Daugiabučio statyba ant išnuomotos žemės: teisės ir galimybės

Daugiabučių namų savininkų bendrijų pirmininkus dažnai domina, ar verta bendrijoms nuomotis žemę iš savivaldybių, ypač po detaliųjų teritorijų planų parengimo. Siekiant atsakyti į šį klausimą, būtina išnagrinėti teisinius aspektus, nuomos sąlygas ir bendrijų teises bei pareigas.

Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo nuomos ypatumus po daugiabučiu namu, įskaitant teisinį reglamentavimą, nuomos sąlygas ir gyventojų teises bei pareigas. Daugiabučių namų gyventojams reikalinga atitinkama žemės dalis, kad būtų galima namą eksploatuoti. Šiuo metu dauguma naujesnės statybos daugiabučių gyvenamųjų namų stovi privačios nuosavybės teise priklausančiuose ar kitu teisėtu pagrindu valdomuose žemės sklypuose, tačiau senesnės statybos daugiabučiai namai paprastai stovi valstybinėje žemėje. Kai kuriais atvejais yra sudarytos valstybinės žemės nuomos sutartys, tačiau taip yra ne visuomet.

Neabejotinai kiekvieno daugiabučio namo gyventojams reikalinga atitinkama žemės dalis tam, kad būtų galima namą eksploatuoti. Šiuo metu dauguma naujesnės statybos daugiabučių gyvenamųjų namų stovi privačios nuosavybės teise priklausančiuose ar kitu teisėtu pagrindu valdomuose žemės sklypuose, tačiau senesnės statybos daugiabučiai namai paprastai stovi valstybinėje žemėje. Kai kuriais atvejais yra sudarytos valstybinės žemės nuomos sutartys, tačiau taip yra ne visuomet.

Valstybinės Žemės Nuomos Teisinis Reglamentavimas

Valstybinės žemės nuomos klausimus reglamentuoja Lietuvos Respublikos žemės įstatymas ir kiti teisės aktai. Žemės įstatymo 9 straipsnis nustato pagrindinius valstybinės žemės nuomos principus. Šiame straipsnyje aptariami šie aspektai:

• Subjektai, turintys teisę išnuomoti valstybinę žemę.
• Valstybinės žemės nuomos sutarties registravimo tvarka.
• Nuomos termino nustatymo sąlygos.
• Nuomos sutarties pratęsimo tvarka.
• Valstybinės žemės nuomos aukciono būdu taisyklės ir išimtys.
• Žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarka.

Subjektai, Turintys Teisę Išnuomoti Valstybinę Žemę

Pagal įstatymą, valstybinę žemę gali išnuomoti:

• Savivaldybių tarybos - valstybinės žemės sklypus (jų dalis), perduotus patikėjimo teise savivaldybėms.
• Centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas - kai valstybinės žemės sklypas (jo dalis) yra priskirtas centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo patikėjimo teise valdomam valstybės nekilnojamajam turtui.
• Nacionalinė žemės tarnyba - visais kitais atvejais.

Valstybinės Žemės Nuomos Sutartis

Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatyta, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.

Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.

Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus įstatyme nustatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Toks valstybinės žemės sklypas (jo dalis) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininko pageidavimu gali būti jam parduodamas įstatyme nustatytomis sąlygomis.

Valstybinės žemės sklypas gali būti išnuomojamas be aukciono, jei:

• Ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, išskyrus įstatyme nustatytus atvejus.
• Ji yra reikalinga pelno nesiekiančiam juridiniam asmeniui, vadovaujantis Atsinaujinančių išteklių energetikos įstatymo 202 straipsnio arba Lietuvos Respublikos elektros energetikos įstatymo 222 straipsnio nuostatomis įgijusiam atsinaujinančių išteklių energijos bendrijos ar piliečių energetikos bendrijos, kai dalyvių susirinkime savivaldybėms ir (ar) savivaldybių įstaigoms priklauso daugiau kaip 51 procento balsų dauguma, o šios bendrijos pagrindinė paskirtis - plėtoti energijos iš atsinaujinančių energijos išteklių gamybos įrenginius, mažinant energijos nepriteklių ir (ar) teikti naudą pažeidžiamiems vartotojams, statusą (toliau - energetikos bendrija) arba siekiančiam jį įgyti.
• Įsiterpęs žemės plotas, esantis teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus numatoma formuoti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų bei daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdo valstybinės žemės sklypus, neviršijantis 0,04 ha, kitose kitos paskirties žemės teritorijose - 0,5 ha, gali būti išnuomojamas be aukciono besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkams.
• Vykdant žemės reformą, valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai kaimo gyvenamojoje vietovėje, formuojami pagal žemės reformos žemėtvarkos projektus ar kitus žemės valdos projektus arba specialiojo teritorijų planavimo dokumentus, Vyriausybės nustatyta tvarka išnuomojami be aukciono.
• Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, jis išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai juo naudojasi. Jeigu tokių asmenų nėra, žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, kurio nuosavybės teise turimas ar iš valstybės nuomojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės sklypu.
• Prieš savivaldybės tarybai priimant sprendimą dėl patikėjimo teise perduotų valstybinės žemės sklypų, kurie atitinka įstatymo 362 straipsnio 8 dalyje nustatytus kriterijus, nuomos, savivaldybės įstatymo 362 straipsnio 7 dalyje nustatyta tvarka ir terminais teikia prašymą Nacionalinei žemės tarnybai patikrinti šio sandorio teisėtumą ir pateikti išvadą.
• Savivaldybėms išnuomojus joms patikėjimo teise perduotus valstybinės žemės sklypus, valstybinės žemės nuomos sutarčių sąlygų vykdymą prižiūri savivaldybės.

Žemės Nuomos Mokestis

Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką. Nuomininkas valstybinės žemės, išnuomotos be aukciono, nuomos mokestį moka pagal savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, tarybos patvirtintą tarifą, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka.

Valstybinės žemės sklypą (jo dalį) išnuomojant be aukciono statiniams, nurodytiems įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 1 ir 2 punktuose, eksploatuoti ar pagal įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 3 punktą atsinaujinančių išteklių energetikos plėtros projektams įgyvendinti, savivaldybės taryba turi teisę sumažinti žemės nuomos mokestį ne daugiau kaip 50 procentų arba visai nuo jo atleisti savo biudžeto sąskaita pagal savivaldybės tarybos nustatytus kriterijus.

Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis. Aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokestis nemažinamas ir nuo jo neatleidžiama.

Daugiabučių Gyventojų Teisės ir Pareigos

Daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) turi teisę pirkti arba nuomoti valstybinės žemės sklypą ar jo dalį tik tuomet, kai prie daugiabučio namo yra suformuojamas/priskiriamas žemės sklypas. Po to, kai jų nuosavybės teisė į priskirtą žemės sklypą bus įregistruota Nekilnojamojo turto registre, įgis Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse numatytas teises ir pareigas.

Žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant žemės sklypo esantys statiniai bei jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai, jeigu įstatymo ar sutarties nenustatyta kitaip.

Žemės Sklypo Nuomos Sutarties Sudarymas

Organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.

Prašymas išnuomoti valstybinės žemės sklypą, susirinkimo protokolas, žemės sklypo plano kopija (žemės sklypo dalių planas*) ir kiti dokumentai teikiami Administracijai vadovaujantis 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr.

Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.

Atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d.

Teisės ir Pareigos Išsinuomojus Žemę

Sprendimas sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį iš esmės reikštų žemės sklypo šeimininko vaidmens prisiėmimą. Žemės sklypo nuomos sutartimi nuomininkui perduodama išnuomojamo turto laikino valdymo ir naudojimo teisė, o konkrečios šalių teisės ir pareigos būtų numatomos žemės sklypo nuomos sutartyje.

Sudarius žemės nuomos sutartį, kyla ne tik pareiga visapusiškai rūpintis bei prižiūrėti išsinuomotą žemės sklypą (pjauti žolę, prižiūrėti jame esančius želdinius ir augalus, valyti sniegą ir pan.), tačiau įgyjamos ir teisės, kurių žemės sklypo nuomos sutarties nesudariusios daugiabučių namų savininkų bendrijos neturi: sodinti augalus, įsirengti suoliukus, kitą poilsiui reikalingą infrastruktūrą, vaikų žaidimo ir/ar sporto aikšteles, technines eismo reguliavimo priemones, numatytas Lietuvos Respublikos kelių įstatyme, transporto priemonių stovėjimo aikšteles ir kt.

