Kaip sėkmingai nuomoti būstą per Booking.com: patarimai ir mokesčių aspektai

Visame pasaulyje, įskaitant Lietuvą, Booking.com yra vienas populiariausių portalų, kuriuose rezervuojamos trumpesnės ar ilgesnės viešnagės. Tačiau ar apsiriboti tik šia platforma? Panagrinėkime, ką apie tai sako patys nuomotojai.

Kodėl verta naudoti daugiau nei vieną portalą?

Žinau ne vieną žmogų, užsiimantį trumpalaike nuoma ir dirbantį tik su Airbnb arba Booking platforma. Pagrindinis tokio pasirinkimo argumentas yra, jog „užsakymų ir taip užtenka“ arba „ta kita platforma man nepatinka, sunku naudotis“.

Jei iš tiesų dirbdami su viena platforma pasiekiate 90-100 proc. užimtumą - sveikinu! Žinoma, populiariose vietose, kur didesni svečių srautai, pasiekti tokį užimtumą įmanoma. Tačiau tokia laime pasigirti gali gal 10 proc. visų Lietuvoje veikiančių trumpalaikės nuomos būstų.

Iš savo patirties galiu pasakyti, jog esama „bangų“ - užeina visi iš Airbnb registruojasi, po kelių dienų visi užsakymai tik per Booking‘ą, paskui tuščias tarpas, kuris užsipildo taip vadinamais privačiais užsakymais iš įvairių kitų portalų. Tačiau kai dirbama su visais įmanomais - užimtumas net ir per karantiną nebuvo itin sumažėjęs. Taigi, pelningai dirbti, mano nuomone, galima tik išnaudojant visus galimus rezervacijų priėmimo kanalus.

Atsiliepimai apie populiarias platformas

Dobilynė - Jūsų poilsio oazė gamtos apsuptyje ✨ Mūsų svečiai sodybą įvertino: Airbnb - 4.95 ⭐ | Booking - 9.8 ⭐ | Google - 5.0 ⭐ Kur esame? Dobilynė įsikūrusi Dotamų kaime, Vilkaviškio rajone, pačioje Vištyčio regioninio parko kaimynystėje, kur susikerta Lietuvos, Lenkijos ir Kaliningrado srities keliai.

Papildomas darbas - papildomas pelnas

Kai kalba pasisuka apie daugiau nei vieną ar du portalus, kuriuose reikėtų pateikti informaciją, iškart galvojama apie papildomą darbą. Taip, reikės visuose pateikti informaciją ir ją atnaujinti, jei pasikeis. Visuose reikės pakeisti kainas ir apribojimus, kaip apie juos bus nuspręsta. Reikės bendrauti su būsimais ar potencialiais svečiais skirtingose platformose.

Tačiau šiek tiek papildomo darbo yra verta rezultato.

Daugiau užsakymų

Įsitraukę į daugiau trumpalaikei nuomai skirtų portalų, padidinate savo matomumą ir tuo pačiu užsakymų skaičių. Kuo daugiau užsakymų gausite, tuo daugiau pajamų gausite - logiška, ar ne? Jei apsiribosite viena ar pora pasirinktų rezervavimo platformų, apsiribosite tik siaura potencialių nuomininkų dalimi.

Atminkite, kad yra ne viena trumpalaikei nuomai skirta platforma, kurių kiekviena turi didelę rinkos dalį su skirtingomis bendruomenės dalimis. Daugelis potencialių nuomininkų lankysis tik vienoje iš tų svetainių ieškodami nuomojamo būsto, remdamiesi savo ankstesne patirtimi, o ne tikrindami visus portalus iš eilės.

Kitaip tariant, jei jūs nuomojate tik per Airbnb, o potencialus svečias įpratęs rezervuoti tik per Booking - jis jūsų būsto tarp pasirinkimų net nemato ir, žinoma, neišsinuomos.

Sumažinami nuostoliai dėl neužimtų dienų

Kiekviena diena, kuomet butas stovi tuščias yra nuostolis, nes bet kokiu atveju reikia mokėti mokesčius, yra paimtas verslo liudijimas trumpalaikei nuomai, galbūt mokate paskolos grąžinimo įmokas ir t.t. Šios išlaidos kaupiasi kasdien, todėl norint gauti maksimalų investicijų pelningumą, reikia sumažinti laisvų dienų skaičių. Užimtumas trumpalaikės nuomos, kaip ir viešbučių srityje, yra itin svarbus.

