Ar galima apdrausti preliminarią būsto pirkimo sutartį?

Pirmasis būstas, dažnam, tikriausiai tampa vienu iš svarbiausių gyvenimo pirkinių. Tačiau čia ir pradeda kilti įvairūs klausimai, o nuo ko pradėti?

Nesvarbu, kokio amžiaus esate, ar jau sukūrę šeimą, ar dar ne, nusprendus žengti žingsnį - pirkti būstą, pirmiausia turite apgalvoti ir žinoti savo finansines galimybes. Žvelgiant iš praktinės pusės, didžioji dalis žmonių, būstą perka su banko teikiama paskola.

Tačiau tokio būsto pirkimas kelia papildomų rizikų. Susigundžiusieji būstą pirkti iš brėžinio rizikuoja likti be būsto ir be dalies pradinio įnašo, kurį sumoka nekilnojamojo turto (NT) vystytojui.

Bankai pažymi, kad atvejų, kada pirkėjui sumokėjus rezervacijos arba preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties mokestį vėliau neduodama paskolos, pasitaiko, todėl siūlo atidžiai įvertinti galimas rizikas.

Nors karantinas šiek tiek prislopino NT pardavimų sandorius, tačiau tokio būsto pirkimas kelia papildomų rizikų. Dažnu atveju bankai mažiau linkę finansuoti būstą, kurio baigtumas nesiekia 80 proc. Galimos išimtys - tartis su banku arba laukti, kol pastato baigtumas bus tinkamas finansuoti. Tačiau tokiu atveju galima prarasti nusižiūrėtą būstą, todėl trečiasis kelias - su NT vystytoju sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.

Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis

„Kadangi pastato statybos buvo neseniai prasidėjusios, bankas atsisakė sudaryti kredito sutartį ir pasiūlė kreiptis projekto baigtumui priartėjus prie 80 proc. Nenorėdamas prarasti patinkančio būsto, su pardavėju sudariau preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį. Remdamasis ja, būsto pardavėjui sumokėjau 15 proc.

Remdamasis ja, būsto pardavėjui sumokėjau 15 proc. Turizmo sektoriuje dirbęs Darius dėl COVID-19 prarado darbą. „Už sutarties su NT vystytoju nevykdymą buvo numatyta 5 tūkst. eurų bauda, ji išskaičiuojama iš pirkėjo jau sumokėtos sumos. Laimei, su NT vystytojais susitarti pavyko.

„Šios situacijos yra ypač skausmingos, nes dažnu atveju žmonės praranda ilgai taupytus pinigus, kurie turėjo būti skirti būstui pirkti. Taip pat turime nemažai atvejų, kai pavyksta atrasti sprendimą tarp pirkėjo, pardavėjo ir kreditoriaus, kad nebūtų prarastas pradinis įnašas“, - sako V.

Jos teigimu, dažniausiai tokių situacijų nutinka todėl, kad, pasirašydami preliminarias nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, klientai neįvertina savo galimybių gauti kreditą bankuose ir ateities perspektyvų.

„Jei perkamas būstas bus pastatytas tik po metų, gali keistis ne tik kreditavimo reikalavimai, bet ir paties žmogaus finansinė situacija. Kita dažna priežastis - darbo santykių pasikeitimas, t. y. klientas, dirbęs pagal darbo sutartį, pradeda dirbti sau su individualios veiklos pažymėjimu, verslo liudijimu ar įsteigia įmonę.

„Pirkėjas turi didesnę pasirinkimo galimybę. Galima rinktis būstą su geresne langų kryptimi, išsirinkti patogesnę automobilio parkavimo vietą, sandėliuką. Kitas privalumas yra tai, kad kada rinka būdavo mažiau aktyvi, pirmieji pirkėjai galėjo tikėtis nuolaidų arba derėtis dėl geresnių kainų. O vystytojams projekto pradžioje atlikti kuo daugiau rezervacijų būdavo svarbu dėl siekio parodyti projekto gyvybingumą. Iš mažesnių NT vystytojų, kuriems svarbu turėti pradinį finansavimą, galima tikėtis 5-7 proc. nuolaidų.

Yra rinkoje ir tokių išimčių, kada plėtojant unikalius projektus, tokius kaip loftai, įsigyjant iš anksto siūlomos net iki 20 proc. mažesnės kainos“, - aiškina M. Tačiau toks būsto pirkimas, specialisto teigimu, turi ir trūkumų. „Tokiu atveju žmogus lieka įšaldęs lėšas ir praranda galimybę pasirinkti kitą variantą.

