Šiame straipsnyje panagrinėsime, kas sudaro daugiabutį namą ir kokie teisiniai aspektai yra susiję su jo valdymu ir priežiūra. Daugiabutis namas - tai trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas. Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.
Daugiabučio namo valdymas ir priežiūra yra sudėtingas procesas, reikalaujantis bendradarbiavimo tarp visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbu užtikrinti, kad bendrojo naudojimo objektai būtų tinkamai prižiūrimi ir atnaujinami, kad būtų išvengta nelaimingų atsitikimų ir užtikrintas komfortas visiems gyventojams.
Pagrindinės Sąvokos
- Bendrijos Administravimas: bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.
- Bendrojo Naudojimo Objektai: Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str.
- Bendrojo Naudojimo Objektų Aprašas: pagal Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą tipinę formą parengtas dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys.
- Buto ir Kitų Patalpų Savininkas: fizinis ar juridinis asmuo, kuriam butas ar kitos patalpos priklauso nuosavybės teise ir kuris turi bendrosios nuosavybės teisės objekto dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
- Kitos Patalpos: daugiabučiame name esančios negyvenamosios paskirties patalpos (administracinės, komercinės ir kitos), suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas, taip pat atskirame atitinkamos paskirties pastate esančios asmeninio naudojimo rekreacinės (poilsio), kūrybos (kūrybinės dirbtuvės) ar ūkinės (garažų ir kt.) paskirties patalpos, suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas.
- Bendrojo Naudojimo Žemės Sklypas: bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
- Bendrojo Naudojimo Objektų Atnaujinimas: Pastato bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas įgyvendinant statinių naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus (toliau - bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas) - statybos darbai, kuriais užtikrinamas pastato ir (ar) jo inžinerinių sistemų fizinių ir energinių savybių atkūrimas.
- Patalpa: kaip ši sąvoka apibrėžta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme.
Bendrųjų programų atnaujinimas. Matematikos Bendrosios Programos projekto pristatymas
Bendrojo Naudojimo Objektai: Kas Jiems Priklauso?
Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Pagal galiojantį Daugiabučiųnamų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai...
Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti...
Tačiau svarbu paminėti kelis specifinius atvejus:
- Sandėliukai: Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti. Siūlytume pasitarti su šioje srityje...
- Kiemo sklypas: Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.
Finansiniai Klausimai ir Atsakomybė
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis. Jeigu...
Štai keletas pavyzdžių, kaip sprendžiamos įvairios problemos daugiabučiuose namuose:
- Vandens nutekėjimas: Jeigu daugiabutyje trūko mova prie vandens prietaiso skaitiklio, atsakinga įmonė turėtų sutvarkyti gedimą. Jeigu problema buvo bendrojo naudojimo objekte, atsakomybė apmokėti išlaidas tenka bendrijai.
- Sandėliukų ginčai: Jeigu kyla ginčų dėl sandėliukų, esančių bendrojo naudojimo patalpose, reikėtų juos inventorizuoti ir įtvirtinti pasidalijimą daugumos savininkų balsais.
- Vanduo rūsyje: Jeigu rūsyje kaupiasi vanduo, namo stovai yra bendrojo naudojimo objektai, už kurių priežiūrą ir remontą moka visi namo savininkai proporcingai savo daliai.
- Bendrijos vandens filtravimo sistema: Jeigu bendrija turi įsirengusi vandens filtravimo sistemą, manytina, kad jo priežiūra turi rūpintis visi pagal savo dalį.
- Laiptinės durų keitimas: Jeigu laiptinės durys yra avarinės būklės, už jų privalomąjį atnaujinimą turėtų mokėti proporcingai visi butų ir kitų patalpų savininkai.
- Vėdinimo kanalų valymas: Išlaidos turėtų būti išdalintos proporcingai pagal plotą.
Svarbu pažymėti, kad savininkai privalo užtikrinti prieigą prie stovo (jis bendras, ne asmeninis), dažniausiai neprireikia prieigos per kambarį, prieinama per WC ar vonios patalpą.
