Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir priežiūra yra svarbus aspektas, užtikrinantis komfortą ir saugumą visiems gyventojams.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas sudaro bendrąjį turtą, kokios yra jo valdymo formos ir kaip tinkamai organizuoti priežiūrą, taip pat aptarsime daugiabučio renovacijos parašų rinkimo tvarką.
Bendrojo naudojimo objektai: kas į juos įeina?
Svarbu žinoti, kokie objektai priskiriami bendrojo naudojimo turtui. Pagal Bendrijų įstatymą, tai apima:
- Bendrąsias pastato konstrukcijas: pamatus, laikančiąsias sienas, išorines sienas, vidines pertvaras (atskiriančias bendrojo naudojimo patalpas nuo butų), perdangas, stogą, fasado architektūros detales ir išorines (fasado) konstrukcijas (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiąsias konstrukcijas).
- Bendrąsias pastato inžinerines sistemas: mechaninę, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kitą įrangą (įskaitant elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).
- Kitas patalpas, įrenginius ir daiktus, kurie nuosavybės teise priklauso visiems butų ir kitų patalpų savininkams.
Taigi, namo išorinė siena, sudaryta iš langų, yra bendro naudojimo objektas. Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.
Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas. Taip pat jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Daugiabučio namo valdymo formos
Yra kelios pagrindinės daugiabučio namo valdymo formos:
- Daugiabučio namo savininkų bendrija (DNSB). Tai yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti namo patalpų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Įkūrus bendriją, patiems gyventojams patariama nesiimti DNSB administravimo ir namo priežiūros, o šiam darbui samdyti administruojančią įmonę.
- Jungtinės veiklos sutartis. Ši sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Ją sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai), joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus. Jungtinę veiklą (kitaip - partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas.
- Administratorius. Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių. Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.
Svarbu paminėti, kad įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo.
Bendrijos teisės ir pareigos
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti.
Bendrija taip pat turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Finansavimo klausimai
Kyla klausimų dėl bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui. Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis.
Taip pat svarbu paminėti, kad pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Pensininkė šildymo kompensacijos negaus, nes nepritarė, kad būtų renovuojamas jos daugiabutis - su tokia problema susidūrė 87-erių senjorė. Į LRT RADIJĄ paskambinusi klausytoja guodėsi, kad seniūnijoje jai pranešė, jog atsisakiusi namo renovacijos mama kompensaciją už šildymą gaus tik šiuos metus, vėliau nebe. „Taip, tai susiję dalykai, nes piniginės paramos nepasiturintiems gyventojams įstatymas numato, jei būsto savininkas nesutiko dalyvauti renovacijoje ir jo sprendimas turėjo įtakos, kad namo renovacijos procesas nebuvo pradėtas. Tačiau jei būstų savininkų dauguma (daugiau nei 50 + 1 proc.) priėmė sprendimą namą renovuoti, tokiu atveju kompensacijos dydis paramos gavėjui nemažinamas, nes jo veiksmai neturėjo lemiamos įtakos sprendimui renovuoti būstą. Būsto savininkui, turinčiam teisę į būsto šildymo išlaidų kompensaciją, apmokamos kredito ir palūkanų įmokos“, - su galiojančia tvarka supažindina K.
„Renovacijos tikslas yra mažinti neefektyviai šilumos energiją naudojančių būstų skaičių ir tokiu būdu gyventojų patiriamas išlaidas būstui šildyti. Todėl valstybė ir taiko papildomą priemonę nepasiturintiems gyventojams: jei kompensacijos teikiamos, šiems asmenims 100 proc. apmokamos kredito ir palūkanų įmokos“, - informuoja K.
„Tokiais atvejais iš naujo yra renkamas gyventojų susirinkimas ir vyksta balsavimai, nes namo pirmininkas turi informuoti žmones, kokia yra renovacijos nauda, kokios laukia pasekmės, jei gyventojai nesutinka dalyvauti renovacijos procese. Tokie susirinkimai gali būti organizuojami kelis kartus“, - apie proceso eigą pasakoja K.