Todėl raginame perkant būstą iš brėžinio atsižvelgti į NT vystytojo istoriją - kiek projektų jis yra išvystęs ir koks yra jo finansinis pajėgumas. Jei projektą vysto naujokas, gali būti padaryta klaidų dėl kainodaros, rangovų pasirinkimo ir tokiu atveju projektas gali būti nerealizuotas. Taip pat rekomenduojama iš anksto pasitarti ir su tą projektą finansuojančiu banku arba su banku, iš kurio ketinama imti kreditą.

Paklaustas, kaip NT vystytojai reaguoja į situacijas, kada preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį sudaręs asmuo galiausiai negauna kredito, M. Statulevičius teigia, kad į tai žiūrima lanksčiai, o maksimali suma, kurią gali prarasti pirkėjas, siekia 10 tūkst.

„Tačiau tokių atvejų būna labai nedaug. Jų pasitaikydavo po 2009 m. finansų krizės, o dabar yra reti. Bet jeigu taip jau nutinka, reikia žiūrėti į sutartį. NT vystytojas bando tartis su pirkėju. Žinoma, kaina tikrai nebus keičiama, tačiau galbūt pirkėjui reikia daugiau laiko.

Tokiu atveju gali būti pratęsiamas preliminarios sutarties galiojimo laikas, kol žmogus gaus kreditą. Jei, visgi, susitarti nepavyksta, tuomet maksimali suma, kuri gali būti negrąžinama kaip užstatas, yra 10 tūkst. eurų. Tai numato Civilinis kodeksas.

Jei, visgi, susitarti nepavyksta, tuomet maksimali suma, kuri gali būti negrąžinama kaip užstatas, yra 10 tūkst. Tačiau dažnu atveju NT vystytojas grąžina visą sumą, jeigu jaučia, kad tą būstą parduos. Būstas per statybų laikotarpį gali pabrangti, todėl vystytojas, galėdamas jį parduoti brangiau, nesistengs pasipelnyti iš žmogaus, kuriam pasikeitė aplinkybės. (...) Tai daroma dėl reputacijos“, - sako LNTPA prezidentas M.

„Todėl visada rekomenduojame klientams pasikonsultuoti su banko specialistais prieš sumokant pardavėjui avansą ar netgi visą pradinį įnašą. Priežastys, kodėl bankas atsisako suteikti paskolą, įvairios. Kokio baigtumo privalo būti turtas, kad bankas ryžtųsi pirkėjui suteikti kreditą, S. Abraškevičius neįvardija. Anot jo, tai priklauso nuo to, ką klientas perka: namą, kotedžą ar butą.

Savo ruožtu banko „Citadele“ verslo ir mažmeninės bankininkystės vadovas Darius Burdaitis pažymi, kad bankas gali suteikti būsto paskolą, kai asmuo planuoja įsigyti iš NT vystytojo, „Citadele“ banko partnerio, nebaigtos statybos būstą, kurio baigtumas 100 proc. bus įregistruotas per 12 mėn.

„Žinoma, net ir kreditavimo sutarties sudarymas dar nepanaikina visų rizikų, kylančių dėl dar nepastatyto turto pirkimo. Jei vystytojas kažkuriuo metu nuspręstų pakelti turto kainą, klientui tektų tą pokytį dengti savo lėšomis arba tartis su banku dėl papildomo finansavimo.

Be to, kai kurios rizikos atsiranda ir iš banko nustatomų sąlygų. Pavyzdžiui, jei vystytojas laiku neperduoda turto klientui, o pastarojo finansinė situacija smarkiai pablogėja, galima susidurti su situacija, kad bankas nebeišmokės lėšų. Arba jei pats klientas laiku nepabaigs įrengimo darbų ir neužregistruos 100 proc. baigtumo, bankas gali taikyti sankcijas. Taigi, šias rizikas reikėtų įsivertinti jau svarstant nebaigto turto pirkimą bei finansavimą“, - pataria A.

