Vis dažniau Lietuvos gyventojai naudojasi gyvenamosiomis patalpomis nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Tačiau nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Todėl svarbu žinoti pagrindines nuomininko teises ir pareigas, kurios padės išvengti nesusipratimų ir užtikrins sklandų nuomos procesą.
Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partnerio, advokato Deivio Valiulio teigimu, nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti.
Pagrindinės nuomininko pareigos
Nuomininkas privalo:
- Naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį.
- Laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas.
- Savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis.
- Laiku mokėti nuomos mokestį.
Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, nuomininkas turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja.
Atsakomybė už daikto praradimą ar sugadinimą
Nuomininkas atsako už daikto praradimą, jeigu neįrodo, kad taip atsitiko ne dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės. Tačiau nuomininkas neatsako už nekilnojamojo daikto žuvimą dėl gaisro, jeigu neįrodoma, kad gaisras kilo dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės.
Nuomininko teisės nustačius daikto trūkumus
Jeigu paaiškėja išnuomoto daikto trūkumų, nuomininkas turi teisę savo pasirinkimu:
- Reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas.
- Išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui.
- Reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.
Svarbu pažymėti, kad įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Nuomos sutarties nutraukimas ir iškeldinimas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Terminuotos ir neterminuotos nuomos sutartys
Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Iškeldinimo procedūra
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Svarbūs aspektai sudarant nuomos sutartį
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Sutarties forma
Įstatymas numato, kad paprasta nuomos sutartis ilgesniam nei vienų metų terminui turi būti rašytinė, o gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma skiriasi, priklausomai nuo ją sudarančių asmenų bei nuomos termino. Jei gyvenamąją patalpą nuomoja valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma rašytinė sutartis, o neterminuotos nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos ir žodžiu. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo ją sudarančių šalių, privalo būti sudaroma raštu.
Sutarties turinys
Pasak advokato, nuomos sutartyje svarbu tinkamai nurodyti objektą - išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, bendras plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendromis patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis, taip pat šio mokesčio mokėjimo tvarka, terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Taip pat nuomotojas neturi teisės reikalauti nuomos mokestį mokėti iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą, užtikrinti jo tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį. Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
Remontas: kapitalinis ir einamasis
Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą. Kapitalinis remontas - tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai. Būtent šių darbų atlikimo nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo.
Atliekant kapitalinį remontą nuomotojas turi teisę reikalauti nuomininko laikinai nesinaudoti išnuomotu būstu, tačiau tokiu atveju nuomininkas turi teisę į nuomos mokesčio sumažinimą, kompensaciją ar nuomos sutarties nutraukimą.
Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip. Einamuoju remontu laikomas eilinis taisymas, kaip, pavyzdžiui, elektros lemputės pakeitimas, įbrėžimų sienose užglaistymas ir panašiai. Tai yra nuomininko atsakomybė.
Depozitas
Įprasta praktika, kad sudarant būsto nuomos sutartį nuomotojai reikalauja sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio depozitą, kuris padengtų nuomotojo nuostolius, jei tokių atsirastų per visą nuomą.
Tačiau prieš mokant depozitą svarbu įsitikinti, ar mokėsite asmeniui, turinčiam teisę to reikalauti. Tokiu atveju vertėtų paprašyti pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas.
Būsto apdraudimas
Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus, pavyzdžiui, vandentiekio avarijai, taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, patariama aptarti būsto, kaip turtinio vieneto, jame esančio turto ir būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo klausimus.
Jei dėl įvykusios avarijos ar gedimo būtų sugadintas kaimynų turtas, būsto ir jame esančio turto draudimas neapsaugos. Norint apsisaugoti nuo kaimynų turto sugadinimo, nuomininkui yra reikalinga sudaryti būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo sutartį, pagal kurią kaimynų patirtus nuostolius padengtų draudimo bendrovė.
Valstybės garantijos nuomininkams
Atkuriant nuosavybės teises į gyvenamąjį namą, jo dalį, butą, savivaldybės administracijos direktorius kartu su sprendimu grąžinti piliečiui natūra gyvenamąjį namą, jo dalį, butą privalo juose gyvenantiems nuomininkams išduoti valstybės garantinį dokumentą dėl nuomininkui suteiktos valstybės garantijos.
Grąžintą natūra gyvenamąjį namą, jo dalį, butą, kuriame gyvena nuomininkai, savininkas privalo išnuomoti savivaldybei, kol valstybė įvykdys jiems suteiktas garantijas. Iki tol savininkui draudžiama nuomininkus iškeldinti, išskyrus Civiliniame kodekse numatytus atvejus.
Savivaldybės nuomojamų iš savininko gyvenamųjų namų, jų dalių, butų nuomos mokesčio dydis nustatomas šalių susitarimu, tačiau maksimalus nuomos mokesčio dydis negali būti didesnis už Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintą maksimalų nuomos mokestį. Savivaldybė Civilinio kodekso nustatyta tvarka gyvenamąsias patalpas subnuomoja šiose patalpose gyvenantiems nuomininkams. Šie nuomininkai moka mokesčius už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas Vyriausybės nustatyta tvarka ir atleidžiami nuo nuompinigių mokėjimo.
Nuomininkams, likusiems gyventi gyvenamuosiuose namuose, jų dalyse, butuose, kurių savininkai nepageidauja susigrąžinti natūra, suteikiama teisė juos privatizuoti Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo nustatytomis sąlygomis ir tvarka.
