvenantys asmenys nėra prilyginami sutuoktiniams ir šeimos santykius reguliuojančios teisės normos jiems nėra taikomos.
Ar tai reiškia, kad jeigu kartu gyvenantys asmenys, kurie veda bendrą ūkį, įsigyja būstą, kuris yra registruojamas vieno sugyventinio vardu, kitas sugyventinis neturės jokių teisių į šį turtą? Teisininkės teigia, kad atsakymas yra dvejopas.
Nors įstatymai sugyventinių santykių nereguliuoja, šią spragą yra užpildęs Lietuvos Aukščiausias Teismas (LAT), kuris suformavo sąlygas sugyventiniui pretenduoti į kito sugyventinio vardu registruotą turtą. LAT nesusituokusių asmenų tarpusavio santykius vertina kaip jungtinės veiklos (partnerystės) sutartinius santykius.
Pagal šią sąlygą asmuo, pretenduojantis į kito sugyventinio vardu registruotą turtą, pirmiausiai turi įrodyti, jog tarp jų buvo sudarytas susitarimas jungtinės veiklos sutarties pagrindu sukurti bendrąją nuosavybę.
Nei įstatyme, nei teismų praktikoje nėra nurodyta, kokie konkrečiai įrodymai galėtų patvirtinti buvus tokį susitarimą. Tačiau teismų praktikoje pripažįstama, kad nesusituokusių asmenų gyvenimas drauge, ūkio tvarkymas kartu, bendro turto kūrimas asmeninėmis lėšomis ir bendru jų pačių darbu teismui gali būti pakankamas pagrindas pripažinti buvus asmenų susitarimą dėl jungtinės veiklos (partnerystės) sukuriant bendrąją dalinę nuosavybę.
Taigi, vien pats gyvenimo kartu faktas nėra pakankamas pripažinti turtą bendru, kadangi būtina įrodyti daugiau aplinkybių.
Dalybose svarbus konkretaus indėlio dydis
Skirtingai nuo santuokos atvejų, kuomet nėra svarbu ir (ar) kiek lėšų į bendrą turtą investavo kiekvienas iš sutuoktinių, nesusituokusių asmenų atveju į turtą pretenduojantis partneris privalo įrodyti, kiek tiksliai jis yra investavęs į konkretų turtą.
Antra, kitaip nei santuokos atveju, kai galioja lygių dalių prezumpcija, reiškianti, kad įsigytas ir vieno iš sutuoktinių vardu registruotas nekilnojamasis turtas priklauso sutuoktiniams lygiomis dalimis (tai yra, po 1/2), sugyventinių atveju tokia prezumpcija negalioja.
Teismų praktikoje nurodoma, kad sprendžiant dėl partnerio turto dalies kito partnerio vardu registruotame turte, gali būti pripažintos teisės tik į tą turto dalį, kuri buvo sukurta bendru šalių darbu ir (ar) lėšomis, ir atsižvelgiant į šio partnerio indėlį į įgytą ar sukurtą turtą.
Atitinkamai asmuo, pretenduojantis į kito partnerio vardu registruotą turtą, taip pat turi įrodyti, kokį konkretų indėlį (lėšomis ar darbu) įnešė į konkretų turto objektą bei kiek tas indėlis pagerino šio objekto vertę ar sudaro šio objekto vertės.
Pavyzdžiui, jeigu buvo įsigytas būstas už 100 tūkst. eurų ir jis buvo registruotas vieno partnerio vardu, o kitas partneris įrodė, kad šio būsto įsigijimui pervedė savo partneriui 20 tūkst. eurų, šis partneris gali prašyti pripažinti nuosavybę į 1/5 dalį būsto.
Dar daugiau - jeigu gyvenant kartu būstas buvo suremontuotas, remontas buvo atliktas bendru darbu ir abiejų partnerių lėšomis, o būsto vertė padidėjo iki 150 tūkst. eurų, tokiu atveju partneris jau galėtų pretenduoti į 1/3 turto dalį (nes galėtų būti laikoma, kad jo investicija yra 45 tūkst. eurų (20 tūkst. eurų indėlis įsigyjant turtą bei 25 tūkst. eurų indėlis remontuojant turtą).
Kitaip tariant, partnerio galimybės pretenduoti į kito partnerio vardu registruotą turtą priklausys nuo gebėjimo įrodyti savo investicijas (pinigais, darbu ar kitu turtu) į šį turtą.
