Daugiabučio Namo Savininkų Bendrija: Pastogės Įrengimo Gairės

Daugiabučio namo viršutinio aukšto butų savininkai, norintys įsirengti gyvenamasias patalpas neįrengtoje pastogėje, susiduria su įvairiais teisiniais ir techniniais klausimais. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus ir procedūras, susijusias su tokia rekonstrukcija.

Patalpų Paskirties Keitimas: Bendrieji Reikalavimai

Norint pakeisti patalpų paskirtį, būtina laikytis nustatytos tvarkos, kurią nustato bendrija ar namo savininkas.

Gyvenamosios Paskirties Keitimas į Administracinę

Įmonė arba bet kuris asmuo, norintis vykdyti administracinę veiklą, turi pakeisti gyvenamąją paskirtį į administracinę. Tam būtina gauti namo savininkų viešo aptarimo pritarimą pakeisti gyvenamųjų patalpų paskirtį į administracinę. Viešo aptarimo dalyvių skaičius neribojamas.

Pagal DNSBĮ 7 str. 2 d., keičiant gyvenamųjų patalpų paskirtį, jos turi būti pertvarkytos taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis pertvarkymas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos techninius reikalavimus. Tai reiškia, kad turės būti vykdomi rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto darbai.

Pagal STR "Statybos leidimas" 48 p., rekonstrukcijai ir kapitaliniam remontui atlikti reikalingas daugiau nei pusės namo savininkų sutikimas.

Negyvenamųjų Patalpų Paskirties Keitimas

Pagal Nekilnojamojo turto kadastro nuostatus, negyvenamųjų patalpų paskirtis gali būti: administracinė, prekybos, paslaugų, maitinimo, transporto ir t.t. Tačiau pagal DNSBĮ 7 str. 4 d., viešas aptarimas bei savininkų sutikimas nereikalingas, kai kitos paskirties, negu buvo, negyvenamosioms patalpoms netaikomi griežtesni aplinkosaugos, higienos, priešgaisrinės saugos ir kiti privalomieji reikalavimai.

Taigi, keičiant iš administracinės paskirties į maitinimo (pvz., kavinė), vėl reikalingas viešasis aptarimas, nes kavinei taikomi griežtesni higienos reikalavimai. Tuo tarpu pakeisti iš maitinimo į prekybinę paskirtį, nereikėtų viešo aptarimo ir pritarimo, jeigu netaikomi griežtesni reikalavimai.

Atsakomybė Už Patalpų Naudojimą Ne Pagal Paskirtį

Vykdyti patalpose kitos paskirties veiklą užtraukia administracinę atsakomybę. Taikomos ir kitos sankcijos.

Pastogės Įrengimas: Savininkų Sutikimas ir Bendrojo Naudojimo Objektai

Namo gyventojų - savininkų sutikimo nereikės, jei nebus liečiami (rekonstruojami, daromas kapitalinis remontas) bendrojo naudojimo objektai. Taigi, čia daugiau techniniai dalykai ir savivaldybė nusprendžia, ar įsirengiant palėpę reikės "liesti" bendrojo naudojimo objektus.

Situacija Su Bendrasavininkiu, Kuris Nesutinka

Jei vienas iš namo bendrasavininkių, turintis sutrikusį intelektą, atsisako įregistruoti savo nuosavybės teises į dalį pastogėje ar pasirašyti susitarimą dėl pastogės dalių atidalijimo ir naudojimo tvarkos, situacija tampa sudėtinga. Be tokio susitarimo negalima gauti projektavimo ir kitų sąlygų.

Savivaldybės pareigūnai teigia, kad šiuo atveju, kai minėtas kaimynas nėra įregistravęs nuosavybės teisės į pastogės dalį, ta nuosavybė yra "deklaratyvi" ir neturėtų kliudyti realizuoti savo teises. Jų teigimu, likę pastogėje nuosavybę įteisinę bendraturčiai turėtų pasirašyti susitarimą, kaip pasidalijama tarpusavyje likusią pastogės dalį, o kadastro įmonė šio susitarimo pagrindu turėtų parengti kadastrines bylas, kad būtų galima gauti visas reikiamas sąlygas ir leidimus projektuoti.