K. „Visos savivaldybės paramą teikia besivadovaudamos įstatymu, kuris sako, kad žmogus, kreipdamasis dėl paramos, turi pateikti teisingą informaciją. Banko sąskaitų išrašai nėra privalomai teikiami dokumentai, bet jei kyla įtarimų, kad asmuo pateikė ne visą informaciją, savivaldybės turi teisę paprašyti papildomų dokumentų“, - primena K.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Bendrojo turto priežiūros mokesčiai
Jei bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, tačiau bendrijos administracija skaičiuoja mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aištelės tvarkymą, medžių genėjimą ( neva, taip nuspręsta visuotiniame bendrijos narių susirinkime ) . Vyriausybės atstovas yra išaiškinęs, kad tokiu atveju rinkliava negalima.
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Klausimai ir atsakymai
Dažnai kyla klausimų dėl konkrečių situacijų. Pateikiame keletą pavyzdžių:
- Sandėliukai: Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus ? Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
- Balkonai: Jei balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams, tai 1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios.
- Terasa ant stogo: Laba diena, noriu paklausti, kokiu būdu daugiabučio namo gyventojas turi gauti kitų butų savininkų pritarimą, norėdamas ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą. Ar gyventojas pats gali eiti į butus ir rinkti parašus, kad jam kiti namo gyventojai leistų ant stogo įsirengti terasą. (šiuo atveju yra tikimybė, kad parašai bus sufalsifikuoti, arba gyventojams bus netinkamai paaiškintas parašų rinkimo tikslas). Ar šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu ar balsuojant raštu. Koks teisės aktas tai reglamentuoja. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo.
Svarbu prisiminti, kad informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Parašų rinkimo tvarka
Laba diena, noriu paklausti, kokiu būdu daugiabučio namo gyventojas turi gauti kitų butų savininkų pritarimą, norėdamas ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą. Ar gyventojas pats gali eiti į butus ir rinkti parašus, kad jam kiti namo gyventojai leistų ant stogo įsirengti terasą. (šiuo atveju yra tikimybė, kad parašai bus sufalsifikuoti, arba gyventojams bus netinkamai paaiškintas parašų rinkimo tikslas). Ar šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu ar balsuojant raštu. Koks teisės aktas tai reglamentuoja. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo.
Pateikiame keletą pavyzdžių:
- Bendrijoje norime pakeisti bendrijos pirmininką. Pirmininkas nedaro jokių susirinkimų jau 10 metų. Vadovaujantis Bendrijų įstatymo 11 str. 1 punktu susirinkimą gali iškviesti 1/5 bendrijos narių, įteikus bendrijos pirmininkui reikalavimą raštiškai, kad jis per mėn. laiko organizuotų susirinkimą, jei to nepadaro 1/5 bendrijos narių patys organizuoja susirinkimą. Klausimas: kaip turėtų atrodyti tas įteikiamas dokumentas pirmininkui, kuriuo reikalaujama surengti susirinkimą? Ar tame teikiamame rašte turi būti 1/5 bendrijos narių parašai su pavardėmis? Dokumentą reikėtų aiškiai pavadinti: REIKALAVIMAS. Taip, dokumentą turėtų pasirašyti visi susirinkimo reikalaujantys bendrijos nariai. Problema gali tapti tai, ar gausite aktualų bendrijos narių.
- Visuotiniame ataskaitiniame bendrijos narių susirinkimas neįvyko-nebuvo kvorumo. Ar užsiskaitys tie patys neįvykusio susirinkimo išankstinės nuomonės pareiškimo biuleteniai pakartotiniame susirinkime, ar iš naujo reikės balsuoti jau pareiškusiems nuomonę bendrijos nariams? Jeigu bendrijos narys, pavyzdžiui, ilgam išvykęs, iš.
Bendrijos susirinkimai
Organizuojamas bendrijos narių visuotinis susirinkimas, namas 22 butų, 8 butų savininkai išreiškė savo nuomonę nagrinėjamais klausimais raštu, nes susirinkime negalės dalyvauti, kiek bendrijos narių turi dalyvauti gyvai, kad susirinkimas būtų laikomas įvykusiu.
