Daugiabučių Bendrijų Administratorių Steigimas: Žingsnis po Žingsnio Instrukcija

Daugiabučių namų savininkų bendrija - tai savarankiška gyventojų organizacija, skirta efektyvesniam pastato valdymui, bendrų interesų atstovavimui ir sprendimų priėmimui dėl namo priežiūros.

Tinkamai veikianti bendrija gali padėti sumažinti išlaidas, užtikrinti aukštesnę gyvenimo kokybę ir didesnę gyventojų kontrolę savo namų aplinkoje. Tačiau bendrijos steigimas reikalauja kruopštaus pasirengimo ir teisinių žinių.

Svarbu ne tik įvykdyti visus teisės aktų reikalavimus, bet ir užtikrinti, kad procesas būtų skaidrus ir suburtų gyventojų palaikymą. Tokiu būdu galima išvengti konfliktų ir sukurti tvirtą pagrindą sklandžiai bendrijos veiklai.

Šiame straipsnyje aptarsime butų bendrijos steigimo tvarką Lietuvoje, žingsnis po žingsnio paaiškindami visą procesą - nuo iniciatyvos iki veiklos pradžios.

Jei gyvenate daugiabutyje ir norite efektyviau valdyti savo namą, steigti bendriją - puikus sprendimas.

Kodėl Verta Steigti Bendriją?

Bendrija - tai galimybė Jums būti atsakingiems už savo bendro turto valdymą, priežiūrą, bendrų problemų sprendimą, savo namo aplinkos tvarkymą ir pan. Tai galimybė patiems priimti sprendimus, galimybė patiems nusistatyti, kokius ir kokio dydžio mokesčius rinksite, dalyvauti paslaugų ir darbų pirkimo procedūrose ir pan.

Bendrijos savininkų susirinkimas yra aukščiausias valdymo organas. Bendrijos vadovas vadinamas Pirmininku. Pirmininką renka Bendrijos savininkų susirinkimas bendrijos narių balsų dauguma.

Svarbu, kad Pirmininkas būtų žmogus, turintis įmonės valdymo pagrindus (finansai ir mokesčiai, personalas ir psichologija, derybų meno ir pan.). Bendrija gali samdyti darbuotojus (pvz. Bendrijos valdymui būdingos visos funkcijos kurios paprastai sutinkamos įmonės valdyme.

Vienus darbus gali daryti patys gyventojai, o kitus samdyti specializuotas arba kompleksines infrastruktūros priežiūros paslaugas teikiančias įmones.

Savarankiškos daugiabučio gyvenamojo namo priežiūros organizavimui butų ir kitų patalpų savininkai gali rinktis arba steigti bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį.

Kitokiu atveju, t. y. neįsteigus bendrijos arba nesudarius jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės vykdomoji institucija skiria administratorių.

Visi daugiabučiai ir juose esantys bendrojo naudojimo objektai turi būti prižiūrimi, o vienas iš jų valdymo būdų - bendrija.

Taip pat galima pasirašyti jungtinės veiklos sutartį paskiriant įgaliotą asmenį arba valdytoją (administratorių) gali paskirti savivaldybė, rašoma pranešime spaudai.

„Namo valdymą organizuojant patiems savininkams, sprendimai dėl paslaugų ir jų tiekėjų priimami racionaliau, atsižvelgiant į rinkoje vyraujančias kainas ir norimą kokybę.

Bendrijos gali pačios spręsti, kam ir kiek lėšų skirti, o jeigu bendrijos pirmininkas yra ir vienas iš to namo savininkų, jis tikrai bus suinteresuotas gyventi patogiau, gražiau ir taupiau“, - tvirtina Kaune besikuriančio „Piliamiesčio“ namų kvartalo bendrijos pirmininkas Martynas Andriejavas.

Įsteigus daugiabučio namo savininkų bendriją, ji perima atsakomybę rūpintis bendrojo naudojimo patalpomis ir kitais bendrojo naudojimo objektais.

