Šiame straipsnyje aptariami esminiai reikalavimai, taikomi gyvenamųjų daugiabučių pastatų statybai ir jų sklypams Lietuvoje. Svarbu, kad statybos procesas atitiktų galiojančius teisės aktus ir užtikrintų saugią bei patogią aplinką gyventojams.
Pagrindiniai Teisiniai Aktai
Esminiai reikalavimai gyvenamųjų daugiabučių pastatų ir jų sklypų projektiniams sprendimams nurodyti statybos techniniame reglamente STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“.
Atstumai Tarp Pastatų
Minimalūs atstumai tarp pastatų (taip pat ir daugiabučių gyvenamųjų namų), priklausomai nuo jų gaisrinio atsparumo, nustatyti Gaisrinės saugos pagrindiniuose reikalavimuose, patvirtintuose Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamento prie Vidaus reikalų ministerijos.
Dažnai pasitaiko atvejų, kai per priešais esančių namų butų langus ar balkonus žmonės kone gali pasiekti vieni kitus. Minimalus atstumas tarp pastatų turi būti 6 metrai, jei abu statiniai I gaisrinio atsparumo laipsnio, jei gaisrinio atsparumo laipsnis yra II arba III, atstumai tarp pastatų turi būti 8-12 metrų.
Reikalavimai Sklypui
Remiantis reglamento nuostatomis, gyvenamieji daugiabučiai pastatai ir su jais susiję (jiems tarnaujantys) tame pačiame sklype statomi statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad būtų įgyvendinti teisės aktais nustatyti šiame sklype statomų bei esančių pastatų patalpų insoliacijos bei natūralaus apšvietimo reikalavimai, taip pat sklype esančių ar įrengiamų vaikų žaidimo aikštelių insoliacijos reikalavimai.
Pastatai turi būti statomi taip, kad būtų išlaikytas 3 m atstumas iki sklypo ribos. 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą, kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Pabrėžtina, kad daugiabučių namų statyba turi nepažeisti galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendinių, nustatytų teritorijos naudojimo reglamento.
Statybos Leidimai
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija informuoja, kad sulaukia gyventojų klausimų, ar statybą leidžiantys dokumentai (SLD), išduoti iki 2010 m. spalio 1 d., vis dar galioja.
Daugiabučių Namų Atnaujinimas (Modernizavimas)
Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) investicijų planas (toliau - investicijų planas) su pridedamais dokumentais, parengtas APVIS pagal teikiant paraišką galiojančią Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) investicijų plano rengimo tvarkos aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2024 m. spalio 28 d. įsakymu Nr. D1-363 „Dėl Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) investicijų plano rengimo tvarkos aprašo patvirtinimo“, suvestinę redakciją.
Investicijų planas patvirtintas ir sprendimas dėl daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) įgyvendinimo priimtas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta balsų daugumos tvarka (ne mažiau kaip 55 procentai butų ir kitų patalpų savininkų balsų).
Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo protokolas, kurio forma patvirtinta Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2013 m. liepos 3 d. įsakymu Nr. 4.
Finansavimo Sąlygos
Valstybės paramos suma siekia 165 mln. eurų. Finansų įstaiga, teikianti lengvatinį kreditą daugiabučiam namui atnaujinti (modernizuoti) - UAB ILTE. Kvietimas teikti paraiškas daugiabučių namų modernizavimo fondo teikiamoms lengvatinėms paskoloms gauti, paskolų teikimo sąlygos ir tvarkos aprašas skelbiami finansuotojo interneto svetainėje.
Pagrindinės lengvatinės paskolos teikimo sąlygos:
- Palūkanų rūšis ir norma: fiksuotos 3 proc. metinės palūkanos.
- Paskolos terminas: iki 20 metų.
Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projekto ar jo dalies parengimo, projekto įgyvendinimo administravimo ir statybos techninės priežiūros išlaidos, kurių sąrašas nurodytas Valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) teikimo ir daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) projektų įgyvendinimo priežiūros taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2024 m. spalio 16 d. įsakymu Nr. D1-339.
