Bendrosios dalinės nuosavybės teisės yra svarbi civilinės teisės dalis, apibrėžianti, kaip keli asmenys gali valdyti tą patį turtą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip įgyvendinamos bendrosios dalinės nuosavybės teisės, kokios yra jų ypatybės, ir kaip sprendžiami ginčai tarp bendraturčių.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimo formos
Bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimo formos priklauso nuo objekto, kuriame yra daiktas, valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise. Vienaip bendrosios dalinės nuosavybės teises įgyvendina gyvenamųjų namų butų ir patalpų savininkai, o kitaip - žemės sklypo, priklausančio keliems bendraturčiams, savininkai.
Gyvenamųjų namų butų ir patalpų savininkai
Gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkai turi absoliučias nuosavybės teises į atskirus turto objektus (butus, kitas patalpas). O bendrosios dalinės nuosavybės teise pagal CK 4.82 straipsnį jiems priklauso namo bendrijos naudojamos patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Bendrąją daline nuosavybe savininkams priklausančios bendrojo naudojimo patalpos laikomos butų priklausiniais.
Lietuvos Aukščiausias Teismas (LAT) vienoje bylų pažymėjo, kad, kaip nurodyta CK 4.19 str. 1 dalyje, priklausiniais laikomi savarankiški pagrindiniam daiktui tarnauti skirti antraeiliai daiktai, kurie pagal savo savybes yra nuolat susiję su pagrindiniu daiktu. CK 4.19 str. 1 dalies prasme daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo patalpos iš tikrųjų pripažintinos priklausiniais, tačiau ne kurio nors vieno ar kelių, o visų (arba esančių atskiroje namo dalyje, pavyzdžiui, vienoje laiptinėje) butų savininkų, nes jos yra skirtos tarnauti pagrindinėms patalpoms - butams - ir tenkina visų butų savininkų interesus.
Tai, kad bendrojo naudojimo patalpos priklauso visiems namo bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise, reiškia, jog patalpos nėra atidalytos, yra tik kiekvienam bendraturčiui priklausančios idealiosios nuosavybės teisės dalys (CK 4.72, 4.73 str.).
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpų dalies negalima pripažinti vieno buto priklausiniu, išskyrus atvejus, kai bendrojo naudojimo patalpas yra įmanoma atidalyti taip, kad tai netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį (CK 4.82 str. 2 d., 4.90 str. 1, 2 d.).
Įgyvendindami pareigą bendro naudojimo objektus valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti, savininkai gali steigti savininkų bendriją arba sudaryti jungtinės veiklos sutartį (CK 4.83 str. 3 d.). Steigdami bendriją savininkai jai perduoda teisę valdyti ir naudoti bendrąją dalinę daugiabučio namo savininkų nuosavybę.
Jungtinės veiklos sudarymo pagrindus reglamentuoja CK Šeštos knygos LI skyrius. Jeigu savininkai nusprendžia butų savininkų bendrijos nesteigti ar ji nustoja veikti dėl kitų priežasčių, savivaldybės sprendimu gali būti skiriamas namo administratorius. Jis privalo įgyvendinti visas teises, susijusias su turto valdymu ir naudojimu (administratoriaus veiklai taikomos CK XIV skyriaus nuostatos).
Žemės sklypų savininkai
Žemės sklypų valdymas, naudojimasis juo bendrojoje dalinėje nuosavybėje yra sudėtingesnis nei pastatuose esančių patalpų, nes žemės valdymas yra specifinis - natūroje nėra paprasta atriboti, kuri žemės sklypo dalis kuriam savininkui turėtų tekti jiems priklausančiame žemės sklype. Dėl to įgyvendinant bendrąją dalinę nuosavybę į žemę praktikoje labai dažnai kyla problemų.
Žemės ūkio ir kaimo plėtros 2023 -2027 metų strateginio plano superherojai
Perleidimo teisė
Viena iš bendrosios dalinės nuosavybės įgyvendinimo formų - bendrosios dalinės nuosavybės teise disponuojamų nekilnojamų daiktų perleidimas. Kaip ir bet kuris civilinės teisės objektas, nekilnojamasis daiktas gali būti įvairių sandorių objektas. Laikydamasis teisės aktuose nustatytų reikalavimų savininkas gali jam priklausantį nekilnojamąjį daiktą parduoti, išmainyti, dovanoti, perduoti pagal paveldėjimą ir t. t.
