Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) yra svarbi daugiabučių gyvenamųjų namų valdymo forma Lietuvoje. Šiame straipsnyje aptariami DNSB steigimo dokumentai, teisiniai aspektai ir iškylančios problemos.
Vaizdas iš Lazdynų mikrorajono Vilniuje.
Bendrijos Steigimo Tikslas ir Teisiniai Pagrindai
Įstatymo 4 straipsnio 1 dalis nustato, kad bendrijos steigimo tikslas - įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jų nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra. Įstatymo 1 straipsnio 2 dalis teigia, kad šis įstatymas taip pat nustato daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų, kurie neišreiškė valios dėl bendrijos steigimo ir dalyvavimo jos veikloje, teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, bei jų įgyvendinimo tvarką.
Ši teisės norma gali būti suprasta kaip apimanti ne tik namus, kuriuose yra įsteigta bendrija, bet dalis bendraturčių į ją neįstojo, bet ir apskritai visus namus, kurie yra valdomi ar administruojami jungtinės veiklos sutarties pagrindu.
Prisijungimas Prie Veikiančios Bendrijos
Įstatymo 4 straipsnio 2 dalis nustato, kad sprendimas prisijungti prie veikiančios bendrijos priimamas susirinkime ir yra teisėtas, jei susirinkime dalyvavo daugiau kaip pusė nuosavybę turinčių gyventojų, iš kurių daugiau kaip pusė balsavo už prisijungimą. Įstatymo 4 straipsnio 3 dalis nustato, kad priėmus sprendimą prisijungti prie veikiančios bendrijos, daugiabučio namo, kuriame ji nėra įsteigta, butų ir kitų patalpų savininkai parengia prisijungimo sutartį ir įgalioja vieną iš savininkų ją pasirašyti su šia bendrija.
Dviprasmiškos Teisės Normos ir Įgyvendinimo Sunkumai
Ši teisės norma yra dviprasmiška ir sunkiai įgyvendinama, be to, nėra aiškios jos pasekmės.Neaišku, kurie savininkai parengia sutartį ir suteikia įgaliojimus ją pasirašyti. Ar tik tie, kurie balsavo už prisijungimą (25 procentai)? Kadangi įgaliojimas turi būti notarinės formos, nes bendrija yra juridinis asmuo, nėra aišku, kokiu būdu šiuos įgaliojimus surašo gyventojai, kurie nebalsavo arba balsavo prieš, nes nenori prisijungti (75 procentai)? Taip pat nėra aišku, ar prie veikiančios bendrijos prisijungia tik už prisijungimą balsavę asmenys (asmeniškai), ar visi namo bendraturčiai (kolektyviai)? Be to, labai abejotinas mažumos pasirašytos prisijungimo sutarties galiojimas likusiems namo gyventojams, kurie nieko neįgaliojo pasirašyti.
Bendrijos Narių Teisės ir Pareigos
Tam, kad konkretus bendraturtis būtų laikomas ir bendrijos nariu, reikalinga jo valia. Konstitucinis Teismas 2000 metų gruodžio 21 dienos nutarime išaiškino, kad joks fizinis asmuo negali būti verčiamas priklausyti kokiai nors bendrijai, todėl tam tikrai daugiabučio gyventojų daliai nusprendus ją įsteigti, kiti savininkai dėl to negali būti savaime laikomi šios bendrijos nariais. Narystės bendrijoje savanoriškumo principas reiškia, kad savininkas gali ir nestoti į bendriją, t. y. nesusieti savęs narystės ryšiais, tačiau ir tokiu atveju jis yra teisinių santykių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimu, subjektas.
Įstatymo 20 straipsnio 2 dalis nustato, kad butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų pareigos, susijusios su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu, naudojimu, priežiūra ir atnaujinimu, yra lygios neatsižvelgiant į tai, ar jie priklauso bendrijai, ar ne. Dar daugiau, nesuprantama, kaip bendrijai nepriklausantys bendraturčiai, neturintys teisės balsuoti, gali įgyvendinti šio įstatymo 11 straipsnio 13 dalies nuostatas, kurios nustato, kad sprendimai dėl namo gyventojų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, pastato šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų daugiabučio savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų.
Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad bendrija veikia tik kaip jos dalyvių atstovė, padedanti įgyvendinti bendraturčių bendrosios nuosavybės teisę, ji neįgyja savininko teisių ir pareigų, o veikia bendraturčių vardu ir interesais. Bendrija yra tik bendro turto valdymo būdas, todėl ji negali spręsti tų klausimų, kuriuos turi teisę spręsti tik patys bendraturčiai. Pavyzdžiui, bendrija negali priimti sprendimo dėl disponavimo bendrosios dalinės nuosavybės objektu, taip pat spręsti, kam po rekonstrukcijos priklausys ginčo patalpa (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 metų vasario 4 dienos nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-85/2004).
