Būsto Nuoma Lietuvoje: Teisiniai Aspektai ir Deklaruojamų Gyventojų Skaičius

Šiame straipsnyje aptariami būsto nuomos klausimai Lietuvoje, pradedant nuo nelegalios nuomos rizikų iki teisinių aspektų, susijusių su deklaruojamų gyventojų skaičiumi bute.

Nelegali Būsto Nuoma Lietuvoje

Būstą nuomojasi nelegaliai Lietuvoje. Registrų centro duomenimis, pastaraisiais metais per metus įregistruojama apie 6-7 tūkst. naujų būsto nuomos sutarčių, tačiau dalis jų yra išregistruojamos arba baigia galioti. Šiuo metu visoje Lietuvoje yra įregistruota apie 30,7 tūkst. galiojančių būsto (butų ir gyvenamųjų namų) nuomos sutarčių. Prieš daugiau nei metus, t.y. 2019 m. sausio 1 d. jų buvo 26,8 tūkst., arba apie 15 proc. mažiau.

Kristina, „Delfi Būstas“ sutikusi pasidalinti savo istorija, į šią išvardytą statistiką nėra įtraukta. Ji nuomojasi būstą nelegaliai. Pasak merginos, kol kas dėl to jai jokių problemų nekilo.

„Tą butą nuomoju jau ne vienerius metus. Nors savininkas tiesiai šviesiai nėra pasakęs, kad nuoma yra nelegali, tačiau tai suprantu pati, kiekvieną mėnesį laukdama jo, kad jis pasiimtų nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčius grynais pinigais. Arba jis atvažiuoja mums patogiu laiku, ar aš jam paduodu pinigus, važiuodama pro šalį“, - pasakoja Kristina.

Pasak pašnekovės, prieš atsikraustydama į šį būstą, ji paprašiusi sudaryti nuomos sutartį, kurioje abi šalys surašė, kokios yra nuomotojo ir nuomininko atsakomybės. „Sudarėme sutartį, surašėme, kokie baldai yra bute, kad savininkas yra atsakingas už jų nusidėvėjimą, įvardijome nuomos dydį. Kai užsiminiau, kad norėčiau sudaryti nuomos sutartį, savininkas sutriko, tada ir supratau, kad butas nuomojamas nelegaliai“, - sako mergina.

Paklausta, ar tuo metu nesuabejojo dėl savo pasirinkimo, Kristina tikina, kad abejonių nebuvo, nes ją viliojo patraukli būsto nuomos kaina: „Tada tai buvo geriausia kaina, nes kiti panašios būklės butai kainavo daug brangiau.“

Rizika Nuomojantis Nelegaliai

Nors „Delfi Būstas“ kalbinta Kristina kol kas problemų dėl nelegaliai nuomojamo būsto neturi, VŠĮ „Realdata“ vadovas, NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad žmonės, kurie nuomojasi būstą nelegaliai, vaikšto peilio ašmenimis.

„Nuomininkui vienareikšmiškai geriau viską daryti oficialiai, nes tokiu atveju jis yra apsaugotas, kad savininkas jo lengvai neišprašys iš nuomojamo būsto, turės laikytis terminų apie įspėjimą dėl nuomos santykių nutraukimo ir nuomininkas turės gerokai daugiau laiko susirasti kitą būstą. Taip pat, turint nuomos sutartį, galima įsiregistruoti ir gyvenamąją vietą. Tai yra privalumas, ypač šeimoms su vaikais, nes galima registruoti vaikus į darželius ir mokyklas“, - komentuoja A. Antanavičius.

NT analitikas priduria, kad legali nuoma yra naudingesnė ir pačiam nuomotojui. Oficialiai nuomodamas būstą ir mokėdamas mokesčius, NT savininkas turi daugiau galios nuomininko atžvilgiu.

