Daugiabučio Namo Valdymas: Bendrijos Steigimas ir Savivaldybės Įtaka

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.82 straipsnio nuostatas, daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Butų ir kitų patalpų savininkai privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.

Pagal Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 punktą, daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai namo bendrojo naudojimo objektus (stogą, sienas, pamatus, laiptines, inžinierines sistemas ir kt.) privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.

Daugiabučio namo savininkai turi teisę ir prievolę laisva valia pasirinkti vieną iš Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau - Civilinis kodeksas) numatytų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymo būdų: nustatyta tvarka įsteigti daugiabučio namo savininkų bendriją, sudaryti jungtinės veiklos sutartį ir paskirti atsakingą asmenį pagal jungtinę veiklos sutartį, arba kreiptis į savivaldybės administraciją su prašymu dėl administruojančios įmonės paskyrimo.

Valdymo Būdai

• Bendrijos steigimas: Vienas iš būdų valdyti daugiabutį namą yra įsteigti bendriją.
• Jungtinės veiklos sutartis (JVS): Kitas būdas - sudaryti jungtinės veiklos sutartį.
• Administratoriaus pasirinkimas: Taip pat galima pasirinkti administratorių Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka.

Bendrijos Steigimas

Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu. Bendrijos pirmininkas nebūtinai turi būti konkretaus daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkas.

Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre. Atlikus visus šiuos reikalavimus, daugiabučio namo bendrija perima visą atsakomybę rūpintis namo bendrojo naudojimo patalpomis, jos būkle, finansų apskaita ir darbų organizavimu.

Daugiabučio namo pavyzdys Vilniuje

Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai.

Bendrijos Steigimo Žingsniai

1. Surinkti iniciatyvinę grupę iš keleto asmenų.
2. Parengti bendrijos įstatų projektą pagal LR Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 7 straipsnyje nustatytus reikalavimus.
3. Jei bendriją planuojama steigti daugiabučiame name, kurį administruoja savivaldybės paskirtas administratorius, jam būtina prieš 30 dienų iki steigiamojo susirinkimo pranešti apie bendrijos steigimą ir steigiamojo susirinkimo datą.
4. Visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą ir vietą reikia pranešti ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki planuojamo susirinkimo dienos.
5. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.

Balsuojant bendrijos steigiamajame susirinkime, kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas turi po vieną balsą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami sudarant jų sąrašą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše turi būti nurodyta susirinkimo dalyvio vardas ir pavardė, asmens tapatybę patvirtinantis dokumentas, jo numeris ir išdavimo data, juridinio asmens pavadinimas, kodas, susirinkimo dalyviui priklausančio buto (butų), kitos patalpos (kitų patalpų) (pastato (pastatų) adresas (adresai) ir jų unikalus numeris (unikalūs numeriai), susirinkimo dalyvio parašas.

Jeigu susirinkimo dalyvis atstovauja buto ar kitų patalpų savininkui, bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas.

Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas turi būti parengtas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Prie bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo pridedamas šio susirinkimo dalyvių sąrašas su jų parašais. Jeigu bendrijos steigiamasis susirinkimas numatytu laiku neįvyksta, pakartotinis bendrijos steigiamasis susirinkimas šaukiamas ne anksčiau kaip po 14 dienų nuo neįvykusio steigiamojo susirinkimo dienos.

Notaro patvirtintus bendrijos steigimo dokumentus steigiamojo susirinkimo pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų privalo registruoti bendriją arba pranešti apie atsisakymą registruoti, nurodant atsisakymo priežastį.

Jungtinės Veiklos Sutartis (JVS)

Jungtinės veiklos sutartį (toliau - JVS) gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų.

JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai. JVS turi būti įregistruota VĮ Registrų centre.

Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą. Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją. Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui. Tvarkyti buhalterinę apskaitą. Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį. Namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti. Patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus.

Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis yra sutartis, kuria du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai (CK 6.969 straipsnio 1 dalis). Savininkai pasirašydami JVS į visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų.

