Daugiabutis Ant Atskirų Sklypų Informacija: Teisiniai Aspektai Ir Savininkų Bendrijos

Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučių namų teisinius aspektus, savininkų bendrijų steigimą ir valdymą, žemės sklypų padalijimo galimybes ir su tuo susijusius iššūkius. Informacija pateikiama remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais, įstatymais ir specialistų komentarais.

Bendrosios Nuostatos

Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, daugiabutis namas - tai trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas. Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas reglamentuoja bendrijų, kurios įsteigtos valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus, veiklą.

Pastato bendrojo naudojimo objektai apima:

• Bendrąsias pastato konstrukcijas: pamatus, laikančiąsias sienas, išorines sienas, vidines pertvaras, perdangas, stogą, fasado architektūros detales.
• Bendrąsias pastato inžinerines sistemas: mechaninę, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos įrangą, įskaitant elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus.
• Bendrojo naudojimo patalpas: laiptines, holus, koridorius, galerijas, palėpes, sandėlius, rūsius, pusrūsius ir kitas patalpas, bendrojo naudojimo balkonus, lodžijas, terasas, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams.

Bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, kurio funkcijos nustatomos bendrijos įstatuose, atsižvelgiant į valdomų objektų ypatumus.

Bendrijos Steigimas Ir Registravimas

Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.

Bendrijos steigimo etapai:

1. Bendrijos steigimo iniciatoriai sudaro butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų, kurie pritaria bendrijos steigimui, sąrašą su šių savininkų parašais.
2. Jeigu bendrojo naudojimo objektus administruoja administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti administratoriui ir (ar) statytojui apie numatomą susirinkimą.
3. Bendrijos steigimo išlaidas apmoka bendrijos steigėjai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje.

Butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai sprendimą prisijungti prie veikiančios bendrijos priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkime. Sprendimas prisijungti yra teisėtas, jeigu susirinkime dalyvavo daugiau kaip pusė šio namo butų ir kitų patalpų savininkų ir už sprendimą balsavo daugiau kaip pusė susirinkime dalyvavusių savininkų.

Bendrijos steigiamąjį susirinkimą šaukia bendrijos steigimo iniciatorius, kuris privalo ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos viešai pranešti visiems butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams apie susirinkimą, nurodydamas bendrijos steigimo tikslą, susirinkimo vietą, datą ir laiką.

Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų balsų dauguma. Kiekvienas buto ar kitų patalpų (pastato) savininkas turi po vieną balsą.

Bendrijos įstatai

Bendrijos įstatai yra dokumentas, kuriuo bendrija vadovaujasi savo veikloje. Įstatuose turi būti nurodyta:

• Bendrijos pavadinimas.
• Teisinė forma - bendrija.
• Bendrijos veiklos laikotarpis, jeigu jis ribotas.
• Esminės bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto charakteristikos - pastato (pastatų) pavadinimas (pavadinimai), adresas (adresai), nurodytas (nurodyti) Lietuvos Respublikos adresų registre, pastato unikalus numeris (pastatų unikalūs numeriai), nurodytas (nurodyti) Nekilnojamojo turto registre.

Steigiamos bendrijos įstatus pasirašo bendrijos steigiamojo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Pakeistus bendrijos įstatus pasirašo visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) pirmininkas ir sekretorius.

Bendrija registruojama Juridinių asmenų registre. Juridinių asmenų registro tvarkytojas per 20 darbo dienų privalo įregistruoti bendriją arba raštu pranešti atsisakymo įregistruoti priežastis.

Bendrijos Valdymas

Aukščiausiasis bendrijos organas yra bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir (arba) bendrijos pirmininkas. Bendrijoje, kurioje yra daugiau kaip šimtas bendrijos narių, turi būti sudaroma ginčų nagrinėjimo komisija arba išrenkamas ginčus nagrinėjantis asmuo.

Visuotinis susirinkimas gali priimti sprendimus ir kitais pagal bendrijos įstatus jo kompetencijai priskirtais klausimais. Visuotinius susirinkimus šaukia bendrijos pirmininkas arba bendrijos valdyba bendrijos įstatuose nustatyta tvarka.