„Jeigu nuomojama nelegaliai, nuomotojai rizikuoja, kad juridiškai nelabai turi kažkokių svertų prieš nuomininkus. Jeigu turtas bus sugadintas, jeigu bus paliktos skolos ir pan., teisybę surasti bus sudėtinga. Gali tekti prisipažinti, kad buvo vykdoma nelegali veikla ir pats nuomotojas įsispraudžia save į tokią situaciją, kad nemokėdamas mokesčių ir taip bandydamas sutaupyti, padidina riziką patirti nuostolių“, - sako A. Antanavičius.

Kaip Nuomoti Būstą Legaliai?

„Delfi Būstas“ Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) pasiteiravo, kokie yra būdai legaliai nuomoti būstą. Kaip teigia VMI Mokestinių prievolių departamento direktorė Stasė Aliukonytė-Šnirienė, šiuo metu gyventojai, nepriklausomai nuo to, trumpam ar ilgam laikui nori nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas kitiems gyventojams, tai gali padaryti įsigiję „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“ verslo liudijimą.

Gyventojas taip pat gali teikti apgyvendinimo paslaugas įsigijęs verslo liudijimus veikloms: „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas“, „Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas“. Nekilnojamojo turto (NT) nuoma su individualios veiklos pažyma negalima.

„Verta paminėti, jog nuo 2020 metų liepos 1 d. gyventojai, nuomojantys gyvenamosios paskirties patalpas su verslo liudijimu, kiekvienam nuomojamam objektui turi įsigyti atskirą verslo liudijimą ir už jį sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį“, - priduria S. Aliukonytė-Šnirienė.

Taip pat pažymėtina, kad, neįsigijus verslo liudijimo, bet kokio NT (ne tik gyvenamųjų patalpų) nuomos paslauga taip pat gali būti teikiama ir gyventojams, ir juridiniams asmenims - tiesiog metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 2 d., reikia deklaruoti šias gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

Mokestiniai Variantai Būsto Nuomotojams

Kokį legalios nuomos mokestinį variantą geriau pasirinkti būsto nuomotojams? Pasak A. Antanavičiaus, paprastai verslo liudijimas imamas tais atvejais, kai iš būsto nuomos gaunamos didesnės pajamos, o 15 proc. GPM pasirenka mokėti tie, kurių pajamos iš nuomos yra mažos.

„Jeigu yra nuomojami pigesni būstai, gyventojui nėra būtina įsigyti verslo leidimą, jis gali pasirinkti mokėti gyventojo pajamų mokestį, kuris siekia 15 proc.“, - pažymi A. Antanavičius.

Kita vertus, nors atrodytų, kad nuomoti būstą legaliai yra paprasta ir nebrangu, NT brokerė Jolanta Petrauskaitė sako, jog NT savininkai vis tik įžvelgia legalios nuomos sistemos trūkumų. Pasak pašnekovės, būstų nuomotojams, ypač vyresnio amžiaus, sudėtinga internetu gauti verslo liudijimą būsto nuomai, o vėliau sunkumų kelia ir pajamų deklaracijos užpildymas, nesvarbu, ar gyventojas būsto nuomos veiklai turi verslo liudijimą, ar yra pasirinkęs metų pabaigoje mokėti 15 proc. GPM.

Taip pat NT brokerė pažymi, kad kai kuriems gyventojams, kurie nuomoja, pavyzdžiui, vieną butą už labai mažą kainą, mokesčiai valstybei yra per dideli.

Verslo Liudijimas: Kainos ir Populiarumas

Vis dėlto, kaip informuoja VMI, žvelgiant į bendrą tendenciją, gyventojų, nuomojančių būstą su verslo liudijimais ar deklaruojančius pajamas iš nuomos, skaičius išlieka panašus ar nuosaikiai didėja. Nuo 2013 m. gyventojų, nuomojančių būstą su verslo liudijimu skaičius išaugo tris kartus.