Energinio Naudingumo Reikalavimai
Daugiabučiams namams, kuriems pagal Statybos įstatymą nustatomi minimalūs privalomi pastatų energinio naudingumo reikalavimai: ne mažesnė kaip B pastato energinio naudingumo klasė ir skaičiuojamąsias šilumines energijos sąnaudas sumažinti ne mažiau kaip 40 procentų, palyginti su šiomis sąnaudomis iki atnaujinimo projekto įgyvendinimo.
Daugiabučiams namams, kuriems pagal Statybos įstatymą nenustatomi minimalūs privalomi pastatų energinio naudingumo reikalavimai: skaičiuojamąsias šilumines energijos sąnaudas sumažinti ne mažiau kaip 25 procentais, palyginus su šiomis sąnaudomis iki atnaujinimo projekto įgyvendinimo.
Parama Gyventojams
Valstybės parama nepasiturintiems gyventojams, Lietuvos Respublikos nepriklausomybės gynėjams, nukentėjusiems nuo 1991 m. sausio 11-13 d. ir po to vykdytos SSRS agresijos, žuvusių Lietuvos Respublikos nepriklausomybės gynėjų šeimos nariams teikiama pagal Taisyklių VI skyriuje nustatytą tvarką.
Nepasiturintiems gyventojams, kurie yra daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai, kiekvieno mėnesio kredito, paimto daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projektui įgyvendinti, ir palūkanų įmokos apmokamos pagal Lietuvos Respublikos piniginės socialinės paramos nepasiturintiems gyventojams įstatymą.
Paraiškų Teikimas
Paraiškos vertinamos ir atrenkamos Paraiškų atnaujinti (modernizuoti) daugiabutį namą teikimo, vertinimo ir atrankos tvarkos aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2024 m. spalio 24 d. įsakymu Nr. Taikomas tęstinis paraiškų vertinimo ir atrankos būdas, atsižvelgiant į paraiškų pateikimo datą ir laiką, kol kvietime pakaks lėšų.
Sudaromas. Agentūrai įvertinus ir suderinus paraišką, ši įtraukiama į finansuojamų projektų sąrašą. Finansuojamų projektų sąrašas atnaujinamas ir suderintos paraiškos įtraukiamos kas 10 darbo dienų, pradedant nuo pirmosios paraiškos derinimo dienos. Nuo kvietimo paskelbimo iki 2026 m. balandžio 1 d. Paraiškos teikiamos APVIS.
Kai APVIS funkcinių galimybių nepakanka ar jos laikinai neužtikrinamos, Agentūra gali teikti, gauti ar kaupti (ta pačia forma) reikalingą informaciją raštu. Informaciją apie APVIS funkcinių galimybių laikiną neužtikrinimą Agentūra skelbia interneto svetainėje.
Valstybinė Teritorijų Planavimo ir Statybos Inspekcija (VTPSI)
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) atlieka svarbų vaidmenį užtikrinant, kad statybos procesai atitiktų teisės aktus ir standartus. VTPSI nuolat tobulina savo veiklą ir diegia pažangius skaitmeninius sprendimus.
2025 metais Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) atliko 1853 žemės naudojimo patikrinimus. Pažeidimai nustatyti net 1171 atveju, o net 95 proc. jų sudarė savavališkas valstybinės žemės, miško ar vandens telkinių užėmimas ir naudojimas.
VTPSI atkreipia dėmesį, kad ant pastatų susikaupęs storas sniego sluoksnis gali sukelti konstrukcijų pažeidimus - atsirasti įtrūkimų ar deformacijų. Reguliarus sniego šalinimas ir pastato būklės stebėjimas yra būtini prevenciniai veiksmai.
VTPSI stiprina savo techninę bazę ir į kasdienę veiklą diegia pažangius skaitmeninius sprendimus. Institucija įsigijo modernų 3D skenavimo įrenginį su GPS integracija ir tacheometru, kuris bus naudojamas statinių matavimams ir patikrinimams atlikti.
