Patarimai perkant butą: kaip priimti teisingą sprendimą

Buto įsigijimas yra vienas svarbiausių gyvenimo sprendimų, todėl svarbu įvertinti visus niuansus, kad vėliau nereikėtų gailėtis. Šiame straipsnyje aptarsime, į ką atkreipti dėmesį perkant butą, kokius dokumentus patikrinti ir kaip sudaryti preliminarią sutartį.

Tikslas: šeimos gyvenamoji vieta ar investicija?

Prieš pradedant paiešką, svarbu nusibrėžti tikslą. Pavyzdžiui, jei tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą, natūralu, kad naujo buto ieškosite tame pačiame rajone, kuo arčiau visų šeimai įprastų lankytinų vietų. Visiškai kitoks buto poreikis iškils, jei kalbėsime apie buto įsigijimą investicijai. Be abejo, tai priklausys nuo to, kokia tai investicija: ilgalaikė ar trumpalaikė, spekuliacinė, vertės prieaugio ar su tikslu išnuomoti.

Vieta: vienas svarbiausių faktorių

Nors kartais pasitaiko išimčių, kai pagrindinis tikslas yra spekuliacinė investicija, praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į vietą, kur yra nekilnojamas turtas. Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos (visomis prasmėmis), tuo jame yra mažesnės parduodamo turto kainos. Todėl jeigu jūsų akiratyje atsiranda pigiausi butai iš vieno ar dviejų tų pačių rajonų, tai tikėtina, kad tie rajonai yra prasčiau vertinami nei kiti.

Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų.

Aplinkos pokyčiai

Dabartį įsivertinti yra santykinai lengva. Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų. Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą. Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose.

Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę.

Buto būklė ir likvidumas

Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai:

• Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų.
• Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis- butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus.
• Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO. Šie butai dar ilgiau laukia pirkėjo nei tokie patys butai žemesniuose aukštuose.
• Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų.
• Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių.

Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje. Kalbant apie naujos statybos projektus - tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“). Tuomet vietiniam gyventojui/pirkėjui tokio buto neparduosi, todėl tenka mažinti kainą arba laukti pirkėjo iš kitų miestų/šalių.

Paprasčiausia pokyčius daryti tuose butuose, kurie yra mūriniuose ir monolitiniuose namuose, nes šiuose namuose dažniausiai visos buto viduje esančios sienos yra tik pertvaros ir neatlieka kito konstrukcinio vaidmens. Blokiniuose statiniuose dauguma sienų yra konstrukcijos elementas, t.y.

Todėl tai, kas atrodo labai paprasta, kartais gali reikalauti daugiau pastangų ir išlaidų nei Jums atrodė iš pradžių.

Dokumentų patikrinimas

Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems. Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos.

Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.

Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo?

• Juridinis buto statusas, t.y.
• Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli.
• Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data. Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu butu.

Idealiausiai būtų gauti visų savininkų raštišką patvirtinimą apie tai, kad jie žino apie sandorį, jo detales ir jie sutinka ir nori turtą parduoti Jums už sutartą kainą ir sąlygas (tinka elektroniniu laišku, bet idealiausia raštu).

Pagrindiniai dokumentai

Prieš perkant butą, svarbu patikrinti šiuos dokumentus:

1. Galiojantis savininko asmens dokumentas.
2. Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje. Pasitikrinkite, ar tikrai perkate tą butą, kurį matėte ir kurį Jums parodė pardavėjas? Pasitaiko sukčiavimo atvejų, kai parodomas ir parduodamas butas “nesutampa”.
3. Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.

PASTABA: Jeigu savininkas įvardija, jog yra bendraturčių sutikimai, leidimai (galimybė) įsirengti židinį, pakeisti paskirtį, išplanavimą, perkelti įėjimą ar kt.

Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis

Kaip pranešime spaudai teigia įmonės „Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis, preliminarioji būsto pirkimo-pardavimo sutartis dažniausiai sutinkama naujos statybos projektuose. Tai yra pardavėjo (plėtotojo) ir būsimo pirkėjo susitarimas, kuriuo plėtotojas įsipareigoja pastatyti ir vėliau, notarinės formos sutarties pagrindu, parduoti pirkėjui būstą, o pirkėjas įsipareigoja jį įsigyti ir po preliminariosios sutarties sudarymo sumokėti avansą, o po pagrindinės - visą sutartą kainą.

Būsto rinka yra dinamiška, joje daug pokyčių, todėl plėtotojai siekia efektyviausiai valdyti verslui kylančias rizikas ir finansinius srautus. Dėl to jie dažniausiai pardavimus pradeda dar nepabaigę statybų, tačiau turėdami pakankamą projekto apibrėžtumą - patvirtintus detalius projekto sprendinius, finansavimą, ir terminus, pastebi ekspertas. Ir šis principas galioja ne vien Lietuvoje.