CK 4.78 straipsnyje įtvirtinta bendraturčio teisė perleisti kitiems asmenims visą savo idealiąją dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus CK nustatytas išimtis. Kadangi bendrąją nuosavybės teise priklausančios objekto dalies perleidimas yra reikšmingas visai bendrosios nuosavybės teisei, įstatymas įtvirtina pirmumo teisę bendraturčiams pirkti bendrąją nuosavybe esančią dalį ta kaina ir tokiomis pačiomis sąlygomis, kokiomis ji parduodama, išskyrus, kai daiktas parduodamas iš viešųjų varžytinių.
Šios normos paskirtis - ginti bendraturčių interesus ir mažinti bendraturčių skaičių siekiant užtikrinti ekonomišką turto valdymą ir disponavimą juo, nes kai vienas iš bendraturčių parduoda savo dalį, šią dalį įgijus kitam bendraturčiui ir sujungus daikto dalis, daiktą valdyti yra efektyviau.
CK 4.79 str. 2 dalis nustato, kad savininkas, ketinantis parduoti savo dalį bendrojoje nuosavybėje ne bendraturčiui, privalo raštu apie tai pranešti kitiems bendraturčiams ir nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama nekilnojamojo daikto dalis, apie tai pranešama per notarą. Kitiems bendraturčiams atsisakius pasinaudoti savo pirmumo teise pirkti parduodamą dalį, pardavėjas turi teisę savo dalį parduoti bet kuriam trečiajam asmeniui.
Pirmumo teisės pažeidimas
Jeigu dalis bendrąja nuosavybe priklausančio daikto (objekto) parduodama pažeidžiant pirmumo teisę ją pirkti, bendraturtis turi teisę per tris mėnesius kreiptis į teismą su ieškiniu reikalaudamas, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Dažnai būna, kad pardavėjai neįspėja kitų bendraturčių apie ketinimą parduoti daiktą ir perleidžia jį be jų žinios.
Norint palengvinti tokių problemų sprendimą, teismų praktikoje buvo suformuluota taisyklė, kad perkeliant pirkėjo teises ir pareigas nereikia konstatuoti jokių kitų teisės normų pažeidimų, pakanka konstatuoti, kad buvo pažeista kito bendraturčio pirmumo teisė pirkti šią dalį ir teismo sprendimu tokiam bendraturčiui perkeliamos pirkėjo teisės ir pareigos.
Be to, pagal CK 4.79 str. 3 dalį perkeliant pirkėjo teises ir pareigas neatsižvelgiama į asmens įgijusio turtą, esančio bendrąja daline nuosavybe, sąžiningumą. Dėl to visiškai nėra svarbu, ar dalį įsigijęs asmuo žinojo apie tai, kad kitų bendraturčių pirmumo teisė pažeidžiama, ar nežinojo.
Pažymėtina, kad pirmumo teise bendraturčiai ginami tik parduodant nekilnojamojo daikto dalį. Jeigu dalis, esanti bendrosios dalinės nuosavybės objektu, ne bendraturčiui perleidžiama mainų arba dovanojimo sutartimi, ši bendratučių apsauga nebetaikoma. Tokį teisinį reguliavimą lėmė esminės aplinkybės, kad mainų esmė yra apsikeitimas daiktais, o pirkimo-pardavimo sutartimi daiktas perduodamas kito asmens nuosavybėn už sutartą pinigų sumą (kainą).
Tai yra esminis mainų skirtumas nuo pirkimo-pardavimo. Mainų sandorio šalių pagrindinis siekis - ne gauti perleidžiamo daikto vertę atitinkančią pinigų sumą, bet įgyti individualiais požymiais apibrėžtą kitos šalies turimą daiktą, išsiskiriantį tam tikromis ypatybėmis, kurios jį įgyjančiai šaliai yra svarbios ir priimtinos.
CK 4.79 straipsnis, nustatantis bendrosios nuosavybės dalies perleidimo specialiąsias sąlygas, kitiems bendraturčiams suteikia pirmumo teisę šią dalį įgyti tik tais atvejais, kai jis turi galimybę pasiūlyti tas pačias sandorio sąlygas. Tokiu atveju daikto perleidėjo interesas sudaryti sandorį jį tenkinančiomis sąlygomis, gauti norimą ir sulygtą atlyginimą, lieka nepažeistas, o bendraturčio galimybė pasiūlyti mainų sutartimi sulygtas daikto perleidimo sąlygas dažniausiai yra ribota arba neįmanoma.