Visuotinio susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarka:

1. Pranešimą apie šaukiamą visuotinį susirinkimą susirinkimo organizatorius (iniciatorius) turi ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos paskelbti bendrijos skelbimų lentoje arba kitose gerai matomose vietose, nurodyti susirinkimo vietą, datą ir laiką, kartu paskelbti susirinkimo darbotvarkę ir siūlomų sprendimų projektus arba nurodyti vietą, kur ir kokiu laiku galima susipažinti su sprendimų projektais.
2. Jeigu visuotinio susirinkimo darbotvarkėje numatyta rinkti ar atšaukti bendrijos valdymo organą, keisti bendrijos įstatus ar svarstyti bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo klausimus, metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą, apie visuotinį susirinkimą bendrijos nariams pranešama raštu.
3. Visuotinis susirinkimas turi būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 3 mėnesius pasibaigus finansiniams metams.
4. Visuotiniame susirinkime dalyvaujantys bendrijos nariai registruojami pasirašytiname susirinkimo dalyvių sąraše.
5. Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.
6. Balsavimas visuotiniame susirinkime yra atviras. Slaptas balsavimas yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.
7. Bendrijos visuotiniame susirinkime kiekvienas bendrijos narys turi po vieną balsą.
8. Visuotiniai susirinkimai turi būti protokoluojami. Visuotinio susirinkimo protokolas turi būti parengtas ir pasirašytas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos.

Žemės Sklypų Padalijimas Ir Atidalijimas

Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų. Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise.

Žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas - paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų. Susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.

Žemės sklypo atidalijimas - atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.

Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą?

1. Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
2. Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).
3. Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas.
4. Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.
5. Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo.

Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.

Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.

Iššūkiai Ir Problemos

Vis dažniau į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją kreipiasi žmonės nukentėję dėl verslininkų apsukrumo. Pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas turi išsiaiškinti pats pirkėjas. Namo patalpų suskirstymas į butų patalpoms analogiškas grupes nereiškia, kad namas tampa daugiabučiu. Jie nebus registruojami kaip atskiri butai, tad pirkėjai įsigyja namo dalį, o ne konkretų butą ir tampa namo bendraturčiais.

Pirkėjas tapęs namo ar buto bendraturčiu negali laisvai disponuoti: įkeisti, išnuomoti ar parduoti savo butą be bendraturčių sutikimo. Tokiam pirkėjui net remonto be kitų bendraturčių parašo negalima atlikti.

Neišvengiamai kyla problemų dėl vaikų žaidimų aikštelių ir kitos daugiabučiams privalomos infrastruktūros. Taip pat nebus galima įkurti jokios bendrijos ar paskirti administratoriaus, ką paprastai daugiabučiai turi.

Šalia pirkimo-pardavimo sutarties, turėtų būt ir namo naudojimosi tvarkos sutartis. Sudarant normalią naudojimosi tvarkos sutartį, daug diskomforto tokio būsto pirkėjas nepatirs. Tačiau svarbu, kad ir vystytojai suorganizuotų tokius dalykus, kaip automobilių stovėjimo vietos, kur kieno sandėliukai, jei tokie egzistuoja.

Tokių gudrybių paskatina imtis ir tai, kad kai kur daugiabutį statyti nėra leidžiama. Tad pastačius vienbutį ar dvibutį, juos vėliau susmulkinus, gaunamas didžiausio pelno planas. Inspekcija informuoja, kad galiojantys teisės aktai neriboja butų dydžio ir tam tikrų patalpų skaičiaus.

Svarbi Informacija

Žemiau pateikiama svarbi informacija apie įstatymus ir jų redakcijas:

• Suvestinė redakcija nuo 2017-01-01
• Įstatymas paskelbtas: Žin. 1995, Nr. 20-449, i. k. 0951010ISTA000I-798
• Nauja redakcija nuo 2012-07-01: Nr. XI-1967, 2012-04-12, Žin. 2012, Nr. 50-2440 (2012-04-28), i. k. 1121010ISTA0XI-1967

Ši informacija gali būti naudinga norint geriau suprasti teisinius aspektus, susijusius su daugiabučiais namais ir žemės sklypais.

tags: #daugiabutis #ant #atskiru #sklypu