Jei dirbate tik su viena platforma, greičiausiai jūsų kalendoriuje daug įvairaus ilgio tarpų, o užimtumas yra minimalus. Padidindami savo matomumą, padidinate užimtumą ir sumažinate nuostolius.

Nereikia taikstytis su nenorimais svečiais

Kuomet esate labiau matomi, sulaukiate daugiau užklausų, nereikia bijoti, jog būstas liks neišnuomotas, todėl galite sugriežtinti priėmimo taisykles. Galbūt norėdami užpildyti kalendorių priimdavote visus svečius, net ir kuomet jautėte, jog to daryti nenorite. Kuomet turite didesnį srautą pas jus apsistoti norinčių svečių, galite kelti savo taisykles.

Pavyzdžiui, galite padidinti minimalios viešnagės laiką, padidinti kainą, nustatyti didesnį minimalų svečio amžių, nepriimti svečių su gyvūnais ar padidinti nuostolių dengimo depozitą. Visa tai leis jaustis geriau, nebijant, jog būstas liks tuščias ir neturėsite svečių.

Alternatyvūs portalai trumpalaikei nuomai

Taigi, Airbnb ir Booking jau žinote. O kokios yra tarptautinės nakvynės rezervavimo sistemos bei skelbimų portalai, kuriuos turite žinoti ir išbandyti?

• Vrbo (HomeAway)
• Tripadvisor
• Kurapsistoti.lt
• Enuoma.lt
• Trumpam.lt

Šie du portalai veikia tokiu pat principu kaip ir Airbnb bei Booking. Bendravimas su svečiais vyksta platformoje, rezervacijas galima daryti automatines arba galima tik priimti užklausas, o tvirtinti rankiniu būdu. Apmokėjimas taip pat vykdomas per portalus. Tad niekuo nereikia rūpintis.

Trumpam.lt komunikaciją žinutėmis palaiko portalo viduje, o visa kita, įskaitant apmokėjimus jau jūsų pasirinkimas. Kiti skelbimų portalai taip pat suteikia tik informaciją apie jus, o dėl laisvų datų ir rezervacijos reikia kontaktuoti tiesiogiai.

Dėl Instagramo nesu tikra, tačiau FB naudoju pati ir užklausų bei rezervacijų turiu tikrai nemažai būtent ateinančių per nuomojamo būsto FB paskyrą.

Kitos priemonės pritraukti klientus

• Vizitinės kortelės

Taip, tai atgyvena ir aš taip galvoju, bet patikėkit, tai veikia. Visuose butuose yra vizitinės kortelės ir jas žmonės pasiima. Ir vėliau paskambinę pasisako „aš jūsų vizitinę pasiėmiau, buvau pas jus anksčiau, vėl atvykstu į jūsų miestą“. Ypač veikia su verslo klientais, atvykstančiais specialistais, latviais ir rusais.

• Tinklalapis

Visada naudinga turėti ir savo mini tinklalapį, į kurį vestų visos kitos jūsų reklamos. Galima netgi padaryti rezervacijos formą. Galimybių šiais laikais daug.

Net ir išbandę puse čia paminėtų tinklalpių, padidinsite savo matomumą ir sulauksite daugiau klientų. O taip ir karantinai, ir ne sezonas prabėgs greičiau.

Žavinta Kiliūtė

Kaip veikia PVM apskaičiavimas nuomojant per Booking.com?

Vienas iš pagrindinių nesusipratimų - nuomotojai dažnai mano, kad PVM turėtų būti mokamas nuo gautų pajamų už būsto nuomą. Tačiau tai yra skirtingi dalykai.

Registruotis PVM mokėtoju turi kiekvienas, kurio gaunamos pajamos viršija nustatytą sumą. O PVM dėl naudojamų tarpininkų turi būti sumokėtas net ir nesant PVM mokėtoju. Šis mokestis turi būti sumokamas ne nuo sumos, kurią perveda „Booking“ ar kita platforma, bet nuo komisinio mokesčio, kurį „Booking“ išrašo už tarpininkavimo paslaugas.

Tai reiškia, kad jei nuomotojas per mėnesį iš „Booking“ gauna, tarkime, 1000 eurų pajamų, o „Booking“ už savo paslaugas išrašo 150 eurų sąskaitą (15% komisinių), PVM mokestis apskaičiuojamas nuo šių 150 eurų. Kadangi tarptautinės platformos, tokios kaip „Booking“, yra įsikūrusios užsienyje, taikomas atvirkštinio apmokestinimo mechanizmas - Lietuvos gyventojas turi pats apskaičiuoti ir sumokėti 21% PVM nuo šios sumos.