„Žvelgiant į pastarųjų metų tendencijas, su verslo liudijimu veiklą vykdantys gyventojai deklaruoja didesnes pajamas iš nuomos. 2019 m. verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ įsigiję asmenys deklaravo 84 mln. eurų pajamų. Palyginimui, 2018 m. tą patį verslo liudijimą įsigiję gyventojai deklaravo beveik 85 mln. eurų pajamų, 2017 m. beveik 71 mln. eurų pajamų. Aktyvią gyventojų veiklą rodo ir iš NT nuomos gautų deklaruojamų pajamų suma. 2019 metais apie 58 tūkst. gyventojų deklaravo 178,5 mln. eurų pajamų, 2018 m. 56 tūkst. gyventojų deklaravo 177,1 mln. eurų pajamų, 2017 m. - 56 tūkst. gyventojų deklaravo 150 mln. eurų“, - statistika dalinasi VMI.

Verslo liudijimų populiarumą lemia tai, kad šis būdas yra paprasčiausias, norint legaliai vykdyti veiklą bei sumokėti mokesčius. Pavyzdžiui, Kauno m. verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ 2018 m. įsigijo 1107 gyventojai, 2017 m. - 887 gyventojai, t. y. per metus tokių gyventojų padaugėjo 24 proc. Lyginant tuos pačius laikotarpius Kauno r., verslo liudijimus patalpų nuomai įsigijusių gyventojų skaičius ūgtelėjo 17 proc.

Šių metų rugsėjo mėn. duomenimis, verslo liudijimą, suteikiantį teisę nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas Kauno m., jau turi 1264 gyventojai, Kauno r. Taip pat Kauno AVMI patirtis rodo, kad būstą besinuomojantys gyventojai linkę labiau pasitikėti tais paslaugos teikėjais, kurie vykdo registruotą veiklą.

Verslo liudijimą gyventojas gali įsigyti metams, mėnesiui ar netgi pageidaujamam dienų skaičiui (bet ne mažiau nei 5 dienoms per metus, dienos gali eiti ne iš eilės). Atitinkamai proporcingai už pasirinktas veiklos dienas apskaičiuojamas mokėtinas fiksuoto dydžio pajamų mokestis.

Verslo liudijimų kainas lemia keletas veiksnių - veiklos teritorija, veiklos rūšis bei vykdymo laikotarpis. Verslo liudijimų fiksuotus pajamų mokesčio dydžius atitinkamiems metams tvirtina vietos savivaldybių tarybos, o preliminarią verslo liudijimo kainą padės apskaičiuoti VMI įdiegta skaičiuoklė. Pavyzdžiui, 2019 m. „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ verslo liudijimo rūšiai, veiklą vykdant tik Kauno m., metams taikomas 520 eurų, Kauno r.

Įsigyti verslo liudijimus labai paprasta, tą galima padaryti e.

Tarpininkų Paslaugos ir Patikimi Brokeriai

Gyventojų sąmoningumas auga, todėl klausimų, kaip būstą nuomoti oficialiai, kokią formą rinktis, kiek tai kainuos, brokeriai sulaukia nuolat. Brokeriai, išklausę mokymus, kuriuose nekilnojamojo turto agentūros taip pat supažindina su mokesčių klausimais, o vėliau reguliariai ir su jų pakeitimais, naujovėmis, gali padėti savo klientams surasti optimaliausią sprendimą.

Pažymima, kad nuomojant būstą, gyventojams tikslinga sudaryti su nuomininku nuomos sutartį raštu. Sutartyje būtina aptarti esmines būsto naudojimo sąlygas, atlyginimo dydį, atsiskaitymų tvarką, atsakomybę žalos atveju ir kitus aspektus. Sutartis yra naudinga ir reikalinga abejoms šalims - tiek nuomotojui, tiek nuomininkui.