Banko SEB valdybos narė ir SEB Baltijos šalių tarnybos mažmeninės bankininkystės vadovė Sonata Gutauskaitė-Bubnelienė atkreipė dėmesį, kad dėl galimų rizikų (statytojas gali nesugebėti užbaigti statybų, gali sumažėti turto rinkos vertė ar pasikeisti pirkėjo finansinė padėtis) bankas įprastai teikia paskolas tik butams jau pastatytuose namuose įsigyti, tačiau tikėtis finansavimo galima ir perkamam būstui dar nepasiekus 80 proc.

„Tačiau tokiu atveju paskolą išmokame, kai statybos yra baigtos 80 proc. ir vystytojas jau yra įregistravęs ir sutvarkęs visus inžinerinius tinklus, t. y. kai jau yra tvirtai žinoma, kad klientas galės naudotis įsigytu turtu. Kaip išvengti finansinių nuostolių, kada negavęs paskolos NT pirkėjas gali prarasti rezervacijos arba preliminarios būsto pirkimo-pardavimo sutarties mokestį, V. Kazėnienė pataria keletą dalykų.

„Dažnai girdim, kad vystytojai baigia išparduoti projektus, kad tuoj nebebus ką pirkti, kad pinigus reikia investuoti į NT. O jei dar kaimynas ar giminaitis įsigijo būstą, susidaro įspūdis, kad reikia kuo greičiau sudaryti pirkimo sutartį. Ji atkreipia dėmesį ir į tai, kad dabartinė situacija yra labai neapibrėžta, todėl žmogus turi įvertinti savo ir įmonės, kurioje jis dirba, finansinę padėtį: „Jei į banką dėl finansavimo kreipsitės tik po pusmečio ar po metų, reikėtų pažiūrėti, gal iki to laiko būtų galima daugiau pataupyti ir pradiniam įnašui turėti didesnę sumą“, - pataria V.

„Patikimi, ilgą statybų patirtį turintys bei atsakingi vystytojai preliminariose sutartyse iš karto numato, kad jei klientas negaus finansavimo ar negaus pakankamo finansavimo iš banko, sumokėtas pradinis įnašas bus grąžintas be jokių baudų. Na, o jei taip nutiko, kad galima prarasti lėšas, reikėtų pabandyti gauti kreditą mažesnei sumai, paskolą su didesnėmis palūkanomis, bet lankstesniu skaičiavimu ir ateityje planuoti turimo kredito refinansavimą“, - aiškina paskolų brokerė V.

Lietuvos banko Kredito ir draudimo priežiūros skyriaus vyriausioji juriskonsultė Justina Tarasevičienė pažymi, kad kredito davėjai, suteikdami būsto kreditą, turi įvertinti besikreipiančio žmogaus kreditingumą. Jis priklauso nuo gaunamų pajamų dydžio, jų tvarumo, jau esamų finansinių įsipareigojimų. Siekdami išvengti tokių situacijų, vartotojai turėtų pasidomėti kredito suteikimo procesu ir galimybėmis, pavyzdžiui, kreiptis į kredito davėją.

Prieš pasirašant preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, J. Tarasevičienė pataria su pardavėju iš anksto numatyti pradinio įnašo grąžinimo sąlygas preliminarioje sutartyje.

Kaip išvengti finansinių nuostolių

Kaip išvengti finansinių nuostolių, kada negavęs paskolos NT pirkėjas gali prarasti rezervacijos arba preliminarios būsto pirkimo-pardavimo sutarties mokestį, V. Kazėnienė pataria keletą dalykų:

• Įvertinti savo finansinę padėtį ir įmonės, kurioje dirbate, stabilumą.
• Pasitarti su banko specialistais dėl finansavimo galimybių prieš sumokant avansą.
• Preliminarioje sutartyje numatyti pradinio įnašo grąžinimo sąlygas, jei negausite finansavimo.
• Jei gauti paskolą nepavyksta, bandyti gauti kreditą mažesnei sumai arba paskolą su didesnėmis palūkanomis.

Pirkimo procesas

Banke išsiaiškinę finansinius klausimus, leiskitės į paieškas. Na, tikriausiai jau prieš tai, užmetėte akis, į šiuo metu esančius būsto pasirinkimus, o jų tikrai nemažai. Išsirinkti tą vienintelį, gali tapti tikru iššūkiu. Svarbu, išsiaiškinti savo poreikius, bei - pagalvoti apie ateitį.