Atsižvelgiant į tai, kad dauguma savivaldybių nėra finansiškai pajėgios įrengti minėtą infrastruktūrą bei sukurti daugiabučių namų savininkų ir gyventojų pageidaujamą aplinką, siekdamos gyventi gražioje ir patogioje aplinkoje tokios iniciatyvos turėtų imtis pačios daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos.

Savivaldybių Iniciatyvos

Šiaulių miesto savivaldybės administracija kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Administracijos iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos.

Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus. Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis).

Kai žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), žemės sklypo plane turi būti išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas.

Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.

Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.

Prašymas išnuomoti valstybinės žemės sklypą, susirinkimo protokolas, žemės sklypo plano kopija (žemės sklypo dalių planas*) ir kiti dokumentai teikiami Administracijai vadovaujantis 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr.

DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.

Papildomai informuojame, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d.

Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.

*Žemės sklypo dalių nustatymo planas yra būtinas tik tuo atveju, kai viename žemės sklype yra daugiau nei vienas savarankiškai funkcionuojantis statinys.

Valstybinės Žemės Nuomos Sąlygos Ir Tvarka

Valstybinės žemės nuomos sąlygos ir tvarka yra apibrėžtos įstatymuose ir kituose teisės aktuose. Svarbu žinoti pagrindinius aspektus:

• Nuomotojas gali būti:
  • Savivaldybių tarybos - valstybinės žemės sklypus (jų dalis), perduotus patikėjimo teise savivaldybėms.
  • Centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas - kai valstybinės žemės sklypas (jo dalis) yra priskirtas centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo patikėjimo teise valdomam valstybės nekilnojamajam turtui.
  • Nacionalinė žemės tarnyba - visais kitais atvejais.
• Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatoma, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
• Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai.
• Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.
• Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę.
• Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.

Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus nustatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį.

Valstybinės žemės sklypas (jo dalis) išnuomojamas be aukciono, jeigu:

• ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, išskyrus nustatytus atvejus.
• ji yra reikalinga pelno nesiekiančiam juridiniam asmeniui, vadovaujantis Atsinaujinančių išteklių energetikos įstatymo 202 straipsnio arba Lietuvos Respublikos elektros energetikos įstatymo 222 straipsnio nuostatomis įgijusiam atsinaujinančių išteklių energijos bendrijos ar piliečių energetikos bendrijos, kai dalyvių susirinkime savivaldybėms ir (ar) savivaldybių įstaigoms priklauso daugiau kaip 51 procento balsų dauguma, o šios bendrijos pagrindinė paskirtis - plėtoti energijos iš atsinaujinančių energijos išteklių gamybos įrenginius, mažinant energijos nepriteklių ir (ar) teikti naudą pažeidžiamiems vartotojams, statusą (toliau - energetikos bendrija) arba siekiančiam jį įgyti.
• Įsiterpęs žemės plotas, esantis teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus numatoma formuoti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų bei daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdo valstybinės žemės sklypus, neviršijantis 0,04 ha, kitose kitos paskirties žemės teritorijose - 0,5 ha, gali būti išnuomojamas be aukciono besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkams.

Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką. Nuomininkas valstybinės žemės, išnuomotos be aukciono, nuomos mokestį moka pagal savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, tarybos patvirtintą tarifą, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka.

Savivaldybėms išnuomojus joms patikėjimo teise perduotus valstybinės žemės sklypus, valstybinės žemės nuomos sutarčių sąlygų vykdymą prižiūri savivaldybės.

Valstybinės žemės sklypą (jo dalį) išnuomojant be aukciono statiniams ar atsinaujinančių išteklių energetikos plėtros projektams įgyvendinti, savivaldybės taryba turi teisę sumažinti žemės nuomos mokestį ne daugiau kaip 50 procentų arba visai nuo jo atleisti savo biudžeto sąskaita pagal savivaldybės tarybos nustatytus kriterijus.

Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.

Aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokestis nemažinamas ir nuo jo neatleidžiama.

Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos sutartyje numatoma valstybinės žemės nuomotojo pareiga savo lėšomis perskaičiuoti aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokesčio dydį, kai šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertė, nustatyta nuomos sutarties sudarymo metu, tampa mažesnė už šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertę, apskaičiuotą atliekant vertinimą masiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, kalendoriniais metais.

1 lentelė. Pagrindiniai valstybinės žemės nuomos aspektai

tags: #daugiabutis #ant #isnuomotos #zemes