Galiu tik pasidžiaugti, kad besinaudojančių tarpininkų paslaugomis vis daugėja. Nemaža dalis gyventojų, kurie kartą pasinaudoja brokerių paslaugomis nuomojant ar nuomojantis būstą, vėliau tampa nuolatiniais jų klientais, nes brokeris - tai ekspertas, kasdien dirbantis šį darbą, puikiai išmanantis rinką ir visus niuansus, susijusius su nuomos procesu.

Taip pat norisi atkreipti dėmesį, kad dažniausiai nekilnojamojo turto agentūros atlieka pirmąjį žmogaus tinkamumo tapti brokeriu filtrą. Atsakingai jį apmoko ir paruošia profesionaliam brokerio darbui.

Lietuvoje profesionalių brokerių tikrai yra. Kadangi brokerių veikla mūsų šalyje yra nereglamentuota, pasiskelbti ir save vadinti brokeriu gali bet kas, taip pat ir nepatikimi bei prastos reputacijos asmenys, kurie gali konsultuoti klientus, netgi sąmoningai suteikti jiems informaciją, kaip likti šešėlyje ir nemokėti mokesčių.

Norėdami atskirti bet kaip teikiančius paslaugas nuo profesionaliai dirbančių šioje srityje, LNTAA sukūrė sistemą, kuri padeda identifikuoti profesionalus. Pirmiausia brokerio žinios ir profesionalumas įtvirtinamas egzamino metu. Gautas sertifikatas patvirtina, jog brokeris atitinka rinkoje reikalingas kompetencijas.

VMI Priežiūra ir Pajamų Apskaita

VMI patalpų nuomos sektoriui skiria didelį dėmesį. Nustatant patalpas nuomojančius ir pajamų nedeklaruojančius asmenis, mokesčių administratorius remiasi įvairiais informacijos šaltiniais. Siekdama išsiaiškinti deklaruoti pajamas ar susimokėti mokesčius pamiršusius būsto nuomotojus, VMI prioritetą teikia komunikacijai su mokesčių mokėtojais. Jie informuojami apie VMI kilusius klausimus, kviečiami pokalbiui, prašoma pateikti paaiškinimus dėl veiklos aplinkybių.

Tik tuo atveju, jei gyventojas atsisako bendradarbiauti su mokesčių administratoriumi, taikomos kitos poveikio priemonės - kontrolės veiksmai ar administracinė atsakomybė.

Dažniausiai tie mokesčių mokėtojai, kurie sulaukia mokesčių administratoriaus dėmesio ir pokalbių metu išsiaiškinama, jog būstas buvo nuomojamas, o mokesčiai pamiršti sumokėti, sutinka bendradarbiauti ir pateikia ar patikslina gyventojų pajamų deklaracijas.

Statistika apie Pajamų Deklaravimą

Siekiant nustatyti galimus mokesčių vengimo atvejus, vertinama ne tik gyventojų mokesčių administratoriui pateikta informacija (pavyzdžiui, deklaracijų duomenys), trečiųjų šalių duomenys, bet ir informacija viešojoje erdvėje. Tikrinami ir ilgalaikės, ir trumpalaikės nuomos pasiūlymus dalijantys asmenys.

„Pernai atlikus būsto nuomos platformoje „Airbnb“ paslaugas siūlančių Lietuvos gyventojų veiklos analizę, smulkieji verslininkai papildomai deklaravo 261 tūkst. eurų pajamų bei 49 tūkst. eurų mokesčių. Remiantis atlikta analize, Lietuvoje internete, būsto nuomos platformoje „Airbnb“, šiais metais pateikta daugiau nei 4000 pasiūlymų“, - sako VMI atstovė ir priduria, kad institucija, atsižvelgdama į veiklos mastą, vertino tuos atvejus, kai vienas asmuo siūlė nuomotis po daugiau nei tris NT objektus (tokių gyventojų buvo 62).