Situacija gali būti dar labiau komplikuota, jeigu vienas iš sugyventinių arba abu yra nenutraukę ankstesnių santuokų. Teismų praktikoje toks atvejis pasitaikė ne kartą, kai vienas iš sugyventinių pretendavo į kito sugyventinio vardu registruotą nekilnojamąjį turtą, kuris buvo įsigytas jų bendro gyvenimo metu, abiejų lėšomis ir darbu, tačiau jam nenutraukus ankstesnės santuokos. Tokiu atveju, pagal įstatymą, 1/2 nekilnojamojo turto dalis priklauso oficialiam sutuoktiniui ir teoriškai pretenduoti galima būtų tik į 1/4 dalį to turto.
Bendrosios nuosavybės teisė
Bendrosios nuosavybės teisė - tai dviejų ar kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti. Civilinis kodeksas įtvirtina, kad bendrosios nuosavybės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Tokie atvejai pasitaiko gana dažnai, pvz. ar namas turtą paveldėjus keliems įpėdiniams.
Svarbu susitarti, kaip valdysite ir disponuosite turtu, nes Civilinis kodeksas numato ir dar vieną situacijos sprendimą.
Remiantis LR civilinio kodekso 4.80 str. Kilnojamasis turtas, kaip ir nekilnojamasis, gali būti registruojamas. Tai suteikia jam papildomą teisinę apsaugą ir leidžia įgyvendinti daiktines teises į jį.
Šiame straipsnyje aptarsime kilnojamojo registruoto turto sampratą, jo ypatumus ir teisinį reglamentavimą Lietuvoje.
Civilinis kodeksas apibrėžia kilnojamuosius daiktus kaip tuos, kurie nėra nekilnojamieji. Tai reiškia, kad kilnojamuoju turtu laikomi daiktai, kuriuos galima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeičiant jų esmės.
Pavyzdžiui, automobiliai, laivai, orlaiviai ir kitos transporto priemonės dažnai registruojamos kaip kilnojamasis turtas.
Tačiau ne visi kilnojamieji daiktai yra registruojami. Registracija priklauso nuo daikto vertės, pobūdžio ir įstatymų reikalavimų.
Registruoto turto ypatumai
Registruotas turtas turi keletą svarbių ypatumų:
- Viešumas: Registras yra viešas, todėl kiekvienas asmuo gali sužinoti apie daikto savininką ir kitus svarbius duomenis.
- Teisinė apsauga: Registracija suteikia daiktui didesnę teisinę apsaugą nuo trečiųjų asmenų pretenzijų.
- Daiktinės teisės: Registracija leidžia įgyvendinti daiktines teises į daiktą, pavyzdžiui, hipoteką ar uzufruktą.
- Atsakomybė: Už registracijos duomenų teisingumą atsako registro tvarkytojas.
Registracija taip pat palengvina turto perleidimą ir paveldėjimą.
Teisinis reglamentavimas Lietuvoje
Lietuvoje kilnojamojo registruoto turto teisinį reglamentavimą nustato Civilinis kodeksas ir kiti įstatymai. Konkretūs registrai (pvz., transporto priemonių, laivų, orlaivių) turi savo atskirus reglamentus.
Pagrindiniai teisės aktai:
- Civilinis kodeksas
- Įmonių rejestro įstatymas
- Kelių transporto priemonių registro įstatymas
- Laivų registro įstatymas
- Orlaivių registro įstatymas
Šie įstatymai nustato registracijos tvarką, reikalavimus dokumentams, registro tvarkytojų atsakomybę ir kitus svarbius klausimus.
Registravimo procedūra
Kilnojamojo turto registravimo procedūra paprastai apima šiuos etapus:
- Prašymo pateikimas registrui
- Reikalingų dokumentų pateikimas
- Duomenų patikrinimas
- Įrašo įregistravimas registre
- Pažymėjimo apie registraciją išdavimas
Registravimo procedūra gali skirtis priklausomai nuo konkretaus registro ir daikto pobūdžio.
Duomenys apie registruotą kilnojamąjį turtą
Informacija apie registruotą kilnojamąjį turtą yra vieša ir prieinama suinteresuotiems asmenims. Šie duomenys gali būti naudingi perkant, parduodant ar nuomojant turtą, taip pat sprendžiant ginčus dėl nuosavybės teisių.
Pavyzdys: Transporto priemonės registras suteikia informaciją apie automobilio savininką, markę, modelį, pagaminimo metus, techninės apžiūros galiojimą ir kitus svarbius duomenis.
Kilnojamojo registruoto turto registracija yra svarbi daiktinių teisių apsaugos priemonė. Registracija suteikia turtui viešumą, teisinę apsaugą ir palengvina jo perleidimą.
Lietuvoje kilnojamojo registruoto turto teisinį reglamentavimą nustato Civilinis kodeksas ir kiti įstatymai.
tags: #civilinis #kodeksas #nekilnojamas #turtas