Dėl to vienam bendraturčiui nekilnojamųjų daiktų mainų sutartimi perleidžiant bendrosios nuosavybės dalį, kitas bendraturtis neįgyja pirmumo teisės įgyti perleidžiamą dalį, nes toks pirmumo teisės taikymas prieštarautų mainų sutarties esmei.
Teisė savo lėšomis padidinti bendro turto vertę
Be bendrąja daline nuosavybe esančios dalies perleidimo, CK 4.77 str. 1 dalis suteikia bendraturčiui teisę savo lėšomis padidinti bendrąjį daiktą ar jo vertę. Laikydamasis CK 4.75 straipsnyje įtvirtinto principo, pagal kurį bendrosios dalinės nuosavybės objektas valdomas, naudojamas ir juo disponuojama bendraturčių sutikimu, tai padaryti jis gali tik gavęs kitų bendraturčių sutikimą.
Vieno bendraturčio daromi bendro daikto pakeitimai savaime pakeičia kitų bendraturčių naudojimo, valdymo ir disponavimo teisių turinį, dėl to tokie pakeitimai negali tapti kitų bendraturčių teisių ar teisėtų interesų pažeidimo priežastimi. Pagerinti ar pakeisti daiktą bendraturtis gali tik aptaręs tai su kitais bendraturčiais ar bendro turto valdymo organizacija - bendrija.
Teismų praktikoje pripažįstama, kad bendraturčiui siekiant įgyvendinti įstatymu suteiktą statybos teisę, susijusią su bendru daiktu, kitų bendraturčių duodami sutikimai yra skirti ne bendrai teisei į statybą įgyvendinti, bet konkretiems statybos darbams atlikti, dėl to bendraturtis, kreipdamasis į kitus bendraturčius dėl sutikimo gavimo, privalo juos tinkamai informuoti apie veiksmus, ketinamus atlikti su bendrai naudojamu daiktu.
Tam bendraturčiams turi būti pateikta gana išsami informacija apie planuojamus atlikti statybos darbus (projektiniai pasiūlymai - eskiziniai projektai, išreiškiantys statinio architektūros ir kitus pagrindinius sprendinius, galimus statinio rekonstrukcijos, naujus statybos variantus), juose turi būti nurodyti esminiai objekto pertvarkymo duomenys (vieta, aukštis, plotis ir pan.), pakankami bendrasavininkiams nuspręsti, ar jų teisės ir teisėti interesai nebus pažeisti.
Ar bendraturčiams pateikiama informacija išsami, vertinama pagal tai, ar yra pakankamai duomenų nuspręsti, ar būsima statyba nepažeis jų, kaip bendraturčių, teisių. Teisės aktai įsakmiai nenurodo, kokiu konkrečiu būdu turi būti pateikiama tokia informacija, dėl to planuojami statybos darbai galėtų būti detaliai aptarti susitikime su bendrasavininkiais arba informacija apie planuojamus statybos darbus gali būti pateikta kiekvienam iš bendrasavininkių asmeniškai.
Kadangi sutikimo davimas yra laisvos asmens valios išraiška, kiekvienas bendraturtis gali savo nuožiūra duoti arba atsisakyti duoti sutikimą atlikti bendrosios nuosavybės pakeitimo darbus. Tačiau atsižvelgiant į tai, kad bendraturčiai yra įpareigoti bendradarbiauti, kooperuotis ir aktyviai derinti savo interesus, atsisakymas duoti sutikimą turi būti protingai motyvuotas.
Atsisakymo motyvai
Protingais motyvais vadovaujantis teismų praktika gali būti pripažinti faktais, specialistų išvadomis, kitais patikimais duomenimis pagrįsti argumentai, kurie patvirtina, kad daikto pagerinimas nepakeis bendraturčių gyvenimo ar veiklos sąlygų, buvusių iki rekonstrukcijos, kitaip nei nurodo statybos techniniai dokumentai, teisės normos, reguliuojančios statinio saugos ir eksploatavimo sąlygas. Vadinasi, bendraturtis, nesutikdamas su kito bendraturčio, siekiančio didesnės nuosavybės, veiksmais, turi nurodyti galimus tokių teisės normų pažeidimus.