Šiuo atveju tai reikštų: 150 € × 21% = 31,50 € PVM mokestis, kurį reikia deklaruoti ir sumokėti.

Svarbu pabrėžti, kad šį mokestį privalo sumokėti net ir tie nuomotojai, kurie nėra registruoti kaip PVM mokėtojai. Kitaip tariant, net jei jūsų pajamos neviršija 45 000 eurų ribos (tiek paprastai reikia, jog jau būtų privaloma registruotis PVM mokėtoju), ši prievolė vis tiek galioja.

PVM turi sumokėti net ir tie, kurie nėra registruoti PVM mokėtojai.

Papildomas mokestis - dėl naudojimosi užsienio įmonių elektroninėmis tarpininkavimo paslaugomis

Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) 95 straipsnio 2 dalį, PVM turi apskaičiuoti ir sumokėti pats paslaugų gavėjas, jei jis perka elektronines tarpininkavimo paslaugas iš užsienio įmonių[1]. Tokios paslaugos laikomos automatizuotomis elektroninėmis paslaugomis, kurias suteikia užsienio apmokestinamasis asmuo.

Kitaip tariant, kai „Booking“ ar „Airbnb“ išrašo sąskaitą už tarpininkavimą, ji nėra apmokestinta PVM, nes platforma yra registruota užsienyje.

Kad išvengtumėte problemų su VMI, turite kas mėnesį deklaruoti ir sumokėti PVM. Procedūra priklauso nuo to, ar esate registruotas PVM mokėtojas, ar ne.

Jei esate PVM mokėtojas:

1. Iki kito mėnesio 20 dienos i.SAF sistemoje pateikite PVM sąskaitų faktūrų registrus.
2. Iki 25 dienos pateikite PVM deklaraciją (forma FR0600) elektroninėje deklaravimo sistemoje (EDS) ir joje deklaruokite apskaičiuotą pardavimo PVM sumą.

Jei nesate PVM mokėtojas:

1. Iki kito mėnesio 25 dienos pateikite PVM mokėtoju neįregistruoto asmens PVM apyskaitą (forma FR0608) elektroninėje deklaravimo sistemoje (EDS).
2. FR0608 formos 19 laukelyje deklaruokite nuo įsigytų paslaugų apskaičiuotą PVM sumą.
3. Sumokėkite apskaičiuotą PVM sumą į VMI biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, naudodami įmokos kodą 1001.

Svarbu nepamiršti, kad ši prievolė taikoma ne tik „Booking“, bet ir kitoms tarptautinėms platformoms, pavyzdžiui, „Airbnb“, „Expedia“, „Vrbo“ ir pan. Jei gaunate sąskaitas iš šių platformų už tarpininkavimo paslaugas, taip pat turite kas mėnesį apskaičiuoti ir sumokėti PVM.

Laiku nesumokėjus PVM bus skaičiuojami delspinigiai

Daugelis nuomotojų šios prievolės nežinojo, todėl dabar VMI tikrinimai kai kuriems tapo nemalonia staigmena. Jei nesate deklaravę PVM už ankstesnius laikotarpius, galite susidurti su šiais nemaloniais padariniais:

• Reikės padengti visą nesumokėtą PVM - VMI gali pareikalauti sumokėti PVM už ankstesnius kelerius metus.
• Bus skaičiuojami delspinigiai - už kiekvieną pavėluotą dieną gali būti taikomi delspinigiai, kurie didina bendrą mokėtiną sumą.
• Gresia baudos - jei VMI nustatys, kad mokesčiai buvo slepiami sąmoningai, gali būti taikomos papildomos nuobaudos.

Todėl, jei nuomojate būstą per „Booking“, svarbu kuo greičiau patikrinti savo ankstesnes deklaracijas ir esant reikalui pateikti trūkstamas ataskaitas.

Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje

Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje gali būti mokami trejopai - įsigyjant verslo liudijimą, mokant 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba dirbant su individualia veikla. Svarbu suprasti, kaip teisingai deklaruoti ir sumokėti mokesčius už nuomojamą būstą, kad išvengtumėte nemalonumų su Valstybine Mokesčių Inspekcija (VMI).

Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.