Pagal Ekonomikos ir inovacijų ministerijos atliktą sisteminių priežiūros institucijų veiklos vertinimą, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) surinko 9,28 balo iš 10 ir gavo aukščiausią A įvertinimą. Vertinimas apėmė 2023-2024 metų laikotarpį.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) bei Narkotikų, tabako ir alkoholio kontrolės departamentas aptarė glaudesnio bendradarbiavimo galimybes. Susitikimo metu sutarta, kad siekiant veiksmingiau užtikrinti pažeidimų prevenciją ir apsaugoti vartotojų interesus, būtina stiprinti priežiūrą.
Nuo 2025 m. liepos 1 d. įsigalioję Administracinių nusižengimų kodekso pakeitimai sugriežtino atsakomybę už netvarkingus ar sunaikintus žemės sklypų riboženklius.
Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją (Statybos inspekciją) pasiekė informacija apie galimai sukčiavimo atvejį, kai vieną savaitgalį nepažįstami asmenys, prisistatę Statybos inspekcijos darbuotojais, atliko vadinamąjį „patikrinimą“ statybvietėje.
Statybos darbų pabaiga ne visada sutampa su palankiomis oro sąlygomis. Žiemos laikotarpiu statytojai dažnai susiduria su objektyviomis kliūtimis užbaigti sklypo sutvarkymo darbus - reljefo formavimą, dangų įrengimą ar želdinimą. Tačiau nepalankios sezono sąlygos savaime neužkerta kelio statybos užbaigimui.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Klausimas:
Šalia daugiabučio (5 aukštų) namo greta esančiame privataus namo sklype planuojamas statyti garažas (vienas jau pastatytas). Garažą planuoja statyti kliudant daugiaaukščio namo teritoriją. Pirmuosiuose aukštuose gyvenančių gyventojų langai būtų užtamsinti. Koks minimalus atstumas turėtų būti išlaikytas, kad atitiktų ir priešgaisrinės apsaugos reikalavimų ir higienos normų reikalavimų? Ar tokiu atveju turi priimti sprendimą bendrija, ar vis gi turėtų būti atsižvelgiama į konkrečiuose butuose, gyvenančių savininkų sutikimą (šiuo atveju 3 butai, prie kurių langų planuojama statyba)?
Atsakymas:
Pastatai turi būti statomi išlaikant 3 metrų atstumą iki sklypo ribos, jei toks atstumas nėra išlaikytas, privaloma gauti kaimyninio sklypo savininko sutikimą raštu. Jei žemė yra valstybinė, tuomet sutikimo reikia kreiptis į Nacionalinę žemės tarnybą.
Projektavimo metu skaičiuojamas pastato gaisrinio skyriaus plotas, jei minimalūs atstumai iki gretimų pastatų neišlaikomi, į gaisrinio skyriaus plotą turi būti įtrauktas ir to kito pastato plotas. Jei susumavus pastatų plotus gaisrinio skyriaus reikalavimai tenkinami, kaimyninio pastato savininko sutikimai nereikalingi.
Sodo namai pagal paskirtį priskiriami žemės ūkio paskirties pastatų grupei, o vienbučiai gyvenamieji namai - vienbučių ir dvibučių pastatų grupei.
Lentelė: Valstybės Parama Daugiabučių Namų Modernizavimui
| Paramos Tipas | Apskaičiavimo Būdas |
|---|---|
| Projekto parengimas, administravimas, techninė priežiūra | Pagal 1 priede nurodytus daugiabučio namo naudingojo ploto 1 kv. metrą |
| Energinį efektyvumą didinančios priemonės | Pagal 2 priede nurodytus daugiabučio namo naudingojo ploto 1 kv. metro fiksuotuosius įkainius |
| Parama nepasiturintiems gyventojams | Pagal Taisyklių VI skyriuje nustatytą tvarką |
tags: #daugiabutis #kuriam #nenustatomi #minimalus #reikalavimai