Jei kadastre savininkai neįregistruoti (t.y., tik įregistruota palėpė kaip kadastrinis objektas), o gyventojai savo parašais tvirtina savo dalis, ir vienas asmuo nieko nedaro, reikėtų kreiptis į teismą dėl kaimyno neveikimo, dėl kurio negalite pasinaudoti teise į nuosavybę, bei prašyti įregistruoti. Kai viskas įregistruota (idealiosios dalys), reikės realaus dalių pasidalijimo, patvirtinti jį notariškai ir pateikti savivaldybei, kad gauti statybos leidimą.

Komercinių Patalpų Įrengimas Daugiabutyje: Pirtis ir Kiti Atvejai

Kyla klausimas, ar daugiabučiame name komercinių patalpų savininkai gali įsirengti pirtį, veikiančią komerciniu pagrindu. STR 2.02.01:2004 "GYVENAMIEJI PASTATAI" 253 straipsnis nurodo, kad vienbučiuose, vienbučių namų porose, vienbučių namų blokuose, daugiabučių gyvenamųjų pastatų butuose pirtis (sauna) gali būti projektuojama savininko nuožiūra tik šeimos reikmėms.

Situacijos Daugiabučiuose Namuose

• Gyvenamajame daugiabutyje įrengta parduotuvė, kuri savavališkai pasidarė asfaltą krovininėms mašinoms vesti prekes. Jei atstumas nuo lango iki krovininių automobilių yra mažesnis nei 1 metras, reikėtų kreiptis į atitinkamas institucijas.
• Daugiabutyje (4 butai) kaimynas jam priklausančiame pusrusyje atidarė studiją, kurioje vyksta įvairios paskaitos, mokymai, užsiėmimai, žaidimai. Tokiu atveju turėjo būti gautas namo gyventojų sutikimas.

Reikalavimai ir Sutikimai

Kai name yra 5 savininkai (bendrijos nėra), vienam verslininkui suagitavus likusius 3 savininkus, ir šie nesutinka su paskirties pakeitimu, procesas gali būti sudėtingas. Reikėtų išsiaiškinti, kokie yra teisiniai pagrindai ir ar galima apeiti nesutinkančių savininkų nuomonę.

Komercinio Pastato Rekonstrukcija Blokuotame Name

Jei gyvenamasis namas blokuotas (turi bendrą sieną) su kitu pastatu, kurio paskirtis komercinė, ir naujasis komercinio pastato savininkas ėmėsi rekonstrukcijų (keičia stogo dangą, langus, duris ir ruošiasi įrengti restoraną ar klubą), būtina išsiaiškinti, ar reikalingas blokuoto namo gyventojų sutikimas. Jei bendra siena yra labai laidi garsui, o triukšmingiausia restorano patalpa planuojama už tos sienos, gyventojai turėtų reikalauti, kad būtų laikomasi triukšmo normų ir gautas jų sutikimas.

Ši informacija yra bendro pobūdžio ir kiekvienu konkrečiu atveju būtina konsultuotis su teisininkais ir savivaldybės specialistais.

Palėpės Įrengimo Etapai

Įsirengti ar pirkti palėpę vilioja ne vieną naujakurį, ypač jei tas daugiabutis namas su palėpe yra gražioje vietoje, iš kurios atsiveria nuostabūs vaizdai į parkus ar senamiesčio stogus. Tačiau nereikėtų pamiršti, kad vaizdo, pavyzdžiui, į senamiesčio stogus ar bažnyčias taip galite ir neišvysti. Kadangi senamiestis yra itin saugomas objektas, todėl čia reikalingi įvairūs miesto valstybinių institucijų leidimai, kad nebūtų sudarkomas senamiesčio bendras vaizdas (galioja tam tikri apribojimai langams bei stoglangiams, stogų architektūrai ir statybinėms medžiagoms).