Butų ir kitų patalpų savininkai, kurie yra nepatenkinti administratoriaus veikla, gali organizuoti susirinkimą dėl JVS. Sprendimą priima dauguma. Surašomas sprendimų priėmimo protokolas, pasirašoma Jungtinės veiklos sutartis, išrenkamas įgaliotas asmuo. Daugiabučio namo valdymas JVS įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre. Informacija apie pasirašytą sutartį ir jos įregistravimą pateikiama namo administratoriui ir savivaldybei. Namas išbraukiamas iš administruojamų namų sąrašo.

Savivaldybės vaidmuo

Jei savininkai neatlieka savo pareigos - patys nesirūpina savo daugiabučiu, t. y. nesteigia bendrijos ir neinicijuoja jungtinės veiklos sutarties, tada vadovaujantis įstatymais savivaldybė turi skirti administratorių. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo.

Daugiabučio renovacija Vilniaus rajone

Jeigu norite pilnai renovuoti namą, galite pateikti prašymą (daugumos daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkų pasirašytą) Vilniaus rajono savivaldybės administracijai (paštu / el. paštu / per vietos seniūniją / per daugiabučio administratorių / per UAB „Nemenčinės komunalininkas“ (įmonė, administruojanti daugiabučių renovaciją Vilniaus rajone) dėl daugiabučio įtraukimo į Daugiabučių renovacijos programą bei investicijų plano su energinio naudingumo sertifikatu parengimo.

Jeigu norite atnaujinti tik tam tikrą namo bendrojo naudojimo objektą (stogą, sienas, šildymo sistemą ir pan.) siūlome pasinaudoti nuo 2017 m. teikiamą Vilniaus rajono savivaldybės paramą. Savivaldybė apmoka iki 70 procentų remonto išlaidų. Remonto darbus organizuoja daugiabučio namo valdytojas: administratorius, bendrijos pirmininkas arba jungtinės veiklos įgaliotas asmuo. Plačiau apie paramos skyrimo tvarką skaitykite: Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų remonto, rekonstravimo ir atnaujinimo (modernizavimo) finansavimo tvarkos apraše (patvirtintas 2017 m. balandžio 27 d. Vilniaus rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr.

Kvartalinė daugiabučių renovacijos programa yra kompleksinė priemonė, siekianti modernizuoti daugiabučius namus ir pagerinti gyventojų gyvenimo sąlygas. Kvartalinės renovacijos programa įsigaliojo nuo 2024 m.

Jungtinė veiklos sutarties atstovas arba bendrijos pirmininkas (toliau-Valdytojas) susipažįsta su Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų remonto, rekonstravimo ir atnaujinimo (modernizavimo) finansavimo tvarkos aprašu (patvirtintas 2017 m. balandžio 27 d. Vilniaus rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T3-187). Gavus butų savininkų pritarimą ir surinkus banko sąskaitoje namo butų savininkų atitinkamą lėšų dalį, Valdytojas organizuoja paraiškos pateikimą savivaldybės administracijai. Iki einamųjų metų gruodžio 15 d.

Kviečiame nuo 2025 m. kovo 12 d. iki 2025 m. birželio 30 d. Paraiškas gali teikti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų atstovai: daugiabučio namo bendrijos pirmininkas, jungtinės veiklos sutarties pagrindu veikiantis įgaliotas asmuo, bendrojo naudojimo objektų administratorius, veikiantys teisės aktu nustatyta tvarka. Teikiant paraišką Aprašo 5.2. Paraiškos priimamos Savivaldybės interesantų aptarnavimo langelyje (Rinktinės g. 50, Vilnius) arba siunčiamos paštu Vilniaus rajono savivaldybės administracijai.