Tikinama, kad išanalizavus pasiūlymus, VMI dėmesį patraukė 28 gyventojų veikla: 15 verslininkų atžvilgiu pradėta stebėsena, 19 mokesčių mokėtojų sulaukė operatyvių patikrinimų. Vienas dažniausiai nustatytų pažeidimų - iš nuomos verslo gautos pajamos neapskaitomos, t. y. gyventojai deklaruoja tik dalį gautų pajamų.

„VMI atlikus stebėsenos ir kontrolės veiksmus, 22 asmenys pateikė/patikslino deklaracijas ir papildomai deklaravo 261 tūkst. eurų pajamų už apgyvendinimo paslaugų teikimą bei 49 tūkst. eurų mokėtinų mokesčių, iš kurių PVM sudarė - 34 tūkst. eurų, GPM - 15 tūkst. eurų. Trims asmenims dėl mokesčių administratoriui reikalingų dokumentų pateikimo tvarkos pažeidimų surašyti administracinių nusižengimų protokolai, taip pat vienas nutarimas dėl reikalingų dokumentų pateikimo tvarkos pažeidimų ir pažeidimų buhalterinėje apskaitoje“, - informuoja S. Aliukonytė-Šnirienė.

Pranešimai apie Pažeidimus VMI

Atliekant bendrą NT nuomos rinkos priežiūrą itin vertingi ir gyventojų pranešimai apie galimai nelegalią veiklą. Šiemet, VMI duomenimis, dėl nelegalios NT nuomos iš gyventojų gauti 266 pranešimai, pernai 368 pranešimai, užpernai - 186 pranešimai.

Norėdami pranešti apie mokestinius pažeidimus, galite pateikti anoniminį pranešimą VMI. Teikiant šį pranešimą, nereikia nurodyti savo vardo, pavardės, kontaktinių ar kitų savo asmens duomenų. Pranešti galite apie neregistruotą veiklą, pajamų neapskaitymą, darbo užmokesčio mokėjimą „vokeliuose“ ir kt.

Jeigu, gavus pranešimą ir įvertinus jame pateiktą informaciją, bus nustatyta, kad ji nesusijusi su VMI kompetencija, vadovaujantis teisės aktų nustatyta tvarka, pranešimas (kartu su visa jame pateikta informacija) bus persiųstas nagrinėti kitai institucijai pagal kompetenciją.

Detalesnę informaciją apie pranešimų teikimą galite rasti aprašyme. Jūsų pilietiškumas pranešant apie mokestinius pažeidimus, į valstybės biudžetą jau padėjo sugrąžinti virš 43,5 mln. eurų nuslėptų mokesčių. Dėkojame Jums.

Atkreipiame dėmesį, kad pranešti apie korupcinio pobūdžio teisės pažeidimus, susijusius su VMI darbuotojų veikla, galite šioje nuorodoje nurodytais būdais.

Iškeldinimas Iš Būsto: Teisiniai Aspektai

Ar sumokėjus skolą galima išvengti iškeldinimo iš buto, jeigu nuomos sutartis yra nutraukta teismo sprendimu? Ar antstolis gali iškeldinti būstą pardavusius asmenis, kurie nesilaiko pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų ir per nurodytą terminą neišsikrausto iš patalpų?

Abiem atvejais lemiamas žodis priklauso teismui, nors nemalonią priverstinio iškeldinimo procedūrą žmonės dažnai sieja su antstolių valia ir jų priimamais procesiniais sprendimais. Antstoliai tik vykdo teismų sprendimus, kuriems nepaklūstama geranoriškai.

Teismų sprendimuose būna aiškiai nurodyta, kokius asmenis ir jiems priklausantį turtą reikia iškeldinti iš patalpų. Jeigu teismas savivaldybės prašymu nutraukė nuomos sutartį su įsiskolinusiu nuomininku, tai ir sumokėjus skolą sutartis lieka negaliojančia, o teismo sprendimas iškeldinti skolininkus galioja.