„Tam, kad namas būtų tinkamai prižiūrimas, vienos bendrijos pastato ir jo inžinerinių tinklų techninės priežiūros specialistus įdarbina, kitos bendradarbiauja su veiklą pagal pažymą vykdančiais specialistais, o kai kurios pasirašo sutartis su techninės priežiūros ir galbūt dar kitas reikalingas paslaugas teikiančiomis verslo organizacijomis“, - komentuoja bendrijų steigimo ir jų veiklos klausimais konsultuojančios įmonės „Ego sum“ vadovė Gintarė Janiškienė.

Dar vienas modelis - kai naujų namų savininkams iš karto į pagalbą ateina tų namų statytojai.

„Pastatę naują daugiabutį, skatiname savininkus jaustis visaverčiais namo šeimininkais ir jį valdyti patiems, įsisteigus bendriją. Kartu pasiūlome savo paslaugas, ir ne tik pastato techninės priežiūros, bet ir remonto darbų, patalpų valymo, žemės sklypo tvarkymo, konsultavimo ir kitas. Padedame organizuoti visą bendrijos veiklą, o naujakuriams tokios pagalbos tikrai reikia. Toks bendrijų ir statytojų bendradarbiavimas pasiteisina, nes užtikrina savininkų savarankiškumą ir kokybiškas paslaugas“, - statybų bendrovės „YIT Lietuva“ turto valdytojas Andrius Kleiza.

Konsultantės G. Janiškienės teigimu, su platų paslaugų spektrą siūlančiomis verslo organizacijomis sutartis dažniausiai pasirašo naujos statybos namų bendrijos, didelius namus arba ne vieną, bet daugiau namų valdančios bendrijos, o mažosios (būna, kad bendrijoje - vos keli nariai) dažniausiai ieško taupesnių pasirinkimų.

„Bendrijose žmonės patys renkasi ir keičia paslaugų teikėjus, ir tai yra svarbus jų demokratinės savivaldos privalumas“, - sako G. Janiškienė.

Pasak A. Kleizos, didelių statybų bendrovių patirtimi ir ištekliais pasinaudoti gali ne tik jų pastatytų namų savininkų, bet ir kitos bendrijos, taip pat ir bendrijų neįsteigusių namų savininkai, kai renkasi arba keičia savo namo valdytoją (administratorių).

„Renkantis verslo organizaciją pagalbininku namo priežiūrai, reikėtų įvertinti jos patirtį ir patikimumą, įsitikinti, kad atstovauti skiriamas darbuotojas išmano darbo specifiką.

Verta turėti omenyje, kad mažiausią kainą siūlantieji vėliau kiekvieną smulkų darbą gali apmokestinti papildomai. Patartina sutarti, kad bendradarbiavimas vyks laikantis iš anksto suderinto darbų plano ir iš anksto suderintų įkainių, kad bus laikomasi sutartų darbo terminų, kad bus teikiamos konsultacijos, tinkamai ir taupant lėšas prižiūrėti turtą“, - pataria A. Kleiza.

Bendrijos Steigimo Žingsniai

Bendrijos steigimas reikalauja kruopštaus pasirengimo ir teisinių žinių. Svarbu ne tik įvykdyti visus teisės aktų reikalavimus, bet ir užtikrinti, kad procesas būtų skaidrus ir suburtų gyventojų palaikymą. Tokiu būdu galima išvengti konfliktų ir sukurti tvirtą pagrindą sklandžiai bendrijos veiklai.

1. Iniciatyvinės Grupės Subūrimas

Bendrijos steigimą gali inicijuoti bet kuris daugiabučio buto ar kitos patalpos savininkas arba jų grupė. Pirmasis žingsnis - suburti iniciatyvinę grupę, kuri imsis organizacinių veiksmų. Ši grupė atsakinga už bendrijos įstatų projekto parengimą, dokumentų ruošimą ir susirinkimo planavimą.

2. Steigiamojo Susirinkimo Organizavimas

Iniciatyvinė grupė turi užtikrinti, kad visi butų ir kitų patalpų savininkai būtų tinkamai informuoti apie steigiamąjį susirinkimą. Pranešime būtina nurodyti susirinkimo datą, laiką, vietą ir darbotvarkę. Taip pat privaloma informuoti esamą pastato administratorių apie numatomą susirinkimą. Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.