Jeigu bendraturtis nenurodo protingai motyvuoto atsisakymo duoti sutikimą pagrindų, bendraturtis gali kreiptis į teismą su ieškiniu dėl trukdymo įgyvendinti savo bendrosios dalinės nuosavybės pašalinimo.
Kalbant apie įrodinėjimo pareigą teisminio nagrinėjimo metu, ieškovui tenka pareiga įrodyti, kad jis tinkamai informavo bendraturčius apie ketinamus daryti bendrosios nuosavybės daikto pakeitimus, o atsakovas privalo įrodyti, kad tokie pakeitimai pažeis jo, kaip bendraturčio, nuosavybės teises.
Teismas, išnagrinėjęs faktinių aplinkybių visumą, gali bendraturčio atsisakymą pripažinti trukdymu bendraturčiui gauti statinio projektavimo sąlygas ir statybos leidimą. Pažymėtina, kad teismas, pripažindamas, jog bendraturčio atsisakymas duoti sutikimą didinti bendrąją nuosavybę nepagrįstas, savaime nepripažįsta ieškovo teisės atlikti bendrosios dalinės nuosavybės didinimo darbus, kitaip toks teismo sprendimas reikštų teisės atlikti statybos darbus, negavus statybos leidimo, sutikimą.
Dėl to teismas, spręsdamas bylą dėl nepagrįsto atsisakymo duoti sutikimą atlikti statybos darbus, tik konstatuoja atsisakymą kaip nepagrįstą ir pripažįsta bendrasavininkiui teisę gauti projektavimo sąlygas ir leidimą statyti be bendraturčių sutikimo.
Teisė atidalyti turto dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės
Be nurodytų bendrosios dalinės nuosavybės įgyvendinimo formų, kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str.). Taip įgyvendinama bendraturčio teisė nutraukti bendrąją dalinę nuosavybę ar jos dalį.
CK 4.80 str. 2 dalyje nustatyta, kad daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai. Be įprasto daikto atidalijimo natūra, praktikoje išskiriami įvairūs būdai, kaip bendraturčiai gali pasitraukti iš bendrosios dalinės nuosavybės: parduodami bendrą daiktą ir pasidalydami už daiktą gautus pinigus, prašančiam atidalyti asmeniui sutikus, gauti iš kitų bendraturčių kompensaciją už jam tenkančią dalį arba priteisti vienam ar keliems bendraturčiams piniginę kompensaciją be jų sutikimo ir kt.
Nors šiai teisei įgyvendinti kitų bendraturčių sutikimo nereikalaujama, atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės galima tik šalių susitarimu. Jeigu dėl atidalijimo būdo nesusitariama, pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį ginčas sprendžiamas teisme.
Bendraturtis, siekdamas atidalyti jam tenkančią dalį, teisme privalo įrodyti, jog jo siūlomas bendrosios dalinės nuosavybės nutraukimo būdas yra priimtiniausias, nepažeis kitų bendraturčių teisių ir teisėtų interesų, nepadarys neproporcingos žalos daiktui bei jo paskirčiai; kiti bendraturčiai gali įstatymų nustatyta tvarka pateikti kitokius atidalijimo iš bendrosios nuosavybės variantus.
CK 4.80 str. 2 dalyje nustatyta esminė sąlyga: daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai, saugo daiktą nuo tokių pertvarkymų, dėl kurių jis netektų savo paskirties, kartu saugomi ir kitų bendraturčių interesai.
Pažymėtina, kad teismų praktikoje yra išaiškinta, jog sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, pirmumas turi būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (CK 4.80 str. 1 d.). Tik negalint daikto padalyti natūra, gali būti nustatoma naudojimosi tuo daiktu tvarka.
Esminiai reikalavimai atidalijant daiktą natūra
Esminis įstatyme nustatytas reikalavimas atidalijant daiktą natūra yra draudimas daiktui padaryti neproporcingą žalą ir nors įstatymo formuluotė tam tikrą žalos padarymą numato, tačiau bet kuriuo atveju tokia žala privalo būti proporcinga. Žalą neproporcinga galima laikyti tada, kai ji aiškiai neatitinka atidalijimu pasiektos naudos, pavyzdžiui, beveik nelieka daikto naudojimo pagal paskirtį galimybės.