Padėti išsaugoti turėtą būstą šiuo atveju galėtų tik nauja nuomos sutartis, todėl patartina kreiptis į savivaldybę ar kitą būsto nuomotoją, kad po skolos sumokėjimo būtų atnaujinti nuomos santykiai. Sudarius naują sutartį, nuomotojas galėtų atsiimti iš antstolio vykdomąjį raštą dėl iškeldinimo, nes ši procedūra nebetektų prasmės.

Suprantama, kad daug paprasčiau būtų panašias finansines problemas išspręsti be teisminių procesų: iš anksto derinant su savivaldybe ar komunalinių paslaugų tiekėjais skolų grąžinimo grafiką, persikeliant į mažesnio ploto būstą. Galbūt yra galimybė gauti socialinę pašalpą.

Jeigu pasirašius nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį pardavėjai nevykdo savo įsipareigojimų ir nepavyksta su jais susitarti gražiuoju, pirkėjai savo teises apginti taip pat gali tik kreipdamiesi į teismą - pateikdami ieškinį ir prašydami iškeldinti tam tikrus asmenis iš jų nuosavybe tapusių patalpų.

Priverstinio iškeldinimo iš gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų tvarką reglamentuoja Civilinio proceso kodekso 769 straipsnis. Iškeldinimas paprastai vykdomas esant iškeldinamajam. Tais atvejais, kai iškeldinamasis slepiasi arba nevykdo antstolio raginimo išsikelti iš patalpos, antstolis iškeldina jį priverstine tvarka, esant policijos ir turto saugotojo atstovui.

Visi pagrindai, kuriems esant fiziniai asmenys gali būti iškeldinami iš gyvenamųjų patalpų, yra išvardinti Civiliniame kodekse. Įstatymas gina kreditorių bei patalpų savininkų interesus ir leidžia taikyti priverstinio pobūdžio priemones prieš asmenis, kurie šiuos interesus pažeidžia.

Pagal Civilinio kodekso 6.611 straipsnį nuomininkai gali būti iškeldinami iš gyvenamųjų patalpų nutraukus nuomos sutartį, jeigu nesilaiko jos sąlygų: ne mažiau kaip tris mėnesius ( jeigu nuomos sutartis nenustato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių arba mokesčių už komunalines paslaugas, ardo ir gadina gyvenamąją patalpą, netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kitiems kartu su jais gyvenantiems arba greta jų gyvenantiems asmenims.

Įstatymas taip pat leidžia teismo tvarka iškeldinti asmenis, kurie savavališkai apsigyvena patalpose be savininko leidimo arba nevykdo nuomotojo reikalavimo išsikelti iš gyvenamosios patalpos. Patalpų nuomininkas ir su juo gyvenantys asmenys gali būti iškeldinami ir tada, kai nuomos sutartis pripažįstama negaliojančia.

Iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų teismo tvarka gali būti iškeldinami asmenys, kurie neišsikelia iš jų pasibaigus darbo sutarčiai. Pagal Civilinio kodekso 3.71 straipsnį po santuokos nutraukimo teismas gali perkelti gyvenamųjų patalpų nuomininko teises sutuoktiniui, su kuriuo lieka gyventi nepilnamečiai vaikai arba kuris yra nedarbingas, o kitą sutuoktinį iškeldinti, jeigu jis yra įpareigotas gyventi skyrium.

Teismo sprendimu iš gyvenamųjų patalpų taip pat iškeldinami subnuomininkai bei asmenys, laikinai gyvenę kitų asmenų nuomojamose patalpose ir atsisakantys iš jų išsikelti, kai baigiasi su jais sudaryta nuomos sutartis.

Pajamų ir mokesčių deklaravimo statistika

Žemiau pateikiama pajamų ir mokesčių deklaravimo statistika, susijusi su būsto nuoma Lietuvoje:

tags: #deklruojuamu #gyventoju #skaicius #bute