Teisiniai Aspektai ir Apribojimai
Statant ar rekonstruojant gyvenamąjį namą, būtina atsižvelgti į galiojančius teisės aktus ir teritorijų planavimo dokumentus. Pavyzdžiui, Teritorijų planavimo įstatymo 22 straipsnio 1 dalies 4 punkte nurodyta, kad detalieji planai rengiami, kai keičiamas bent vienas iš šių privalomų teritorijų tvarkymo ir naudojimo režimo reikalavimų: teritorijos naudojimo tipas ir leistinas pastatų aukštis, leistinas sklypo užstatymo tankumas, leistinas sklypo užstatymo intensyvumas.
Jei žemės sklypo naudojimo pobūdis yra Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų statyba, tai tokiame sklype galima gyvenamojo namo ir jo priklausinių (ūkinių pastatų) statyba. Tačiau statyti tik ūkinį pastatą be paties gyvenamojo namo negalima, nes jis neatitiks savo paskirties.
Norint žemės sklype statyti vietoje numatytų sublokuotų vienbučių namų atskirai stovinčius namus, reikia techninio projekto rengimo metu kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti šiuos detaliojo plano sprendinius.
Gyvenamųjų Namų Pavyzdžiai
Panagrinėkime kelis gyvenamųjų namų pavyzdžius, kurie išsiskiria savo architektūra ir sprendimais:
Daugiabutis "Jurginai" Klaipėdoje
Centrinėje Klaipėdos miesto dalyje pastatytas penkių aukštų gyvenamasis projektas "Jurginai", kurį sudaro 39 vieno, dviejų ir trijų kambarių butai. Namas yra B energinio naudingumo klasės, t. y. itin taupus. Trijų kambarių butų plotas svyruoja nuo 65-75 kv. m, dviejų kambarių - 50-52 kv. m, vieno kambario - apie 36 kv. m. Butai šviesūs, su balkonais. Taip pat numatyta galimybė įsirengti atskirą virtuvę.
Uždarame vidiniame kieme įrengtos vaikų žaidimo aikštelės, aplink namą esančioje teritorijoje - automobilių stovėjimo aikštelė. Daugiabutis "Jurginai" yra atokiau nuo pagrindinių judriųjų Klaipėdos gatvių, šalia Senosios liepos parko.
Daugiabutis Vilniaus Naujamiestyje
Šis trijų aukštų su mansarda pastatas išsiskiria savo originalia architektūra tarp šalyje masiškai statomų daugiabučių gyvenamųjų namų. Šlaitinis stogas, tūrio proporcijos, tamsiai pilkas skiedras primenanti fasadų apdaila - aiški aliuzija į tradicinį namo / trobos / kluono prototipą. Monolitišką tamsų tūrį paįvairina padrikai išdėstytos langų, durų angos, paryškintos šiltu natūralios medienos oranžiniu atspalviu.
Kaip teigia patys kūrėjai, bandyta sukurti jaukaus vienbučio namo įvaizdį, kur žmonės paprastai ir lengvai nusileidžia iš miegamojo į virtuvę gerti arbatos. Plotas: 1100 kv. m.
Terminų Apibrėžimai
Norint geriau suprasti statybos ir projektavimo procesus, svarbu žinoti pagrindinių terminų apibrėžimus:
| Terminas | Apibrėžimas |
|---|---|
| Gyvenamasis pastatas (namas) | Pastatas, kurio visas naudingasis plotas, didžioji jo dalis ar bent pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios patalpos. |
| Statinys | Bendrasis terminas, vartojamas apibrėžti visa tai, kas sukuriama statybos darbais, naudojant statybos produktus, ir yra tvirtai sujungta su žeme. |
| Pastatas | Stogu apdengtas statinys, kuriame yra vienas ar daugiau kambarių ar kitų patalpų, išdėstytų tarp sienų ir pertvarų ir naudojamų žmonėms gyventi ar žemės ūkio, prekybos, kultūros, transporto ir kitai veiklai. |
| Naudingasis plotas | Gyvenamųjų kambarių ir kitų Namo patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) bendrasis grindų plotas. |
tags: #daugiabutis #gyvenamasis #namas #triju #ir #daugiau