Pažymėtina, kad darbai atliekami daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bei Savivaldybės lėšomis. Nustatyta maksimaliai leistina finansavimo suma visų atliktų remontų vienam daugiabučiam namui pagal namo naudingą plotą: iki 1000 kv. m. - 20 000 Eur, nuo 1000 iki 2000 kv. m. - 30 000 Eur, virš 200 kv. m. - 40 000 Eur.

Statinių techninė priežiūra

Statinių techninės priežiūros reikalavimai, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, šių statinių techninės priežiūros dokumentų formos, jų pildymo ir saugojimo tvarka, daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka nustatyti statybos techniniame reglamente STR 1.03.07:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.

• Organizuoti kasmetines statinio, atskirų jo konstrukcijų ir inžinerinės įrangos apžiūras, kurios atliekamos pasibaigus žiemos sezonui (atsižvelgiant į statinio naudojimo ypatumus ir prieš prasidedant žiemos sezonui), užregistruoti surašytus apžiūros aktus statinio techninės priežiūros žurnale (Reglamento 1 papunktis, 45 punktas).
• Kasmetinių apžiūrų metu detaliai apžiūrimos ir tikrinamos pagrindinės statinio konstrukcijos, inžinerinė įranga, nustatomas esamo statinio tyrimų poreikis, pastato defektai ir remonto darbų poreikis, įvertinama nuolatinių stebėjimų kokybė. (Reglamento 34, 37 ir 38.
• Organizuoti kitas papildomas apžiūras, kurias nustatė statinio savininkas ar kurios yra numatytos kituose teisės aktuose.

Apžiūrų metu atskleidus deformacijų, defektų ar grubių statinio naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, dėl kurių kyla pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, atsakingas už apžiūrą asmuo privalo nedelsdamas apie tai informuoti statinio savininką (bendraturčius) arba jį (juos) atstovaujančius asmenis. Vėliau apie tai pranešama raštu ir pridedamas apžiūros aktas.

Asmuo, kuriam pranešta apie statinio, jo konstrukcijų ar inžinerinės įrangos kritinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir statinį nuo galimų pasekmių. Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas. Statinio techninės priežiūros dokumentai saugomi per visą statinio naudojimo laikotarpį. Atiduodant statinio techninės priežiūros dokumentus saugoti arba keičiantis Naudotojui ar techniniam prižiūrėtojui, surašomas šių dokumentų perdavimo ̶ priėmimo aktas dviem egzemplioriais.

Svarbūs dokumentai ir teisės aktai

• Pavyzdinė Daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos sutarties forma, patvirtinta 2012 m. gruodžio 4 d. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymu Nr.
• Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimu Nr. 603 (nauja redakcija 2015 m. rugpjūčio 5 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas Nr.
• Vilniaus rajono savivaldybės tarybos 2014 m. spalio 3 d. sprendimu Nr. T3-360 „Dėl Vilniaus rajono savivaldybės tarybos 2004 m. gegužės 26 d. sprendimo Nr.
• Vilniaus rajono daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros tarifai, patvirtinti 2018 m. liepos 27 d. Vilniaus rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr.
• Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašas, patvirtintas 2015 m. balandžio 15 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr.
• Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų šaukimo, darbotvarkės ir priimtų sprendimų skelbimo tvarkos aprašas, patvirtintas 2012 m. lapkričio 22 d. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymu Nr.
• Statybos techninis reglamentas STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.
• Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“, patvirtintas 2016 m. gruodžio 30 d. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymu Nr.
• Daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų aprašo tipinė (pavyzdinė) forma, patvirtinta Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2010 m. lapkričio 2 d. įsakymu Nr. D1-895 (nauja redakcija Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2012 m. birželio 27 d. įsakymas Nr.
• Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugų ir atnaujinimo darbų pirkimų pavyzdines taisyklės, patvirtintos 2015 m. gruodžio 14 d.
• Daugiabučio namo priežiūros ūkinio ir finansinio plano pavyzdinė forma, patvirtinta 2015 m. lapkričio 26 d. Lietuvos Respublikos apli...

tags: #daugiabutis #savivaldybei #priklauso