Pasirūpinkite, kad pranešimai savininkams būtų pateikti raštu ir laiku, kad išvengtumėte procedūrinių klaidų.

Daugiabučio namo bendrija

3. Steigiamojo Susirinkimo Vedimas

Susirinkimo metu svarstomi ir priimami esminiai sprendimai:

• Bendrijos įstatų tvirtinimas.
• Valdymo organų (pvz., pirmininko, valdybos) rinkimai.
• Bendrijos buveinės adreso nustatymas.

Kad sprendimai būtų teisėti, susirinkime turi dalyvauti dauguma butų ir kitų patalpų savininkų arba jų įgaliotų atstovų. Sprendimai paprastai priimami balsų dauguma.

Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas. Bendrija steigiama butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams pareiškiant pritarimą bendrijos steigimo ir kitais bendrijos steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais šiame susirinkime arba raštu iš anksto.

Teisininkas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, jog tam, kad steigiamasis susirinkimas galėtų būti laikomas teisėtu, jame turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto bendraturčių.

4. Dokumentų Tvirtinimas ir Registravimas

Po steigiamojo susirinkimo bendrijos įstatus turi patvirtinti notaras. Tuomet bendrija registruojama Juridinių asmenų registre.

Reikalingi dokumentai:

• Patvirtinti įstatai.
• Steigiamojo susirinkimo protokolas.
• Valdymo organų narių sąrašas.
• Kiti dokumentai, jei to reikalauja teisės aktai.

Ruošiant dokumentus rekomenduojama naudotis specialistų pagalba arba pasikonsultuoti su patirtį turinčiomis įmonėmis.

Norint įsteigti GNSB, ypatingai svarbu iš karto teisingai paruošti, užpildyti ir patvirtinti visus reikalingus dokumentus, kadangi nustačius dokumentų trūkumus, steigiamąjį susirinkimą tenka šaukti iš naujo. Steigiamajame susirinkime išrinktas bendrijos pirmininkas pateikia patvirtinti notarui GNSB įstatus ir kitus steigimo dokumentus, o notaro patvirtintus dokumentus, - Juridinių asmenų registrui.

5. Bendrijos Veiklos Pradžia

Sėkmingai užregistravus bendriją, pradedama veikla:

• Perimama pastato techninė dokumentacija.
• Sudaromos sutartys su paslaugų teikėjais.
• Organizuojama bendro naudojimo objektų priežiūra.

Užtikrinkite, kad pirmieji darbai būtų vykdomi skaidriai ir atsižvelgiant į visų gyventojų poreikius. Tai sustiprins pasitikėjimą bendrijos valdymu.

6. Teisės Aktai, Reglamentuojantys Bendrijų Veiklą

Bendrijų steigimą, veiklą ir valdymą reglamentuoja Lietuvos Respublikos teisės aktai, todėl svarbu juos gerai išmanyti prieš pradedant steigimo procesą. Pagrindiniai teisės aktai apima:

• Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų įstatymas: Šis įstatymas apibrėžia bendrijos steigimo, valdymo ir veiklos tvarką. Jis nurodo, kaip turi būti sudaryti įstatai, organizuojami susirinkimai ir renkami valdymo organai.
• Civilinis kodeksas: Civilinis kodeksas numato savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu.
• Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatymas: Šis įstatymas svarbus organizuojant bendrijos finansinę veiklą ir užtikrinant skaidrų apskaitos tvarkymą.

Nuo bendrijos įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos baigiasi jungtinės veiklos sutartis, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus įgaliojimai.

Kokius Klausimus Sprendžia Bendrija ir Kaip Sudaromas Jos Biudžetas

Namo savininkų bendrija įgyvendina savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra: rūpinasi namo pamatų, sienų ir kitų pastato konstrukcijų, liftų, elektros, šilumos ir kitų inžinerinių sistemų, taip pat bendrojo naudojimo patalpų ir žemės sklypo naudojimu ir priežiūra, kitais bendrais savininkų reikalais, atstovauja gindama jų interesus.

