Daugiabučių namų bendroji nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu, o patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias. Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai.
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Šiame straipsnyje aptarsime, kas laikoma bendrojo naudojimo objektais daugiabučiame name, kaip jie valdomi ir kokie teisės aktai tai reglamentuoja.
Kas yra bendrojo naudojimo objektai?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje, kuris nurodo, kad tai yra bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai, skirti naudoti visiems arba keliems savininkams. Tai apima:
- Bendrąsias pastato konstrukcijas (pamatai, laikančiosios sienos, stogas ir kt.)
- Bendrąsias pastato inžinerines sistemas (šildymo, vandentiekio, elektros ir kt.)
- Bendro naudojimo patalpas (laiptinės, koridoriai, rūsiai ir kt.)
- Žemės sklypą, priskirtą namui
Konkrečių objektų priskyrimas bendram naudojimui
Svarbu pažymėti, kad pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše. Jame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Pavyzdžiui, jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, tai ji laikoma bendro naudojimo objektu.
Taip pat kyla klausimų dėl namo išorinės sienos, sudarytos iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais). Tokiu atveju, pagal Bendrijų įstatymą, bendrojo naudojimo objektams priskiriamos išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, fasado architektūros detalės).
Sandėliukai
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.
Tačiau, jei asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai kaimynas teisėtai gali reikalauti didesnio ploto sandėliuko, jei jo butas yra mažesnis. Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Bendrijos teisės ir pareigos
Bendriją steigia pastato savininkai, o ji rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais. Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.
Klausimas, ar bendrija turi kokias teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą, priklauso nuo to, kam priklauso žemė. Jei žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta, bendrija turi teisę ją administruoti ir prižiūrėti.
Finansiniai klausimai
Įkrovos stotelės
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Lifto įrengimas
Daugiabutyje planuojant keisti liftą, pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Teritorijos priežiūra
Jeigu namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Remonto klausimai
Jei kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo jūsų lodžijos lyja į apačią pas jį, o siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis, būtina išsiaiškinti, ar ta siena yra namo fasado dalis. Jei taip, ji turėtų būti tvarkoma iš bendrijos lėšų.
Jei balkono, kuriuo naudojatės, pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams, tai laikanti konstrukcija turėtų būti remontuojama iš bendrijos lėšų. Bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas, nebūtų teisėtas.
Atlikus renovaciją daugiabutyje, kai buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai, elektroninės duomenų perdavimo sistemos, šilumos tiekėjas ir gamintojas ruošiasi atvykti į butą ir patikrinti sistemas, nes įtariamas gedimas, bendrijos pirmininkas iš karto iškėlė klausimą, kas turės sumokėti, jeigu reikės pakeisti šias dalis. Tokiu atveju svarbu žinoti, kad „bendrosios pastato inžinerinės sistemos yra bendro naudojimo objektas“.
Valdymo formos
Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu. Yra kelios valdymo formos:
- Daugiabučių namų savininkų bendrija
- Daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis
- Administruojanti įmonė (administratorius)
Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus.
Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis. Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties.
Daugiabučių gyvenamųjų namų patalpų savininkai turėtų atkreipti dėmesį į tai, jog Savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu, paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius, nors ir privalėdamas veikti išimtinai bendraturčių interesais, gali varžyti jų teises patiems priimti sprendimus, nes jis privalo veikti vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais.
Teisės aktai
Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja:
- Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas
- Statybos įstatymas
- Statybos techniniu reglamentu STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“
- Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas
- Kiti Lietuvos Respublikos įstatymai bei teisės aktai
Civilinio kodekso 4.72 - 4.85 straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka.
Bendrijų steigimą, valdymą ir veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą nustato Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
Jungtinę veiklą (partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas.
Administratorius privalo veikti vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais.
tags: #daugiabucio #bendro #naudojimo #objektu #saraso #pavyzdine