Palėpės Vilniuje, ypač centre įrengimas vilioja. Galima įsirengti butą centre su puikiu vaizdu į miestą. Pačios palėpės ploto kaina dažnai būna gana nedidelė. Tačiau neverta gundytis kaina. Atkreiptinas dėmesys, kad įgyvendinant nuosavybės teisę į palėpę, reikės ne tik valstybinių institucijų leidimų, bet ir daugiabučio namo butų ir patalpų savininkų sutikimo.

Pagrindiniai Žingsniai Įsirengiant Pastogę

1. Išsiaiškinti, kas yra palėpės teisėti šeimininkai: namo bendrija ar fizinis/juridinis asmuo.
2. Palėpės kadastriniai matavimai: Jeigu palėpė neišmatuota, tuomet reikia atlikti kadastrinius matavimus (palėpės plotas ir planas, bendrasavininkų dalis). Neišmatuota palėpė reiškia, kad ji nėra suformuota ir ją reikia įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip atskirą bendrą dalinės nuosavybės patalpą - neįrengtą palėpę.
3. Pastogės dalies įregistravimas Nekilnojamojo turto registre: Nuosavybės teisę į dalį pastogės kiekvienas namo buto ar kitų patalpų savininkas gali įregistruoti kiekvienas atskirai, visi butų ir patalpų savininkai ar vienas iš jų, turintis notaro patvirtintą įgaliojimą veikti likusių bendraturčių vardu.
4. Bendraturčių susitarimas ir sutikimas: Gyventojų susirinkimas šaukiamas tam, kad įregistruotą palėpės bendrąją dalinę nuosavybę gyventojai galėtų pasidalinti, t.y. nustatyti savo palėpės dalies vietą bendrame palėpės plane.
5. Pastogės įrengimas: Pastogės vieta daugiabučiame name gali būti ne per visą daugiabučio stogo plotą, o pavyzdžiui, tik vienai namo laiptinei. Tokiu atveju pastogės dalį registruoja kaip nuosavybę tik tos laiptinės gyventojai, virš kurių butų yra neįrengta palėpė.
6. Leidimas įsirengti palėpę: Asmuo, ketinantis įsirengti palėpę, turi kreiptis į miesto savivaldybės architektūros ir teritorijų planavimo skyrių ir užsisakyti palėpės projektavimo sąvadą, patalpų paskirties keitimą (į gyvenamąsias ar negyvenamąsias patalpas), technines sąlygas, išsiimti palėpės statybos (rekonstravimo) leidimą.
7. Įrengtos palėpės nuosavybės teisės įregistravimas Nekilnojamojo turto registre: Įsirengus palėpę nekilnojamojo turto registrui reikia pateikti: nuosavybės dokumentus, statybos leidimą, palėpės kadastrinių matavimų bylą, palėpės pripažinimu tinkama naudoti aktą, o jei pastogė nebaigta įrengti - pažymą apie nebaigtą statyti statinį (palėpę).

Klaidinga manyti, kad galima būtų nusipirkti neišmatuotą ir niekieno neįregistruotą palėpę (jei ji priklauso namo gyventojams), remiantis teisių perleidimu, pavyzdžiui, parduoti teisę į vėliau suformuotą palėpę (t.y. nupirkti palėpės bendraturčio teisę į palėpę kaip bendrąją dalinę nuosavybę).

Pradedant įgyvendinti nuosavybės teisę į palėpę, svarbu gauti kuo išsamesnę informaciją dėl veiksmų nuoseklumo siekiant palėpės dalies. Kadangi pirmoji įstaiga, į kurią reikia kreiptis norint pradėti pastogės nuosavybės įregistravimą, yra VĮ Registrų centras, tai siūlyčiau pasinaudoti šios įstaigos specialistų pagalba išsiaiškinant ne tik veiksmų seką, bet ir įvairiausių dokumentų (kaimynų sutikimų ir kt.) reikalavimus ir būtinumą.

tags: #daugiabucio #namo #savininku #bendrija #pastoge