Sprendimų priėmimą ir jų įgyvendinimą organizuoja bendrijos pirmininkas ir (arba) valdyba, vadovaudamiesi bendrijos įstatais, Bendrijų įstatymu, Civilinio kodekso atitinkamais straipsniais, valstybės institucijų nutarimais, kitais teisės aktais. Sprendimai priimami bendrijos narių, o kai kurie - visų savininkų susirinkimuose (balsuojant raštu).

Planuojant steigti bendriją daugeliui aktualus klausimas būna finansinis. Buhalterinės apskaitos ir konsultacijų paslaugas bendrijoms teikiančios bendrovės „Skaidri apskaitos sistema“ direktorius Remigijus Nemira paaiškina, kad įmokas privalo mokėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Bendrijos kasmet turi pasitvirtinti pajamų ir išlaidų planą (biudžetą) ir kaupiamųjų lėšų tarifą. Patartina nedelsti patvirtinti ir ilgalaikį (dvejų ir daugiau metų) darbų planą.

Vadovaujantis šiais dokumentais priskaitomi mokesčiai savininkams, tačiau kiekvienos bendrijos biudžetas ir vienam savininkui priskaitomų mokesčių dydis nebus vienodi. Tai priklauso nuo namo būklės, to namo savininkų poreikių ir kitų dalykų.

„Didesnio buto savininkas mokės proporcingai didesnius mokesčius, o mažesnio buto - mažesnius. Jeigu namo būklė gera ir nenumatoma remonto darbų, bus renkami mažesni įnašai, o jeigu planuojami didelio masto darbai, prireiks daugiau lėšų. Jeigu savininkai sieks kokybės, išlaidos bus didesnės, o jeigu prioritetas bus - kuo labiau taupyti, jos bus mažesnės...“, - komentuoja R. Nemira.

Jo teigimu, investuoti į pastato atnaujinimą reikia nuolat, o sprendimas to laikinai nedaryti - tai taupymas ateities sąskaita, nes ir namas, ir inžineriniai tinklai nusidėvi, o vėliau darbai gali kainuoti žymiai daugiau.

„Blogiausia, kai bandoma sutaupyti nepaisant žmonių saugumo - nevykdant elektros tinklų, gaisrinės saugos, balkonų išorinių konstrukcijų apžiūrų, privalomų remonto darbų ir panašiai“, - sako R. Nemira.

Bendrijos Pirmininko Iššūkiai

Tam, kad būtų galima priimti sprendimus, bendrijos narių susirinkime privalo dalyvauti daugiau nei pusė visų bendrijos narių, o visų savininkų susirinkime turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų savininkų (įprastai - dar daugiau žmonių, nes nebūtinai visi savininkai tampa bendrijos nariais). Suorganizuoti susirinkimą arba balsavimą raštu - didelis darbas.

Teisės aktais nustatyta daug privalomų procedūrų, kurias įvykdyti tuo sunkiau, kuo daugiau bendrijoje savininkų.

„Piliamiesčio“ bendrijos pirmininko M. Andriejavo teigimu, vienas didžiausių iššūkių organizuojant bendrijų veiklą - įtraukti savininkus į sprendimų priėmimo procesą ir užtikrinti aktyvų jų dalyvavimą susirinkimuose.

„Didelėse bendrijose surinkti kvorumą pakankamai sudėtinga - gyventojai dažnai pritaria siūlomiems sprendimams, tačiau neturi laiko ar noro savo valią išreikšti dalyvaudami susirinkimuose. Šią problemą bandome spręsti bendrijos įstatuose numatę galimybę savo nuomonę pareikšti išankstiniame balsavime“, - pasakoja M. Andriejavas.

Konsultantė G. Janiškienė primena, kad sprendimus galima priimti ir balsuojant raštu, tuomet balsavimui skiriama daugiau laiko, žmonėms lengviau prisitaikyti ir atlikti pareigą. Žinoma, nepamirštant Bendrijų įstatymo išimtinės nuostatos, draudžiančios raštu balsuoti dėl bendrijos valdymo organų rinkimo ar atšaukimo, bendrijos įstatų tvirtinimo, bendrijos reorganizavimo ir likvidavimo.