Problemų galėtų kilti, pavyzdžiui, jeigu iš anksto raštu nuomonę pareiškę bendrijos nariai nenurodytų (susilaikytų), už ką jie balsuoja renkant.
- Bendrijos nariai nori perrinkti (atšaukti) bendrijos pirmininką ir valdybos narius. Pirmininkė nesutinka organizuoti susirinkimo, teigdama, kad tai neteisėta, nes į skelbimą turi įrašyti kandidatus, tam kad bendrijos nariai (kurie negali dalyvauti susirinkime gyvai) galėtų balsuoti iš anksto. Skelbiant bendrijos narių sausirinkimo darbotvarkę siūlomus sprendimus galima nurodyti, galima ir nenurodyti (nebent jūsų bendrijos įstatuose tuo klausimu kas nors įsakmiai įrašyta, kuo abejotume). Siūlomą sprendimą privaloma.
- Bendrijos pirmininkė sušaukė susirinkimą paskutinę termino dieną nuo reikalavimo įteikimo (pagal bendrijų įstatymą 11 str.). Tačiau į darbotvarkę neįtraukė klausimo iš įteikto reikalavimo dėl valdymo organų perrinkimo. Kaip turėtų elgtis bendrijos nariai? Ar užtenka (ar gali) pranešti pirmininkei apie netinkamą susirinkimo sušaukimą ir tada nariams jį organizuoti patiems, nes kaip minėjau, pirmininkė jį sušaukė paskutinę termino dieną? Terminas sušaukti susirinkimą nebuvo pradelstas, susirinkimas buvo sušaukatas, bet vis tiek norite terminą ginčyti, ar taip suprantame? Jeigu pirmininkas tik iš dalies neįvykdė reikalavimo, pavyzdžiui, neįtraukė esminio reikalavimo klausimo dėl valdymo organų, reikškia, jis formuoja ginčą. Galbūt verta įteikti dar vieną reikalavimą (saugesnis sprendimas), o gal susirinkime visgi buvo priimti reikalingi sprendimai? Reikėtų labai išsamiai išnagrinėti situaciją, o mes.
Balsų skaičiavimas
Balsų skaičiavimas. Balsavimo metu už aktualų klausimą pasisakė pvz 22, prieš 10, susilaikė 15 balso teisę turinčių narių. Ar tai teisėtas pritarimas aktualiam klausimui? Logiškai mąstant susilaikę asmenys neturi būti priskiriami nei prie už, nei prie prieš. Susirinkimas buvo pakartotinis, kvorumo nereikia. Jeigu kalbate apie garažų bendrijos narių pakartotinį susirinkimą, tai pagal Bendrijų įstatymo nuostatas Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių (jeigu susirinkime dalyvavo 47, "už" balsavo 22, tai užtenka balsų) , išskyrus sprendimus dėl bendrijos įstatų pakeitimo, dėl bendrijos valdymo organo arba bend.
Kaupiamosios lėšos
Motyvai nekaupti lėšų buvo įvairūs - dažniausiai šių lėšų apsaugos užtikrinimo, kaupimo tvarkos bei dydžio nustatymo neaiškumai. Patikslinus Civilinį kodeksą pavesta Vyriausybei nustatyti Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarką. Kalbėdama apie kaupiamųjų lėšų namui atnaujinti rinkimo svarbą E.Radavičienė pabrėžė, kad tai nėra naujas kieno nors nustatytas mokestis. Tai lėšų taupymas (sukaupimas) planuojamiems namo atnaujinimo (remonto) darbams - gyventojai. Tai gyventojų lėšos, kurios naudojamos tiksline paskirtimi - namo bendrojo naudojimo objektų (stogo, sienų, laiptinių langų, šildymo mazgo ir pan.) remontui.