Nuspręsti, norite buto ar namo, kotedžo, o gal jaukaus sodo namelio. Būstą pirksite jau įrengtą, ar su daline apdaila, o gal viską nuspręsite statyti nuo 0. Jeigu atsiduriate tokiame abejonių, klausimų ir svarstymų kelyje, kuriame pabaigos dar kol kas nesimato, tuomet, galite šią naštą, na bent jau dalį jos, nusimesti nuo savo pečių.

Finansinės galimybės nustatytos, būstas išsirinktas, atrodo pusė darbo jau padaryta. Tačiau, dar neskubėkite džiaugtis. Galutinai nusprendus ir išsirinkus koks būstas taps jūsų namais, turite atlikti nepriklausomą, išsirinkto turto vertinimą.

Atkreipkite dėmesį, kad pirmą kartą nuvykę, ar kitais būdais susisiekę su banku, jūs tik įsivertinate savo finansines galimybes. Į banką dar teks sugrįžti jau apsisprendus ir teks pateikti paraišką. Tai galite padaryti iš namų, užpildant paraišką internetu, arba nuvykus į banko skyrių.

Užpildžius paraišką ir pateikus nepriklausomą turto vertinimą - belieka laukti. Sulaukę banko sprendimo, ir jeigu jis palankus, turite praeiti dar kelis svarbius žingsnius. Bankas jus detaliai supažindins sutartimi.

Taip pat, su pardavėju turite sudaryti preliminarią sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos. Banko sutartis pasirašysite banko skyriuje, tuomet dar liks pirkimo sutartis. Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt.

Neišsigąskite, visas kelias galbūt atrodo varginantis. Neneigsiu, jeigu tai pirmo būsto pirkimas, jis šiek tiek sudėtingesnis, su daug klausimų, neaiškumų, tačiau - nėra neįmanomas. Reikės atlikti įkeitimo sandorį (hipoteką), banko nurodytame, arba išsirinktame notarų biure.

Kai kredito sutartis pasirašyta su banku, ir atlikote objekto įkeitimą notarų biure, bankas, įprastai kelių dienų bėgyje atliks mokėjimą pardavėjui. Jums asmeniškai, dėl pinigų išmokėjimo pardavėjui, nieko daryti nereiks - tuo rūpinasi bankas.

Taip pat, nepamirškite, perimant objektą fiziškai, būtina pasirašyti priėmimo - perdavimo aktą. Jame turite nurodyti nuo kada perimate skaitiklių rodmenis. Jei visgi tai atrodo painu, neturite laiko ar patirties - kreipkitės į mane.

Klientams sakau, kad tai yra svarbiausias viso sandorio taškas, o po jo lieka tik formalumai. Todėl tekstas bus ilgas. Nes šioje sutartyje fiksuojama susitarimo esmė, o tolimesni procesai - banko veiksmai, paskola, sutarties įforminimas pas notarą - vyksta jau pagal ją. Ir jei eigoje kiltų ginčų, pirmiausiai būtų atsiversta preliminarioji sutartis.

Todėl „ai, dabar palikime, paskui notarinėje įsirašysime“ neveikia - jei kita šalis nebus geranoriška, toliau jau nieko nebeįrašysite. Tad ką svarbu numatyti preliminariojoje sutartyje?

Svarbūs aspektai, kuriuos reikia numatyti preliminariojoje sutartyje:

• Notarinės sutarties sudarymo datą - per kiek laiko įsipareigojate ją sudaryti?
• Kai viena iš šalių jau pasiruošusi, ji privalo inicijuoti sandorį pas notarą.
• Kainą, avansą ir atsiskaitymo tvarką.
• Kas laukia, Jei galutinis sandoris visgi neįvyks?
• Saugiklius.
• Kas moka notarines išlaidas.
• Kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas.
• Jei yra bet kokių turto apribojimų (hipoteka, areštas ir pan.), būtina tai numatyti preliminariojoje sutartyje.
• Aišškiai aprašyti, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas.

Papildomos išlaidos perkant būstą

Naujo būsto įsigijimą lydi daugiau išlaidų nei vien nekilnojamojo turto kaina - nepatyrę pirkėjai apie jas nesusimąsto. Šios išlaidos sudaro apie 1,5 - 2 proc. turto vertės, todėl verta paanalizuoti, iš ko jos susideda ir į ką reikėtų atkreipti dėmesį, norint nepermokėti.