VMI išanalizavus 2019 - 2020 m. duomenis apie Lietuvos gyventojų „Airbnb.com“ platformai už tarpininkavimo paslaugas sumokėtus komisinius mokesčius, po 70 atliktų kontrolės veiksmų nustatyta beveik 200 tūkst. eurų papildomai mokėtinų mokesčių suma. Artimiausiu metu laukiama duomenų apie platformų gautus komisinius mokesčius už 2021 ir 2022 metų laikotarpius, juos gavus - jie bus peržiūrimi įprasta tvarka, lyginant su kitais VMI turimais duomenimis, o pastebėjus neatitikimus, imamasi atitinkamų kontrolės veiksmų.

Elektroninėje erdvėje savo veiklą vykdantiems gyventojams galioja tos pačios taisyklės kaip ir kitiems verslininkams, primena VMI. Mokestine prasme nėra skirtumo, kokioje verslo srityje vykdoma neregistruota veikla, neapskaitomos pajamos, nemokami mokesčiai, todėl atsakomybė dėl pažeidimų elektroninėje komercijoje sprendžiama bendra tvarka. Priežiūros bei kontrolės veiksmai, procedūros išlieka tradiciniai: stebėsena, operatyvus patikrinimas, mokestinis tyrimas ar patikrinimas.

„Šiuo metu per platformas būstą nuomojančių gyventojų priežiūra vykdoma analizuojant iš tam tikrų platformų gautus duomenis. Vertinamas užsakymų skaičius, bendra jų vertė ir pan., o duomenys lyginami su kitais VMI turimais duomenimis, tad neatitikimai nustatomi nepriklausomai nuo atsiskaitymo pobūdžio - grynieji, pavedimas į banko sąskaitą, ir panašiai“, - aiškina VMI Kontrolės departamento vyr. patarėjas Rolandas Puncevičius.

Du būdai susimokėti mokesčius

VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigė, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamas. Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį“, - komentavo VMI atstovė.

Mokesčių Mokėjimo Būdai

1. Verslo Liudijimas

Patalpų nuoma su verslo liudijimu R. Virvilienė sakė, kad gyventojai, nepriklausomai nuo to, trumpam ar ilgam laikui nori nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas kitiems gyventojams, tai gali padaryti įsigiję verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“. Gyventojas, įsigydamas VL, turi iš karto sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį VMI. Fiksuotus pajamų mokesčio dydžius kiekvienai veiklos rūšiai bei galimas taikyti lengvatas nustato kiekviena savivaldybės taryba atskirai“, - komentavo VMI atstovė.

Verslo liudijimo kaina priklauso nuo savivaldybės, kurioje nuomojate būstą. Svarbu paminėti, jog verslo liudijimas trumpalaikei nuomai neapsiriboja vien tik verslo liudijimo kaina. Dar reikia nepamiršti susimokėti PSD ir VSD Sodrai.

Taip pat, svarbu atsižvelgti kiek pajamų galite surinkti per mėnesį iš savo veiklos. Pavyzdžiui, kaupiant pensiją bei turint 043 VL Vilniaus miesto savivaldybėje, verslo liudijimą apsimoka imti mėnesiui tik tuo atveju, jei planuojate surinkti virš 1680 eur. pajamų - tuomet jum mažesnė mokestinė našta.

Ji pažymėjo, kad per kalendorinius metus iš verslo liudijime nurodytos vykdytos veiklos gautos ne didesnės nei 45 tūkst. eurų pajamos (kai vykdoma kelių rūšių veikla pajamos sumuojamos), apmokestinamos, sumokant savivaldybių tarybų patalpų nuomai nustatytą fiksuoto dydžio pajamų mokestį. Gautų pajamų iš patalpų nuomos dalis, viršijusi 45 tūkst. eurų, apmokestinama 15 proc. tarifu.

Verslo liudijimas - patogus būdas mokėti mokesčius, jei pajamos viršyja tam tikrą ribą.

2. 15% Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)

Pajamų apmokestinimas pateikiant pajamų mokesčio deklaraciją R. Virvilienės teigimu, bet kokio NT (ne tik gyvenamųjų patalpų) nuomos paslauga gali būti teikiama tiek gyventojams, tiek juridiniams asmenims. Jeigu NT nuomojamas gyventojams (įskaitant gyventojus, vykdančius individualią veiklą, bet nuomojamą turtą naudojantiems asmeninėms reikmėms), tuomet 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų turi sumokėti NT nuoma užsiimantis asmuo. T. y. metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d., reikia deklaruoti iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį“, - aiškino VMI atstovė.