Ji taip pat atkreipia dėmesį į papildomą galimybę paprastos rašytinės formos sutartimi perleisti bendrijos nario balsavimo teisę kitam asmeniui ir vis plačiau taikomą elektroninį balsavimą, pasirašant balsavimo biuletenį sertifikuotu elektroniniu parašu.

Dėl Ko Kyla Ginčai?

Klausimų žmonėms kyla įvairių - apie mokesčius, priimtus sprendimus, vykdomus arba nevykdomus darbus, kartais nuogąstaujama, ar darbai bus atlikti už mažiausią kainą, ar bus tinkamos kokybės.

Paslaugas bendrijoms teikiančios statybų bendrovės „YIT Lietuva“ atstovo A. Kleizos teigimu, problemų kyla, kai bendrijos pirmininkas netinkamai atstovauja gyventojams ar neturi tvirtos pozicijos.

Jo manymu, atstovauti skirtingus interesus ir lūkesčius - nelengvas, tačiau labai svarbus uždavinys. Specialistas paaiškina, kad labai svarbu parengti detalų bendrojo naudojimo objektų aprašą ir patvirtinti jį bendrijos narių susirinkime, tuomet bus lengviau paaiškinti ir kils mažiau ginčų, kas turi mokėti už tam tikrus remonto darbus - buto savininkas asmeniškai, ar visgi bendrija (visi savininkai arba jų dalis).

Vadovaujantis Civilinio kodekso nuostatomis, butų ir kitų patalpų savininkai turi apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, jie privalo įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Mokesčių dalis savininkui priskaitoma proporcingai, pagal jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir namo naudingojo ploto santykį.

„Sklandžiai ir sėkmingai daugiabučių namų bendrijos veiklai labai svarbus atsakingas gyventojų požiūris ir įsitraukimas. Butų savininkai turi suprasti, kad jų turto dalis - ne tik butas, bet ir visas namas, kuriame jie įsikūrę“, - pabrėžia A. Kleiza.

Atsakymai į Dažniausiai Užduodamus Klausimus

Kiek Kainuoja Bendrijos Steigimas?

Bendrijos steigimo kaina priklauso nuo kelių veiksnių:

• Dokumentų tvirtinimo pas notarą mokesčiai.
• Juridinių asmenų registro įregistravimo mokestis.
• Galimos išlaidos konsultantams ar specialistams, jei kreipiatės pagalbos.

Vidutiniškai bendrijos steigimo procesas gali kainuoti nuo kelių šimtų iki tūkstančio eurų, priklausomai nuo paslaugų poreikio.

Ar Visiems Daugiabučio Gyventojams Reikia Sutikti Steigti Bendriją?

Ne, steigimui nereikia visų gyventojų sutikimo. Pagal įstatymą bendrijos steigimui užtenka daugumos butų ir kitų patalpų savininkų balsų steigiamajame susirinkime. Svarbu užtikrinti, kad visi gyventojai būtų tinkamai informuoti apie susirinkimą ir turėtų galimybę dalyvauti.

Kas Atsitinka, Jei Dalis Gyventojų Nesutinka Steigti Bendrijos?

Gyventojai, kurie nesutinka su bendrijos steigimu, netenka teisės dalyvauti jos veikloje ir sprendimų priėmime, tačiau jie privalės prisidėti prie bendrų išlaidų (pvz., pastato priežiūros), kaip nustatyta teisės aktuose.

Kokius Dokumentus Reikia Paruošti Bendrijos Steigimui?

Pagrindiniai dokumentai:

• Bendrijos įstatai.
• Steigiamojo susirinkimo protokolas.
• Valdymo organų narių sąrašas.
• Bendrijos buveinės adreso nustatymo dokumentai.
• Notaro patvirtinti įstatų dokumentai.

Kokie Yra Alternatyvūs Daugiabučio Valdymo Būdai, Jei Bendrija Nėra Steigiama?

Jei bendrija nėra steigiama, daugiabučio valdymui gali būti pasirinkti kiti būdai:

• Pastato valdymą perima savivaldybės paskirtas administratorius.
• Paslaugas organizuoja jungtinės veiklos sutartimi susijungę gyventojai.

tags: #daugiabuciu #bendriju #administratoriu #steigimo #galimybes