Atidalijant daiktą, dažniausiai jam padaroma tam tikra žala, tačiau padaryta tokia žala pateisinama, jei po tokio atidalijimo daiktą galima naudoti pagal paskirtį, nepažeidžiant įstatymo reikalavimų. Jeigu daikto atidalyti natūra neįmanoma be neproporcingos žalos jo paskirčiai, teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį. Tokiu atveju įstatyme yra nustatyta teisė vienam ar keliems bendraturčiams priteisti kompensaciją.
Atidalijus bendraturčiui priklausančią dalį, jo dalis atskiriama iš bendro turto, jo atžvilgiu baigiasi bendrosios nuosavybės teisė, atidalintą dalį asmuo turi teisę valdyti, naudoti, disponuoti savo nuožiūra. Atidalijus vieno bendraturčio dalį, daiktas gali išlikti bendrosios nuosavybės objektu, tik sumažėti bendraturčių skaičius arba apskritai pasibaigti bendroji dalinė nuosavybė kiekvienam iš bendraturčių atidalijus jo dalį.
Teisę reikalauti atidalinti bendraturčio dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės turi teisę kiekvienas bendraturtis arba bendraturčio kreditorius, kad iš atidalintos dalies galėtų išieškoti bendraturčio turimą skolą. Kitų bendraturčių sutikimo norint atidalinti dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje nereikia, bendraturčiai privalo susitarti tik dėl atidalijimo būdo.
Taigi, jei susitariama dėl atidalijimo būdo, bendraturčio dalis gali būti atidalijama bendraturčių susitarimu, o tuo atveju, jei nesusitariama, bendraturtis turi teisę kreiptis su prašymu dėl atidalijimo į teismą. Galimi keli atidalijimo būdai. Daiktas gali būti atidalijamas natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai (ekonominės vertės neproporcingo sumažėjimo).
Kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais. Kreipdamasis į teismą su prašymu atidalinti jo dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje bendraturtis turi aiškiai įvardyti, kokį atskirą nekilnojamąjį daiktą prašo suformuoti ir priklausomai nuo tokio pasirinkimo - pagrįsti jo suformavimo būdą (remdamasis Statybos įstatymu, statybos techniniais reglamentais).
Prašomas suformuoti daiktas turi atitikti bendraturčio dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje dydį. Tam, kad daiktas būtų atidalintas natūra, jis turi būti dalus (padalijus tikslinė paskirtis nepasikeičia, kiekviena dalis gali būti atskiras daiktas). Taip pat, kaip jau minėta, dalijant daiktą turi būti išvengta neproporcingos žalos jo paskirčiai.
Teismų praktikoje yra išaiškinta, kad atidalijant daiktą žalą galima laikyti neproporcinga tuo atveju, kai ji aiškiai neatitinka atidalijimu pasiektos naudos, pavyzdžiui, praktiškai nelieka daikto panaudojimo pagal paskirtį galimybės. Paprastai žalos padarymas yra pateisinamas, jei po tokio atidalijimo daiktą galima naudoti pagal paskirtį, nepažeidžiant įstatymo reikalavimų. Ši taisyklė netaikoma, jei atsidalijamas bendraturtis atidalijamą daiktą ketina naudoti pagal kitą paskirtį.
Pabrėžtina, kad tam tikrais atvejais, netgi tuo atveju, jei po padalijimo daiktą galima būtų naudoti pagal paskirtį, daiktui padaryta žala vistiek gali būti pripažinta neproporcinga pvz. iš esmės pablogėja daikto būklė, todėl atidalijimas natūra tokiu atveju taip pat nebus galimas.
Atidalijant daiktą natūra pagal šalių sutartą arba teismo patvirtintą atidalijimo variantą, atskiriamos, atribojamos bendro daikto dalys. Visgi, pažymėtina, kad dalių atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės nereiškia, kad negali likti jokių bendrojo naudojimo patalpų.
Tuo atveju, jei atidalijimas natūra nėra galimas, vienam ar keliem daikto bendraturčiams priteisiama kompensacija pinigais. Pabrėžtina, kad dalijimo būdas išmokant kompensaciją pinigais gali būti taikomas tik tuo atveju, jei atidalijimas natūra be proporcingos žalos daikto paskirčiai nėra galimas.
