Daugiabučio Administratoriaus Pareigos ir Gyventojų Susirinkimai

Daugiabučių namų priežiūra ir valdymas yra svarbus aspektas, užtikrinantis komfortą ir saugumą gyventojams. Nors pastatų savininkai yra visi butų ir kitų patalpų savininkai, dažniausiai už jų priežiūrą atsako savivaldybės paskirtas administratorius arba namo bendrija. Visi daugiabučio namo bendro naudojimo objektai (laiptinės, stogas, vamzdynai, šildymo sistemos ir pan.) butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kiekvienam savininkui priklausanti dalis yra proporcinga jo turimų patalpų naudingojo ploto santykiui su viso namo plotu.

Šiame straipsnyje aptarsime administratoriaus vaidmenį, jo pareigas ir atsakomybę, taip pat bendrijos steigimo procesą ir butų savininkų teises.

Bendrojo Naudojimo Objektų Administratoriaus Pasirinkimas

Vienas iš būdų užtikrinti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą - pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą.

Administratoriaus Darbą Reglamentuojantys Dokumentai

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai). Administratorius sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas).

Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.

Administratoriaus Pareigos ir Funkcijos

Administratorius turi platų spektrą pareigų, susijusių su namo priežiūra ir valdymu. Toliau pateikiami svarbiausi aspektai:

• Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
• Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
• Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d.
• Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita).
• Informaciją apie administratorių - pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el. paštą.
• Administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą.
• Techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius.
• Patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el. paštą).

Administratorius taip pat turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.

Butų ir Kitų Patalpų Savininkų Pareigos

Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.

Valdytojų Priežiūra ir Kontrolė

Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.

Pavyzdžiui, Kauno miesto savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyrius vykdo valdytojų priežiūrą ir kontrolę pagal patvirtintas taisykles.

Bendrijos Steigimas

Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai.

Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.

Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.

Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų.

Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą.

Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.

Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.

Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime. Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.

Dokumentų ir Lėšų Perdavimas Naujam Valdytojui

Jeigu pasikeičia namo valdytojas, svarbu užtikrinti sklandų dokumentų ir lėšų perdavimą. Naujasis valdytojas turi imtis veiksmų, kad perimtų visą reikiamą informaciją ir finansus:

• Gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Raginime galėtų būti nurodomos ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.84 str. 10 d.
• Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu „Ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre. Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą. Jeigu atsakovas įpareigojimo per sprendime nurodytą terminą neįvykdo, ieškovas (naujasis valdytojas) turės kreiptis į teismą, prašydamas išduoti vykdomąjį raštą.

Nepasitenkinimas Administratoriaus Veikla

Jei butų savininkai nepatenkinti administratoriaus veikla, jie gali organizuoti susirinkimą dėl Jungtinės veiklos sutarties pasirašymo (JVS).

Svarbiausi Administratoriaus Veiklos Aspektai

Šioje lentelėje apibendrinami svarbiausi administratoriaus veiklos aspektai:

tags: #daugiabucio #administratorius #privalo #rengti #susirinkimus