Pasirinkus mokėti 15% GPM (arba tiesiog pamiršus pasiimti VL ar ĮV), mokesčius už praėjusius metus turėsite sumokėti iki gegužės 1 d. deklaruojant pajamas. Pavyzdžiui, jeigu Palangoje nuomosite savo būstą už 500 € per mėnesį, per metus surinksite 6000 € pajamų. Pagrindinis minusas, jog pasirinkus tokį būdą Jums gali tekti susimokėti mokesčius nuo tos sumos už kurią įvyko pardavimas (įskaitant pvz. Airbnb ar Booking.com komisinius, miesto rinkliavą ir kitas tarpininkų išlaidas).

Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų. Kiek reikės sumokėti mokesčių? Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.

3. Individuali Veikla

Pasirenkant šį būdą, reikia įregistruoti individualią veiklą pagal pažymą „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ arba „Kita apgyvendinimo veikla“. Individualiai veiklai taikomas mokesčio tarifas priklauso nuo pajamų sumos. Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taikant 15 % tarifą, o gauta mokesčio suma mažinama gyventojų pajamų mokesčio kreditu. Pajamoms, neviršijančioms 20 000 eurų per metus, taikomas 5 % tarifas po kredito pritaikymo. Jei pajamos siekia iki 35 000 eurų, tarifas proporcingai didėja nuo 5 % iki 15 %.

Pasirinkus individualią veiklą, vienas iš privalumų yra galimybė atskaityti faktines išlaidas, patirtas siekiant uždirbti pajamas. Tai galima daryti remiantis leidžiamais atskaitymais, kurie gali siekti ne daugiau kaip 30% gautų pajamų. Taip pat, norint atskaityti su turtu susijusias išlaidas, t.y.Individuali veikla leidžia atskaityti dalį išlaidų.

Deklaruotos nuomos pajamos

Kalbant apie būsto nuomos gyventojų deklaruojamas pajamas, VMI pastebi, kad auga tiek su VL šią veiklą vykdančių, tiek pajamų mokesčio deklaracijoje nuomos pajamas deklaruojančių gyventojų skaičius bei jų deklaruojamos pajamos ir mokėtini mokesčiai.

Nauji pokyčiai palies „Wolt“, „Ebay“ ir kitus Teigiamų pokyčių netolimoje ateityje tikimasi ir dėl šiemet visose Europos Sąjungos (ES) šalyse įsigaliojusių naujiems duomenų teikimo reikalavimų, dėl kurių ES veikiančių platformų operatoriams reikės VMI teikti duomenis apie ten veikiančių pardavėjų gautas pajamas, priskaičiuotus mokesčius ar komisinius.

„Tai aktualu toms skaitmeninėms platformoms, kuriomis naudojasi pardavėjai, vykdantys komercinę veiklą ar už savo teikiamas paslaugas, parduodamas prekes gauna atlygį. Pavyzdžiui, UAB „Pigu“, UAB „Wolt LT“, „Ebay“ ir pan. Pirmą kartą už praėjusius kalendorinius metus duomenis platformų operatoriai turės pateikti iki 2024 m. sausio 31 d.“, - nurodo R.Puncevičius.

Komercinei veiklai vis dažniau persikeliant į elektroninę erdvę, VMI skyrė ir toliau skirs ypatingą dėmesį verslui e. erdvėje. Po 2020 - 2022 m. šioje srityje atliktų kontrolės veiksmų - bendrai nustatyta 11 mln. eurų papildomų mokesčių suma.

Ką Svarbu Žinoti Apie Nuomos Sutartis?

NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakojo, kad sunku rasti atvejų, kuomet būstai būtų nuomojami bez sutarčių. „Sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi. Ji visais atvejais yra reikalinga. Net jeigu būstą žmogus nuomoja giminaičiui ir atrodo, kad dėl visko pavyks susitarti, vis tiek patariu pasirašyti sutartį. Žodžiu aptartos sąlygos gali labai greitai pasimiršti, todėl ir patariu pasirašyti sutartį“, - komentavo NT brokeris.

Anot jo, sutartyse dažniausiai nuomotojai ir nuomininkai susitaria dėl kainos, depozito dydžio, termino, nuo kada iki kada nuomojamas būstas. „Svarbu aptarti, kaip vyks atsiskaitymas -...

tags: #kaip #nuomoti #per #booking