Taigi, tuo atveju, kai galima rasti racionalaus atidalijimo natūra variantą, vienam iš bendraturčių be jo sutikimo skirti kompensaciją pinigais negalima. Bendraturčiui priteisiama piniginė kompensacija turi atitikti atidalijamos dalies vertę (teisinga kompensacija turėtų būti laikoma ta, kuri atitinka bendraturčiui priklausančios dalies rinkos kainą).
Be kita ko, teismas, svarstydamas kompensacijos priteisimo klausimą privalo atsižvelgti į konkretaus asmens galimybes tokią kompensaciją sumokėti. Kai asmenys bendrojoje dalinėje nuosavybėje turi kelis objektus, jų sutarimu, galimas toks atidalijimo iš bendrosios nuosavybės variantas, kai vienai šaliai sutikus tam tikros dalies praradimą atidalijimo procese kiti bendraturčiai kompensuotų ne pinigais, o kito objekto, esančio bendrąja daline nuosavybe, didesne dalimi.
Galimas ir mišrus atidalijimo būdas objektą atidalijant natūra ir kompensuojant vienam iš bendraturčių tenkančią mažesnę dalį pinigais. Taigi, sprendžiant dėl atidalijimo būdo, turi būti pasirinktas toks atidalijimo būdas, kuris geriausiai apgintų daugumos bendraturčių interesus, taip pat nepažeistų nė vieno iš bendraturčių teisių į turimą dalį. Daiktas negali būti dalijamas taip, kad po jo padalijimo atsidalijusių savininkų teisių įgyvendinimas būtų neproporcingai apsunkintas.
Ginčų sprendimo tvarka
Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.
Paprastesnis būdas
Naudojimosi tvarka nustatoma tarpusavio sutarimu arba teisme. Naudojimosi tvarkos nustatymas yra paprastesnis būdas ir yra skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti.
Naudojimosi tvarka nustatoma sudarant atskirą rašytinį susitarimą dėl to kaip ir kokiu būdu bus naudojamąsi bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Susitarimo sudarymas patvirtinamas parašais. Notarinė registracija neprivaloma ir į teismą dėl patvirtinimo kreiptis nereikia. Notarinis patvirtinimas aktualus tik tuo atveju, jei vienas iš bendraturčių ketina parduoti turtą ne kitam bendraturčiui, o naujam savininkui - tokiu atveju „naujajam“ bendraturčiui naudojimosi tvarka, kuri nebuvo patvirtinta notaro ir įregistruota viešajame registre - nebus privaloma.
Esminis skirtumas tarp atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir naudojimosi bendrąją daline nuosavybe tvarkos nustatymo - vienu atveju (nustatant tvarką) bendroji dalinė nuosavybė išlieka, kitu atveju (atidalijant) - išnyksta.
Atidalijant iš bendrosios dalinės nuosavybės suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto objektas ir tai reiškia, kad pasibaigia santykis su bendraturčiais, o taip pat ir tokios pareigos kaip - 1) informavimo ir pirmenybės teisės suteikimo pareiga prieš perleidžiant turtą (LR CK 4.79 str.); 2) pareiga prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų išlaikymo (LR CK 4.76 str.). Nustatant naudojimosi tvarką - šios pareigos išlieka, naujas nekilnojamojo turto objektas nesuformuojamas.
Sudėtingesnis būdas
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia, kad bendroji dalinė nuosavybė pasibaigia ir kiekvienas atsidalinęs savininkas turi atskirą daiktą bei teisę visiškai savarankiškai jį valdyti, naudoti ir disponuoti. Atidalijimas taip pat vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme.
Rekomenduotina iš anksto susiderinti su bendraturčiais ar jie duos leidimą atidalijimui iš bendrosios dalinės nuosavybės ir tik tuomet pradėti rengti atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės planą.
- atliekami kadastriniai matavimai (atlieka projektuotojas/matininkas) ir parengiamas atidalijimo planas, kuriame suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto vienetas
- Šiam planui pritarti ir jį patvirtinti turi bendraturčiai t.y. tie bendraturčiai, kuriuos liečia toks atidalijimas (šiuo atveju - 100 proc. bendraturčių). Taip pat paprastai apie atidalijimo sprendinius ir bendraturčių pritarimą pranešama atsakingai institucijai
tags: #del #nuosavybes #teises #priteisimo #natura