Kartu turi būti numatyta minimali lėšų dalis skirta plane nenumatytoms priemonėms, tai - avarijoms, atsiradusiems defektams ar inžinerinių sistemų gedimams pašalinti, kurie iš anksto neprognozuojami. Ilgalaikiam planui ir lėšų kaupimo dydžiui turės pritarti butų ir kitų patalpų savininkai balsų dauguma. „Aišku, tai yra labai reikalinga. Yra dar nemažai žmonių, kurie galvoja, kad byrančius namus „kas nors“ sutvarkys, tačiau tie namai būtent ir priklauso jų savininkams. Statybos ir būsto departamento direktorė tikino, kad kaupdami lėšas po truputį gyventojai visų pirma padeda sau - rūpinasi savo būstu: „Sakykime, atsitiko kokia nenumatyta avarija, reikia ją likviduoti, ką nors taisyti.
Yra dar nemažai žmonių, kurie galvoja, kad byrančius namus „kas nors“ sutvarkys, tačiau tie namai būtent ir priklauso jų savininkams. Atsižvelgus į mažas nepasiturinčių gyventojų pajamas yra apribojamas maksimalus mėnesinės kaupiamosios įmokos dydis, susiejant jį su minimalia mėnesine alga. Nustatoma, kad ši įmoka neturi viršyti 5 procentų minimalios mėnesinės algos. Į šį apribojimą įeina ir lėšos kaupiamos nenumatytiems bendrojo naudojimo objektų defektams, gedimams šalinti, avarijoms likviduoti. Siūloma nustatyti minimalų kaupiamosios įmokos tarifą 3-5 euro centus į buto naudingojo ploto kv.
„Bendrojo naudojimo objektų valdytojas banke ar kitoje kredito įstaigoje turi atidaryti atskirą patalpų savininkų kaupiamųjų lėšų sąskaitą. Banko sąskaitos sutartyje yra nurodoma, kad jis veikia, atstovaudamas patalpų savininkams. Pabrėžtina, kad kaupiamųjų lėšų sąskaitoje esančios kiekvieno patalpų savininko lėšos yra apdraustos pagal Lietuvos Respublikos indėlių ir įsipareigojimų investuotojams draudimo įstatymą.
„Aišku, sukauptos lėšos turi būti naudojamos tik pagal jų paskirtį. Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimu šios lėšos gali būti panaudotos daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projekto parengimui ir įgyvendinimui finansuoti tiek, kiek toks lėšų panaudojimas neprieštarauja teisės aktams. Už kaupiamųjų lėšų dydžio apskaičiavimo pagrįstumą, sukauptų lėšų naudojimą pagal paskirtį ir jų apsaugos reikalavimų laikymąsi pagal kompetenciją turi atsakyti bendrojo naudojimo objektų valdytojas, kuris veikia patalpų savininkų naudai.
Daugiabučių renovacija Lietuvoje
Aplinkos ministerija primena, kad daugiabučio priežiūra ir jos organizavimas yra kiekvieno savininko atsakomybė. Netinkamai prižiūrimi ir eksploatuojami pastatai gali pakenkti ne tik gyventojams, bet ir aplinkai. „Parama tikrai bus, gavome neįtikėtinai gerą finansavimą. Europinės struktūros patvirtino būstui atnaujinti Lietuvoje numatytą 400 milijonų eurų fondą“, - tikino už renovaciją atsakinga aplinkos viceministrė Daiva Matonienė.
Taigi tikėtina, kad pinigų bus, tačiau ar jų užteks visiems, norintiems sovietinės statybos dėžutes paversti jaukiais būstais? Ir kada lėšos pasieks gyventojus, kurie jau ilgiau kaip metus, parengę investicinius planus ir net sutarę su rangovais, laukia pinigų?
„Vyriausybė giriasi renovacija, bet ji vyksta per lėtai. Lietuvoje reikia atnaujinti apie 40 tūkstančių namų. Tad jei per metus renovuosime tik po 500 daugiabučių, kiti sugrius remonto nesulaukę“, - ironiškai pažymėjo Seimo narys Linas Balsys.
tags: #del #daugiabucio #renovacijos #parasai