Taip pat pažymėtina, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo kolegija yra nustačiusi, kad šilumos tiekėjas tiekia šilumą iki buto, o ne namo sienos, todėl teisę nustatyti tiekimo vartojimo ribą turi konkretus vartotojas, nes vartojimo sutartys yra individualios, o ne kolektyvinės, ir jose numatyta atsakomybė yra individuali, o ne solidari ir kolektyvinė. Todėl Įstatymo pataisos sudaro sąlygas iš esmės pažeisti vartotojų teises, nes suteikia teisę bendrijai spręsti dėl asmeninių vartotojų teisių, tačiau visa atsakomybė už pasekmes ir toliau išlieka vartotojams.
Jungtinės Veiklos Sutarties Įtaka
Įstatymo 4 straipsnio 7 dalis nustato, kad bendrojo naudojimo objektų administratorius, pagal jungtinės veiklos sutartį įgaliotas asmuo ar pastato statytojas privalo per 30 dienų nuo bendrijos įregistravimo perduoti jai nepanaudotas butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų kaupiamąsias lėšas, skirtas atnaujinti pastatui (pastatams) ir kitoms bendrosioms reikmėms, taip pat statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus. Nesuprantama, kokiu pagrindu jugtinės veiklos sutarties įgaliotas asmuo privalo perduoti namo valdymą, jei sutartis galioja, o jos dalyviai sudaro gyventojų daugumą.
Be to, tie patys bendraturčiai gali vienu metu būti ir bendrijos, ir jungtinės veiklos sutarties dalyviai, nes įstatymas to nedraudžia. Skirtingai nuo administratoriaus įgaliojimų, kurie pasibaigia įkūrus bendriją, jungtinės veiklos sutartis lieka galioti ir toliau, kol nėra nutraukta įstatymų nustatyta tvarka.
Be to, jei prie veikiančios bendrijos prisijungia jos neįsteigęs namas, galima tikėtis ir tokios padėties, kai mažuma - 25 procentai - gyventojų, nusprendę prisijungti prie gretimo namo bendrijos, pareikalaus iš daugumos - 75 procentų, kurie yra sudarę jungtinės veiklos sutartį - perduoti jiems namo valdymą.
Steigiamojo Susirinkimo Sprendimų Priėmimas
Tai pačiai nuostatai prieštarauja ir Įstatymo 6 straipsnio 3 dalis, nustatanti, kad bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami jame dalyvaujančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų balsų dauguma. Tokia bendrijos steigimo tvarka sudaro sąlygai padėčiai, kai 25 procentai visų bendraturčių nusprendžia steigti bendriją ir pareikalauja iš daugumos (75 procentų) gyventojų, sudariusių jungtinės veiklos sutartį, perduoti mažumai namo valdymą. Tai nesuderinama su balsų daugumos taisykle.
Abejotina ir nuostata, kad balsuojant steigiamajame susirinkime kiekvienas savininkas turi po vieną balsą, nes bendraturčiai už bendro naudojimo objektus moka proporcingai savo turimo turto (buto, patalpų) dydžiui, todėl didesnių butų savininkų teisės spręsti taip pat turėtų būti proporcingai didesnės ir tai turėtų atspindėti balsavimo tvarkoje.
Bendraturčių Pareiga Prižiūrėti Turtą
CK nustato, kad viena bendrija negali vienyti keleto namų, nes bendraturčiai privalo prižiūrėti tik savo, o ne svetimą turtą. Viename name gali būti kelios bendrijos (jungtinės veiklos), kurios bendradarbiauja, tačiau negalima leisti steigti vienos bendrijos daugeliui namų. Tokiuose namuose turėtų būti atskiros bendrijos, kurios gali bendradarbiauti sutartiniu pagrindu.
Akivaizdu, kad neseniai įsigaliojęs Įstatymas šiurkščiai pažeidžia daugiabučių namų bendraturčių teises, vartotojų teises ir neproporcingai įpareigoja juos rūpintis svetimu turtu, įskaitant jo atnaujinimą ir renovaciją.
Kai kuriais atvejais šis įstatymas nustato prievolę mokėti už svetimo turto priežiūrą, mat gyventojai, prisijungę prie jau veikiančios kito namo bendrijos, įgyja visas jos narių teises ir pareigas, įskaitant pareigą prižiūrėti nuosavybę, nors niekas jiems tame name nepriklauso. Tokią absurdišką situaciją lemia šio Įstatymo 5 straipsnis, kuriuo numatyta, kad jei daugiabutyje nėra įsteigta bendrija, butus ar kitas patalpas jame turintys asmenys gali prisijungti prie kito namo bendrijos.
Be to, naujoji Įstatymo 5 straipsnio redakcija prieštarauja CK 4.76 straipsniui, reglamentuojančiam bendraturčių teises ir pareigas naudojantis bendrąja daline nuosavybe ir ją išlaikant. CK 4.76 straipsnis nustato, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, kurios yra su juo susijusios, privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. Jeigu vienas iš bendraturčių nevykdo savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą turtą, tai kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo, atlyginimą.