Ką reikia žinoti norint išnuomoti ar išsinuomoti būstą?
Nuomojantis nekilnojamąjį turtą atrenkami tik tie žmonės, kurie, manoma, yra patikimi. Detaliai išsiklausinėja būsimą nuomininką, aptaria visas nuomos, atsiskaitymų, būsto priežiūros sąlygas ir jas įtraukia į sutartį. Nuomos sutartyje, paruoštoje teisininko, numatomos abiejų šalių - tiek nuomotojo, tiek nuomininko teisės ir pareigos. Sutartyje įrašomi visi nuomininko asmeniniai duomenys bei kontaktai. Užpildomas priėmimo-perdavimo aktas, kuriame užfiksuoti skaitiklių parodymai, paliekami daiktai, raktai, kodai, taip pat esami buto defektai.
Ši informacija padės nuomininkams geriau suprasti savo teises ir pareigas, užtikrinant sklandų ir teisingą nuomos procesą.
M.Čiulados teigimu, būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už santykinai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės mokestį per mėnesį). Abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
„Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Toks modelis pavojingas abiem šalims - tiek nuomotojui dėl galimos žalos, nuompinigių nemokėjimo, tiek ir nuomininkui nuo netikėto nuomos nutraukimo, planų pasikeitimo ar pan. Nuomos sutarties šablonų galima rasti internete“, - tikino jis.
Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. M.Čiulados teigimu, vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktai nustato, kad ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryti valstybine kalba.
„Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Tokiu atveju patartume naudotis teisininkų ar NT agentūrų pagalba, kurie parengs teisingą sutarties vertimą“, - sakė M.Čiulada.
Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre.
„Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti nuomojamame bute ar name savo gyvenamąją vietą tik gavęs savininko sutikimą. Paprastai to reikia dėl migracinių, vizos klausimais, registruojant vaikus į darželius“, - aiškino M.Čiulada.
Nuomos sutartyje būtina nurodyti keletą esminių sutarties elementų:
- Identifikuoti sutarties šalis (savininką ar jo įgaliotą atstovą ir nuomininką/nuomininkus - vardas, pavardė, asmens kodas ar gimimo data).
- Tiksliai aprašyti patį nuomojamą objektą: nurodyti adresą ir patalpų unikalų numerį, automobilio stovėjimo vietos ar garažo unikalius numerius, pažymint juos planuose ir kt.
- Nurodyti nuomos terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Nuomininkas turi pirmenybės teisę nuomotis būstą, pasibaigus nuomos terminui, tačiau tik tuo atveju, jei tinkamai vykdė nuomos sutarties sąlygas.
- Nurodyti nuomos kainą - paprastai tai mėnesinis mokestis, aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą. Nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą). Taip pat paprastai nuomininkas sumoka būsto savininkui užstatą (depozitą) - dažniausiai vieno ar dviejų mėnesių nuomos dydžio sumą, kaip garantą, kad esant žalai ar vėluojant mokėjimams nuomotojas turėtų iš ko padengti žalą. Svarbu įsitikinti, ar depozitas yra sumokamas tikrai turto savininkui ar nuomotojui. Tad siekdamas tai užtikrinti, nuomininkas gali paprašyti pateikti RC išrašą su nuosavybės įrašu.
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, raktai, užfiksuojami skaitliukai, aprašomi defektai, ar būstas išvalytas/nevalytas ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos, tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo, arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Šiais laikais visi turime išmaniuosius telefonus, tad atlikti nuotraukas yra greitas ir paprastas procesas, kuris labai padeda ateityje išvengti nesutarimų ir galimų nuostolių.
Įtraukti sąlygą, jog nuomininkas būstą įsipareigoja naudoti tik savo asmeninėms gyvenamosioms reikmėms. Įtraukti sąlygą dėl naminių gyvūnų laikymo. Paprastai tam turi pritarti turto savininkas.
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. „Todėl taip pat rekomenduojame aptarti ir kitus svarbius momentus: galimos periodinės turto apžiūros, kaip būstas bus tvarkomas ir kas atsakingas už galimus gedimus, remontą ir panašiai“, - siūlė M.Čiulada.
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą?
„Esant reikalui kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis. Jei nuomininko „dėka“ atsirado toks poreikis (pažeistos sienos, grindys ar įrengimai) - tada, be abejo, remontą turi daryti nuomininkas arba kompensuoti tokio remonto išlaidas“, - komentavo jis.
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai?
Pasak M.Čiulados, dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo naujomis išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - kad jei buitinė technika sugedo dėl senumo - išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Žinoma, dažnai yra sunku nustatyti tokių gedimų priežastis, tada šalys geranoriškai tariasi ir sutarta proporcija pasidalina išlaidas.
Teisė nuomoti. „Ypač svarbu prieš mokant depozitą įsitikinti, ar asmuo turi teisę nuomoti šį būstą. Savininkas, kaip įrodymą, turi pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodytas būsto savininkas“, - sakė jis.
Nuomojamas turtas gali būti įkeistas, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Būsimas nuomininkas turi pasidomėti, ar turtas nėra įkeistas.
Turto draudimas. „Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Siekiant išvengti nuomojamojo turto nuostolių ar norint apsaugoti turtą nuo vagystės, patariama pasirūpinti būsto ir jame esančio turto draudimu“, - teigė M.Čiulada.
Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
tags: #ka #butina #nuroduyti #nuomininkui