„Svarbiausias dalykas, kuris yra aktualus pirkėjams, yra esamos kainos užfiksavimas. Ypač atsižvelgiant į aplinkybę, kad būsto paklausa turėtų augti. Šiandien rinkoje yra įvykusi natūrali atranka ir dalis mažiau patyrusių ar neapibrėžtumui atsparių plėtotojų iš jos pasitraukė. Tačiau patikimumą įsivertinti prieš sudarant preliminariąją sutartį reikia vis tiek“, - pabrėžia S. Sušickis.

Bet kuriuo atveju, prieš pasirašant preliminariąją sutartį, teisininkas rekomenduoja atidžiai patikrinti įvardijamą perkamo būsto projektinį numerį, plotą, kambarių skaičių, aukštą ir kitus požymius - jie privalo atitikti nurodytuosius projektinėje dokumentacijoje.

Dažnai klausimų ar abejonių sukelia tai, kad preliminariojoje sutartyje yra nurodomas „preliminarus“ būsimo būsto plotas, kuris gali kisti. Pasak S. Sušickio, profesionalūs ir atsakingi plėtotojai šiuos pokyčius suvaldo atidžiai projektuodami ir statybų metu nenukrypdami nuo patvirtinto projekto.

„Svarbiausia yra patikrinti, ar preliminariojoje sutartyje yra numatyta ta kvadratinio metro kaina, kurią sutarėme pirkdami būstą. Jei ji nurodyta teisinga, o galima ploto paklaida mus tenkina, būsime užfiksavę aktualią kainą ir žinosime, kad valdome savo būstui numatytą biudžetą. Tai labai svarbu esant kainų augimui, nes tikimybė, kad būsto kainos mažės, yra ypač menka. Joms augant svarbu, kad būsto plėtotojas negalėtų manipuliuoti rinkos situacija, todėl turime patikrinti, ar sutartyje nėra kokių nors laisvai interpretuojamų ir mums neparankių punktų. Taip pat labai svarbu rinktis patikimą plėtotoją, kuris sau neleistų bandyti pasinaudoti susiklosčiusia situacija“, - primena ekspertas.

Preliminariojoje sutartyje paprastai numatomas avansinis mokėjimas - jo dydis, sumokėjimo terminas ir kitos sąlygos. Dažniausiai tai yra 15 proc. būsto vertės, apskaičiuojamos pagal preliminarų jo plotą, bet ši dalis gali būti ir didesnė.

Viena iš pagrindinių preliminariosios sutarties sąlygų yra terminas, iki kada plėtotojas pabaigs būsto statybos darbus ir pakvies pasirašyti pagrindinę sutartį. Labiau ar mažiau apibrėžta ši sąlyga turi būti įtraukta visose kokybiškai paruoštose preliminariosiose sutartyse.

„Tokia sąlyga yra teisėta bei pagrįsta. NT projekto plėtra yra sudėtingas procesas, kuriam įtaką gali daryti biurokratinis mechanizmas, susijusių institucijų bei tarnybų veikla ir net oro sąlygos, būtinos vienų ar kitų statybos darbų vykdymui. Todėl termino pratęsimo galimybė yra įtraukiama į sutartis ir padeda suvaldyti plėtotojų rizikas bei pirkėjų lūkesčius“, - sako teisininkas.

Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kaip ji aprašyta: ar nurodyta, kokiomis aplinkybėmis, kiek kartų ir kokiam laikui terminai gali būti nukelti.

Pagrindiniai žingsniai perkant butą

Apibendrinant, štai pagrindiniai žingsniai, kuriuos reikia atlikti perkant butą:

1. Nuspręskite, kokio tipo buto ieškote ir kiek galite sau leisti išleisti.
2. Ieškokite butų internete, laikraščiuose ir per nekilnojamojo turto agentus.
3. Apžiūrėkite butus, kurie jus domina.
4. Pateikite pasiūlymą dėl buto, kuris jums patinka.
5. Pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį.
6. Gaukite paskolą (jei reikia).
7. Pasirašykite notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.
8. Perregistruokite butą savo vardu.

Patarimai, kaip sėkmingai derėtis dėl kainos

• Žinokite savo biudžetą ir neviršykite jo.
• Atlikite namų darbus ir sužinokite, kiek kainuoja panašūs butai jūsų vietovėje.
• Būkite pasirengę pasitraukti iš sandorio, jei pardavėjas nenori derėtis.
• Neskubėkite ir nepasiduokite spaudimui.
• Būkite kantrūs ir mandagūs.

Laikydamiesi šių patarimų, galėsite sėkmingai įsigyti butą ir išvengti nemalonių staigmenų ateityje.

Tikimės, kad šis straipsnis padės Jums priimti teisingą sprendimą perkant butą!

tags: #del #busimo #nekilnojamojo #daikto #pirkimo