Bet koks būsto sandoris prasideda nuo rezervacijos arba preliminarios sutarties pasirašymo bei pirkėjo sumokamo pradinio įnašo, kuris priklausomai nuo šalių susitarimo ir siekia iki 15 proc. įsigyjamo nekilnojamojo turto (NT) kainos. Šitaip sandorio šalys sutvirtina ketinimą pirkti ir parduoti NT už sutartą kainą iki sutartyje numatyto termino.

Žinoma, pradinis įnašas yra avansu mokama sandorio sumos dalis, pradinis įnašas yra avansu mokama sandorio sumos dalis, tačiau pažeidus preliminarios sutarties sąlygas arba jas keičiant, gali atsirasti papildomų sutarties administravimo išlaidų, pakeitimo mokesčių ar delspinigių.

Pasirašius preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį ir sumokėjus avansą, prasideda visi su finansavimu ir nuosavybės perleidimu susiję procesai bei išlaidos. Paprastai, įsigyjant NT, pirma, ko pareikalauja bankas, įvertinęs pirkėjo mokumą, yra NT vertinimas.

Jeigu NT turi priklausinių su unikaliais turto numeriais (sandėliukai, parkavimo vietos, bendrų erdvių dalys) arba NT yra kitokios paskirties (poilsio, viešbučių, kūrybinės dirbtuvės ir pan.) vertinimas kainuos brangiau.

Jei dėl būsto finansavimo pirkėjas planuoja kreiptis į kelis bankus, naudinga iš anksto dėl to susitarti su turto vertintojais - kad jų parengta ataskaita būtų skirta ne vienam, o visiems bankams. Gavęs NT vertinimą bankas apsispręs dėl paskolos suteikimo būsto pirkėjui. Šioje stadijoje pirkėjas su bankais gali derėtis dėl kreditavimo sutarties sąlygų.

Labai svarbu atkreipti dėmesį ne tik į palūkanų dydį, mokėjimo grafiką, bet ir į kitas sąlygas: paskolos grąžinimo prieš laiką galimybę, įsipareigojimo mokestį, sutarties sąlygų keitimo bei pačios kreditavimo sutarties parengimo mokestį. Kreditavimo sutarties parengimo mokesti svyruoja tarp 0,3 - 0,6 proc.

Po kreditavimo sutarties pasirašymo arba prieš ją (abu variantai galimi) prasidės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo procesas. Taigi, laikas kreiptis į notarą. Būsto įsigijimo procese notaro vaidmuo labai svarbus - į jį reikėtų žiūrėti kaip į vertingą konsultantą, o ne kaip į biurokratinį veiksmą atliekantį asmenį.

Notarų rūmai skelbia oficialius notaro įkainius - sutarties parengimas, jos tvirtinimas kainuoja 0,45-0,5 nuo NT sandorio vertės. Papildomai prie šios sumos (apie 50 eurų) prisidės duomenų tikslinimas valstybiniuose registruose (NT, gyventojų, areštų, hipotekos registruose ir pan.). Notaras privalo tai atlikti, tiesa lėšos už šią paslaugą keliaus į valstybės kišenę.

Jei perkate būstą su banko kreditu, pasirašius sutartį reikės įsigyti privalomąjį NT draudimą. Tai draudimas, kuriuo apdraudžiamas bankui įkeičiamas turtas (ne būste esantis turtas, bet langai, sienos, grindys). Toks draudimas kainuoja apie 1 eurą už kv.m. per metus.

Be privalomojo NT draudimo, rekomenduojama papildomai apsidrausti civiline atsakomybe - toks draudimas padengia buto savininko padarytą žalą kaimynams ir kainuoja nuo 19 eurų per metus. Praktika rodo, kad dėl draudimo verta kreiptis į patį banką, kad šis rekomenduotų draudiką arba draudimo tarpininkus.

Kita procedūra - turto įkeitimas. Tai - dar viena notarinė procedūra, kuri kainuoja 0,2 proc. turto kainos. Jeigu būstas įsigytas nebaigtame statyti name, po pastato pridavimo Valstybinei komisijai (100% registracijos) rekomenduojama atlikti naujus kadastrinius matavimus. Kadastrinių matavimų kaina priklauso nuo NT ploto ir vietos.

Taigi, su banko paskola perkant 100.000 eurų kainuojantį butą Vilniuje, papildomos „nematomos“ sandorio išlaidos sieks apie 1.500 - 2000 eurų.

Papildomos išlaidos perkant būstą: